Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Крахмальной М.П.
при участии:
- от истца: Барнев П.С. (ордер N 365 от 27.07.2011), Никуленкова О.А. (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ от 16.08.2011, решение N 5, приказ N 32 от 02.08.2011);
- от ответчика: Щегров И.В. (доверенность N 39 от 28.02.2011).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Жилремонт-6"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2011 по делу N А53-345/2011 (судья Стрекачев А.Н.)
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Коммунальщик"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Жилремонт-6"
об истребовании документации,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Коммунальщик" (далее - общество "Коммунальщик") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилремонт-6" (далее - общество "Жилремонт-6"), в котором просило обязать ответчика передать истцу документацию на жилые дома, расположенные в городе Новочеркасске, по пер. Баклановскому, N 136/1, N 148, по ул. Народная, N 4, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельною кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома - уточненные требования, л.д. 35 - 36 том 15.
Исковые требования обоснованы указанием истца на свой статус управляющей жилым домом организации и отказ ответчика передать данные документы истцу.
Решением арбитражного суда от 15 июня 2011 года исковые требования удовлетворены в части, ответчик обязан передать истцу документацию на жилые дома, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а именно документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельною кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.
В судебном заседании 27.07.2011 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что в материалах дела нет доказательств того, что управляющая компания ненадлежащим образом исполняет свои обязанности.
Рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 31 августа 2011 г.
В судебном заседании 31 августа 2011 г. представителем общества "Коммунальщик" заявлено ходатайство об истребовании из Государственной жилищной инспекции Ростовской области сведений об обращениях граждан.
Ходатайство удовлетворено, рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 21 сентября 2011 года.
В судебном заседании 21 сентября 2011 года представители участвующих в деле лиц поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобы соответственно.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, установлено судом, истец в настоящее время осуществляет управление в отношении жилых домов, расположенных в г. Новочеркасске, по пер. Баклановский, д. 136/1 и д. 148, ул. Народная, д. 4.
До истца управление жилыми домами осуществлял ответчик.
Для решения вопроса о последствиях неудовлетворительного исполнения ответчиком договорных обязательств по управлению многоквартирными домами собственники провели собрания посредством заочного голосования, избрание формы проведения собрания отражено в протоколах от 17.08.2010, 09.09.2010, 12.07.2010 (т. 2, л.д. 8 - 10, т. 5, л.д. 7, т. 8, л.д. 13 - 14).
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что общими собраниями собственников квартир многоквартирных домов N 136/1, N 148 по пр. Баклановскому и N 4 по ул. Народная г. Новочеркасска по результатам заочного голосования, результаты которого отражены в протоколах N 5 от 11.08.2010, N 6 от 01.09.2010, N 9 от 20.09.2010 принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом с ответчиком, выборе в качестве управляющей компании истца, заключении договора с истцом.
Участие в голосовании приняло достаточное для кворума число собственников (64,07%, 59,14%, 66,92%) - л.д. 25 - 27 том 1.
Бюллетени заочного голосования и правоустанавливающие документы на жилые помещения (копии) в материалы дела представлены.
О результатах собраний ответчик был извещен. Ответчику направлены уведомления об одностороннем расторжении договоров на управление многоквартирным домом председателями общих собраний жильцов, которые ответчиком получены - л.д. 18 том 2, л.д. 16 том 5, л.д. 22 том 8.
Распоряжениями муниципального учреждения Департамент городского хозяйства города Новочеркасска N 113 от 17 сентября 2010 г., N 119 от 23 сентября 2010 г., N 124 от 30 сентября 2010 г. ответчику указано на необходимость передачи истцу документации в отношении жилых домов - л.д. 28 - 30 том 1.
Истцом направлены ответчику требования о передаче документов.
Ответчик документы не передал.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном ст. 46 Жилищного кодекса РФ, при условии наличия кворума, определенного в соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
Согласно представленным в материалы дела протоколам общих собраний собственников помещений и приобщенным к материалам дела бюллетеням большинство собственников помещений на момент принятия ими решения о расторжении договора управления не были удовлетворены работой истца по управлению их домом. В голосовании приняло участие большинство собственников жилых помещений, которые проголосовали за расторжение договора. Подсчет голосов осуществлен в соответствии с требованиями п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, согласно которому количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование подтверждается представленными в материалы дела бюллетенями, свидетельствами о регистрации права, регистрационными удостоверениями.
Ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции приводил довод, согласно которому при голосовании собственников жилых помещений дома по адресу г. Новочеркасск, пер. Баклановский, д. 148 не было кворума - л.д. 86 том 15.
Однако как следует из сопоставления представленных в материалы дела документов о собственниках помещений в жилом доме по пер. Баклановский, д. 148, бюллетеней и пояснений ответчика, ответчик учитывает не всех собственников. При учете всех проголосовавших собственников (том 5) кворум на собрании был.
Кроме того, решения собраний в установленном порядке не оспорены.
В материалы дела представлены договоры на управление многоквартирным домом, заключенные истцом со всеми собственниками жилых помещений, договоры заключены на одинаковых условиях, поэтому подлежит отклонению довод ответчика, согласно которому договор управления следует признать ничтожным в связи с отсутствием решения собрания об утверждении условий этого договора.
Управление жилыми домами с октября - декабря 2010 года и по настоящее время осуществляет истец, что ответчиком не оспаривается - л.д. 165 - 211 том 12.
Доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение ответчиком обязательств управляющей организации, не представлены.
Напротив, в материалы дела представлены доказательства ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств.
Исполнение обязанностей управляющей организации истцом и неисполнение этих обязанностей ответчиком само по себе подтверждает довод истца о наличии оснований для расторжения договора с ответчиком.
Причем в материалы дела представлена информация от ООО "Донэнергосбыт" о наличии у ответчика непогашенной задолженности за потребленную электроэнергию по рассматриваемым жилым домам - л.д. 64 том 15. Также представлена информация МУП "Тепловые сети" города Новочеркасска и МУП "Специализированное автохозяйство", МУП "Горводоканал" города Новочеркасска о наличии у ответчика задолженности - л.д. 67, 69, 71 том 15.
Факт наличия у ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг, оцениваемый в отрыве от иных обстоятельств, не является достаточным доказательством ненадлежащего исполнения им своих обязанностей как управляющей организации. Однако, оцениваемый в совокупности с тем фактом, что ответчик фактически жилыми домами не управляет, подтверждает довод истца о расторжении жильцами с ответчиком договорных отношений в связи с его неисправностью.
Довод ответчика о том, что он не может надлежащим образом исполнять свои обязательства по причине незаконного поведения ресурсоснабжающих организаций, апелляционным судом не принимается. Ответчик является коммерческой организаций и несет риски ненадлежащего исполнения обязанностей перед контрагентами в договоре, кроме того, ответчиком не показано и не доказано совершение активных действий, направленных на исполнение им своих обязанностей как управляющей организации, если он полагает, что отношения с ним как с управляющей организацией не прекращены.
Напротив, в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик активно отказывается от выполнения обязанностей управляющей организации.
Так, на обращение жильцов дома N 136, 148 по пр. Баклановскому, N 4 по ул. Народная с просьбой предоставить информацию о том, когда планируется установка узлов учета тепловой энергии по жилому дому, ответчик рекомендовал жильцам обратиться в свою управляющую компанию, которой является истец по делу ООО "Коммунальщик" - л.д. 6 - 9 том 16.
В материалы дела представлены документы, в которых жильцы констатируют неисправность ответчика, составленные до дат проведения собраний. Представлен составленный жильцами письменный документ, в котором жильцы констатируют невыполнение ответчиком ремонта крыши, подъездов, фундамента - л.д. 152 - 153 том 12 (дом N 148 по пр. Баклановскому). Также представлены многочисленные обращения жильцов многоквартирного дома, расположенного по ул. Народная, 4 в различные органы о протекании крыши, необходимости ее ремонта, необходимости восстановления отмостки, разрушении фундамента, проблемах с канализацией, затоплениях - л.д. 6 том 2, л.д. 51 - 62 том 15.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21 сентября 2011 года представителем истца представлен ответ Муниципального учреждения Департамент городского хозяйства от 31.08.2011 на адвокатский запрос, из которого следует, что жильцы всех жилых домов, по адресам г. Новочеркасск ул. Народная, 4, пр. Баклановский 148, пр. Баклановский 136/1 обращались в администрацию города с вопросами о неудовлетворительном состоянии дома, приведении дома в надлежащее техническое состояние. Из представленных по адвокатскому запросу документов также следует, что жильцу дома N 136/1 по пр. Баклановский пришлось обращаться к мэру города для того, чтобы управляющая компания установила причины возникновения сырости на стене жилого дома и выполнила работы по устранению течи стояка холодного водоснабжения.
Из обращения жильцов дома N 148 по пр. Баклановскому к губернатору Ростовской области, предоставленному по запросу апелляционного суда Государственной жилищной инспекций Ростовской области, следует, что ремонт данного дома, введенного в эксплуатацию в 1966 году, не осуществляется много лет, капитальный ремонт не осуществлялся вовсе. Из письма следует, что ответчик не подавал заявку о включении жилого дома в сводный перечень многоквартирных домов в муниципальном образовании, подлежащих капитальному ремонту и претендующих на получение мер государственной поддержки в текущем году - л.д. 44 - 49 том 16.
Между тем именно на управляющей компании в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.
Ссылка ответчика на то, что согласно акту проверки от 11.08.2011 не выявлено нарушений, апелляционным судом не принимается, из представленных документов видно, что данная проверка проводилась только по вопросу об оплате, наличия незаконных начислений - л.д. 37 - 40 том 16.
При изложенных обстоятельствах, в том числе учитывая последующее поведение ответчика, апелляционный суд не усматривает оснований для установления иных обстоятельств дела, отличных от установленных судом первой инстанции, и переоценки вывода суда первой инстанции о прекращении договорных отношений между жильцами домов и ответчиком в связи с неисправностью ответчика как управляющей организации.
Перечень истребуемой документации установлен судом первой инстанции верно, ответчиком не оспорен.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 июня 2011 года по делу N А53-345/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2011 N 15АП-7657/2011 ПО ДЕЛУ N А53-345/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2011 г. N 15АП-7657/2011
Дело N А53-345/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Крахмальной М.П.
при участии:
- от истца: Барнев П.С. (ордер N 365 от 27.07.2011), Никуленкова О.А. (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ от 16.08.2011, решение N 5, приказ N 32 от 02.08.2011);
- от ответчика: Щегров И.В. (доверенность N 39 от 28.02.2011).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Жилремонт-6"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2011 по делу N А53-345/2011 (судья Стрекачев А.Н.)
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Коммунальщик"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Жилремонт-6"
об истребовании документации,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Коммунальщик" (далее - общество "Коммунальщик") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилремонт-6" (далее - общество "Жилремонт-6"), в котором просило обязать ответчика передать истцу документацию на жилые дома, расположенные в городе Новочеркасске, по пер. Баклановскому, N 136/1, N 148, по ул. Народная, N 4, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельною кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома - уточненные требования, л.д. 35 - 36 том 15.
Исковые требования обоснованы указанием истца на свой статус управляющей жилым домом организации и отказ ответчика передать данные документы истцу.
Решением арбитражного суда от 15 июня 2011 года исковые требования удовлетворены в части, ответчик обязан передать истцу документацию на жилые дома, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а именно документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельною кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.
В судебном заседании 27.07.2011 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что в материалах дела нет доказательств того, что управляющая компания ненадлежащим образом исполняет свои обязанности.
Рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 31 августа 2011 г.
В судебном заседании 31 августа 2011 г. представителем общества "Коммунальщик" заявлено ходатайство об истребовании из Государственной жилищной инспекции Ростовской области сведений об обращениях граждан.
Ходатайство удовлетворено, рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 21 сентября 2011 года.
В судебном заседании 21 сентября 2011 года представители участвующих в деле лиц поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобы соответственно.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, установлено судом, истец в настоящее время осуществляет управление в отношении жилых домов, расположенных в г. Новочеркасске, по пер. Баклановский, д. 136/1 и д. 148, ул. Народная, д. 4.
До истца управление жилыми домами осуществлял ответчик.
Для решения вопроса о последствиях неудовлетворительного исполнения ответчиком договорных обязательств по управлению многоквартирными домами собственники провели собрания посредством заочного голосования, избрание формы проведения собрания отражено в протоколах от 17.08.2010, 09.09.2010, 12.07.2010 (т. 2, л.д. 8 - 10, т. 5, л.д. 7, т. 8, л.д. 13 - 14).
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что общими собраниями собственников квартир многоквартирных домов N 136/1, N 148 по пр. Баклановскому и N 4 по ул. Народная г. Новочеркасска по результатам заочного голосования, результаты которого отражены в протоколах N 5 от 11.08.2010, N 6 от 01.09.2010, N 9 от 20.09.2010 принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом с ответчиком, выборе в качестве управляющей компании истца, заключении договора с истцом.
Участие в голосовании приняло достаточное для кворума число собственников (64,07%, 59,14%, 66,92%) - л.д. 25 - 27 том 1.
Бюллетени заочного голосования и правоустанавливающие документы на жилые помещения (копии) в материалы дела представлены.
О результатах собраний ответчик был извещен. Ответчику направлены уведомления об одностороннем расторжении договоров на управление многоквартирным домом председателями общих собраний жильцов, которые ответчиком получены - л.д. 18 том 2, л.д. 16 том 5, л.д. 22 том 8.
Распоряжениями муниципального учреждения Департамент городского хозяйства города Новочеркасска N 113 от 17 сентября 2010 г., N 119 от 23 сентября 2010 г., N 124 от 30 сентября 2010 г. ответчику указано на необходимость передачи истцу документации в отношении жилых домов - л.д. 28 - 30 том 1.
Истцом направлены ответчику требования о передаче документов.
Ответчик документы не передал.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном ст. 46 Жилищного кодекса РФ, при условии наличия кворума, определенного в соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
Согласно представленным в материалы дела протоколам общих собраний собственников помещений и приобщенным к материалам дела бюллетеням большинство собственников помещений на момент принятия ими решения о расторжении договора управления не были удовлетворены работой истца по управлению их домом. В голосовании приняло участие большинство собственников жилых помещений, которые проголосовали за расторжение договора. Подсчет голосов осуществлен в соответствии с требованиями п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, согласно которому количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование подтверждается представленными в материалы дела бюллетенями, свидетельствами о регистрации права, регистрационными удостоверениями.
Ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции приводил довод, согласно которому при голосовании собственников жилых помещений дома по адресу г. Новочеркасск, пер. Баклановский, д. 148 не было кворума - л.д. 86 том 15.
Однако как следует из сопоставления представленных в материалы дела документов о собственниках помещений в жилом доме по пер. Баклановский, д. 148, бюллетеней и пояснений ответчика, ответчик учитывает не всех собственников. При учете всех проголосовавших собственников (том 5) кворум на собрании был.
Кроме того, решения собраний в установленном порядке не оспорены.
В материалы дела представлены договоры на управление многоквартирным домом, заключенные истцом со всеми собственниками жилых помещений, договоры заключены на одинаковых условиях, поэтому подлежит отклонению довод ответчика, согласно которому договор управления следует признать ничтожным в связи с отсутствием решения собрания об утверждении условий этого договора.
Управление жилыми домами с октября - декабря 2010 года и по настоящее время осуществляет истец, что ответчиком не оспаривается - л.д. 165 - 211 том 12.
Доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение ответчиком обязательств управляющей организации, не представлены.
Напротив, в материалы дела представлены доказательства ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств.
Исполнение обязанностей управляющей организации истцом и неисполнение этих обязанностей ответчиком само по себе подтверждает довод истца о наличии оснований для расторжения договора с ответчиком.
Причем в материалы дела представлена информация от ООО "Донэнергосбыт" о наличии у ответчика непогашенной задолженности за потребленную электроэнергию по рассматриваемым жилым домам - л.д. 64 том 15. Также представлена информация МУП "Тепловые сети" города Новочеркасска и МУП "Специализированное автохозяйство", МУП "Горводоканал" города Новочеркасска о наличии у ответчика задолженности - л.д. 67, 69, 71 том 15.
Факт наличия у ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг, оцениваемый в отрыве от иных обстоятельств, не является достаточным доказательством ненадлежащего исполнения им своих обязанностей как управляющей организации. Однако, оцениваемый в совокупности с тем фактом, что ответчик фактически жилыми домами не управляет, подтверждает довод истца о расторжении жильцами с ответчиком договорных отношений в связи с его неисправностью.
Довод ответчика о том, что он не может надлежащим образом исполнять свои обязательства по причине незаконного поведения ресурсоснабжающих организаций, апелляционным судом не принимается. Ответчик является коммерческой организаций и несет риски ненадлежащего исполнения обязанностей перед контрагентами в договоре, кроме того, ответчиком не показано и не доказано совершение активных действий, направленных на исполнение им своих обязанностей как управляющей организации, если он полагает, что отношения с ним как с управляющей организацией не прекращены.
Напротив, в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик активно отказывается от выполнения обязанностей управляющей организации.
Так, на обращение жильцов дома N 136, 148 по пр. Баклановскому, N 4 по ул. Народная с просьбой предоставить информацию о том, когда планируется установка узлов учета тепловой энергии по жилому дому, ответчик рекомендовал жильцам обратиться в свою управляющую компанию, которой является истец по делу ООО "Коммунальщик" - л.д. 6 - 9 том 16.
В материалы дела представлены документы, в которых жильцы констатируют неисправность ответчика, составленные до дат проведения собраний. Представлен составленный жильцами письменный документ, в котором жильцы констатируют невыполнение ответчиком ремонта крыши, подъездов, фундамента - л.д. 152 - 153 том 12 (дом N 148 по пр. Баклановскому). Также представлены многочисленные обращения жильцов многоквартирного дома, расположенного по ул. Народная, 4 в различные органы о протекании крыши, необходимости ее ремонта, необходимости восстановления отмостки, разрушении фундамента, проблемах с канализацией, затоплениях - л.д. 6 том 2, л.д. 51 - 62 том 15.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21 сентября 2011 года представителем истца представлен ответ Муниципального учреждения Департамент городского хозяйства от 31.08.2011 на адвокатский запрос, из которого следует, что жильцы всех жилых домов, по адресам г. Новочеркасск ул. Народная, 4, пр. Баклановский 148, пр. Баклановский 136/1 обращались в администрацию города с вопросами о неудовлетворительном состоянии дома, приведении дома в надлежащее техническое состояние. Из представленных по адвокатскому запросу документов также следует, что жильцу дома N 136/1 по пр. Баклановский пришлось обращаться к мэру города для того, чтобы управляющая компания установила причины возникновения сырости на стене жилого дома и выполнила работы по устранению течи стояка холодного водоснабжения.
Из обращения жильцов дома N 148 по пр. Баклановскому к губернатору Ростовской области, предоставленному по запросу апелляционного суда Государственной жилищной инспекций Ростовской области, следует, что ремонт данного дома, введенного в эксплуатацию в 1966 году, не осуществляется много лет, капитальный ремонт не осуществлялся вовсе. Из письма следует, что ответчик не подавал заявку о включении жилого дома в сводный перечень многоквартирных домов в муниципальном образовании, подлежащих капитальному ремонту и претендующих на получение мер государственной поддержки в текущем году - л.д. 44 - 49 том 16.
Между тем именно на управляющей компании в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.
Ссылка ответчика на то, что согласно акту проверки от 11.08.2011 не выявлено нарушений, апелляционным судом не принимается, из представленных документов видно, что данная проверка проводилась только по вопросу об оплате, наличия незаконных начислений - л.д. 37 - 40 том 16.
При изложенных обстоятельствах, в том числе учитывая последующее поведение ответчика, апелляционный суд не усматривает оснований для установления иных обстоятельств дела, отличных от установленных судом первой инстанции, и переоценки вывода суда первой инстанции о прекращении договорных отношений между жильцами домов и ответчиком в связи с неисправностью ответчика как управляющей организации.
Перечень истребуемой документации установлен судом первой инстанции верно, ответчиком не оспорен.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 июня 2011 года по делу N А53-345/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)