Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Казанцевой Р.В. и Нефедовой О.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс" Грибкова В.А. (доверенность от 04.07.2011), от администрации городского округа "Город Калининград" Смирнова С.В. (доверенность от 04.07.2011), рассмотрев 17.11.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2011 по делу N А21-6458/2010 (судьи Попова Н.М., Кашина Т.А., Шестакова М.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс", место нахождения: 236023, Калининград, ул. Маршала Борзова, д. 103, ОГРН 1033901815309 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа "Город Калининград", место нахождения: 236000, Калининград, пл. Победы, д. 1 (далее - Администрация), и Комитету экономики, финансов и контроля администрации городского округа "Город Калининград", место нахождения: 236000, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900778219 (далее - Комитет), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать с муниципального образования городской округ "Город Калининград", место нахождения: 236000, Калининград, пл. Победы, д. 1 (далее - МО "Город Калининград") в лице Комитета 3 383 827,06 руб. убытков, в том числе:
- - 361 450 руб., уплаченных подрядчикам за выполнение ремонтных работ, изготовление и установку окон, дверей, защитных рулонных ставней в помещении муниципального общеобразовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа N 50" (далее - Школа N 50) во исполнение обязательств по договору от 26.12.2003 N 6 (далее - договор от 26.12.2003) и договору от 10.05.2004 об уступке обязательств по договору N 6 (далее - договор от 10.05.2004);
- - 1 717 216,04 руб. расходов, связанных с осуществлением проектных работ;
- - 550 340 руб. платы за подключение объекта капитального строительства и реконструкции к сетям инженерно-технического обеспечения, внесенной в целевой бюджетный фонд развития инженерно-транспортной инфраструктуры г. Калининграда на основании заключенного с Комитетом строительства и транспорта мэрии г. Калининграда договора об участии заказчиков-застройщиков в финансировании работ по реконструкции и развитию объектов инженерно-транспортной инфраструктуры г. Калининграда от 22.05.2007 N 196/с (далее - договор от 22.05.2007 N 196/с);
- - 317 544,34 руб. арендных платы, внесенной в соответствии с договором на передачу в аренду городских земель от 09.04.2007 N 008650 (далее - договор аренды);
- - 140 704,79 руб. прочих затрат;
- - 83 892 руб. уплаченных налогов.
Определением от 28.10.2010 произведена замена ответчика - Администрации на МО "Город Калининград".
Решением от 18.03.2011 (судья Широченко Д.В.) с МО "Город Калининград" за счет его казны в пользу Общества взыскано 3 087 255,17 руб. убытков и 38 436,27 руб. судебных расходов по государственной пошлине, в остальной части иска и в иске к Комитету отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2011 решение от 18.03.2011 отменено, в иске отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и собранным по делу доказательствам, просит постановление от 15.08.2011 отменить и оставить в силе решение от 18.03.2011.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит постановление от 15.08.2011 оставить без изменения.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, представитель Администрации возражал против ее удовлетворения.
Представитель Комитета надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, муниципальное унитарное предприятие "Гарантия" (далее - Предприятие) с 2003 г. предпринимало меры к отводу части земельного участка Школы N 50 для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно условиям договора от 26.12.2003 Школа N 50 не возражала против отвода земельного участка Предприятию под строительство жилого дома при условии выполнения последним работ по благоустройству Школы N 50 ориентировочной стоимостью 3 200 000 руб.
По договору от 10.05.2004 Предприятие с согласия Школы N 50 уступило Обществу по договору от 26.12.2003 "свои обязательства", которые подлежат исполнению последним после принятия мэром Калининграда постановления об отводе земельного участка.
Постановлением мэра г. Калининграда от 19.12.2006 N 2975 "О предварительном согласовании ООО "Гарантия Плюс" места размещения многоквартирного жилого дома по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийская в Центральном районе" (далее - постановление N 2975) Обществу предварительно согласовано место размещения многоквартирного жилого дома по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийская в Центральном районе и утвержден акт выбора согласованного земельного участка от 08.09.2006 N 09072.
Постановлением и.о. мэра г. Калининграда от 28.02.2007 N 391 "О предоставлении ООО "Гарантия Плюс" земельного участка по ул. Олимпийская в Центральном районе для строительства многоквартирного жилого дома" (далее - постановление N 391) Обществу предоставлен в аренду на 3 года (на период строительства) земельный участок площадью 3480 кв.м, в том числе часть площадью 732,186 кв.м - охранные зоны инженерных коммуникаций и часть площадью 307 кв.м - проезд на территорию Школы N 50 по ул. Олимпийская в Центральном районе для строительства многоквартирного жилого дома.
На основании постановления N 391 между мэрией г. Калининграда (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды, по которому последнему предоставлен в аренду сроком на 3 года (на период строительства) земельный участок с кадастровым номером 39:15:121042:0040 площадью 0,348 га по ул. Олимпийская в Центральном районе г. Калининграда.
По результатам рассмотрения Администрацией протеста прокурора Центрального района г. Калининграда от 11.01.2008 N 562ж-07 постановлением Администрации от 11.02.2008 N 222 "Об отмене постановлений главы города Калининграда - мэра города: N 2975 от 19.12.2006 "О предварительном согласовании ООО "Гарантия Плюс" места разделения многоквартирного жилого дома по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийская в Центральном районе"; N 391 от 28.02.2007 "О предоставлении ООО "Гарантия Плюс" земельного участка по ул. Олимпийская в Центральном районе для строительства многоквартирного жилого дома" (далее - постановление N 222) постановления N 2975 и 391 отменены; Комитету муниципального имущества г. Калининграда указано на необходимость расторжения договора аренды.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2008 по делу N А21-1308/2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2008, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным и отмене постановления N 222. При рассмотрении данного дела суды установили, что спорный земельный участок был предоставлен Обществу для жилищного строительства в нарушение установленного порядка без проведения аукциона. В связи с этим Администрация правильно, в соответствии с положениями пункта 4 статьи 7 и статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", отменила незаконные постановления N 2975 и 391.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2009 по делу N А21-1150/2009 отказано в удовлетворении первоначального иска Общества об обязании Администрации предоставить земельный участок с кадастровым номером 39:15:121042:0040 площадью 3480 кв.м, расположенный по ул. Олимпийской в Центральном районе Калининграда, для строительства многоквартирного жилого дома, и встречного иска Администрации о прекращении договора аренды. При этом суд кассационной инстанции в мотивировочной части названного постановления указал на ничтожность договора аренды.
Общество, полагая, что в связи с принятием незаконных постановлений N 2975 и 391 ему причинены убытки в виде расходов, связанных с подготовкой к строительству жилого дома, обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
В обоснование иска Общество сослалось на статьи 16 и 1069 ГК РФ, согласно которым убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что исполнение Обществом постановлений N 2975 и 391 повлекло для него возникновение убытков в размере 3 087 255,17 руб., связанных с выполнением проектных и строительно-монтажных работ, перечислением платежей по развитию инфраструктуры города Калининграда и арендных платежей, а также прочих затрат, удовлетворил иск в названной сумме.
Апелляционный суд решение от 18.03.2011 отменил и в иске отказал, указав на то, что земельный участок для строительства жилого дома Обществу был предоставлен в нарушение установленного законом порядка, о чем истец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, должен был знать, а потому понесенные им расходы, связанные с оформлением отвода земельного участка, проведением проектных и изыскательских работ, и прочие расходы не подлежат возмещению за счет ответчиков.
Суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В соответствии с названной нормой права до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1 - 3). До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5).
Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 ЗК РФ) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005 либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.
Как следует из материалов дела, целью получения земельного участка Обществом в аренду было последующее строительство на нем многоквартирного жилого дома.
Доказательств наличия соглашения, предусмотренного абзацами 1 - 3 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, Обществом в материалы дела не представлено.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято мэром города Калининграда только 19.12.2006.
Следовательно, разрешение вопроса о выделении земельного участка Обществу должно было осуществляться исключительно в соответствии со специальной нормой о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, установленной статьей 30.1 ЗК РФ, которая вступила в законную силу с 01.10.2005 и предусматривала проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Однако аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:121042:0040 площадью 3480 кв.м, расположенного по ул. Олимпийской в Центральном районе Калининграда не проводился.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (пункт 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2).
Как видно из материалов дела, действия как мэра г. Калининграда, так и Общества по согласованию и предоставлению спорного земельного участка, были направлены на нарушение установленного законом специального порядка отвода земельного участка, и, как следствие этого, - на ограничение конкуренции, выразившееся в лишении неограниченного круга лиц права на участие в аукционе по его распределению.
При таких обстоятельствах компенсация расходов, понесенных Обществом в связи с согласованием ему земельного участка, проведением проектных и изыскательских работ, а также прочих расходов, не может быть в силу статьи 10 ГК РФ осуществлена за счет МО "Город Калининград".
Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела, договор аренды, заключенный во исполнение незаконного постановления N 391, является ничтожной сделкой, а потому уплаченные по нему арендные платежи могут быть взысканы с арендодателя только в порядке применения двухсторонней реституции, предусмотренной пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.
Включение названных арендных платежей в сумму убытков, подлежащих взысканию, по мнению Общества, с МО "Город Калининград" и Комитета, является ненадлежащим способом защиты права.
Также нельзя признать правомерным включение Обществом в сумму исковых требований о взыскании убытков его расходов по оплате подрядчикам ремонтных работ, работ по изготовлению и установке окон, дверей и защитных рулонных ставней в помещении Школы N 50, а также расходов по внесению платы в целевой бюджетный фонд развития инженерно-транспортной инфраструктуры.
Так, несение расходов по ремонту Школы N 50 осуществлялось Обществом во исполнение принятых на себя обязательств по договорам от 26.12.2003 и от 10.05.2004, заключенным до принятия Администрацией постановлений N 2975 и 391 и обусловленным получением согласования Школы N 50 по отводу части ее земельного участка.
Внесение же Обществом во исполнение договора от 22.05.2007 платы за подключение объекта капитального строительства и реконструкции к сетям инженерно-технического обеспечения и невозможности в настоящее время получить эту услугу, является основанием для расторжения данного договора и взыскания с Комитета строительства и транспорта мэрии г. Калининграда этой платы как суммы неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции решение от 28.03.2011 правильно отменено, а требования Общества отклонены.
Поскольку обжалуемое постановление вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, то оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2011 по делу N А21-6458/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.11.2011 ПО ДЕЛУ N А21-6458/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2011 г. по делу N А21-6458/2010
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Казанцевой Р.В. и Нефедовой О.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс" Грибкова В.А. (доверенность от 04.07.2011), от администрации городского округа "Город Калининград" Смирнова С.В. (доверенность от 04.07.2011), рассмотрев 17.11.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2011 по делу N А21-6458/2010 (судьи Попова Н.М., Кашина Т.А., Шестакова М.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс", место нахождения: 236023, Калининград, ул. Маршала Борзова, д. 103, ОГРН 1033901815309 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа "Город Калининград", место нахождения: 236000, Калининград, пл. Победы, д. 1 (далее - Администрация), и Комитету экономики, финансов и контроля администрации городского округа "Город Калининград", место нахождения: 236000, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900778219 (далее - Комитет), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать с муниципального образования городской округ "Город Калининград", место нахождения: 236000, Калининград, пл. Победы, д. 1 (далее - МО "Город Калининград") в лице Комитета 3 383 827,06 руб. убытков, в том числе:
- - 361 450 руб., уплаченных подрядчикам за выполнение ремонтных работ, изготовление и установку окон, дверей, защитных рулонных ставней в помещении муниципального общеобразовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа N 50" (далее - Школа N 50) во исполнение обязательств по договору от 26.12.2003 N 6 (далее - договор от 26.12.2003) и договору от 10.05.2004 об уступке обязательств по договору N 6 (далее - договор от 10.05.2004);
- - 1 717 216,04 руб. расходов, связанных с осуществлением проектных работ;
- - 550 340 руб. платы за подключение объекта капитального строительства и реконструкции к сетям инженерно-технического обеспечения, внесенной в целевой бюджетный фонд развития инженерно-транспортной инфраструктуры г. Калининграда на основании заключенного с Комитетом строительства и транспорта мэрии г. Калининграда договора об участии заказчиков-застройщиков в финансировании работ по реконструкции и развитию объектов инженерно-транспортной инфраструктуры г. Калининграда от 22.05.2007 N 196/с (далее - договор от 22.05.2007 N 196/с);
- - 317 544,34 руб. арендных платы, внесенной в соответствии с договором на передачу в аренду городских земель от 09.04.2007 N 008650 (далее - договор аренды);
- - 140 704,79 руб. прочих затрат;
- - 83 892 руб. уплаченных налогов.
Определением от 28.10.2010 произведена замена ответчика - Администрации на МО "Город Калининград".
Решением от 18.03.2011 (судья Широченко Д.В.) с МО "Город Калининград" за счет его казны в пользу Общества взыскано 3 087 255,17 руб. убытков и 38 436,27 руб. судебных расходов по государственной пошлине, в остальной части иска и в иске к Комитету отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2011 решение от 18.03.2011 отменено, в иске отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и собранным по делу доказательствам, просит постановление от 15.08.2011 отменить и оставить в силе решение от 18.03.2011.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит постановление от 15.08.2011 оставить без изменения.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, представитель Администрации возражал против ее удовлетворения.
Представитель Комитета надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, муниципальное унитарное предприятие "Гарантия" (далее - Предприятие) с 2003 г. предпринимало меры к отводу части земельного участка Школы N 50 для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно условиям договора от 26.12.2003 Школа N 50 не возражала против отвода земельного участка Предприятию под строительство жилого дома при условии выполнения последним работ по благоустройству Школы N 50 ориентировочной стоимостью 3 200 000 руб.
По договору от 10.05.2004 Предприятие с согласия Школы N 50 уступило Обществу по договору от 26.12.2003 "свои обязательства", которые подлежат исполнению последним после принятия мэром Калининграда постановления об отводе земельного участка.
Постановлением мэра г. Калининграда от 19.12.2006 N 2975 "О предварительном согласовании ООО "Гарантия Плюс" места размещения многоквартирного жилого дома по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийская в Центральном районе" (далее - постановление N 2975) Обществу предварительно согласовано место размещения многоквартирного жилого дома по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийская в Центральном районе и утвержден акт выбора согласованного земельного участка от 08.09.2006 N 09072.
Постановлением и.о. мэра г. Калининграда от 28.02.2007 N 391 "О предоставлении ООО "Гарантия Плюс" земельного участка по ул. Олимпийская в Центральном районе для строительства многоквартирного жилого дома" (далее - постановление N 391) Обществу предоставлен в аренду на 3 года (на период строительства) земельный участок площадью 3480 кв.м, в том числе часть площадью 732,186 кв.м - охранные зоны инженерных коммуникаций и часть площадью 307 кв.м - проезд на территорию Школы N 50 по ул. Олимпийская в Центральном районе для строительства многоквартирного жилого дома.
На основании постановления N 391 между мэрией г. Калининграда (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды, по которому последнему предоставлен в аренду сроком на 3 года (на период строительства) земельный участок с кадастровым номером 39:15:121042:0040 площадью 0,348 га по ул. Олимпийская в Центральном районе г. Калининграда.
По результатам рассмотрения Администрацией протеста прокурора Центрального района г. Калининграда от 11.01.2008 N 562ж-07 постановлением Администрации от 11.02.2008 N 222 "Об отмене постановлений главы города Калининграда - мэра города: N 2975 от 19.12.2006 "О предварительном согласовании ООО "Гарантия Плюс" места разделения многоквартирного жилого дома по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийская в Центральном районе"; N 391 от 28.02.2007 "О предоставлении ООО "Гарантия Плюс" земельного участка по ул. Олимпийская в Центральном районе для строительства многоквартирного жилого дома" (далее - постановление N 222) постановления N 2975 и 391 отменены; Комитету муниципального имущества г. Калининграда указано на необходимость расторжения договора аренды.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2008 по делу N А21-1308/2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2008, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным и отмене постановления N 222. При рассмотрении данного дела суды установили, что спорный земельный участок был предоставлен Обществу для жилищного строительства в нарушение установленного порядка без проведения аукциона. В связи с этим Администрация правильно, в соответствии с положениями пункта 4 статьи 7 и статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", отменила незаконные постановления N 2975 и 391.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2009 по делу N А21-1150/2009 отказано в удовлетворении первоначального иска Общества об обязании Администрации предоставить земельный участок с кадастровым номером 39:15:121042:0040 площадью 3480 кв.м, расположенный по ул. Олимпийской в Центральном районе Калининграда, для строительства многоквартирного жилого дома, и встречного иска Администрации о прекращении договора аренды. При этом суд кассационной инстанции в мотивировочной части названного постановления указал на ничтожность договора аренды.
Общество, полагая, что в связи с принятием незаконных постановлений N 2975 и 391 ему причинены убытки в виде расходов, связанных с подготовкой к строительству жилого дома, обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
В обоснование иска Общество сослалось на статьи 16 и 1069 ГК РФ, согласно которым убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что исполнение Обществом постановлений N 2975 и 391 повлекло для него возникновение убытков в размере 3 087 255,17 руб., связанных с выполнением проектных и строительно-монтажных работ, перечислением платежей по развитию инфраструктуры города Калининграда и арендных платежей, а также прочих затрат, удовлетворил иск в названной сумме.
Апелляционный суд решение от 18.03.2011 отменил и в иске отказал, указав на то, что земельный участок для строительства жилого дома Обществу был предоставлен в нарушение установленного законом порядка, о чем истец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, должен был знать, а потому понесенные им расходы, связанные с оформлением отвода земельного участка, проведением проектных и изыскательских работ, и прочие расходы не подлежат возмещению за счет ответчиков.
Суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В соответствии с названной нормой права до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1 - 3). До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5).
Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 ЗК РФ) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005 либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.
Как следует из материалов дела, целью получения земельного участка Обществом в аренду было последующее строительство на нем многоквартирного жилого дома.
Доказательств наличия соглашения, предусмотренного абзацами 1 - 3 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, Обществом в материалы дела не представлено.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято мэром города Калининграда только 19.12.2006.
Следовательно, разрешение вопроса о выделении земельного участка Обществу должно было осуществляться исключительно в соответствии со специальной нормой о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, установленной статьей 30.1 ЗК РФ, которая вступила в законную силу с 01.10.2005 и предусматривала проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Однако аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:121042:0040 площадью 3480 кв.м, расположенного по ул. Олимпийской в Центральном районе Калининграда не проводился.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (пункт 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2).
Как видно из материалов дела, действия как мэра г. Калининграда, так и Общества по согласованию и предоставлению спорного земельного участка, были направлены на нарушение установленного законом специального порядка отвода земельного участка, и, как следствие этого, - на ограничение конкуренции, выразившееся в лишении неограниченного круга лиц права на участие в аукционе по его распределению.
При таких обстоятельствах компенсация расходов, понесенных Обществом в связи с согласованием ему земельного участка, проведением проектных и изыскательских работ, а также прочих расходов, не может быть в силу статьи 10 ГК РФ осуществлена за счет МО "Город Калининград".
Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела, договор аренды, заключенный во исполнение незаконного постановления N 391, является ничтожной сделкой, а потому уплаченные по нему арендные платежи могут быть взысканы с арендодателя только в порядке применения двухсторонней реституции, предусмотренной пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.
Включение названных арендных платежей в сумму убытков, подлежащих взысканию, по мнению Общества, с МО "Город Калининград" и Комитета, является ненадлежащим способом защиты права.
Также нельзя признать правомерным включение Обществом в сумму исковых требований о взыскании убытков его расходов по оплате подрядчикам ремонтных работ, работ по изготовлению и установке окон, дверей и защитных рулонных ставней в помещении Школы N 50, а также расходов по внесению платы в целевой бюджетный фонд развития инженерно-транспортной инфраструктуры.
Так, несение расходов по ремонту Школы N 50 осуществлялось Обществом во исполнение принятых на себя обязательств по договорам от 26.12.2003 и от 10.05.2004, заключенным до принятия Администрацией постановлений N 2975 и 391 и обусловленным получением согласования Школы N 50 по отводу части ее земельного участка.
Внесение же Обществом во исполнение договора от 22.05.2007 платы за подключение объекта капитального строительства и реконструкции к сетям инженерно-технического обеспечения и невозможности в настоящее время получить эту услугу, является основанием для расторжения данного договора и взыскания с Комитета строительства и транспорта мэрии г. Калининграда этой платы как суммы неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции решение от 28.03.2011 правильно отменено, а требования Общества отклонены.
Поскольку обжалуемое постановление вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, то оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2011 по делу N А21-6458/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Р.В.КАЗАНЦЕВА
О.Ю.НЕФЕДОВА
Р.В.КАЗАНЦЕВА
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)