Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8673/2012) общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07 августа 2012 года по делу N А75-2503/2012 (судья Сердюков П.А.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" (ОГРН 1058603056500) к индивидуальному предпринимателю Абуязидовой Зухре Мовсуровне (ОГРНИП 304860828500042) об освобождении нежилого помещения и взыскании 187 240 руб. 22 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" - не явился, извещено;
- от индивидуального предпринимателя Абуязидовой Зухры Мовсуровны - не явился, извещена,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Наш дом" (далее - ООО "Наш дом") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Абуязидовой Зухре Мовсуровне об освобождении нежилого помещения - 1 подвальное помещение многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7, взыскании 187 240 руб. 22 коп., в том числе: задолженности в размере 176 101 руб. 80 коп., неустойки в размере 11 138 руб. 42 коп.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07 августа 2012 года по делу N А75-2503/2012 в удовлетворении исковых требований ООО "Наш дом" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Наш дом" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В апелляционной жалобе истец оспаривает выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 01.01.2011 N 6-А, полагает, что указанных в договоре характеристик части нежилого помещения достаточно, чтобы считать условие о предмете аренды согласованным. Спорное помещение используется предпринимателем на протяжении длительного времени, с 01.03.2006. Претензий по вопросу уточнения или определения предмета договора аренды ответчик не предъявлял. В арбитражном деле N А75-3083/2011 суд счел договор аренды в отношении спорного имущества заключенным. По утверждению истца, ответчик занимает подвальное помещение подъезда N 1 и часть подвального помещения подъезда N 2. Однако плата за пользование нежилым помещением ответчиком не вносилась, несмотря на требование истца, помещение ответчиком не освобождено.
К апелляционной жалобе ООО "Наш дом" приложены копии акта обследования подвального помещения, актов сверки расчетов по состоянию на 30.09.2012 и на 31.12.2011, договоров аренды от 01.03.2006 N 4-А, от 01.01.2007 N 34-А, от 01.01.2008 N 25-А, от 01.01.2009 N 5-А, от 01.01.2010 N 5-А, от 01.01.2011 N 6-А, технического паспорта, фотографии.
Индивидуальный предприниматель Абуязидова З.М. письменного отзыва на апелляционную жалобу не представила.
В заседание суда апелляционной инстанции представители сторон не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", к числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Поскольку невозможность предоставления приложенных к апелляционной жалобе документов в суд первой инстанции по уважительным причинам истец не обосновал, оснований для их приобщения к материалам дела на основании части 2 статьи 268 АПК РФ не имеется.
Тем более, что ходатайства о приобщении судом апелляционной инстанции указанных документов к материалам дела податель жалобы не заявил. В то время как суд, руководствуясь установленными статьями 8, 9 АПК РФ принципами равноправия и состязательности сторон, не имеет права по своей инициативе в отсутствие соответствующего ходатайства приобщать к материалам дела те или иные доказательства, ставящие одну из спорящих сторон в приоритетное положение по отношению к другим участникам процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, общество является управляющей компанией многоквартирного дома N 7 по ул. Янтарной в г. Когалыме.
В силу пункта 4.7.4 договора по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 01.01.2010, управляющая компания имеет право сдавать в аренду или в безвозмездное пользование нежилые помещения в составе общего имущества многоквартирного дома по решению собственников помещений многоквартирного дома, принятому на общем собрании. Арендная плата установлена в размере 70 руб. за 1 кв. м в месяц. Средства, полученные от сдачи в аренду помещений направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома, благоустройство прилегающей к многоквартирному дому территории.
Данный размер арендной платы за пользование объектами общего имущества многоквартирного дома устанавливается сроком с 01.01.2010 по 29.12.2010 и подлежит изменению с 01.01.2011 (том 1 л.д. 23).
Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в форме заочного голосования, от 30.12.2010 N 23 принято решение о передаче обществу право заключать договоры на конструктивные элементы многоквартирного дома, нежилые помещения, в том числе подвальные, принадлежащие собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности на срок не более года.
Размер арендной платы за период с 01.01.2011 по 29.12.2011 установлен в сумме 80 руб. 50 коп. за 1 кв. м.
На основании данного протокола обществом (арендодатель) и Абуязидовой З.М. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.01.2011 N 6-А (том 1 л.д. 13 - 16), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть подвального помещения жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7 - 1 подвальное помещение, принадлежащее арендодателю, для размещения магазина "АРТУР".
Порядок расчетов стороны согласовали в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендных платежей составляет 176 101 руб. 80 коп. (приложение N 2 к договору), а в месяц - 14 675 руб. 15 коп.
В соответствии с приложением N 2 к договору размер арендной платы рассчитан, исходя из 80 руб. 50 коп. за 1 кв. м.
Оплата производится на основании выставления счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 3.2 договора).
Срок аренды по договору установлен с 01.01.2011 по 29.12.2011 (пункт 6.1 договора).
Как следует из перечня арендуемых помещений магазина "АРТУР" (приложение N 1 к договору), в аренду передается часть подвального помещения жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7 - 1 п./п (том 1 л.д. 17).
По акту приема-передачи от 01.01.2011 истец передал, а ответчик принял подвальное помещение жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенного по адресу: ул. Янтарная, д. 7 - 1 п./п (том 1 л.д. 20).
Общество обратилось к ответчику с письмом от 31.10.2011 N 477, в котором сообщило, что срок действия договора истекает, а решение о заключении договора аренды на 2012 год будет принято на общем собрании жильцов д. N 7 по ул. Янтарная (том 1 л.д. 42).
Письмом от 23.12.2011 N 635 истец сообщил Абуязидовой З.М. о том, что договор аренды на 2012 год заключаться не будет, в том числе по причине наличия задолженности по арендной плате (том 1 л.д. 44).
Ссылаясь на истечение срока действия договора и ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ).
По правилам пункта 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Вид договора определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон по сделке.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В связи с чем, существенным условием договора аренды в силу статей 606, 607 ГК РФ является условие о предмете.
В качестве предмета договора аренды от 01.01.2011 N 6-А, подписанного сторонами, указана часть подвального помещения жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7 - 1 подвальное помещение.
Текст договора не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Указанный в пункте 1.1 договора адрес месторасположения части нежилого помещения не может служить надлежащей идентификацией объекта, передаваемого в аренду. Какие конкретно помещения (со ссылками на технический паспорт с поэтажной экспликацией) и какой площадью, подлежат передаче в аренду в договоре, а также в его неотъемлемых частях не отражено. Схем, планов помещений в качестве приложений договору не указано. Схема части помещений, подлежащего передаче в аренду предпринимателю, к договору не приложена.
Проанализировав условия о предмете рассматриваемого договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что его содержание не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.
По условиям договора передаваемую истцу часть помещения (площадью 182,3 кв. м) невозможно идентифицировать в составе подвального помещения жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7, так как отсутствуют указание на границы части помещения, ее местоположение относительно другого имущества, расположенного в нежилом помещении.
Вопреки ошибочным доводам подателя жалобы, сам факт подписания акта приема-передачи к договору аренды не является достаточным основанием считать предмет договора согласованным.
Идентифицирующие признаки части нежилого помещения в акте не указаны.
Согласно экспликации к поэтажному плану здания технического паспорта по состоянию на 29.08.2002 (том 2 л.д. 18), подвал (первого и второго подъезда) включает в себя 32 помещения, в том числе 2 лестничные клетки, 7 венткамер, 1 подсобное помещение.
Сведений о том, какие из указанных помещений переданы в аренду ответчику, договор и его неотъемлемые части не содержит.
Из условий договора следует, что предпринимателю переданы помещения подвала подъезда N 1 жилого дома.
Вместе с тем согласно представленной ответчиком справке Когалымского отделения филиала Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 03.06.2012 N Ф-86-17/05-15-689, в подвале подъезда N 1 жилого дома N 7 по ул. Янтарная в г. Когалыме изменений не произошло, общая площадь составляет 136,0 кв. м.
Кроме того, из схем технического паспорта суд первой инстанции установил, что помещения N 3, 4, 30, 31, которые, как указывает истец, включены в состав арендуемых помещений, являются венткамерами, а помещение N 1 - лестничной клеткой, которые ответчик (со слов его представителя) фактически не занимал, а их использование невозможно, поскольку в них размещены инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.
В связи с несогласованием условий о подлежащем передаче в аренду объекте (части нежилого помещения) условие о предмете договора сторонами не согласовано.
Настаивая в апелляционной жалобе на заключенности рассматриваемого договора, каких-либо доказательств согласования данных, позволяющих идентифицировать предоставленную в аренду часть нежилого помещения, истец не представил. Ссылка подателя жалобы на то, что спорное помещение используется предпринимателем на протяжении длительного времени, с 01.03.2006, а претензий по вопросу уточнения или определения предмета договора аренды ответчик не предъявлял, отклонена как необоснованная.
В арбитражном деле N А75-3083/2011 взыскивалась задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2010 N 5-А. О взыскании задолженности по договору от 01.01.2011 N 6-А в деле N А75-3083/2011 не заявлялось, вопрос о заключенности рассматриваемого договора не исследовался. В связи с чем соответствующие доводы подателя жалобы отклонены как необоснованные.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции исходит из того, что между сторонами существовали разногласия и неопределенность относительно предмета договора. Доводы истца об отсутствии таких разногласий не принимаются во внимание.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что договор аренды от 01.01.2011 N 6-А является незаключенным.
Незаключенный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон, его условиями предусмотренных.
Вместе с тем при наличии между сторонами отношений по фактическому пользованию спорным имуществом ответчик обязан оплатить истцу такое пользование.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд, в числе прочего, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
Таким образом, определение и применение норм права, относящихся к правоотношениям сторон спора, входит в компетенцию суда при принятии решения.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Указав на несогласованность предмета аренды, в отсутствие достоверных сведений о количестве и площади занимаемых ответчиком помещений, суд первой инстанции пришел к выводу, что исчислить размер неосновательного обогащения не представляется возможным, в связи с чем отказал в иске в части взыскания стоимости пользования помещениями.
В апелляционной жалобе истец пояснил, что ответчик занимает часть всего первого подвального помещения, общей площадью 157,26 кв. м, и часть второго подвального помещения (помещения N 23 и N 25, общей площадью 25 кв. м).
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
Факт занятия подвального помещения первого подъезда ответчиком не опровергнут, пользование подвальным помещением площадью 129,2 кв. м ответчик подтвердил в письменном отзыве на иск (т. 2 л.д. 92-93).
Согласно выкопировке из поэтажного плана строения по ул. Янтарная, д. 7, подвал 1, представленной Когалымским филиалом дочернего ГУП "ЮГРАТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ", общая площадь помещений по техническому паспорту составляет 129,20 кв. м.
Данная выписка в отличие от справки Когалымского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по ХМАО - Югре от 03.06.2012 отвечает признаку относимости доказательства, поскольку основана на первичной документации, изготовленной в ходе технической инвентаризации объекта недвижимости.
В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
С учетом того, что в договоре и акте к нему указано на предоставление в аренду нежилого помещения подвала первого подъезда, факт пользования помещением подвала первого подъезда ответчик не отрицает, суд апелляционной инстанции считает факт пользования ответчиком указанным помещением, общей площадью 129,20 кв. м установленным.
Ссылаясь на то, что ответчик осуществлял также пользование подвальным помещением подъезда 2, доказательств в подтверждение данного довода суду первой инстанции истец не представил.
Невозможность предоставления указанного документа в суд первой инстанции ответчик никак не обосновал.
Суду апелляционной инстанции истец представил фотографии подвального помещения 2, из которых, по его утверждению, усматривается факт пользования ответчиком помещениями подвала 2.
В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ) и в порядке представления дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции, согласно которому такие доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Заявляя настоящий иск и не подтвердив факт пользования помещениями второго подвала, ООО "Наш дом" должно было отдавать себе отчет в возможных последствиях совершения соответствующих процессуальных действий.
Отсутствие своевременного представления доказательств, касающихся факта пользования подвалом второго подъезда, суду первой инстанции и представление их только суду апелляционной инстанции, расценивается судом апелляционной инстанции в качестве ненадлежащего пользования истцом предоставленными законом процессуальными правами.
Тем более, что представленные фотографии изготовлены в одностороннем порядке. Кроме того, они не отвечают критерию относимости доказательств, поскольку не привязаны к акту обследования и (или) экспликации к техническому паспорту, их невозможно соотнести с конкретными помещениями подвала и из изображения не следует, что помещения используются именно ответчиком.
В связи с чем дело рассматривается судом апелляционной инстанции по тем доказательствам, которыми располагал суд первой инстанции.
Имеющиеся в материалах дела акты обследования подвального помещения от 13.02.2012, в которых зафиксирован факт пользования ответчиком нежилыми помещениями площадью 182,3 кв. м, составлены без участия и уведомления индивидуального предпринимателя Абуязидовой З.М., без проведения соответствующих измерений и фиксации занимаемой площади.
Тем не менее, из данных актов можно сделать вывод, что помещения подвала первого подъезда ответчиком занимаются, что в совокупности с признанием индивидуальным предпринимателем Абуязидовой З.М. данного обстоятельства в части площади 129,20 кв. м, позволяет сделать вывод об использовании последним нежилых помещений площадью, как минимум, 129,20 кв. м
Доказательств использования ответчиком нежилых помещений большей площади в материалах дела не имеется.
Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о правомерности заявленного иска в части взыскания платы за пользование помещениями площадью 129,20 кв. м.
По правилам пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Плата за пользование помещением истцом предъявлена в размере, указанном в договоре аренды от 01.01.2011 N 6-А (14675,15 руб. в месяц за 182,3 кв. м, то есть 80,50 руб. в месяц за 1 кв. м).
Сведений о том, что указанный размер арендной платы превышает цену пользования, существовавшую во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, ответчиком не представлено.
В отсутствие доказательств обратного, суд апелляционной инстанции считает, что указанный в пункте 3.1 договора аренды размер арендной платы (80,50 руб. в месяц за 1 кв. м) отвечает требованиям статьи 1105 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции считает, что за пользование нежилым помещением подвала 1 в исковой период (январь - декабрь 2011 года) подлежат уплате денежные средства в сумме 124 807 руб. 20 коп.
Расчет платы за пользование помещением подвала первого подъезда судом апелляционной инстанции произведен следующим образом:
129,20 кв. м x 80 руб. 50 коп. x 12 месяцев = 124 807 руб. 20 коп.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает исковые требования о взыскании стоимости пользования помещениями подвала первого подъезда подлежащими удовлетворению в сумме 124 807 руб. 20 коп. В иске в остальной части следует отказать.
В связи с признанием договора аренды незаключенным требование о взыскании договорной неустойки удовлетворению не подлежит.
Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что право требования взыскания платы за пользование нежилыми помещениями принадлежит собственникам, а не ООО "Наш дом".
Действительно, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме.
Вместе с тем, предъявляя в арбитражный суд иск о взыскании платы за пользование спорным помещением, управляющая компания, которой собственниками предоставлено право сдавать помещения в аренду, имеет самостоятельный экономический интерес.
Согласно договору по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 01.01.2010 средства, полученные от сдачи в аренду помещений, направляются на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома и благоустройство прилегающей к многоквартирному дому территории.
Как указывалось выше, протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в форме заочного голосования, от 30.12.2010 N 23 принято решение о передаче обществу права заключать договоры на конструктивные элементы многоквартирного дома, нежилые помещения, в том числе подвальные, принадлежащие собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности на срок не более года.
Необходимости в получении согласия собственников на подачу настоящего иска в части взыскания платы за пользование помещениями в связи с признанием договора аренды незаключенным не имелось.
В настоящем деле ООО "Наш дом" также предъявлено требование об освобождении нежилого помещения - 1 подвальное помещение многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7.
В качестве правового основания иска истцом указаны нормы статьи 622 ГК РФ, согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем рассматриваемый договор аренды признан незаключенным.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, может требовать собственник.
Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьями 36, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на общем собрании собственников помещений в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, при этом собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Материалами дела подтверждается, что общество осуществляет функции по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Статьями 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Из положений статей 9, 12 ГК РФ следует, что юридические лица вправе по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирать способ защиты нарушенного права.
В соответствии со статьями 4, 49, 125 АПК РФ заинтересованное лицо имеет право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов и самостоятельно определить предмет и основание иска.
Как установлено пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из содержания указанных норм следует, что у управляющей организации имущество многоквартирного дома не находится ни на праве собственности, ни на ином вещном праве. Заключая договор с собственниками жилых и нежилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, управляющая организация обязуется оказывать услуги на возмездной основе, перечень которых определен в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, истец при предъявлении настоящего иска в части требования об обязании ответчика освободить помещение не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений, поскольку законное право на спорное нежилое помещение может возникнуть у собственников помещений жилого дома, но не у самого истца. Так как истец в указанной спорной ситуации действует не самостоятельно, а как лицо, действующее в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, следовательно, указанные лица должны предоставить управляющей компании право на обращение в суд с иском о защите права общей долевой собственности.
Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, касающиеся регламентации деятельности управляющей компании также не предусматривают права управляющей компании обращаться в судебные органы с исками о защите прав собственником помещений в многоквартирном доме.
Права и обязанности управляющей компании определены в пункте 4.7 договора.
Исследовав условия договора по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 01.01.2010 на предмет соблюдения указанных выше норм права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у общества отсутствуют правовые основания для обращения истца в суд с иском об освобождении занимаемого помещения, в связи с чем иск в данной части удовлетворению не подлежит.
Положения статьи 168 АПК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат, поскольку в отличие от взыскания неосновательного обогащения, когда достаточно установить общую площадь нежилых помещений, используемых ответчиком, для рассмотрения и удовлетворения иска, заявленного на основании вещно-правового способа защиты (статья 301, 304 ГК РФ), истцу необходимо конкретизировать индивидуально-определенные признаки недвижимого имущества, истребуемого у ответчика (площадь помещения, номер на поэтажном плане и т.д.).
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковые требования ООО "Наш дом" подлежат частичному удовлетворению. С индивидуального предпринимателя Абуязидовой Зухры Мовсуровны в пользу ООО "Наш дом" следует взыскать 124 807 руб. 20 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ООО "Наш дом" подлежит частичному удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07 августа 2012 года по делу N А75-2503/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Абуязидовой Зухры Мовсуровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" 124 807 руб. 20 коп. неосновательного обогащения, 4 410 руб. 78 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать индивидуального предпринимателя Абуязидовой Зухры Мовсуровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" 1 333 руб. 20 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.11.2012 ПО ДЕЛУ N А75-2503/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2012 г. по делу N А75-2503/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8673/2012) общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07 августа 2012 года по делу N А75-2503/2012 (судья Сердюков П.А.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" (ОГРН 1058603056500) к индивидуальному предпринимателю Абуязидовой Зухре Мовсуровне (ОГРНИП 304860828500042) об освобождении нежилого помещения и взыскании 187 240 руб. 22 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" - не явился, извещено;
- от индивидуального предпринимателя Абуязидовой Зухры Мовсуровны - не явился, извещена,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Наш дом" (далее - ООО "Наш дом") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Абуязидовой Зухре Мовсуровне об освобождении нежилого помещения - 1 подвальное помещение многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7, взыскании 187 240 руб. 22 коп., в том числе: задолженности в размере 176 101 руб. 80 коп., неустойки в размере 11 138 руб. 42 коп.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07 августа 2012 года по делу N А75-2503/2012 в удовлетворении исковых требований ООО "Наш дом" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Наш дом" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В апелляционной жалобе истец оспаривает выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 01.01.2011 N 6-А, полагает, что указанных в договоре характеристик части нежилого помещения достаточно, чтобы считать условие о предмете аренды согласованным. Спорное помещение используется предпринимателем на протяжении длительного времени, с 01.03.2006. Претензий по вопросу уточнения или определения предмета договора аренды ответчик не предъявлял. В арбитражном деле N А75-3083/2011 суд счел договор аренды в отношении спорного имущества заключенным. По утверждению истца, ответчик занимает подвальное помещение подъезда N 1 и часть подвального помещения подъезда N 2. Однако плата за пользование нежилым помещением ответчиком не вносилась, несмотря на требование истца, помещение ответчиком не освобождено.
К апелляционной жалобе ООО "Наш дом" приложены копии акта обследования подвального помещения, актов сверки расчетов по состоянию на 30.09.2012 и на 31.12.2011, договоров аренды от 01.03.2006 N 4-А, от 01.01.2007 N 34-А, от 01.01.2008 N 25-А, от 01.01.2009 N 5-А, от 01.01.2010 N 5-А, от 01.01.2011 N 6-А, технического паспорта, фотографии.
Индивидуальный предприниматель Абуязидова З.М. письменного отзыва на апелляционную жалобу не представила.
В заседание суда апелляционной инстанции представители сторон не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", к числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Поскольку невозможность предоставления приложенных к апелляционной жалобе документов в суд первой инстанции по уважительным причинам истец не обосновал, оснований для их приобщения к материалам дела на основании части 2 статьи 268 АПК РФ не имеется.
Тем более, что ходатайства о приобщении судом апелляционной инстанции указанных документов к материалам дела податель жалобы не заявил. В то время как суд, руководствуясь установленными статьями 8, 9 АПК РФ принципами равноправия и состязательности сторон, не имеет права по своей инициативе в отсутствие соответствующего ходатайства приобщать к материалам дела те или иные доказательства, ставящие одну из спорящих сторон в приоритетное положение по отношению к другим участникам процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, общество является управляющей компанией многоквартирного дома N 7 по ул. Янтарной в г. Когалыме.
В силу пункта 4.7.4 договора по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 01.01.2010, управляющая компания имеет право сдавать в аренду или в безвозмездное пользование нежилые помещения в составе общего имущества многоквартирного дома по решению собственников помещений многоквартирного дома, принятому на общем собрании. Арендная плата установлена в размере 70 руб. за 1 кв. м в месяц. Средства, полученные от сдачи в аренду помещений направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома, благоустройство прилегающей к многоквартирному дому территории.
Данный размер арендной платы за пользование объектами общего имущества многоквартирного дома устанавливается сроком с 01.01.2010 по 29.12.2010 и подлежит изменению с 01.01.2011 (том 1 л.д. 23).
Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в форме заочного голосования, от 30.12.2010 N 23 принято решение о передаче обществу право заключать договоры на конструктивные элементы многоквартирного дома, нежилые помещения, в том числе подвальные, принадлежащие собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности на срок не более года.
Размер арендной платы за период с 01.01.2011 по 29.12.2011 установлен в сумме 80 руб. 50 коп. за 1 кв. м.
На основании данного протокола обществом (арендодатель) и Абуязидовой З.М. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.01.2011 N 6-А (том 1 л.д. 13 - 16), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть подвального помещения жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7 - 1 подвальное помещение, принадлежащее арендодателю, для размещения магазина "АРТУР".
Порядок расчетов стороны согласовали в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендных платежей составляет 176 101 руб. 80 коп. (приложение N 2 к договору), а в месяц - 14 675 руб. 15 коп.
В соответствии с приложением N 2 к договору размер арендной платы рассчитан, исходя из 80 руб. 50 коп. за 1 кв. м.
Оплата производится на основании выставления счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 3.2 договора).
Срок аренды по договору установлен с 01.01.2011 по 29.12.2011 (пункт 6.1 договора).
Как следует из перечня арендуемых помещений магазина "АРТУР" (приложение N 1 к договору), в аренду передается часть подвального помещения жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7 - 1 п./п (том 1 л.д. 17).
По акту приема-передачи от 01.01.2011 истец передал, а ответчик принял подвальное помещение жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенного по адресу: ул. Янтарная, д. 7 - 1 п./п (том 1 л.д. 20).
Общество обратилось к ответчику с письмом от 31.10.2011 N 477, в котором сообщило, что срок действия договора истекает, а решение о заключении договора аренды на 2012 год будет принято на общем собрании жильцов д. N 7 по ул. Янтарная (том 1 л.д. 42).
Письмом от 23.12.2011 N 635 истец сообщил Абуязидовой З.М. о том, что договор аренды на 2012 год заключаться не будет, в том числе по причине наличия задолженности по арендной плате (том 1 л.д. 44).
Ссылаясь на истечение срока действия договора и ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ).
По правилам пункта 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Вид договора определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон по сделке.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В связи с чем, существенным условием договора аренды в силу статей 606, 607 ГК РФ является условие о предмете.
В качестве предмета договора аренды от 01.01.2011 N 6-А, подписанного сторонами, указана часть подвального помещения жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7 - 1 подвальное помещение.
Текст договора не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Указанный в пункте 1.1 договора адрес месторасположения части нежилого помещения не может служить надлежащей идентификацией объекта, передаваемого в аренду. Какие конкретно помещения (со ссылками на технический паспорт с поэтажной экспликацией) и какой площадью, подлежат передаче в аренду в договоре, а также в его неотъемлемых частях не отражено. Схем, планов помещений в качестве приложений договору не указано. Схема части помещений, подлежащего передаче в аренду предпринимателю, к договору не приложена.
Проанализировав условия о предмете рассматриваемого договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что его содержание не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.
По условиям договора передаваемую истцу часть помещения (площадью 182,3 кв. м) невозможно идентифицировать в составе подвального помещения жилого многоквартирного дома, общей площадью 182,3 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7, так как отсутствуют указание на границы части помещения, ее местоположение относительно другого имущества, расположенного в нежилом помещении.
Вопреки ошибочным доводам подателя жалобы, сам факт подписания акта приема-передачи к договору аренды не является достаточным основанием считать предмет договора согласованным.
Идентифицирующие признаки части нежилого помещения в акте не указаны.
Согласно экспликации к поэтажному плану здания технического паспорта по состоянию на 29.08.2002 (том 2 л.д. 18), подвал (первого и второго подъезда) включает в себя 32 помещения, в том числе 2 лестничные клетки, 7 венткамер, 1 подсобное помещение.
Сведений о том, какие из указанных помещений переданы в аренду ответчику, договор и его неотъемлемые части не содержит.
Из условий договора следует, что предпринимателю переданы помещения подвала подъезда N 1 жилого дома.
Вместе с тем согласно представленной ответчиком справке Когалымского отделения филиала Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 03.06.2012 N Ф-86-17/05-15-689, в подвале подъезда N 1 жилого дома N 7 по ул. Янтарная в г. Когалыме изменений не произошло, общая площадь составляет 136,0 кв. м.
Кроме того, из схем технического паспорта суд первой инстанции установил, что помещения N 3, 4, 30, 31, которые, как указывает истец, включены в состав арендуемых помещений, являются венткамерами, а помещение N 1 - лестничной клеткой, которые ответчик (со слов его представителя) фактически не занимал, а их использование невозможно, поскольку в них размещены инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.
В связи с несогласованием условий о подлежащем передаче в аренду объекте (части нежилого помещения) условие о предмете договора сторонами не согласовано.
Настаивая в апелляционной жалобе на заключенности рассматриваемого договора, каких-либо доказательств согласования данных, позволяющих идентифицировать предоставленную в аренду часть нежилого помещения, истец не представил. Ссылка подателя жалобы на то, что спорное помещение используется предпринимателем на протяжении длительного времени, с 01.03.2006, а претензий по вопросу уточнения или определения предмета договора аренды ответчик не предъявлял, отклонена как необоснованная.
В арбитражном деле N А75-3083/2011 взыскивалась задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2010 N 5-А. О взыскании задолженности по договору от 01.01.2011 N 6-А в деле N А75-3083/2011 не заявлялось, вопрос о заключенности рассматриваемого договора не исследовался. В связи с чем соответствующие доводы подателя жалобы отклонены как необоснованные.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции исходит из того, что между сторонами существовали разногласия и неопределенность относительно предмета договора. Доводы истца об отсутствии таких разногласий не принимаются во внимание.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что договор аренды от 01.01.2011 N 6-А является незаключенным.
Незаключенный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон, его условиями предусмотренных.
Вместе с тем при наличии между сторонами отношений по фактическому пользованию спорным имуществом ответчик обязан оплатить истцу такое пользование.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд, в числе прочего, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
Таким образом, определение и применение норм права, относящихся к правоотношениям сторон спора, входит в компетенцию суда при принятии решения.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Указав на несогласованность предмета аренды, в отсутствие достоверных сведений о количестве и площади занимаемых ответчиком помещений, суд первой инстанции пришел к выводу, что исчислить размер неосновательного обогащения не представляется возможным, в связи с чем отказал в иске в части взыскания стоимости пользования помещениями.
В апелляционной жалобе истец пояснил, что ответчик занимает часть всего первого подвального помещения, общей площадью 157,26 кв. м, и часть второго подвального помещения (помещения N 23 и N 25, общей площадью 25 кв. м).
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
Факт занятия подвального помещения первого подъезда ответчиком не опровергнут, пользование подвальным помещением площадью 129,2 кв. м ответчик подтвердил в письменном отзыве на иск (т. 2 л.д. 92-93).
Согласно выкопировке из поэтажного плана строения по ул. Янтарная, д. 7, подвал 1, представленной Когалымским филиалом дочернего ГУП "ЮГРАТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ", общая площадь помещений по техническому паспорту составляет 129,20 кв. м.
Данная выписка в отличие от справки Когалымского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по ХМАО - Югре от 03.06.2012 отвечает признаку относимости доказательства, поскольку основана на первичной документации, изготовленной в ходе технической инвентаризации объекта недвижимости.
В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
С учетом того, что в договоре и акте к нему указано на предоставление в аренду нежилого помещения подвала первого подъезда, факт пользования помещением подвала первого подъезда ответчик не отрицает, суд апелляционной инстанции считает факт пользования ответчиком указанным помещением, общей площадью 129,20 кв. м установленным.
Ссылаясь на то, что ответчик осуществлял также пользование подвальным помещением подъезда 2, доказательств в подтверждение данного довода суду первой инстанции истец не представил.
Невозможность предоставления указанного документа в суд первой инстанции ответчик никак не обосновал.
Суду апелляционной инстанции истец представил фотографии подвального помещения 2, из которых, по его утверждению, усматривается факт пользования ответчиком помещениями подвала 2.
В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ) и в порядке представления дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции, согласно которому такие доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Заявляя настоящий иск и не подтвердив факт пользования помещениями второго подвала, ООО "Наш дом" должно было отдавать себе отчет в возможных последствиях совершения соответствующих процессуальных действий.
Отсутствие своевременного представления доказательств, касающихся факта пользования подвалом второго подъезда, суду первой инстанции и представление их только суду апелляционной инстанции, расценивается судом апелляционной инстанции в качестве ненадлежащего пользования истцом предоставленными законом процессуальными правами.
Тем более, что представленные фотографии изготовлены в одностороннем порядке. Кроме того, они не отвечают критерию относимости доказательств, поскольку не привязаны к акту обследования и (или) экспликации к техническому паспорту, их невозможно соотнести с конкретными помещениями подвала и из изображения не следует, что помещения используются именно ответчиком.
В связи с чем дело рассматривается судом апелляционной инстанции по тем доказательствам, которыми располагал суд первой инстанции.
Имеющиеся в материалах дела акты обследования подвального помещения от 13.02.2012, в которых зафиксирован факт пользования ответчиком нежилыми помещениями площадью 182,3 кв. м, составлены без участия и уведомления индивидуального предпринимателя Абуязидовой З.М., без проведения соответствующих измерений и фиксации занимаемой площади.
Тем не менее, из данных актов можно сделать вывод, что помещения подвала первого подъезда ответчиком занимаются, что в совокупности с признанием индивидуальным предпринимателем Абуязидовой З.М. данного обстоятельства в части площади 129,20 кв. м, позволяет сделать вывод об использовании последним нежилых помещений площадью, как минимум, 129,20 кв. м
Доказательств использования ответчиком нежилых помещений большей площади в материалах дела не имеется.
Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о правомерности заявленного иска в части взыскания платы за пользование помещениями площадью 129,20 кв. м.
По правилам пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Плата за пользование помещением истцом предъявлена в размере, указанном в договоре аренды от 01.01.2011 N 6-А (14675,15 руб. в месяц за 182,3 кв. м, то есть 80,50 руб. в месяц за 1 кв. м).
Сведений о том, что указанный размер арендной платы превышает цену пользования, существовавшую во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, ответчиком не представлено.
В отсутствие доказательств обратного, суд апелляционной инстанции считает, что указанный в пункте 3.1 договора аренды размер арендной платы (80,50 руб. в месяц за 1 кв. м) отвечает требованиям статьи 1105 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции считает, что за пользование нежилым помещением подвала 1 в исковой период (январь - декабрь 2011 года) подлежат уплате денежные средства в сумме 124 807 руб. 20 коп.
Расчет платы за пользование помещением подвала первого подъезда судом апелляционной инстанции произведен следующим образом:
129,20 кв. м x 80 руб. 50 коп. x 12 месяцев = 124 807 руб. 20 коп.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает исковые требования о взыскании стоимости пользования помещениями подвала первого подъезда подлежащими удовлетворению в сумме 124 807 руб. 20 коп. В иске в остальной части следует отказать.
В связи с признанием договора аренды незаключенным требование о взыскании договорной неустойки удовлетворению не подлежит.
Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что право требования взыскания платы за пользование нежилыми помещениями принадлежит собственникам, а не ООО "Наш дом".
Действительно, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме.
Вместе с тем, предъявляя в арбитражный суд иск о взыскании платы за пользование спорным помещением, управляющая компания, которой собственниками предоставлено право сдавать помещения в аренду, имеет самостоятельный экономический интерес.
Согласно договору по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 01.01.2010 средства, полученные от сдачи в аренду помещений, направляются на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома и благоустройство прилегающей к многоквартирному дому территории.
Как указывалось выше, протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в форме заочного голосования, от 30.12.2010 N 23 принято решение о передаче обществу права заключать договоры на конструктивные элементы многоквартирного дома, нежилые помещения, в том числе подвальные, принадлежащие собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности на срок не более года.
Необходимости в получении согласия собственников на подачу настоящего иска в части взыскания платы за пользование помещениями в связи с признанием договора аренды незаключенным не имелось.
В настоящем деле ООО "Наш дом" также предъявлено требование об освобождении нежилого помещения - 1 подвальное помещение многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Янтарная, д. 7.
В качестве правового основания иска истцом указаны нормы статьи 622 ГК РФ, согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем рассматриваемый договор аренды признан незаключенным.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, может требовать собственник.
Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьями 36, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на общем собрании собственников помещений в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, при этом собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Материалами дела подтверждается, что общество осуществляет функции по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Статьями 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Из положений статей 9, 12 ГК РФ следует, что юридические лица вправе по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирать способ защиты нарушенного права.
В соответствии со статьями 4, 49, 125 АПК РФ заинтересованное лицо имеет право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов и самостоятельно определить предмет и основание иска.
Как установлено пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из содержания указанных норм следует, что у управляющей организации имущество многоквартирного дома не находится ни на праве собственности, ни на ином вещном праве. Заключая договор с собственниками жилых и нежилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, управляющая организация обязуется оказывать услуги на возмездной основе, перечень которых определен в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, истец при предъявлении настоящего иска в части требования об обязании ответчика освободить помещение не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений, поскольку законное право на спорное нежилое помещение может возникнуть у собственников помещений жилого дома, но не у самого истца. Так как истец в указанной спорной ситуации действует не самостоятельно, а как лицо, действующее в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, следовательно, указанные лица должны предоставить управляющей компании право на обращение в суд с иском о защите права общей долевой собственности.
Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, касающиеся регламентации деятельности управляющей компании также не предусматривают права управляющей компании обращаться в судебные органы с исками о защите прав собственником помещений в многоквартирном доме.
Права и обязанности управляющей компании определены в пункте 4.7 договора.
Исследовав условия договора по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 01.01.2010 на предмет соблюдения указанных выше норм права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у общества отсутствуют правовые основания для обращения истца в суд с иском об освобождении занимаемого помещения, в связи с чем иск в данной части удовлетворению не подлежит.
Положения статьи 168 АПК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат, поскольку в отличие от взыскания неосновательного обогащения, когда достаточно установить общую площадь нежилых помещений, используемых ответчиком, для рассмотрения и удовлетворения иска, заявленного на основании вещно-правового способа защиты (статья 301, 304 ГК РФ), истцу необходимо конкретизировать индивидуально-определенные признаки недвижимого имущества, истребуемого у ответчика (площадь помещения, номер на поэтажном плане и т.д.).
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковые требования ООО "Наш дом" подлежат частичному удовлетворению. С индивидуального предпринимателя Абуязидовой Зухры Мовсуровны в пользу ООО "Наш дом" следует взыскать 124 807 руб. 20 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ООО "Наш дом" подлежит частичному удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07 августа 2012 года по делу N А75-2503/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Абуязидовой Зухры Мовсуровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" 124 807 руб. 20 коп. неосновательного обогащения, 4 410 руб. 78 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать индивидуального предпринимателя Абуязидовой Зухры Мовсуровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" 1 333 руб. 20 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)