Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
председательствующего Беликова М.Б.,
судей Артемьевой Н.А., Наумовой Н.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.05.2010 по делу N А47-10742/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание своих представителей не направили.
Товарищество собственников жилья "Малая земля" (далее - ТСЖ "Малая земля") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу, с учетом уточнения исковых требований, об обязании произвести ремонт жилого дома, общей площадью 5070 кв. м (два подъезда), расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 29.
Решением суда от 26.05.2010 (судья Каракулин В.И.) исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал общество в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу выполнить ремонтно-восстановительные работы для обеспечения эксплуатационной надежности строительных конструкций жилого дома в соответствии с приложениями N 1, 2 к акту обследования от 14.04.2010 N 151 и локальными сметными расчетами.
В удовлетворении требований по замене напольной плитки в подъездах дома суд отказал ввиду отсутствия доказательств некачественного выполнения данных работ ответчиком.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 (судьи Деева Г.А., Степанова М.Г., Ширяева Е.В.) решение суда оставлено без изменения.
Суды обеих инстанций, обязывая ответчика к производству действий по устранению имеющихся недостатков в технической системе жилого дома, пришли к выводу о наличии у истца права на предъявление в суд иска в защиту прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома, подтверждении ненадлежащего качества выполненных подрядчиком работ заключением экспертной организации, обнаружении недостатков выполненных строительных работ в пределах установленного законом срока.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на то, что часть работ, заявленных истцом: ремонт цоколя, смена отливов на кровле, выполнение отмостки с уклоном от зданий шириной не менее 1 м, монтаж поликарбоната на декоративный купол, локальный ремонт кровли, заполнение пустот между отмосткой и стеной не были предметом исследования эксперта и не отражены в заключении, а потому факт некачественного их выполнения не доказан. Кроме того, вывод судов о необходимости выполнения работ по усилению вертикальных узлов сопряжения стеновых панелей противоречит актам вскрытия узлов сопряжения стеновых панелей, из которых видно, что спорные узлы находятся в исправном состоянии. Также полагает неверным вывод судов о том, что работа по строительству жилого дома выполнена с недостатками, которые делают результат работ непригодным для обычного использования, поскольку в экспертном заключении указано на возможность эксплуатации жилого дома. Кроме того полагает, что имеются расхождения по объемам работ, заявленных истцом и отраженных в приложениях к акту обследования и локальных сметных расчетах.
Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжением главы г. Оренбурга от 29.12.2005 N 7427-р утвержден акт государственной приемочной комиссии от 22.12.2005 о приемке в эксплуатацию 12-тиэтажного жилого дома со встроенными помещениями, с подвалом и техническим этажом из железобетонных панелей по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 29. Заказчиком данного строительства выступает ответчик.
Актом о приеме-передаче здания от 24.10.2006 указанный объект передан в управление и техническое обслуживание ТСЖ "Малая земля".
В ходе эксплуатации названного жилого дома в связи с обращениями жителей о протекании крыши, балконов, намокании стен, ТСЖ "Малая земля" уведомило общество о выявленных недостатках. После произведенного обществом ремонта в местах протекания недостатки работ проявились вновь.
Ввиду необходимости установления причин протечки в жилом доме ТСЖ "Малая земля" обратилось в экспертную организацию - закрытое акционерное общество "Научно-производственное предприятие "Энергоаудит", которым проведено детальное обследование строительных конструкций здания, дана оценка их технического состояния для установления состава и объема работ по ремонту здания, что отражено в экспертном заключении от 25.05.2009 инв. N 028-09 о техническом состоянии строительных конструкций жилого дома.
Согласно заключению от 25.05.2009 инв. N 028-09 в фасадной системе здания, в наружных и внутренних стеновых панелях, цоколе и отмостке здания выявлены недостатки, рекомендовано провести работы по ремонту и реконструкции здания.
Поскольку обращения истца в адрес ответчика о необходимости принятия мер для устранения протекания кровли, балконов, стыков квартир с балконами, стеклопакетов не привели к устранению выявленных недостатков, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением для разрешения спора в судебном порядке.
Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с п. п. 7, 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Данные обязанности товарищества собственников жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться, в частности, путем подачи искового заявления в арбитражный суд.
Наличие полномочий по представлению интересов собственников помещений жилого дома подтверждено протоколом общего собрания собственников помещений от 25.11.2008, которым принято решение об обязании ТСЖ "Малая земля" от имени собственников подать исковое заявление в суд к застройщику дома и представлять в суде интересы собственников помещений многоквартирного дома, связанных с понуждением застройщика устранить недостатки строительства.
Согласно п. 1 ст. 721 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.
В силу ст. 723 Кодекса, если работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре либо для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.
Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон (п. 1 ст. 755 Кодекса).
В соответствии со ст. 756 Кодекса предельный срок обнаружения ненадлежащего качества строительных работ составляет пять лет.
С учетом положений ст. 724 Кодекса действие указанного срока распространяется на случаи, когда гарантийный срок не установлен либо его продолжительность меньше установленного предельного срока.
В рассматриваемом случае судами на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных согласно требованиям статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что жилой дом сдан в эксплуатацию 29.12.2005, недостатки выполненных работ (протекание кровли, балконов, стеклопакетов) выявлены в апреле 2007 г. Таким образом недостатки, связанные с ненадлежащим качеством результата работ выявлены в пределах установленного законом срока.
Факт наличия недостатков работ по строительству жилого дома, ухудшивших результат работ, подтверждается экспертным заключением от 25.05.2009 инв. N 028-09, согласно которому эксплуатация жилого дома допускается, однако для обеспечения эксплуатационной надежности здания рекомендуется выполнить работы по ремонту фасадной системы, узлов опирания лестниц, цоколя, отмостки.
Виды, объемы ремонтно-восстановительных работ, необходимых для обеспечения эксплуатационной надежности строительных конструкций жилого дома поименованы в экспертном заключении, а также уточнены в актах обследования строительных конструкций жилого дома от 05.04.2010 N 138, 14.04.2010 N 151 той же экспертной организации.
Судами установлено, что объем работ, заявленный истцом, не превышает объема работ, указанного в приложениях N 1, 2 к акту обследования от 14.05.2010 и локальных сметных расчетах.
Доказательств отсутствия либо устранения дефектов в выполненной работе обществом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что требования истца об обязании ответчика безвозмездно устранить недостатки выполненных работ обоснованны и подлежат удовлетворению, являются правильными, соответствуют требованиям закона и материалам дела.
Доводы заявителя жалобы, изложенные в жалобе, являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых судами доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.05.2010 по делу N А47-10742/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 06.12.2010 N Ф09-9615/10-С2 ПО ДЕЛУ N А47-10742/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2010 г. N Ф09-9615/10-С2
Дело N А47-10742/2009
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:председательствующего Беликова М.Б.,
судей Артемьевой Н.А., Наумовой Н.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.05.2010 по делу N А47-10742/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание своих представителей не направили.
Товарищество собственников жилья "Малая земля" (далее - ТСЖ "Малая земля") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу, с учетом уточнения исковых требований, об обязании произвести ремонт жилого дома, общей площадью 5070 кв. м (два подъезда), расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 29.
Решением суда от 26.05.2010 (судья Каракулин В.И.) исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал общество в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу выполнить ремонтно-восстановительные работы для обеспечения эксплуатационной надежности строительных конструкций жилого дома в соответствии с приложениями N 1, 2 к акту обследования от 14.04.2010 N 151 и локальными сметными расчетами.
В удовлетворении требований по замене напольной плитки в подъездах дома суд отказал ввиду отсутствия доказательств некачественного выполнения данных работ ответчиком.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 (судьи Деева Г.А., Степанова М.Г., Ширяева Е.В.) решение суда оставлено без изменения.
Суды обеих инстанций, обязывая ответчика к производству действий по устранению имеющихся недостатков в технической системе жилого дома, пришли к выводу о наличии у истца права на предъявление в суд иска в защиту прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома, подтверждении ненадлежащего качества выполненных подрядчиком работ заключением экспертной организации, обнаружении недостатков выполненных строительных работ в пределах установленного законом срока.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на то, что часть работ, заявленных истцом: ремонт цоколя, смена отливов на кровле, выполнение отмостки с уклоном от зданий шириной не менее 1 м, монтаж поликарбоната на декоративный купол, локальный ремонт кровли, заполнение пустот между отмосткой и стеной не были предметом исследования эксперта и не отражены в заключении, а потому факт некачественного их выполнения не доказан. Кроме того, вывод судов о необходимости выполнения работ по усилению вертикальных узлов сопряжения стеновых панелей противоречит актам вскрытия узлов сопряжения стеновых панелей, из которых видно, что спорные узлы находятся в исправном состоянии. Также полагает неверным вывод судов о том, что работа по строительству жилого дома выполнена с недостатками, которые делают результат работ непригодным для обычного использования, поскольку в экспертном заключении указано на возможность эксплуатации жилого дома. Кроме того полагает, что имеются расхождения по объемам работ, заявленных истцом и отраженных в приложениях к акту обследования и локальных сметных расчетах.
Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжением главы г. Оренбурга от 29.12.2005 N 7427-р утвержден акт государственной приемочной комиссии от 22.12.2005 о приемке в эксплуатацию 12-тиэтажного жилого дома со встроенными помещениями, с подвалом и техническим этажом из железобетонных панелей по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 29. Заказчиком данного строительства выступает ответчик.
Актом о приеме-передаче здания от 24.10.2006 указанный объект передан в управление и техническое обслуживание ТСЖ "Малая земля".
В ходе эксплуатации названного жилого дома в связи с обращениями жителей о протекании крыши, балконов, намокании стен, ТСЖ "Малая земля" уведомило общество о выявленных недостатках. После произведенного обществом ремонта в местах протекания недостатки работ проявились вновь.
Ввиду необходимости установления причин протечки в жилом доме ТСЖ "Малая земля" обратилось в экспертную организацию - закрытое акционерное общество "Научно-производственное предприятие "Энергоаудит", которым проведено детальное обследование строительных конструкций здания, дана оценка их технического состояния для установления состава и объема работ по ремонту здания, что отражено в экспертном заключении от 25.05.2009 инв. N 028-09 о техническом состоянии строительных конструкций жилого дома.
Согласно заключению от 25.05.2009 инв. N 028-09 в фасадной системе здания, в наружных и внутренних стеновых панелях, цоколе и отмостке здания выявлены недостатки, рекомендовано провести работы по ремонту и реконструкции здания.
Поскольку обращения истца в адрес ответчика о необходимости принятия мер для устранения протекания кровли, балконов, стыков квартир с балконами, стеклопакетов не привели к устранению выявленных недостатков, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением для разрешения спора в судебном порядке.
Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с п. п. 7, 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Данные обязанности товарищества собственников жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться, в частности, путем подачи искового заявления в арбитражный суд.
Наличие полномочий по представлению интересов собственников помещений жилого дома подтверждено протоколом общего собрания собственников помещений от 25.11.2008, которым принято решение об обязании ТСЖ "Малая земля" от имени собственников подать исковое заявление в суд к застройщику дома и представлять в суде интересы собственников помещений многоквартирного дома, связанных с понуждением застройщика устранить недостатки строительства.
Согласно п. 1 ст. 721 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.
В силу ст. 723 Кодекса, если работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре либо для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.
Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон (п. 1 ст. 755 Кодекса).
В соответствии со ст. 756 Кодекса предельный срок обнаружения ненадлежащего качества строительных работ составляет пять лет.
С учетом положений ст. 724 Кодекса действие указанного срока распространяется на случаи, когда гарантийный срок не установлен либо его продолжительность меньше установленного предельного срока.
В рассматриваемом случае судами на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных согласно требованиям статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что жилой дом сдан в эксплуатацию 29.12.2005, недостатки выполненных работ (протекание кровли, балконов, стеклопакетов) выявлены в апреле 2007 г. Таким образом недостатки, связанные с ненадлежащим качеством результата работ выявлены в пределах установленного законом срока.
Факт наличия недостатков работ по строительству жилого дома, ухудшивших результат работ, подтверждается экспертным заключением от 25.05.2009 инв. N 028-09, согласно которому эксплуатация жилого дома допускается, однако для обеспечения эксплуатационной надежности здания рекомендуется выполнить работы по ремонту фасадной системы, узлов опирания лестниц, цоколя, отмостки.
Виды, объемы ремонтно-восстановительных работ, необходимых для обеспечения эксплуатационной надежности строительных конструкций жилого дома поименованы в экспертном заключении, а также уточнены в актах обследования строительных конструкций жилого дома от 05.04.2010 N 138, 14.04.2010 N 151 той же экспертной организации.
Судами установлено, что объем работ, заявленный истцом, не превышает объема работ, указанного в приложениях N 1, 2 к акту обследования от 14.05.2010 и локальных сметных расчетах.
Доказательств отсутствия либо устранения дефектов в выполненной работе обществом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что требования истца об обязании ответчика безвозмездно устранить недостатки выполненных работ обоснованны и подлежат удовлетворению, являются правильными, соответствуют требованиям закона и материалам дела.
Доводы заявителя жалобы, изложенные в жалобе, являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых судами доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.05.2010 по делу N А47-10742/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - без удовлетворения.
Председательствующий
БЕЛИКОВ М.Б.
Судьи
АРТЕМЬЕВА Н.А.
НАУМОВА Н.В.
БЕЛИКОВ М.Б.
Судьи
АРТЕМЬЕВА Н.А.
НАУМОВА Н.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)