Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 мая 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2188/2011) общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" на решение Арбитражного суда Омской области от 25 февраля 2011 года, принятое по делу N А46-14197/2010 (судья Биер Е.Б.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" (ОГРН 1045513002171; ИНН 5507068333) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" (ОГРН 1055513003204; ИНН 5507073069) о передаче технической документации,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" - представителя Галахова Ю.И. по доверенности от 31.01.2011 сроком действия 1 год,
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" - представителей Балавиной М.А. по доверенности N 12 от 06.09.2010 сроком действия 1 год; Рассудихиной И.Б. по доверенности N 21 от 21.10.2010 сроком действия 1 год,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" (далее - ООО "Микрорайон-Энергия", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" (далее - ООО "УК "ЦентрЖилСервис", ответчик) об обязании передать техническую документацию, правоустанавливающие документы и иные документы на паспортное и техническое обслуживание дома.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования и просил обязать ответчика передать по многоквартирному дому N 2 в городе Омске ул. Дианова следующие документы: 1. технический паспорт на дом; 2. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества дома (в т.ч. перечень и технические характеристики оборудования дома); 3. документы (акты) о приемке работ; 4. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; 5. копия кадастрового плана (карты) земельного участка; 6. выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом; 7. заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирного дома, капитальный ремонт которого осуществлялся на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка); 8. проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома; 9. копии актов приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом элементов здания; 10. акт ввода в эксплуатацию теплового узла; 11. проект на тепловой узел и узел учета; 12. паспорта на установленное оборудование (в частности, на тепловом узле), паспорта на приборы учета; 13. справка о потребленной тепловой энергии по приборам учета за отопление и ГВС за последний месяц; 14. акты границ эксплуатационной ответственности по сетям электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения; 15. акты технической приемки приборов учета к коммерческим расчетам; 16. проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом; 17. акты приемки жилых домов от строительных организаций; 18. акты технического состояния жилого дома на передачу дома от предыдущей жилищно-эксплуатационной организации; 19. схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения (в т.ч. однолинейная схема электроснабжения дома и однолинейная схема электроосвещения дома); 20. паспорт лифтового хозяйства (акты полного технического освидетельствования лифтов; акты приемки в эксплуатацию лифтов; акты периодического технического освидетельствования лифтов; протоколы испытаний и измерений оборудования лифтов); 21. паспорта на жилой дом, квартиры и земельный участок; 22. сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; 23. акты технических осмотров за 2006-весна 2010 г.; 24. журналы заявок жителей; 25. протоколы измерения сопротивления электросетей; 26. протоколы измерения вентиляции; 27. паспорта-протоколы измерительных комплексов учета электроэнергии (3 комплекса); 28. протоколы измерения сопротивления изоляции общедомовых электрических сетей и оборудования; протоколы измерений сопротивлений петель "фаза-ноль" электрических сетей; протокол измерения сопротивления металлосвязи, контура заземления; протоколы испытаний общедомовых электроустановок (автоматических выключателей, пакетных выключателей); 29. исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление); 30. финансово-лицевые счета по всем квартирам дома; 31. балансовая справка на строение; 32. копии правоустанавливающих документов на квартиры; 33. список льготников (паспортные данные, СНИЛС, документы на льготу); 34. документацию паспортного учета (в т.ч. карточки регистрации Форма N 9, поквартирные карточки); 35. иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Решением Арбитражного суда Омской области от 25 февраля 2011 года по делу N А46-14197/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, истец в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Микрорайон-Энергия" указывает, что судом не принято мер для проверки заявления истца о фальсификации доказательств: дополнительного соглашения N 3 от 22.07.2010. Судом не рассмотрено ходатайство об истребовании у ответчика информации о том, кому из собственников передан второй экземпляр соглашения. По мнению ООО "Микрорайон-Энергия", судом нарушен принцип равноправия сторон, оценив как ненадлежащие доказательства документы, представленные истцом, суд не дал оценки доказательствам со стороны ответчика. Также ООО "Микрорайон-Энергия" ссылается на то, что указание суда на то, что протокол очного собрания должен содержать подписи всех собственников, принявших участие в собрании или проголосовавших за принятие решения, не основано на нормах закона. Истец считает, что не является доказательством изменения способа управления продолжение оплаты по квитанциям ответчика, услуги оплачивались собственниками по факту их оказания ответчику до заключения договора с истцом. По мнению ООО "Микрорайон-Энергия", договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками с ответчиком, не был пролонгирован. Неверным является утверждение суда, что подсчет голосов на собрании от 16.09.2010 не соответствует части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Наличие подписи председателя и секретаря собрания не является обязательным.
ООО "УК "ЦентрЖилСервис" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании, открытом 28.04.2011, представителям сторон сообщено, что имеющийся в материалах дела материальный носитель с аудиозаписью протоколов заседаний, состоявшихся в суде первой инстанции, не воспроизводится, в связи с чем суд апелляционной инстанции направил запрос в Арбитражном суде Омской области повторно представить аудиозапись протоколов судебных заседаний по настоящему делу.
Представителем истца заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Омска от 20.04.2011 по делу N 2-809/2011.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства истца о приостановлении, считает, что данное решение не имеет преюдициального значения.
Из суда первой инстанции поступил ответ о том, что материальный носитель, на котором записана аудиозапись судебного заседания, состоявшегося 10.02.2011, не сохранена в информационной базе суда.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 22 постановления от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснил, что если на судебный акт подана апелляционная (кассационная) жалоба, содержащая доводы относительно отсутствия аудиозаписи судебного заседания на материальном носителе, в то время как посредством аудиозаписи были зафиксированы сведения, послужившие основанием для принятия этого судебного акта, а арбитражный суд установит, что файл аудиозаписи судебного заседания, сохраненный в информационной системе арбитражного суда, утрачен и не может быть восстановлен, данное обстоятельство является основанием для отмены судебного акта в любом случае применительно к пункту 6 части 4 статьи 270 или пункту 6 части 4 статьи 288 АПК РФ соответственно.
Поскольку апелляционная жалоба ООО "Микрорайон-Энергия" не содержит доводов относительно отсутствия аудиозаписи судебного заседания от 10.02.2011 по настоящему делу на материальном носителе, утрата файла аудиозаписи данного судебного заседания, обстоятельством, являющимся основанием для отмены судебного акта, не является.
Ответчиком представлены письменные возражения по заявленному истцом до перерыва ходатайству о приостановлении производства по делу с приложением копии решения Октябрьского районного суда г. Омска от 20.04.2011 по делу N 2-809/2011, копии иска Варлакова С.М., заявления Варлакова С.М. об уточнении исковых требований и расчета цены иска.
Представитель истца поддержал заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу.
В силу части 1 статьи 143 АПК РФ обязанность суда приостановить производство по делу обусловлена объективной невозможностью рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения дела, рассматриваемого иным судом.
В удовлетворении ходатайства ООО "Микрорайон-Энергия" о приостановлении производства по делу судом апелляционной инстанции отказано, поскольку основания, предусмотренные частью 1 статьи 143 АПК РФ, отсутствуют.
Представитель истца поддержал письменное ходатайство, приложенное к апелляционной жалобе, об истребовании доказательств исполнения ответчиком условий договора N 10 от 01.01.2006, а именно: документов по учету выполненных работ за период с 01.01.2006 по 01.09.2010; доказательств информирования пользователей помещений об установленных законодательством требованиях к пользованию жилыми и нежилыми помещениями, общим имуществом дома, о порядке установки индивидуальных приборов учета; дополнительных соглашений на 2007 - 2010 гг. по цене, подписанных собственниками; доказательств соблюдения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России N 170 от 27.09.2003 в части: наличия площадки для выгула собак; установки урн на территории домовладения; передачи ключей от подвала жителям; привлечения специализированных организаций для контроля за состоянием стальных закладных деталей; ежегодного согласования с теплоснабжающей организацией и утверждения в органах местного самоуправления графиков работ по профилактике и ремонту внутридомовых тепловых сетей. Пояснил, что данное ходатайство заявлялось в суде первой инстанции, но в его удовлетворении было отказано.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленного ООО "Микрорайон-Энергия" ходатайства об истребовании доказательств.
В соответствии с частью 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.
В ходатайстве должны быть обозначены доказательства, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этими доказательствами, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.
Между тем, заявив суду апелляционной инстанции ходатайство об истребовании вышеназванных доказательств, истец не доказал невозможности получения указанных документов самостоятельно.
Поскольку заявленное ООО "Микрорайон-Энергия" ходатайство об истребовании доказательств не отвечает требованиям статьи 66 АПК РФ, в удовлетворении данного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснил, что в июне 2010 г. собственники помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Дианова в г. Омске приняли решение об изменении способа управления - управляющая компания, на непосредственное управление собственниками помещении в многоквартирном доме. Факт проведения внеочередного собрания подтверждается протоколом. Ответчик о данном обстоятельстве извещен собственниками помещений письмом от 08.07.2010. Иных документов, свидетельствующих о проведении 27.06.2010 общего собрания собственников, у истца не имеется, так собственниками они ему не переданы. Далее, 16.09.2010 собственники помещений избрали способ управления - управляющая компания, в качестве таковой избрали ООО "Микрорайон-Сервис", с которым заключили договор на управление многоквартирным домом. Факт проведения 16.09.2010 общего собрания собственников подтверждается решениями собственников. О принятом решении собственники уведомили ООО УК "ЦентрЖилСервис" 05.10.2010. Просил приобщить представленные для обозрения суду документы, а именно, решения собственников, оформленные протоколом от 16.09.2010, к материалам дела.
Учитывая необходимость оценки представленных ООО "Микрорайон-Энергия" документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что не приобщение указанных документов может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ удовлетворил заявленное представителем истца ходатайство и приобщил решения собственников, оформленные протоколом от 16.09.2010, к материалам дела.
Представитель ответчика в судебном заседании высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу. Пояснил, что суд обосновано счел недоказанным факт проведения 27.06.2010 общего собрания собственников помещений, так как протокол, представленный в материалы дела, не подписан всеми собственниками, то есть волеизъявление собственников не конкретизировано. После июня 2010 г. собственники квартир продолжали оплату коммунальных услуг ответчику, тем самым подтверждая свое волеизъявление на продолжении договорных отношений. Считает, что истцом не доказан факт ненадлежащего оказания ООО "УК "ЦентрЖилСервис" услуг по управлению многоквартирным домом.
В судебном заседании, открытом 28.04.2011 и продолженном 05.05.2011, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 06.05.2011. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, между собственниками жилых помещений по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 2 и ООО "УК "ЦентрЖилСервис" 01.01.2006 подписан договор на управление этим многоквартирным домом (том 1 л. 35 - 40).
Протоколом от 27.06.2010 (том 1 л. 117) оформлено решение собственников, принятое большинством голосов, об избрании способа управления домом как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, этим же протоколом собственники приняли решение наделить старшую по дому Бегжанову А.Г. правом действовать от их имени в отношениях с третьими лицами, в том числе с ООО "УК "ЦентрЖилСервис".
О принятом решении члены инициативной группы Полищук С.П., Фатер В.В. и Бегжанова А.Г. письменно уведомили ООО "УК "ЦентрЖилСервис" (том 1 л. 118). Указанное письмо получено ответчиком 08.07.2010, о чем свидетельствует входящий штамп.
ООО "УК "ЦентрЖилСервис" техническую документацию не передало, продолжая выставлять квитанции собственникам помещений на оплату коммунальных услуг и расходов на содержание многоквартирного дома.
На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 16.09.2010 (том 1 л. 8), был включен вопрос о расторжении договора с ООО "УК "ЦентрЖилСервис" на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ, по которому собственниками помещений принято положительное решение. Кроме того, избран способ управления домом - управление управляющей организацией и в качестве управляющей организации избрано ООО "Микрорайон-Энергия" с которым принято решение заключить договор управления
17 сентября 2010 года между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО "Микрорайон-Энергия" подписан договор управления многоквартирным домом сроком действия с 01.10.2010 на 1 год (том 1 л. 9 - 17).
30 сентября 2010 года истец направил в адрес ответчика письмо N 271 с требованием передать техническую документацию на спорный дом (том 1 л. 18).
Кроме того, о принятых собственниками помещений решениях о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 с ООО "УК "ЦентрЖилСервис" и выборе ООО "Микрорайон-Энергия" в качестве управляющей организации представители собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова уведомили ответчика письменно (том 3 л. 114). Указанное письмо получено ответчиком 05.10.2010, о чем свидетельствует входящий штамп.
Уклонение ООО "УК "ЦентрЖилСервис" от передачи истцу технической документации на многоквартирный дом N 2 по ул. Дианова в г. Омске послужило основанием для обращения ООО "Микрорайон-Энергия" в суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении исковых требований явился причиной подачи истцом апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- - управление управляющей организацией.
На основании частей 3, 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Как указано выше, между собственниками жилых помещений по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 2 и ООО "УК "ЦентрЖилСервис" 01.01.2006 подписан договор на управление этим многоквартирным домом (том 1 л. 35 - 40).
Протоколом от 27.06.2010 оформлено решение собственников помещений, принятое на внеочередном собрании путем очного голосования об избрании способа управления домом как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
О принятом на внеочередном собрании собственников решении ответчик уведомлен письменно 08.07.2010, что подтверждает волеизъявление собственников помещений на прекращение договорных отношений с ООО "УК "ЦентрЖилСервис".
В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме. При этом такой спор в соответствии с частями 1, 2 статьи 4, частью 1 статьи 11 ЖК РФ, статьей 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.
В данном случае решение внеочередного общего собрания собственников помещений дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске, проведенного в форме очного голосования, оформленное протоколом от 27.06.2010, не оспорено в установленном жилищным законодательством порядке.
Утверждение ООО "УК "ЦентрЖилСервис" о необходимости подписания протокола от 27.06.2010 всеми принимавшими участие в голосовании собственниками необоснованно. Сомнения ответчика в проведении указанного выше собрания не подтверждены документально.
Кроме того, в части 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В связи с чем, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств принятия собственниками помещений жилых домов решения об отказе от услуг управляющей компании - ООО "УК "ЦентрЖилСервис". При этом, для того чтобы считать такой отказ правомерным необходимо доказать, что он является прямым следствием неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В соответствии с пунктом 1.1 договора на управление многоквартирным домом от 01.01.2006, заключенным между собственниками жилых помещений и ООО "ЦентрЖилСервис", управление многоквартирным домом по ул. Дианова, 2 в г. Омске включает в себя: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями их владельцами; надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; обеспечение реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Из переписки собственников помещений дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске с ответчиком, протокола собрания от 04.11.2009, представленных в материалы дела (том 1 л. 51 - 61), усматривается, что собственниками нежилых помещений неоднократно предъявлялись претензии ООО "УК "ЦентрЖилСервис", связанные с ненадлежащим исполнением управляющей организацией обязательств по управлению многоквартирным домом.
Так, в письме от 29.12.2006 вх. 491 жильцы дома просили произвести перерасчет за пользование горячей водой за период с 13.12.2006 по 21.12.2006, так как из кранов горячей воды подавалась вода холоднее парного молока.
В январе 2007 г. в ответ о просьбе произвести перерасчет за горячую воду ответчик пояснил, что отсутствие нужной температуры воды объясняется снижением параметров подачи тепловой энергии ОАО "Омская энергосбытовая компания".
На обращение жильцов 26.11.2007 ООО "ЦентрЖилСервис" письмом от 30.11.2007 N 17 сообщило о восстановлении горячего водоснабжения.
Письмом, поступившим ООО "ЦентрЖилСервис" 01.07.2009 вх. 116, жители дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске просили с августа 2009 г. в выставляемых им квитанциях делать расшифровку на какие нужды тратятся средства, выделив строку "текущий ремонт".
Согласно протоколу собрания собственников помещений, состоявшегося 04.11.2009, на данном собрании обсуждался вопрос ненадлежащего проведения ООО "УК "ЦентрЖилСервис" ремонта внутридомовых инженерных систем, ремонта и утепления фасада. Также в протоколе зафиксировано, что в квитанциях расшифровка затраченных денежных средств не выполнена ответчиком, несмотря на письменной обращение жильцов дома с такой просьбой. Выписка из данного протокола вручена ООО "ЦентрЖилСервис" 06.11.2009. В этой выписке указаны претензии к оказанию ответчиком услуг по управлению многоквартирным домом, а именно: отсутствие расшифровок в квитанциях по расходованию поступающих от жильцов денежных средств за каждый месяц, несмотря на получение требования об этом 01.07.2009; не выполнение перерасчета по оплате за пользование лифтом (отключен на время ремонта с 18.06.2009 по 05.08.2009; не выполнение работ по ремонту инженерных систем, отключение горячего и холодного водоснабжения без предупреждения жильцов; ремонт канализации не начат; пожелания о замене стояков в квартирах, изложенные в письменном обращении 20.11.2008, не учтены.
Письмом от 26.01.2010 вх. 161 жители дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске просили произвести перерасчет за отопление, так как отопительный сезон начался с 27.09.2009, тогда как в дом тепло подано только с 16.10.2009.
В письме от 11.03.2010 ст. по дому Бегжанова А.Г. просила ООО "УК "ЦентрЖилСервис" выслать план мероприятий по устранению недостатков, и сроки их выполнения. В ответ письмом N 488 от 07.04.2010 ответчик сообщил, что в кротчайшие сроки будет привлечена подрядная организация, работы выполнены в течение апреля 2010 г.
То есть, в период действия договора на управление многоквартирным домом от 01.01.2006 собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 2, уведомляли управляющую компании о ненадлежащем оказании услуг, последняя, не отрицая указанных обстоятельств, принимала меры к устранению замечаний жильцов.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что имеющиеся в материалах дела договор N 15649 на оказание услуг по отпуску воды, приему сточных вод и загрязняющих веществ на нужды потребителей многоквартирного дома от 15.03.2006, договор N 4256-0N о взаимодействии по обеспечению теплоснабжения бытовых потребителей от 24.05.2006, договор энергоснабжения N 92-7263 от 06.11.2009 (том 1 л. 72 - 75, 90 - 93, 133 - 136), заключенные ответчиком с энергоснабжающими организациями, а также договор N 515 от 01.01.2010 на выполнение услуг по вывозу твердых бытовых отходов, заключенный ООО "УК "ЦентрЖилСервис" с обществом с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Чистый город"; договор N 309 от 01.04.2008 с обществом с ограниченной ответственностью "Био-Сервис" на проведение биотехнических работ; договор N 2 от 23.10.2009 с обществом с ограниченной ответственностью "ЦентрЖилСервис" на оказание услуг по паспортному обслуживанию жильцов; договор N 08/1485 от 06.01.2009 на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования с открытым акционерным обществом "Омскгоргаз"; договор N 28 от 01.03.2009 по обслуживанию лифтов и систем диспетчерской сигнализации с обществом с ограниченной ответственностью "Лифт Ремонт"; договор N 44 от 01.03.2009 по техническому обслуживанию и ремонту лифтов и систем ЛДСС с обществом с ограниченной ответственностью "Лифтремонт"; (том 1 л. 144 - 145, 147, том 2 л. 1, 17 - 19, 34 - 35, 40 - 41), сами по себе не свидетельствуют и не являются достаточными доказательствами надлежащего исполнения ответчиком всех своих обязательств по договору N 10 управления многоквартирным домом от 01.01.2006, заключенному последним с собственниками помещений дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 ЖК РФ.
Основные требования, установленные в ЖК РФ, по которым можно оценивать правомерность соответствующего решения общего собрания в случае возникновения спора заключаются в следующем:
- - решение принято с соблюдением способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных в частях 4, 5 статьи 45 ЖК РФ;
- - решение принято при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного в части 3 статьи 45 ЖК РФ;
- - решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в части 2 статьи 44 ЖК РФ;
- - решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями части 2 статьи 46 ЖК РФ;
- - решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 ЖК РФ;
- - решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями части 1 статьи 46 ЖК РФ;
- - решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 5 статьи 48 ЖК РФ).
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (части 2, 3 статьи 47 ЖК РФ).
В материалы дела представлены решения собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске, свидетельствующие об осведомленности собственников помещений многоквартирного дома о проведении собрания путем заочного голосования по определенным вопросам повестки дня и фактическом участии собственников в собрании.
В протоколе от 16.09.2010, оформившем проведение данного собрания, указаны даты начала и окончания приема решений собственников по вопросам повестки дня и место приема решений.
По правилам части 1 статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Частью 1 статьи 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно протоколу от 16.09.2010 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 2 по улице Дианова в г. Омске общая площадь дома составляет 5 907 кв. м. В данном объеме общая площадь дома также указана в приложении N 1 к договору управления многоквартирным домом от 17.09.2010. Иные допустимые доказательства, позволяющие определить общую либо полезную площадь указанного дома, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что кворум для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Дианова в г. Омске составляет 2 953,5 кв. м (50% от 5 907 кв. м).
Из представленных суду апелляционной инстанции решений собственников помещений следует, что суммарная площадь квартир собственников, принявших участие в заочном голосовании, составила 3 540,15 кв. м. Следовательно, кворум для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Дианова в г. Омске имелся. Доказательства обратного не представлены.
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений о выборе способа управления многоквартирным домом отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
Из представленных в материалы дела решений собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске следует, что по второму вопросу повестки дня собрания о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 10 с ООО "ЦентрЖилСервис" в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ "за" проголосовали собственники помещений суммарная площадь которых 3 422,55 кв. м, что составляет 96,67% от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
По пятому вопросу повестки дня собрания о выборе в качестве управляющей организации ООО "Микрорайон-Энергия" "за" проголосовали собственники помещений суммарная площадь которых 3 177,75 кв. м, что составляет 89,76% от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что собственниками помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске на собрании, проведенном в форме заочного голосования, оформленном протоколом от 16.09.2010, в порядке, установленном жилищным законодательством, приняты решения, в частности, о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 10 с ООО "ЦентрЖилСервис" в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ и выборе в качестве управляющей организации ООО "Микрорайон-Энергия". Порядок расторжения заключенного с ответчиком договора, который предусмотрен нормами жилищного законодательства, собственниками соблюден. Ссылка ответчика на отсутствие в протоколе от 16.09.2010 указания на то, в чем состоит неудовлетворительное исполнение ООО "УК "ЦентрЖилСервис" договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 10 несостоятельна, поскольку в материалах настоящего дела имеются доказательства ненадлежащего оказания ответчиком услуг (том 1 л. 51 - 56).
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений статей 46, 161, 162 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации.
В соответствии со статьей 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей организации возникают на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с каждым собственником помещений.
Частью 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно части 7 статьи 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности.
Следовательно, в случае предъявления вновь избранной управляющей организацией требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (вновь избранной управляющей организацией), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору.
Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09.
Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Так, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя акты осмотра, проверки состояния (испытания) общего имущества многоквартирного дома, копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенные органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома, выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также иные связанные с управлением многоквартирным домом документы.
Состав истребуемой истцом - ООО "Микрорайон-Энергия" документации соответствует составу технической документации на многоквартирный дом, предусмотренному действующим законодательством.
Поскольку документация истцу не передана, что ответчик не отрицает, исковые требования ООО "Микрорайон-Энергия" подлежали удовлетворению.
Ссылки ООО "УК "ЦентрЖилСервис" на то, что договор от 01.01.2006 N 10 управления многоквартирным домом не расторгнут, продолжает действовать, поскольку дополнительным соглашением N 3 от 22.07.2010 (том 2 л. 15 - 16) к названному договору срок его действия продлен до 01.01.2012, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Как указано выше, на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 16.09.2010, принято решение, в том числе, о расторжении договора от 01.01.2006 N 10 с ООО "УК "ЦентрЖилСервис" на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ.
Доводы ответчика о том, что в период с апреля 2010 года по январь 2011 года ООО "УК "ЦентрЖилСервис" выставлялись, а собственниками помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске оплачивались квитанции на оплату коммунальных услуг и содержание дома (том 3 л. 119 - 150, том 4 л. 1 - 62), отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку указанное обстоятельство не подтверждает полномочия ООО "ЦентрЖилСервис" на управление многоквартирным домом по ул. Дианова, 2 в г. Омске.
Утверждение ООО "Микрорайон-Энергия" о том, что судом не принято мер для проверки заявления истца о фальсификации доказательств: дополнительного соглашения N 3 от 22.07.2010, несостоятельно, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 161 АПК РФ арбитражный суд принимает меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в случае если лицо, участвующее в деле обратится в суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом.
В данном случае истцом не представлено суду первой инстанции письменного заявления о фальсификации доказательства.
Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильное применение норм материального права в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ являются основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Решение Арбитражного суда Омской области от 25 февраля 2011 года по делу N А46-14197/2010 подлежит отмене, апелляционная жалоба ООО "Микрорайон-Энергия" удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску (4 000 руб.) и апелляционной жалобе (2 000 руб.) по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь частью 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 25.02.2011 по делу N А46-14197/2010 отменить, принять новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" передать обществу с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" в тридцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу следующие документы:
1. Технический паспорт на дом.
2. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества дома (в т.ч. перечень и технические характеристики оборудования дома).
3. Документы (акты) о приемке работ.
4. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
5. Копия кадастрового плана (карты) земельного участка.
6. Выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом.
7. Заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирного дома, капитальный ремонт которого осуществлялся на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка).
8. Проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома.
9. Копии актов приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом элементов здания.
10. Акт ввода в эксплуатацию теплового узла.
11. Проект на тепловой узел и узел учета.
12. Паспорта на установленное оборудование (в частности, на тепловом узле), паспорта на приборы учета.
13. Справка о потребленной тепловой энергии по приборам учета за отопление и ГВС за последний месяц.
14. Акты границ эксплуатационной ответственности по сетям электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения.
15. Акты технической приемки приборов учета к коммерческим расчетам.
16. Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом.
17. Акты приемки жилых домов от строительных организаций.
18. Акты технического состояния жилого дома на передачу дома от предыдущей жилищно-эксплуатационной организации.
19. Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения (в т.ч. однолинейная схема электроснабжения дома и однолинейная схема электроосвещения дома).
20. Паспорт лифтового хозяйства (Акты полного технического освидетельствования лифтов. Акты приемки в эксплуатацию лифтов. Акты периодического технического освидетельствования лифтов. Протоколы испытаний и измерений оборудования лифтов).
21. Паспорта на жилой дом, квартиры и земельный участок.
22. Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт.
23. Акты технических осмотров за 2006-весна 2010 г.
24. Журналы заявок жителей.
25. Протоколы измерения сопротивления электросетей.
26. Протоколы измерения вентиляции.
27. Паспорта-протоколы измерительных комплексов учета электроэнергии (3 комплекса).
28. Протоколы измерения сопротивления изоляции общедомовых электрических сетей и оборудования. Протоколы измерений сопротивлений петель "фаза-ноль" электрических сетей. Протокол измерения сопротивления металлосвязи, контура заземления. Протоколы испытаний общедомовых электроустановок (автоматических выключателей, пакетных выключателей).
29. Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
30. Финансово-лицевые счета по всем квартирам дома.
31. Балансовая справка на строение.
32. Копии правоустанавливающих документов на квартиры.
33. Список льготников (паспортные данные, СНИЛС, документы на льготу).
34. Документацию паспортного учета (в т.ч. карточки регистрации Форма N 9, поквартирные карточки).
35. Иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 6 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2011 ПО ДЕЛУ N А46-14197/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2011 г. по делу N А46-14197/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 6 мая 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2188/2011) общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" на решение Арбитражного суда Омской области от 25 февраля 2011 года, принятое по делу N А46-14197/2010 (судья Биер Е.Б.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" (ОГРН 1045513002171; ИНН 5507068333) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" (ОГРН 1055513003204; ИНН 5507073069) о передаче технической документации,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" - представителя Галахова Ю.И. по доверенности от 31.01.2011 сроком действия 1 год,
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" - представителей Балавиной М.А. по доверенности N 12 от 06.09.2010 сроком действия 1 год; Рассудихиной И.Б. по доверенности N 21 от 21.10.2010 сроком действия 1 год,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" (далее - ООО "Микрорайон-Энергия", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" (далее - ООО "УК "ЦентрЖилСервис", ответчик) об обязании передать техническую документацию, правоустанавливающие документы и иные документы на паспортное и техническое обслуживание дома.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования и просил обязать ответчика передать по многоквартирному дому N 2 в городе Омске ул. Дианова следующие документы: 1. технический паспорт на дом; 2. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества дома (в т.ч. перечень и технические характеристики оборудования дома); 3. документы (акты) о приемке работ; 4. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; 5. копия кадастрового плана (карты) земельного участка; 6. выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом; 7. заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирного дома, капитальный ремонт которого осуществлялся на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка); 8. проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома; 9. копии актов приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом элементов здания; 10. акт ввода в эксплуатацию теплового узла; 11. проект на тепловой узел и узел учета; 12. паспорта на установленное оборудование (в частности, на тепловом узле), паспорта на приборы учета; 13. справка о потребленной тепловой энергии по приборам учета за отопление и ГВС за последний месяц; 14. акты границ эксплуатационной ответственности по сетям электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения; 15. акты технической приемки приборов учета к коммерческим расчетам; 16. проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом; 17. акты приемки жилых домов от строительных организаций; 18. акты технического состояния жилого дома на передачу дома от предыдущей жилищно-эксплуатационной организации; 19. схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения (в т.ч. однолинейная схема электроснабжения дома и однолинейная схема электроосвещения дома); 20. паспорт лифтового хозяйства (акты полного технического освидетельствования лифтов; акты приемки в эксплуатацию лифтов; акты периодического технического освидетельствования лифтов; протоколы испытаний и измерений оборудования лифтов); 21. паспорта на жилой дом, квартиры и земельный участок; 22. сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; 23. акты технических осмотров за 2006-весна 2010 г.; 24. журналы заявок жителей; 25. протоколы измерения сопротивления электросетей; 26. протоколы измерения вентиляции; 27. паспорта-протоколы измерительных комплексов учета электроэнергии (3 комплекса); 28. протоколы измерения сопротивления изоляции общедомовых электрических сетей и оборудования; протоколы измерений сопротивлений петель "фаза-ноль" электрических сетей; протокол измерения сопротивления металлосвязи, контура заземления; протоколы испытаний общедомовых электроустановок (автоматических выключателей, пакетных выключателей); 29. исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление); 30. финансово-лицевые счета по всем квартирам дома; 31. балансовая справка на строение; 32. копии правоустанавливающих документов на квартиры; 33. список льготников (паспортные данные, СНИЛС, документы на льготу); 34. документацию паспортного учета (в т.ч. карточки регистрации Форма N 9, поквартирные карточки); 35. иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Решением Арбитражного суда Омской области от 25 февраля 2011 года по делу N А46-14197/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, истец в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Микрорайон-Энергия" указывает, что судом не принято мер для проверки заявления истца о фальсификации доказательств: дополнительного соглашения N 3 от 22.07.2010. Судом не рассмотрено ходатайство об истребовании у ответчика информации о том, кому из собственников передан второй экземпляр соглашения. По мнению ООО "Микрорайон-Энергия", судом нарушен принцип равноправия сторон, оценив как ненадлежащие доказательства документы, представленные истцом, суд не дал оценки доказательствам со стороны ответчика. Также ООО "Микрорайон-Энергия" ссылается на то, что указание суда на то, что протокол очного собрания должен содержать подписи всех собственников, принявших участие в собрании или проголосовавших за принятие решения, не основано на нормах закона. Истец считает, что не является доказательством изменения способа управления продолжение оплаты по квитанциям ответчика, услуги оплачивались собственниками по факту их оказания ответчику до заключения договора с истцом. По мнению ООО "Микрорайон-Энергия", договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками с ответчиком, не был пролонгирован. Неверным является утверждение суда, что подсчет голосов на собрании от 16.09.2010 не соответствует части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Наличие подписи председателя и секретаря собрания не является обязательным.
ООО "УК "ЦентрЖилСервис" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании, открытом 28.04.2011, представителям сторон сообщено, что имеющийся в материалах дела материальный носитель с аудиозаписью протоколов заседаний, состоявшихся в суде первой инстанции, не воспроизводится, в связи с чем суд апелляционной инстанции направил запрос в Арбитражном суде Омской области повторно представить аудиозапись протоколов судебных заседаний по настоящему делу.
Представителем истца заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Омска от 20.04.2011 по делу N 2-809/2011.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства истца о приостановлении, считает, что данное решение не имеет преюдициального значения.
Из суда первой инстанции поступил ответ о том, что материальный носитель, на котором записана аудиозапись судебного заседания, состоявшегося 10.02.2011, не сохранена в информационной базе суда.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 22 постановления от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснил, что если на судебный акт подана апелляционная (кассационная) жалоба, содержащая доводы относительно отсутствия аудиозаписи судебного заседания на материальном носителе, в то время как посредством аудиозаписи были зафиксированы сведения, послужившие основанием для принятия этого судебного акта, а арбитражный суд установит, что файл аудиозаписи судебного заседания, сохраненный в информационной системе арбитражного суда, утрачен и не может быть восстановлен, данное обстоятельство является основанием для отмены судебного акта в любом случае применительно к пункту 6 части 4 статьи 270 или пункту 6 части 4 статьи 288 АПК РФ соответственно.
Поскольку апелляционная жалоба ООО "Микрорайон-Энергия" не содержит доводов относительно отсутствия аудиозаписи судебного заседания от 10.02.2011 по настоящему делу на материальном носителе, утрата файла аудиозаписи данного судебного заседания, обстоятельством, являющимся основанием для отмены судебного акта, не является.
Ответчиком представлены письменные возражения по заявленному истцом до перерыва ходатайству о приостановлении производства по делу с приложением копии решения Октябрьского районного суда г. Омска от 20.04.2011 по делу N 2-809/2011, копии иска Варлакова С.М., заявления Варлакова С.М. об уточнении исковых требований и расчета цены иска.
Представитель истца поддержал заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу.
В силу части 1 статьи 143 АПК РФ обязанность суда приостановить производство по делу обусловлена объективной невозможностью рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения дела, рассматриваемого иным судом.
В удовлетворении ходатайства ООО "Микрорайон-Энергия" о приостановлении производства по делу судом апелляционной инстанции отказано, поскольку основания, предусмотренные частью 1 статьи 143 АПК РФ, отсутствуют.
Представитель истца поддержал письменное ходатайство, приложенное к апелляционной жалобе, об истребовании доказательств исполнения ответчиком условий договора N 10 от 01.01.2006, а именно: документов по учету выполненных работ за период с 01.01.2006 по 01.09.2010; доказательств информирования пользователей помещений об установленных законодательством требованиях к пользованию жилыми и нежилыми помещениями, общим имуществом дома, о порядке установки индивидуальных приборов учета; дополнительных соглашений на 2007 - 2010 гг. по цене, подписанных собственниками; доказательств соблюдения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России N 170 от 27.09.2003 в части: наличия площадки для выгула собак; установки урн на территории домовладения; передачи ключей от подвала жителям; привлечения специализированных организаций для контроля за состоянием стальных закладных деталей; ежегодного согласования с теплоснабжающей организацией и утверждения в органах местного самоуправления графиков работ по профилактике и ремонту внутридомовых тепловых сетей. Пояснил, что данное ходатайство заявлялось в суде первой инстанции, но в его удовлетворении было отказано.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленного ООО "Микрорайон-Энергия" ходатайства об истребовании доказательств.
В соответствии с частью 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.
В ходатайстве должны быть обозначены доказательства, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этими доказательствами, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.
Между тем, заявив суду апелляционной инстанции ходатайство об истребовании вышеназванных доказательств, истец не доказал невозможности получения указанных документов самостоятельно.
Поскольку заявленное ООО "Микрорайон-Энергия" ходатайство об истребовании доказательств не отвечает требованиям статьи 66 АПК РФ, в удовлетворении данного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснил, что в июне 2010 г. собственники помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Дианова в г. Омске приняли решение об изменении способа управления - управляющая компания, на непосредственное управление собственниками помещении в многоквартирном доме. Факт проведения внеочередного собрания подтверждается протоколом. Ответчик о данном обстоятельстве извещен собственниками помещений письмом от 08.07.2010. Иных документов, свидетельствующих о проведении 27.06.2010 общего собрания собственников, у истца не имеется, так собственниками они ему не переданы. Далее, 16.09.2010 собственники помещений избрали способ управления - управляющая компания, в качестве таковой избрали ООО "Микрорайон-Сервис", с которым заключили договор на управление многоквартирным домом. Факт проведения 16.09.2010 общего собрания собственников подтверждается решениями собственников. О принятом решении собственники уведомили ООО УК "ЦентрЖилСервис" 05.10.2010. Просил приобщить представленные для обозрения суду документы, а именно, решения собственников, оформленные протоколом от 16.09.2010, к материалам дела.
Учитывая необходимость оценки представленных ООО "Микрорайон-Энергия" документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что не приобщение указанных документов может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ удовлетворил заявленное представителем истца ходатайство и приобщил решения собственников, оформленные протоколом от 16.09.2010, к материалам дела.
Представитель ответчика в судебном заседании высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу. Пояснил, что суд обосновано счел недоказанным факт проведения 27.06.2010 общего собрания собственников помещений, так как протокол, представленный в материалы дела, не подписан всеми собственниками, то есть волеизъявление собственников не конкретизировано. После июня 2010 г. собственники квартир продолжали оплату коммунальных услуг ответчику, тем самым подтверждая свое волеизъявление на продолжении договорных отношений. Считает, что истцом не доказан факт ненадлежащего оказания ООО "УК "ЦентрЖилСервис" услуг по управлению многоквартирным домом.
В судебном заседании, открытом 28.04.2011 и продолженном 05.05.2011, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 06.05.2011. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, между собственниками жилых помещений по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 2 и ООО "УК "ЦентрЖилСервис" 01.01.2006 подписан договор на управление этим многоквартирным домом (том 1 л. 35 - 40).
Протоколом от 27.06.2010 (том 1 л. 117) оформлено решение собственников, принятое большинством голосов, об избрании способа управления домом как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, этим же протоколом собственники приняли решение наделить старшую по дому Бегжанову А.Г. правом действовать от их имени в отношениях с третьими лицами, в том числе с ООО "УК "ЦентрЖилСервис".
О принятом решении члены инициативной группы Полищук С.П., Фатер В.В. и Бегжанова А.Г. письменно уведомили ООО "УК "ЦентрЖилСервис" (том 1 л. 118). Указанное письмо получено ответчиком 08.07.2010, о чем свидетельствует входящий штамп.
ООО "УК "ЦентрЖилСервис" техническую документацию не передало, продолжая выставлять квитанции собственникам помещений на оплату коммунальных услуг и расходов на содержание многоквартирного дома.
На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 16.09.2010 (том 1 л. 8), был включен вопрос о расторжении договора с ООО "УК "ЦентрЖилСервис" на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ, по которому собственниками помещений принято положительное решение. Кроме того, избран способ управления домом - управление управляющей организацией и в качестве управляющей организации избрано ООО "Микрорайон-Энергия" с которым принято решение заключить договор управления
17 сентября 2010 года между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО "Микрорайон-Энергия" подписан договор управления многоквартирным домом сроком действия с 01.10.2010 на 1 год (том 1 л. 9 - 17).
30 сентября 2010 года истец направил в адрес ответчика письмо N 271 с требованием передать техническую документацию на спорный дом (том 1 л. 18).
Кроме того, о принятых собственниками помещений решениях о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 с ООО "УК "ЦентрЖилСервис" и выборе ООО "Микрорайон-Энергия" в качестве управляющей организации представители собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова уведомили ответчика письменно (том 3 л. 114). Указанное письмо получено ответчиком 05.10.2010, о чем свидетельствует входящий штамп.
Уклонение ООО "УК "ЦентрЖилСервис" от передачи истцу технической документации на многоквартирный дом N 2 по ул. Дианова в г. Омске послужило основанием для обращения ООО "Микрорайон-Энергия" в суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении исковых требований явился причиной подачи истцом апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- - управление управляющей организацией.
На основании частей 3, 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Как указано выше, между собственниками жилых помещений по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 2 и ООО "УК "ЦентрЖилСервис" 01.01.2006 подписан договор на управление этим многоквартирным домом (том 1 л. 35 - 40).
Протоколом от 27.06.2010 оформлено решение собственников помещений, принятое на внеочередном собрании путем очного голосования об избрании способа управления домом как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
О принятом на внеочередном собрании собственников решении ответчик уведомлен письменно 08.07.2010, что подтверждает волеизъявление собственников помещений на прекращение договорных отношений с ООО "УК "ЦентрЖилСервис".
В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме. При этом такой спор в соответствии с частями 1, 2 статьи 4, частью 1 статьи 11 ЖК РФ, статьей 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.
В данном случае решение внеочередного общего собрания собственников помещений дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске, проведенного в форме очного голосования, оформленное протоколом от 27.06.2010, не оспорено в установленном жилищным законодательством порядке.
Утверждение ООО "УК "ЦентрЖилСервис" о необходимости подписания протокола от 27.06.2010 всеми принимавшими участие в голосовании собственниками необоснованно. Сомнения ответчика в проведении указанного выше собрания не подтверждены документально.
Кроме того, в части 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В связи с чем, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств принятия собственниками помещений жилых домов решения об отказе от услуг управляющей компании - ООО "УК "ЦентрЖилСервис". При этом, для того чтобы считать такой отказ правомерным необходимо доказать, что он является прямым следствием неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В соответствии с пунктом 1.1 договора на управление многоквартирным домом от 01.01.2006, заключенным между собственниками жилых помещений и ООО "ЦентрЖилСервис", управление многоквартирным домом по ул. Дианова, 2 в г. Омске включает в себя: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями их владельцами; надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; обеспечение реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Из переписки собственников помещений дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске с ответчиком, протокола собрания от 04.11.2009, представленных в материалы дела (том 1 л. 51 - 61), усматривается, что собственниками нежилых помещений неоднократно предъявлялись претензии ООО "УК "ЦентрЖилСервис", связанные с ненадлежащим исполнением управляющей организацией обязательств по управлению многоквартирным домом.
Так, в письме от 29.12.2006 вх. 491 жильцы дома просили произвести перерасчет за пользование горячей водой за период с 13.12.2006 по 21.12.2006, так как из кранов горячей воды подавалась вода холоднее парного молока.
В январе 2007 г. в ответ о просьбе произвести перерасчет за горячую воду ответчик пояснил, что отсутствие нужной температуры воды объясняется снижением параметров подачи тепловой энергии ОАО "Омская энергосбытовая компания".
На обращение жильцов 26.11.2007 ООО "ЦентрЖилСервис" письмом от 30.11.2007 N 17 сообщило о восстановлении горячего водоснабжения.
Письмом, поступившим ООО "ЦентрЖилСервис" 01.07.2009 вх. 116, жители дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске просили с августа 2009 г. в выставляемых им квитанциях делать расшифровку на какие нужды тратятся средства, выделив строку "текущий ремонт".
Согласно протоколу собрания собственников помещений, состоявшегося 04.11.2009, на данном собрании обсуждался вопрос ненадлежащего проведения ООО "УК "ЦентрЖилСервис" ремонта внутридомовых инженерных систем, ремонта и утепления фасада. Также в протоколе зафиксировано, что в квитанциях расшифровка затраченных денежных средств не выполнена ответчиком, несмотря на письменной обращение жильцов дома с такой просьбой. Выписка из данного протокола вручена ООО "ЦентрЖилСервис" 06.11.2009. В этой выписке указаны претензии к оказанию ответчиком услуг по управлению многоквартирным домом, а именно: отсутствие расшифровок в квитанциях по расходованию поступающих от жильцов денежных средств за каждый месяц, несмотря на получение требования об этом 01.07.2009; не выполнение перерасчета по оплате за пользование лифтом (отключен на время ремонта с 18.06.2009 по 05.08.2009; не выполнение работ по ремонту инженерных систем, отключение горячего и холодного водоснабжения без предупреждения жильцов; ремонт канализации не начат; пожелания о замене стояков в квартирах, изложенные в письменном обращении 20.11.2008, не учтены.
Письмом от 26.01.2010 вх. 161 жители дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске просили произвести перерасчет за отопление, так как отопительный сезон начался с 27.09.2009, тогда как в дом тепло подано только с 16.10.2009.
В письме от 11.03.2010 ст. по дому Бегжанова А.Г. просила ООО "УК "ЦентрЖилСервис" выслать план мероприятий по устранению недостатков, и сроки их выполнения. В ответ письмом N 488 от 07.04.2010 ответчик сообщил, что в кротчайшие сроки будет привлечена подрядная организация, работы выполнены в течение апреля 2010 г.
То есть, в период действия договора на управление многоквартирным домом от 01.01.2006 собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 2, уведомляли управляющую компании о ненадлежащем оказании услуг, последняя, не отрицая указанных обстоятельств, принимала меры к устранению замечаний жильцов.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что имеющиеся в материалах дела договор N 15649 на оказание услуг по отпуску воды, приему сточных вод и загрязняющих веществ на нужды потребителей многоквартирного дома от 15.03.2006, договор N 4256-0N о взаимодействии по обеспечению теплоснабжения бытовых потребителей от 24.05.2006, договор энергоснабжения N 92-7263 от 06.11.2009 (том 1 л. 72 - 75, 90 - 93, 133 - 136), заключенные ответчиком с энергоснабжающими организациями, а также договор N 515 от 01.01.2010 на выполнение услуг по вывозу твердых бытовых отходов, заключенный ООО "УК "ЦентрЖилСервис" с обществом с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Чистый город"; договор N 309 от 01.04.2008 с обществом с ограниченной ответственностью "Био-Сервис" на проведение биотехнических работ; договор N 2 от 23.10.2009 с обществом с ограниченной ответственностью "ЦентрЖилСервис" на оказание услуг по паспортному обслуживанию жильцов; договор N 08/1485 от 06.01.2009 на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования с открытым акционерным обществом "Омскгоргаз"; договор N 28 от 01.03.2009 по обслуживанию лифтов и систем диспетчерской сигнализации с обществом с ограниченной ответственностью "Лифт Ремонт"; договор N 44 от 01.03.2009 по техническому обслуживанию и ремонту лифтов и систем ЛДСС с обществом с ограниченной ответственностью "Лифтремонт"; (том 1 л. 144 - 145, 147, том 2 л. 1, 17 - 19, 34 - 35, 40 - 41), сами по себе не свидетельствуют и не являются достаточными доказательствами надлежащего исполнения ответчиком всех своих обязательств по договору N 10 управления многоквартирным домом от 01.01.2006, заключенному последним с собственниками помещений дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 ЖК РФ.
Основные требования, установленные в ЖК РФ, по которым можно оценивать правомерность соответствующего решения общего собрания в случае возникновения спора заключаются в следующем:
- - решение принято с соблюдением способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных в частях 4, 5 статьи 45 ЖК РФ;
- - решение принято при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного в части 3 статьи 45 ЖК РФ;
- - решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в части 2 статьи 44 ЖК РФ;
- - решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями части 2 статьи 46 ЖК РФ;
- - решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 ЖК РФ;
- - решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями части 1 статьи 46 ЖК РФ;
- - решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 5 статьи 48 ЖК РФ).
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (части 2, 3 статьи 47 ЖК РФ).
В материалы дела представлены решения собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске, свидетельствующие об осведомленности собственников помещений многоквартирного дома о проведении собрания путем заочного голосования по определенным вопросам повестки дня и фактическом участии собственников в собрании.
В протоколе от 16.09.2010, оформившем проведение данного собрания, указаны даты начала и окончания приема решений собственников по вопросам повестки дня и место приема решений.
По правилам части 1 статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Частью 1 статьи 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно протоколу от 16.09.2010 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 2 по улице Дианова в г. Омске общая площадь дома составляет 5 907 кв. м. В данном объеме общая площадь дома также указана в приложении N 1 к договору управления многоквартирным домом от 17.09.2010. Иные допустимые доказательства, позволяющие определить общую либо полезную площадь указанного дома, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что кворум для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Дианова в г. Омске составляет 2 953,5 кв. м (50% от 5 907 кв. м).
Из представленных суду апелляционной инстанции решений собственников помещений следует, что суммарная площадь квартир собственников, принявших участие в заочном голосовании, составила 3 540,15 кв. м. Следовательно, кворум для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Дианова в г. Омске имелся. Доказательства обратного не представлены.
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений о выборе способа управления многоквартирным домом отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
Из представленных в материалы дела решений собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске следует, что по второму вопросу повестки дня собрания о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 10 с ООО "ЦентрЖилСервис" в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ "за" проголосовали собственники помещений суммарная площадь которых 3 422,55 кв. м, что составляет 96,67% от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
По пятому вопросу повестки дня собрания о выборе в качестве управляющей организации ООО "Микрорайон-Энергия" "за" проголосовали собственники помещений суммарная площадь которых 3 177,75 кв. м, что составляет 89,76% от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что собственниками помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске на собрании, проведенном в форме заочного голосования, оформленном протоколом от 16.09.2010, в порядке, установленном жилищным законодательством, приняты решения, в частности, о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 10 с ООО "ЦентрЖилСервис" в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ и выборе в качестве управляющей организации ООО "Микрорайон-Энергия". Порядок расторжения заключенного с ответчиком договора, который предусмотрен нормами жилищного законодательства, собственниками соблюден. Ссылка ответчика на отсутствие в протоколе от 16.09.2010 указания на то, в чем состоит неудовлетворительное исполнение ООО "УК "ЦентрЖилСервис" договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 10 несостоятельна, поскольку в материалах настоящего дела имеются доказательства ненадлежащего оказания ответчиком услуг (том 1 л. 51 - 56).
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений статей 46, 161, 162 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации.
В соответствии со статьей 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей организации возникают на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с каждым собственником помещений.
Частью 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно части 7 статьи 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности.
Следовательно, в случае предъявления вновь избранной управляющей организацией требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (вновь избранной управляющей организацией), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору.
Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09.
Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Так, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя акты осмотра, проверки состояния (испытания) общего имущества многоквартирного дома, копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенные органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома, выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также иные связанные с управлением многоквартирным домом документы.
Состав истребуемой истцом - ООО "Микрорайон-Энергия" документации соответствует составу технической документации на многоквартирный дом, предусмотренному действующим законодательством.
Поскольку документация истцу не передана, что ответчик не отрицает, исковые требования ООО "Микрорайон-Энергия" подлежали удовлетворению.
Ссылки ООО "УК "ЦентрЖилСервис" на то, что договор от 01.01.2006 N 10 управления многоквартирным домом не расторгнут, продолжает действовать, поскольку дополнительным соглашением N 3 от 22.07.2010 (том 2 л. 15 - 16) к названному договору срок его действия продлен до 01.01.2012, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Как указано выше, на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 16.09.2010, принято решение, в том числе, о расторжении договора от 01.01.2006 N 10 с ООО "УК "ЦентрЖилСервис" на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ.
Доводы ответчика о том, что в период с апреля 2010 года по январь 2011 года ООО "УК "ЦентрЖилСервис" выставлялись, а собственниками помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Дианова в г. Омске оплачивались квитанции на оплату коммунальных услуг и содержание дома (том 3 л. 119 - 150, том 4 л. 1 - 62), отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку указанное обстоятельство не подтверждает полномочия ООО "ЦентрЖилСервис" на управление многоквартирным домом по ул. Дианова, 2 в г. Омске.
Утверждение ООО "Микрорайон-Энергия" о том, что судом не принято мер для проверки заявления истца о фальсификации доказательств: дополнительного соглашения N 3 от 22.07.2010, несостоятельно, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 161 АПК РФ арбитражный суд принимает меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в случае если лицо, участвующее в деле обратится в суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом.
В данном случае истцом не представлено суду первой инстанции письменного заявления о фальсификации доказательства.
Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильное применение норм материального права в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ являются основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Решение Арбитражного суда Омской области от 25 февраля 2011 года по делу N А46-14197/2010 подлежит отмене, апелляционная жалоба ООО "Микрорайон-Энергия" удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску (4 000 руб.) и апелляционной жалобе (2 000 руб.) по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь частью 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 25.02.2011 по делу N А46-14197/2010 отменить, принять новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" передать обществу с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" в тридцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу следующие документы:
1. Технический паспорт на дом.
2. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества дома (в т.ч. перечень и технические характеристики оборудования дома).
3. Документы (акты) о приемке работ.
4. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
5. Копия кадастрового плана (карты) земельного участка.
6. Выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом.
7. Заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирного дома, капитальный ремонт которого осуществлялся на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка).
8. Проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома.
9. Копии актов приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом элементов здания.
10. Акт ввода в эксплуатацию теплового узла.
11. Проект на тепловой узел и узел учета.
12. Паспорта на установленное оборудование (в частности, на тепловом узле), паспорта на приборы учета.
13. Справка о потребленной тепловой энергии по приборам учета за отопление и ГВС за последний месяц.
14. Акты границ эксплуатационной ответственности по сетям электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения.
15. Акты технической приемки приборов учета к коммерческим расчетам.
16. Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом.
17. Акты приемки жилых домов от строительных организаций.
18. Акты технического состояния жилого дома на передачу дома от предыдущей жилищно-эксплуатационной организации.
19. Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения (в т.ч. однолинейная схема электроснабжения дома и однолинейная схема электроосвещения дома).
20. Паспорт лифтового хозяйства (Акты полного технического освидетельствования лифтов. Акты приемки в эксплуатацию лифтов. Акты периодического технического освидетельствования лифтов. Протоколы испытаний и измерений оборудования лифтов).
21. Паспорта на жилой дом, квартиры и земельный участок.
22. Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт.
23. Акты технических осмотров за 2006-весна 2010 г.
24. Журналы заявок жителей.
25. Протоколы измерения сопротивления электросетей.
26. Протоколы измерения вентиляции.
27. Паспорта-протоколы измерительных комплексов учета электроэнергии (3 комплекса).
28. Протоколы измерения сопротивления изоляции общедомовых электрических сетей и оборудования. Протоколы измерений сопротивлений петель "фаза-ноль" электрических сетей. Протокол измерения сопротивления металлосвязи, контура заземления. Протоколы испытаний общедомовых электроустановок (автоматических выключателей, пакетных выключателей).
29. Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
30. Финансово-лицевые счета по всем квартирам дома.
31. Балансовая справка на строение.
32. Копии правоустанавливающих документов на квартиры.
33. Список льготников (паспортные данные, СНИЛС, документы на льготу).
34. Документацию паспортного учета (в т.ч. карточки регистрации Форма N 9, поквартирные карточки).
35. Иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон-Энергия" расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 6 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)