Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2011 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей Л.В. Капустиной, С.И. Юдина,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верхотуровым Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО "Силикатстрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 декабря 2010 года по делу N А78-5678/2010 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" к Обществу с ограниченной ответственностью "Радченко" о взыскании 77 613 589 рублей,
- по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Радченко" к Обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" о взыскании 6 268 034 рублей 33 копеек (суд первой инстанции: Шеретеко Н.Ю.);
- при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "Силикатстрой" (ИНН 7534019018, ОГРН 1057536000818): Жирякова Ю.С. - представитель (доверенность от 10.03.2011 г.), Нехорошев В.В. - представитель (доверенность от 01.11.2010 г.);
- от ответчика ООО "Радченко" (ИНН 7536056600, ОГРН 1047550025995): Радченко М.П. - директор (выписка из ЕГРЮЛ от 22.03.2011 г.), Каримов О.З. - представитель (доверенность от 01.09.2010 г.);
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (далее - истец, ООО "Силикатстрой") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью "Радченко" (далее - ответчик, ООО "Радченко") о взыскании задолженности по договорам об участии в долевом строительстве N 1-тц от 24 июля 2008 года, N 2-тц от 14 августа 2008 года, N 3-тц от 02 сентября 2008 года, N 3-тц от 02 октября 2008 года в размере 67 703 300 руб. и неустойки в размере 9 910 289 руб., всего - 77 613 589 руб.
ООО "Радченко" предъявил встречный иск, уточнив его в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ООО "Силикатстрой" на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неосновательного обогащения в размере 5 682 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 586 034,33 руб. за период с 04 марта 2009 года по 09 декабря 2010 года.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 16 декабря 2010 года первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Радченко" в пользу ООО "Силикатстрой" взысканы проценты в размере 4 689 827 руб. 32 коп., в остальной части иска отказано. С ООО "Силикатстрой" в пользу ООО "Радченко" взысканы денежные средства в сумме 5 682 000 руб. и проценты в сумме 422 006 руб. 87 коп., всего - 6 104 006 руб. 87 коп., в остальной части встречного иска отказано. В результате зачета с ООО "Силикатстрой" в пользу ООО "Радченко" взыскано 1 414 179 руб. 55 коп. Также с ООО "Радченко" и ООО "Силикатстрой" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 12 085 руб. и 200 000 руб. соответственно.
Как следует из судебного акта основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве послужил вывод суда об исполнении ООО "Радченко" обязательств по внесению долевого взноса по указанным договорам. При этом суд признал обоснованным требование ООО "Силикатстрой" о взыскании законной неустойки за нарушение ответчиком сроков внесения платежей: по договору N 1-тц от 24 июля 2008 года в размере 2 228 570,2 руб.; по договору N 2-тц от 14 августа 2008 года в размере 642911 руб.; по договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года в размере 476 753 руб.; по договору N 3-тц от 02 октября 2008 года в размере 1 341 593,12 руб.
По встречным исковым требованиям суд пришел к выводу, что ООО "Силикатстрой" неосновательно удерживает с 24 декабря 2009 года полученные в счет расчета по договору N 3-тц от 02 октября 2008 года денежные средства в сумме 3966 000 руб. и по договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года - в сумме 1 716 000 руб.
Суд руководствовался статьями 249, 289, 290, 395, 410, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
ООО "Силикатстрой", не согласившись с решением суда, подало на него апелляционную жалобу, ставит вопрос об отмене решения суда как принятого с нарушением норм материального права и сложившейся арбитражной практики, просит первоначальный иск полностью удовлетворить, в удовлетворении встречного иска полностью отказать.
Истец указывает, что суд при определении размера доли участника долевого строительства учел не общую, а полезную площадь помещения, которое в дальнейшем должно перейти в собственность участника долевого строительства, что противоречит условиям договора и разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", что привело к освобождению ответчика от возмещения расходов по созданию 1125 кв. м технического этажа по всем договорам об участии в долевом строительстве, а также мест общего пользования по договору N 1-тц от 24 июля 2008 года (61,6 кв. м автостоянки и 151 кв. м машинного отделения), по договору N 2-тц от 14 августа 2008 года (155 кв. м пятого этажа), по договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года (155,3 кв. м четвертого этажа), по договору N 3-тц от 02 октября 2008 года (164,5 кв. м первого этажа).
Истец считает, что судом неправомерно при разрешении спора применено Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", полагает, что оно регламентирует взаимоотношения собственников нежилых помещений, а не участников долевого строительства. Также считает неверным вывод суда, что при доказанности величины затрат на создание одного квадратного метра общей площади торгового центра в размере 30 тыс. рублей - это величина затрат на создание одного квадратного метра полезной площади, поскольку общая площадь объекта и общая полезная площадь объекта - совершенно разные понятия.
Представители ООО "Силикатстрой" представили дополнительные пояснения, поддержали в судебном заседании доводы апелляционной жалобы, считают законным и обоснованным расчет, произведенные судом только в части взыскания с ООО "Радченко" в пользу ООО "Силикатстрой" неустойки по договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года в размере 476 753,00 руб.
ООО "Радченко" представил отзыв и возражения, в которых указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы, представители ответчика просили оставить решения суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 04 апреля 2011 года до 17 часов 50 минут, объявление о перерыве размещено на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не находит.
Из материалов дела следует, что истец ООО "Силикатстрой" (застройщик) и ответчик ООО "Радченко" (участник) заключили четыре договора N 1-тц от 24 июля 2008 года, N 2-тц от 14 августа 2008 г. ода, N 3-тц от 02 сентября 2008 года и N 3-тц от 02 октября 2008 года об участии в долевом строительстве торгового центра с подземной автостоянкой и рестораном по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Ленина, 108.
По условиям договора N 1-тц от 24 июля 2008 года, зарегистрированном в установленном порядке 06 августа 2008 года., истец привлекает денежные средства ответчика в размере 37 089 900 руб. для строительства объекта недвижимости, по окончании строительства и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец передает в собственность ответчика нежилое помещение - подземную автостоянку общей площадью 1236,33 кв. м (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 2.1 договора). Пунктом 3.3.1 и Приложением N 1 к договору ответчик обязался уплачивать денежные средства согласно графику платежей с октября 2008 года по август 2009 года по 3 090 825 руб. ежемесячно.
По условиям договора N 2-тц от 14 августа 2008 года с дополнительным соглашением от 02 сентября 2008 года (оба зарегистрированы в установленном порядке 05 сентября 2008 года), истец привлекает денежные средства ответчика в размере 37 470 000 руб. для строительства объекта недвижимости, по окончании строительства и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец передает в собственность ответчика торговый зал (торговое место N 5-1) на пятом этаже общей площадью 1227,01 кв. м, куда входит полезная площадь 1075,73 кв. м и площадь мест общего пользования 151,28 кв. м. Пунктом 3.3.1 и Приложением N 1 к договору ответчик обязался уплачивать денежные средства согласно графику платежей с сентября 2008 года по август 2009 года по 3 122 500 руб. ежемесячно.
По договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года с дополнительным соглашением от 22 декабря 2008 года, зарегистрированным в установленном порядке соответственно 16 сентября 2008 года и 23 января 2009 года, истец привлекает денежные средства ответчика в размере 36346800 руб. для строительства объекта недвижимости, по окончании строительства и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец передает в общую долевую собственность ответчика торговые места N 4-1- N 4-18 на четвертом этаже в торговом зале общей площадью 1211,56 кв. м. Пунктом 3.3.1 и Приложением N 1 к договору ответчик обязался уплачивать денежные средства согласно графику платежей с сентября 2008 года по август 2009 года по 3 028 900 руб. ежемесячно.
По договору N 3-тц от 02 октября 2008 года, зарегистрированному в установленном порядке 16 октября 2008 года, истец привлекает денежные средства ответчика в размере 32 963 700 руб. для строительства объекта недвижимости, по окончании строительства и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец передает в собственность ответчика торговые места на первом этаже общей площадью 1098,79 к в.м., в том числе N 1-1 полезная площадь 100 кв. м, площадь мест общего пользования 28,28 кв. м и N 2-2 полезная площадь 756,54 кв. м, площадь мест общего пользования 213,95 кв. м. Пунктом 3.3.1 и Приложением N 1 к договору ответчик обязался уплачивать денежные средства согласно графика платежей с октября 2008 года по сентябрь 2009 года по 2 746 975 руб. ежемесячно.
24 декабря 2009 года Отделом разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию Управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита" выдано ООО "Силикатстрой" разрешение на ввод объекта "Торговый центр с подземной автостоянкой и рестораном" по ул. Ленина, 108 в г. Чите в эксплуатацию.
Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и выписки из технического паспорта общая площадь здания составила 9127,7 кв. м, из них площадь подземной автостоянки (помещение 2) - 1132,5 кв. м, площадь первого этажа (помещение 3) - 848,4 кв. м, помещение четвертого этажа (помещение 6) - 1004,3 кв. м, площадь пятого этажа (помещение 7) - 1000 кв. м, а также места общего пользования- 1669,5 кв. м.
- ООО "Силикатстрой" обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что по договору N 1-тц от 24.07.2008 г. ответчик обязан оплатить 45 218 700 руб. за 1507,29 кв. м (полезную площадь помещений 1132,5 кв. м и площадь мест общего пользования пропорционально полезной площади - 374,79 кв. м), однако оплату не произвел; по договору N 2-тц от 14.08.2008 г. ответчик обязан уплатить 39 929 400 руб. за 1330,98 кв. м (полезную площадь 1000 кв. м и площадь мест общего пользования 330,98 кв. м), однако уплатил всего 25 498 200 руб.; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г. ответчик обязан уплатить 39 933 900 руб. за 1331,13 кв. м (помещение площадью 1004,3 кв. м и площадь мест общего пользования 326,83 кв. м), однако уплатил всего 36 346 800 руб.;
- по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. ответчик обязан уплатить 33 876 300 руб. за 1129,21 кв. м (помещение площадью 848,4 кв. м и площадь мест общего пользования 280,81 кв. м), однако уплатил 29 418 000 руб..
Также ООО "Силикатстрой" ссылается на то, что в связи с несвоевременным исполнением обязательств ответчик на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и пунктов 6.2 договоров обязан уплатить неустойку: по договору N 1-тц от 24.07.2008 г. в сумме 5 636 255 руб., по договору N 2-тц от 14.08.2008 г. в сумме 1955 247 руб., по договору N 3-тц от 02.09.2008 г. в сумме 516 469 руб. и по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. в сумме 1 802 318 руб., - всего в сумме 9 910 289 руб.
Встречные исковые требования ООО "Радченко" обоснованы тем, что по договорам N 1-тц от 24.07.2008 г. и N 2-тц от 14.08.2008 г. расчет сторонами произведен полностью. С учетом площади первого этажа по техническому паспорту 848,4 кв. м, стоимость по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. составляет 25 452 000 руб., фактически Общество уплатило 29 418 000 руб., переплата составила 3 966 000 руб. По договору N 3-тц от 02.09.2008 г. стоимость помещений 4-го этажа площадью 1004,3 кв. м составляет 30 129 000 руб., ответчик переплатил 1716 000 руб.. На сумму переплаты на основании статьи 395 ГК РФ подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 586034,33 руб. за период с 04.03.2009 г. по 09.12.2010 г.
Суд первой инстанции правомерно применил к правоотношениям сторон нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно статье 2 Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Статьей 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно статье 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Спорными договорами стоимость одного квадратного метра общей площади нежилого помещения согласована в размере 30 000 руб. (пункт 2.1 договоров). В случае расхождения общей площади нежилого помещения по проектной документации и фактической общей площадью нежилого помещения, которая установлена БТИ после сдачи торгового центра в эксплуатацию по (результатам технической инвентаризации объекта) окончательный расчет согласно пункту 2.3 договоров осуществляется следующим образом:
- -если согласно справке БТИ общая площадь нежилого помещения окажется больше площади, оговоренной в договоре на 0,5 кв. м и более, участник обязан в течение 0 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления застройщика оплатить разницу площадей по цене за один квадратный метр на момент подписания договора;
- -если согласно справке БТИ общая площадь нежилого помещения окажется меньше площади, оговоренной в договоре на 0,5 кв. м и более, застройщик обязуется в течение 10 банковских дней вернуть излишне уплаченную участником оплату по цене за один квадратный метр на момент подписания договора.
В соответствии с техническим паспортом здания торгового центра площадь нежилых помещений по спорным договорам долевого участия в строительстве уменьшилась. По договору N 1-тц от 24.07.2008 г. общая площадь подземной автостоянки составила 1132,5 кв. м; по договору N 2-тц от 14.08.2008 г. площадь пятого этажа составила 1000 кв. м; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г. площадь четвертого этажа составила 1004,3 кв. м; по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. площадь первого этажа составила 848,4 кв. м, Размер площадей определен с учетом мест общего пользования, расположенных на указанных этажах и подземной автостоянки (тамбуры, санузлы, лифтовый холл, лестничная площадка).
С учетом стоимости одного квадратного метра 30 тыс.руб. суд первой инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств правильно определил, что общая стоимость нежилых помещений по договору N 1-тц составляет 33 975 000 руб., по договору N 2-тц от 14.08.2008 г.- 30 000 000 руб.; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г.- 30 129 000 руб.; по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. - 25 452 000 руб., и отклонил доводы истца о том, что ответчик обязан дополнительно оплатить площадь мест общего пользования пропорционально общей полезной площади: по договору N 1-тц от 24.07.2008 г.- 374,79 кв. м, по договору N 2-тц от 14.08.2008 г.- 330,98 кв. м; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г.- 326,83 кв. м, по договору N 3-тц от 02.10.2008 г.-280,81 кв. м. При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами статей 246, 289, 290 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Доводы апелляционной жалобы о том, что суду следовало руководствоваться разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", апелляционный суд отклоняет, поскольку указанные разъяснения были даны без учета положений Закона N 214-ФЗ.
Из материалов дела и пояснительной записки к сметной документации на спорный объект не усматривается, что стоимость мест общего пользования не вошла в цену одного квадратного метра нежилого помещения.
Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства с учетом требований статьи 71 АПК РФ, установил, что ответчик полностью выполнил свои обязательства по оплате долевого взноса по всем спорным договорам, однако допустил просрочку по внесению оплаты. При этом судом установлено, что по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. стоимость построенного помещения первого этажа составила 25 452 000 руб., фактически ответчик уплатил 29 418 000 руб., переплата составила 3 966 000 руб.; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г. стоимость помещений четвертого этажа составила 30 129 000 руб., ответчик уплатил 31 845 000 руб., переплата составила 1 716 000 руб.
Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ и пункта 6.2 договоров долевого в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
По договору N 1-тц от 24.07.2008 г. ответчик 33 975 000 руб. уплатил 18.01.2010 г., неустойка за период с 23.09.08 г. по 18.01.10 г. составила 2 228 570,2 руб.
По договору N 2-тц от 14.08.2008 г. ответчик 30 млн. руб. уплатил с просрочкой, неустойка за период с 23.09.08 г. по 03.03.09 г. составила 642911 руб.
По договору N 3-тц от 02.09.2008 г. ответчик 30 129 000 руб. уплатил с просрочкой, неустойка за период с 23.09.08 г. по 09.02.09 г. составила 476753 руб.
По договору N 3-тц от 02.10.2008 г. ответчик 25 452 000 руб. уплатил с просрочкой, неустойка за период с 23.10.08 г. по 21.10.09 г. составила 1 341 593,12 руб.
Апелляционным судом расчеты суда первой инстанции проверены и признаны правильными, а доводы заявителя апелляционной жалобы, высказанные в дополнительных пояснениях на апелляционную жалобу, необоснованными.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмены, судом допущено не было, поэтому предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Забайкальского края от 16 декабря 2010 года не имеется.
На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 декабря 2010 года по делу N А78-5678/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
С.И.ЮДИН
Л.В.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2011 ПО ДЕЛУ N А78-5678/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2011 г. по делу N А78-5678/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2011 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей Л.В. Капустиной, С.И. Юдина,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верхотуровым Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО "Силикатстрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 декабря 2010 года по делу N А78-5678/2010 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" к Обществу с ограниченной ответственностью "Радченко" о взыскании 77 613 589 рублей,
- по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Радченко" к Обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" о взыскании 6 268 034 рублей 33 копеек (суд первой инстанции: Шеретеко Н.Ю.);
- при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "Силикатстрой" (ИНН 7534019018, ОГРН 1057536000818): Жирякова Ю.С. - представитель (доверенность от 10.03.2011 г.), Нехорошев В.В. - представитель (доверенность от 01.11.2010 г.);
- от ответчика ООО "Радченко" (ИНН 7536056600, ОГРН 1047550025995): Радченко М.П. - директор (выписка из ЕГРЮЛ от 22.03.2011 г.), Каримов О.З. - представитель (доверенность от 01.09.2010 г.);
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (далее - истец, ООО "Силикатстрой") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью "Радченко" (далее - ответчик, ООО "Радченко") о взыскании задолженности по договорам об участии в долевом строительстве N 1-тц от 24 июля 2008 года, N 2-тц от 14 августа 2008 года, N 3-тц от 02 сентября 2008 года, N 3-тц от 02 октября 2008 года в размере 67 703 300 руб. и неустойки в размере 9 910 289 руб., всего - 77 613 589 руб.
ООО "Радченко" предъявил встречный иск, уточнив его в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ООО "Силикатстрой" на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неосновательного обогащения в размере 5 682 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 586 034,33 руб. за период с 04 марта 2009 года по 09 декабря 2010 года.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 16 декабря 2010 года первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Радченко" в пользу ООО "Силикатстрой" взысканы проценты в размере 4 689 827 руб. 32 коп., в остальной части иска отказано. С ООО "Силикатстрой" в пользу ООО "Радченко" взысканы денежные средства в сумме 5 682 000 руб. и проценты в сумме 422 006 руб. 87 коп., всего - 6 104 006 руб. 87 коп., в остальной части встречного иска отказано. В результате зачета с ООО "Силикатстрой" в пользу ООО "Радченко" взыскано 1 414 179 руб. 55 коп. Также с ООО "Радченко" и ООО "Силикатстрой" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 12 085 руб. и 200 000 руб. соответственно.
Как следует из судебного акта основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве послужил вывод суда об исполнении ООО "Радченко" обязательств по внесению долевого взноса по указанным договорам. При этом суд признал обоснованным требование ООО "Силикатстрой" о взыскании законной неустойки за нарушение ответчиком сроков внесения платежей: по договору N 1-тц от 24 июля 2008 года в размере 2 228 570,2 руб.; по договору N 2-тц от 14 августа 2008 года в размере 642911 руб.; по договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года в размере 476 753 руб.; по договору N 3-тц от 02 октября 2008 года в размере 1 341 593,12 руб.
По встречным исковым требованиям суд пришел к выводу, что ООО "Силикатстрой" неосновательно удерживает с 24 декабря 2009 года полученные в счет расчета по договору N 3-тц от 02 октября 2008 года денежные средства в сумме 3966 000 руб. и по договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года - в сумме 1 716 000 руб.
Суд руководствовался статьями 249, 289, 290, 395, 410, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
ООО "Силикатстрой", не согласившись с решением суда, подало на него апелляционную жалобу, ставит вопрос об отмене решения суда как принятого с нарушением норм материального права и сложившейся арбитражной практики, просит первоначальный иск полностью удовлетворить, в удовлетворении встречного иска полностью отказать.
Истец указывает, что суд при определении размера доли участника долевого строительства учел не общую, а полезную площадь помещения, которое в дальнейшем должно перейти в собственность участника долевого строительства, что противоречит условиям договора и разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", что привело к освобождению ответчика от возмещения расходов по созданию 1125 кв. м технического этажа по всем договорам об участии в долевом строительстве, а также мест общего пользования по договору N 1-тц от 24 июля 2008 года (61,6 кв. м автостоянки и 151 кв. м машинного отделения), по договору N 2-тц от 14 августа 2008 года (155 кв. м пятого этажа), по договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года (155,3 кв. м четвертого этажа), по договору N 3-тц от 02 октября 2008 года (164,5 кв. м первого этажа).
Истец считает, что судом неправомерно при разрешении спора применено Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", полагает, что оно регламентирует взаимоотношения собственников нежилых помещений, а не участников долевого строительства. Также считает неверным вывод суда, что при доказанности величины затрат на создание одного квадратного метра общей площади торгового центра в размере 30 тыс. рублей - это величина затрат на создание одного квадратного метра полезной площади, поскольку общая площадь объекта и общая полезная площадь объекта - совершенно разные понятия.
Представители ООО "Силикатстрой" представили дополнительные пояснения, поддержали в судебном заседании доводы апелляционной жалобы, считают законным и обоснованным расчет, произведенные судом только в части взыскания с ООО "Радченко" в пользу ООО "Силикатстрой" неустойки по договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года в размере 476 753,00 руб.
ООО "Радченко" представил отзыв и возражения, в которых указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы, представители ответчика просили оставить решения суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 04 апреля 2011 года до 17 часов 50 минут, объявление о перерыве размещено на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не находит.
Из материалов дела следует, что истец ООО "Силикатстрой" (застройщик) и ответчик ООО "Радченко" (участник) заключили четыре договора N 1-тц от 24 июля 2008 года, N 2-тц от 14 августа 2008 г. ода, N 3-тц от 02 сентября 2008 года и N 3-тц от 02 октября 2008 года об участии в долевом строительстве торгового центра с подземной автостоянкой и рестораном по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Ленина, 108.
По условиям договора N 1-тц от 24 июля 2008 года, зарегистрированном в установленном порядке 06 августа 2008 года., истец привлекает денежные средства ответчика в размере 37 089 900 руб. для строительства объекта недвижимости, по окончании строительства и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец передает в собственность ответчика нежилое помещение - подземную автостоянку общей площадью 1236,33 кв. м (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 2.1 договора). Пунктом 3.3.1 и Приложением N 1 к договору ответчик обязался уплачивать денежные средства согласно графику платежей с октября 2008 года по август 2009 года по 3 090 825 руб. ежемесячно.
По условиям договора N 2-тц от 14 августа 2008 года с дополнительным соглашением от 02 сентября 2008 года (оба зарегистрированы в установленном порядке 05 сентября 2008 года), истец привлекает денежные средства ответчика в размере 37 470 000 руб. для строительства объекта недвижимости, по окончании строительства и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец передает в собственность ответчика торговый зал (торговое место N 5-1) на пятом этаже общей площадью 1227,01 кв. м, куда входит полезная площадь 1075,73 кв. м и площадь мест общего пользования 151,28 кв. м. Пунктом 3.3.1 и Приложением N 1 к договору ответчик обязался уплачивать денежные средства согласно графику платежей с сентября 2008 года по август 2009 года по 3 122 500 руб. ежемесячно.
По договору N 3-тц от 02 сентября 2008 года с дополнительным соглашением от 22 декабря 2008 года, зарегистрированным в установленном порядке соответственно 16 сентября 2008 года и 23 января 2009 года, истец привлекает денежные средства ответчика в размере 36346800 руб. для строительства объекта недвижимости, по окончании строительства и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец передает в общую долевую собственность ответчика торговые места N 4-1- N 4-18 на четвертом этаже в торговом зале общей площадью 1211,56 кв. м. Пунктом 3.3.1 и Приложением N 1 к договору ответчик обязался уплачивать денежные средства согласно графику платежей с сентября 2008 года по август 2009 года по 3 028 900 руб. ежемесячно.
По договору N 3-тц от 02 октября 2008 года, зарегистрированному в установленном порядке 16 октября 2008 года, истец привлекает денежные средства ответчика в размере 32 963 700 руб. для строительства объекта недвижимости, по окончании строительства и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец передает в собственность ответчика торговые места на первом этаже общей площадью 1098,79 к в.м., в том числе N 1-1 полезная площадь 100 кв. м, площадь мест общего пользования 28,28 кв. м и N 2-2 полезная площадь 756,54 кв. м, площадь мест общего пользования 213,95 кв. м. Пунктом 3.3.1 и Приложением N 1 к договору ответчик обязался уплачивать денежные средства согласно графика платежей с октября 2008 года по сентябрь 2009 года по 2 746 975 руб. ежемесячно.
24 декабря 2009 года Отделом разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию Управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита" выдано ООО "Силикатстрой" разрешение на ввод объекта "Торговый центр с подземной автостоянкой и рестораном" по ул. Ленина, 108 в г. Чите в эксплуатацию.
Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и выписки из технического паспорта общая площадь здания составила 9127,7 кв. м, из них площадь подземной автостоянки (помещение 2) - 1132,5 кв. м, площадь первого этажа (помещение 3) - 848,4 кв. м, помещение четвертого этажа (помещение 6) - 1004,3 кв. м, площадь пятого этажа (помещение 7) - 1000 кв. м, а также места общего пользования- 1669,5 кв. м.
- ООО "Силикатстрой" обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что по договору N 1-тц от 24.07.2008 г. ответчик обязан оплатить 45 218 700 руб. за 1507,29 кв. м (полезную площадь помещений 1132,5 кв. м и площадь мест общего пользования пропорционально полезной площади - 374,79 кв. м), однако оплату не произвел; по договору N 2-тц от 14.08.2008 г. ответчик обязан уплатить 39 929 400 руб. за 1330,98 кв. м (полезную площадь 1000 кв. м и площадь мест общего пользования 330,98 кв. м), однако уплатил всего 25 498 200 руб.; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г. ответчик обязан уплатить 39 933 900 руб. за 1331,13 кв. м (помещение площадью 1004,3 кв. м и площадь мест общего пользования 326,83 кв. м), однако уплатил всего 36 346 800 руб.;
- по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. ответчик обязан уплатить 33 876 300 руб. за 1129,21 кв. м (помещение площадью 848,4 кв. м и площадь мест общего пользования 280,81 кв. м), однако уплатил 29 418 000 руб..
Также ООО "Силикатстрой" ссылается на то, что в связи с несвоевременным исполнением обязательств ответчик на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и пунктов 6.2 договоров обязан уплатить неустойку: по договору N 1-тц от 24.07.2008 г. в сумме 5 636 255 руб., по договору N 2-тц от 14.08.2008 г. в сумме 1955 247 руб., по договору N 3-тц от 02.09.2008 г. в сумме 516 469 руб. и по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. в сумме 1 802 318 руб., - всего в сумме 9 910 289 руб.
Встречные исковые требования ООО "Радченко" обоснованы тем, что по договорам N 1-тц от 24.07.2008 г. и N 2-тц от 14.08.2008 г. расчет сторонами произведен полностью. С учетом площади первого этажа по техническому паспорту 848,4 кв. м, стоимость по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. составляет 25 452 000 руб., фактически Общество уплатило 29 418 000 руб., переплата составила 3 966 000 руб. По договору N 3-тц от 02.09.2008 г. стоимость помещений 4-го этажа площадью 1004,3 кв. м составляет 30 129 000 руб., ответчик переплатил 1716 000 руб.. На сумму переплаты на основании статьи 395 ГК РФ подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 586034,33 руб. за период с 04.03.2009 г. по 09.12.2010 г.
Суд первой инстанции правомерно применил к правоотношениям сторон нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно статье 2 Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Статьей 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно статье 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Спорными договорами стоимость одного квадратного метра общей площади нежилого помещения согласована в размере 30 000 руб. (пункт 2.1 договоров). В случае расхождения общей площади нежилого помещения по проектной документации и фактической общей площадью нежилого помещения, которая установлена БТИ после сдачи торгового центра в эксплуатацию по (результатам технической инвентаризации объекта) окончательный расчет согласно пункту 2.3 договоров осуществляется следующим образом:
- -если согласно справке БТИ общая площадь нежилого помещения окажется больше площади, оговоренной в договоре на 0,5 кв. м и более, участник обязан в течение 0 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления застройщика оплатить разницу площадей по цене за один квадратный метр на момент подписания договора;
- -если согласно справке БТИ общая площадь нежилого помещения окажется меньше площади, оговоренной в договоре на 0,5 кв. м и более, застройщик обязуется в течение 10 банковских дней вернуть излишне уплаченную участником оплату по цене за один квадратный метр на момент подписания договора.
В соответствии с техническим паспортом здания торгового центра площадь нежилых помещений по спорным договорам долевого участия в строительстве уменьшилась. По договору N 1-тц от 24.07.2008 г. общая площадь подземной автостоянки составила 1132,5 кв. м; по договору N 2-тц от 14.08.2008 г. площадь пятого этажа составила 1000 кв. м; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г. площадь четвертого этажа составила 1004,3 кв. м; по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. площадь первого этажа составила 848,4 кв. м, Размер площадей определен с учетом мест общего пользования, расположенных на указанных этажах и подземной автостоянки (тамбуры, санузлы, лифтовый холл, лестничная площадка).
С учетом стоимости одного квадратного метра 30 тыс.руб. суд первой инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств правильно определил, что общая стоимость нежилых помещений по договору N 1-тц составляет 33 975 000 руб., по договору N 2-тц от 14.08.2008 г.- 30 000 000 руб.; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г.- 30 129 000 руб.; по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. - 25 452 000 руб., и отклонил доводы истца о том, что ответчик обязан дополнительно оплатить площадь мест общего пользования пропорционально общей полезной площади: по договору N 1-тц от 24.07.2008 г.- 374,79 кв. м, по договору N 2-тц от 14.08.2008 г.- 330,98 кв. м; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г.- 326,83 кв. м, по договору N 3-тц от 02.10.2008 г.-280,81 кв. м. При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами статей 246, 289, 290 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Доводы апелляционной жалобы о том, что суду следовало руководствоваться разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", апелляционный суд отклоняет, поскольку указанные разъяснения были даны без учета положений Закона N 214-ФЗ.
Из материалов дела и пояснительной записки к сметной документации на спорный объект не усматривается, что стоимость мест общего пользования не вошла в цену одного квадратного метра нежилого помещения.
Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства с учетом требований статьи 71 АПК РФ, установил, что ответчик полностью выполнил свои обязательства по оплате долевого взноса по всем спорным договорам, однако допустил просрочку по внесению оплаты. При этом судом установлено, что по договору N 3-тц от 02.10.2008 г. стоимость построенного помещения первого этажа составила 25 452 000 руб., фактически ответчик уплатил 29 418 000 руб., переплата составила 3 966 000 руб.; по договору N 3-тц от 02.09.2008 г. стоимость помещений четвертого этажа составила 30 129 000 руб., ответчик уплатил 31 845 000 руб., переплата составила 1 716 000 руб.
Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ и пункта 6.2 договоров долевого в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
По договору N 1-тц от 24.07.2008 г. ответчик 33 975 000 руб. уплатил 18.01.2010 г., неустойка за период с 23.09.08 г. по 18.01.10 г. составила 2 228 570,2 руб.
По договору N 2-тц от 14.08.2008 г. ответчик 30 млн. руб. уплатил с просрочкой, неустойка за период с 23.09.08 г. по 03.03.09 г. составила 642911 руб.
По договору N 3-тц от 02.09.2008 г. ответчик 30 129 000 руб. уплатил с просрочкой, неустойка за период с 23.09.08 г. по 09.02.09 г. составила 476753 руб.
По договору N 3-тц от 02.10.2008 г. ответчик 25 452 000 руб. уплатил с просрочкой, неустойка за период с 23.10.08 г. по 21.10.09 г. составила 1 341 593,12 руб.
Апелляционным судом расчеты суда первой инстанции проверены и признаны правильными, а доводы заявителя апелляционной жалобы, высказанные в дополнительных пояснениях на апелляционную жалобу, необоснованными.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмены, судом допущено не было, поэтому предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Забайкальского края от 16 декабря 2010 года не имеется.
На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 декабря 2010 года по делу N А78-5678/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
С.И.ЮДИН
Л.В.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)