Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 6 марта 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Переход И.А. и Спириденко Т.А., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильная конверсионная научная инженерная производственная фирма "Димфея"" - Михайловой Н.В. (доверенность от 02.03.2009), от ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар - Гончар Д.П., в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования г. Краснодар, надлежащим образом уведомленной о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2008 (судья Чуприна Т.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-18799/2007-22/341, установил следующее.
ООО "Многопрофильная конверсионная научная инженерная производственная фирма "Димфея"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация), Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 139,8 кв. м, расположенные в жилом доме по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26, состоящие из:
- - литера А общей площадью 49,4 кв. м, в том числе помещение N 1 площадью 1,3 кв. м; помещение N 2 площадью 5,9 кв. м; помещение N 3 площадью 1,4 кв. м; помещение N 4 площадью 0,8 кв. м; помещение N 5 площадью 1,9 кв. м; помещение N 6 площадью 2,3 кв. м; помещение N 6.1 площадью 3,0 кв. м; помещение N 7 площадью 6,5 кв. м; помещение N 8 площадью 12,6 кв. м; помещение N 9 площадью 13,7 кв. м;
- - литера А2 общей площадью 90,4 кв. м, в том числе помещение N 10 площадью 82,9 кв. м; помещение N 11 площадью 2,8 кв. м; помещение N 12 площадью 4,7 кв. м (далее - спорное имущество) (уточненные требования).
Решением от 30.01.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.04.2008, иск удовлетворен на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды отклонили доводы администрации о том, что спорный объект недвижимости отвечает признакам самовольной постройки и указали, что истец произвел реконструкцию (перепланировку) помещения литера А, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося на земельном участке, предоставленном ему в установленном законом порядке. Согласно градостроительному заключению Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 16.01.2008 N 23/108 разрешение на реконструкцию не требовалось.
В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении иска. Заявитель указывает, что истец увеличил площадь магазина (основного здания) без разрешения на строительство. Возведенное строение является самовольной постройкой, поэтому спор подлежит рассмотрению в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с неоднократными жалобами жителей дома N 26 общество привлечено к административной ответственности за нарушение земельного и градостроительного законодательства, составлен административный материал, на основании которого предъявлен иск о сносе самовольной пристройки.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установили суды, общество является правопреемником малого производственного предприятия "Димфея".
30 июня 1992 г. по договору купли-продажи общество приобрело у товарищества "Русь" нежилое помещение площадью 115,4 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26.
Постановлением мэрии г. Краснодара от 03.11.1998 N 2255 обществу предоставлен земельный участок площадью 120 кв. м по указанному адресу для эксплуатации нежилого помещения и проведения его реконструкции, а также земельный участок площадью 50 кв. м под пристройку дополнительных помещений.
13 января 1999 г. мэрия г. Краснодара и общество заключили договор аренды земельного участка N 23, по условиям которого обществу предоставлен земельный участок общей площадью 170 кв. м с кадастровым номером 23:43:040805:015, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26, для эксплуатации помещений магазина; строительства и эксплуатации пристройки к нему.
Управлением архитектуры и градостроительства г. Краснодара выдано архитектурно-планировочное задание на реконструкцию встроенного кафе "Росинка" под хлебобулочный магазин с кафетерием, утвержденное начальником Управления архитектуры и градостроительства города 26.01.1999.
Постановлением главы администрации г. Краснодара от 03.11.2003 N 2831 "О предоставлении ООО "МКНИПФ "Димфея"" земельного участка в Карасунском административном округе г. Краснодара" обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок из земель поселений площадью 88 кв. м по ул. Трудовой Славы, 26 в Карасунском административном округе г. Краснодара, в том числе: часть земельного участка N 1 площадью 34 кв. м (пропорционально доле в праве собственности на нежилые помещения для эксплуатации магазина); и земельный участок N 2 площадью 54 кв. м для завершения строительства и эксплуатации пристройки. Во исполнение постановления администрация заключила с обществом договор аренды от 05.03.2004 N 4300012024, по условиям которого обществу предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:04 08005:0343 и 23:43:04 08005:0344 площадью 88 кв. м, расположенные в Карасунском административном округе г. Краснодара.
Истец провел работы по реконструкции объектов, в результате которых изменилась площадь реконструированных помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.
Возражая против удовлетворения иска, администрация указывала, что спорный объект является самовольной постройкой в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как его реконструкция осуществлена без получения разрешений.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Как видно из материалов дела, после проведенных строительных работ увеличилась площадь принадлежащего истцу помещения, появилась пристройка литера А2. Таким образом, произведенные обществом изменения следует отнести к реконструкции индивидуально определенного объекта по признаку увеличения его площади.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Нормы о самовольной постройке в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются и на случаи осуществления самовольной реконструкции.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Поскольку истец осуществил реконструкцию, а не капитальный ремонт, суд апелляционной инстанции необоснованно исходил того, что при его осуществлении не требовалось получение разрешения на строительство, так как не были затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.
Ссылка суда на подпункт 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необоснованна, так как в деле отсутствуют доказательства того, что произведенные истцом изменения объекта капитального строительства не превышают предельные параметры разрешенного строительства реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Суды данное обстоятельство не исследовали.
Кроме того, в предмет доказывания по делу входило, в частности, выявление нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц в случае сохранения результатов самовольной реконструкции.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 36 входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме является одновременно регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под этим домом. В случае, если на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок не сформирован, то он бесплатно переходит в общую собственность собственников помещения с момента такого формирования. В случае, если земельный участок сформирован до момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. с 01.02.2005.
Факт расположения самовольно реконструированного помещения на земельном участке, занимаемом многоквартирным жилым домом, свидетельствует о том, что права совладельцев на коллективное распоряжение общим имуществом могли быть нарушены. Поэтому суду следовало проверить наличие согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме на возведение и сохранение спорной постройки.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты как принятые по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 по делу N А32-18799/2007-22/341 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.03.2009 ПО ДЕЛУ N А32-18799/2007-22/341
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2009 г. по делу N А32-18799/2007-22/341
Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 6 марта 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Переход И.А. и Спириденко Т.А., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильная конверсионная научная инженерная производственная фирма "Димфея"" - Михайловой Н.В. (доверенность от 02.03.2009), от ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар - Гончар Д.П., в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования г. Краснодар, надлежащим образом уведомленной о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2008 (судья Чуприна Т.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-18799/2007-22/341, установил следующее.
ООО "Многопрофильная конверсионная научная инженерная производственная фирма "Димфея"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация), Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 139,8 кв. м, расположенные в жилом доме по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26, состоящие из:
- - литера А общей площадью 49,4 кв. м, в том числе помещение N 1 площадью 1,3 кв. м; помещение N 2 площадью 5,9 кв. м; помещение N 3 площадью 1,4 кв. м; помещение N 4 площадью 0,8 кв. м; помещение N 5 площадью 1,9 кв. м; помещение N 6 площадью 2,3 кв. м; помещение N 6.1 площадью 3,0 кв. м; помещение N 7 площадью 6,5 кв. м; помещение N 8 площадью 12,6 кв. м; помещение N 9 площадью 13,7 кв. м;
- - литера А2 общей площадью 90,4 кв. м, в том числе помещение N 10 площадью 82,9 кв. м; помещение N 11 площадью 2,8 кв. м; помещение N 12 площадью 4,7 кв. м (далее - спорное имущество) (уточненные требования).
Решением от 30.01.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.04.2008, иск удовлетворен на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды отклонили доводы администрации о том, что спорный объект недвижимости отвечает признакам самовольной постройки и указали, что истец произвел реконструкцию (перепланировку) помещения литера А, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося на земельном участке, предоставленном ему в установленном законом порядке. Согласно градостроительному заключению Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 16.01.2008 N 23/108 разрешение на реконструкцию не требовалось.
В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении иска. Заявитель указывает, что истец увеличил площадь магазина (основного здания) без разрешения на строительство. Возведенное строение является самовольной постройкой, поэтому спор подлежит рассмотрению в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с неоднократными жалобами жителей дома N 26 общество привлечено к административной ответственности за нарушение земельного и градостроительного законодательства, составлен административный материал, на основании которого предъявлен иск о сносе самовольной пристройки.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установили суды, общество является правопреемником малого производственного предприятия "Димфея".
30 июня 1992 г. по договору купли-продажи общество приобрело у товарищества "Русь" нежилое помещение площадью 115,4 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26.
Постановлением мэрии г. Краснодара от 03.11.1998 N 2255 обществу предоставлен земельный участок площадью 120 кв. м по указанному адресу для эксплуатации нежилого помещения и проведения его реконструкции, а также земельный участок площадью 50 кв. м под пристройку дополнительных помещений.
13 января 1999 г. мэрия г. Краснодара и общество заключили договор аренды земельного участка N 23, по условиям которого обществу предоставлен земельный участок общей площадью 170 кв. м с кадастровым номером 23:43:040805:015, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26, для эксплуатации помещений магазина; строительства и эксплуатации пристройки к нему.
Управлением архитектуры и градостроительства г. Краснодара выдано архитектурно-планировочное задание на реконструкцию встроенного кафе "Росинка" под хлебобулочный магазин с кафетерием, утвержденное начальником Управления архитектуры и градостроительства города 26.01.1999.
Постановлением главы администрации г. Краснодара от 03.11.2003 N 2831 "О предоставлении ООО "МКНИПФ "Димфея"" земельного участка в Карасунском административном округе г. Краснодара" обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок из земель поселений площадью 88 кв. м по ул. Трудовой Славы, 26 в Карасунском административном округе г. Краснодара, в том числе: часть земельного участка N 1 площадью 34 кв. м (пропорционально доле в праве собственности на нежилые помещения для эксплуатации магазина); и земельный участок N 2 площадью 54 кв. м для завершения строительства и эксплуатации пристройки. Во исполнение постановления администрация заключила с обществом договор аренды от 05.03.2004 N 4300012024, по условиям которого обществу предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:04 08005:0343 и 23:43:04 08005:0344 площадью 88 кв. м, расположенные в Карасунском административном округе г. Краснодара.
Истец провел работы по реконструкции объектов, в результате которых изменилась площадь реконструированных помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.
Возражая против удовлетворения иска, администрация указывала, что спорный объект является самовольной постройкой в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как его реконструкция осуществлена без получения разрешений.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Как видно из материалов дела, после проведенных строительных работ увеличилась площадь принадлежащего истцу помещения, появилась пристройка литера А2. Таким образом, произведенные обществом изменения следует отнести к реконструкции индивидуально определенного объекта по признаку увеличения его площади.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Нормы о самовольной постройке в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются и на случаи осуществления самовольной реконструкции.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Поскольку истец осуществил реконструкцию, а не капитальный ремонт, суд апелляционной инстанции необоснованно исходил того, что при его осуществлении не требовалось получение разрешения на строительство, так как не были затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.
Ссылка суда на подпункт 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необоснованна, так как в деле отсутствуют доказательства того, что произведенные истцом изменения объекта капитального строительства не превышают предельные параметры разрешенного строительства реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Суды данное обстоятельство не исследовали.
Кроме того, в предмет доказывания по делу входило, в частности, выявление нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц в случае сохранения результатов самовольной реконструкции.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 36 входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме является одновременно регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под этим домом. В случае, если на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок не сформирован, то он бесплатно переходит в общую собственность собственников помещения с момента такого формирования. В случае, если земельный участок сформирован до момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. с 01.02.2005.
Факт расположения самовольно реконструированного помещения на земельном участке, занимаемом многоквартирным жилым домом, свидетельствует о том, что права совладельцев на коллективное распоряжение общим имуществом могли быть нарушены. Поэтому суду следовало проверить наличие согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме на возведение и сохранение спорной постройки.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты как принятые по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 по делу N А32-18799/2007-22/341 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
И.А.ПЕРЕХОД
Т.А.СПИРИДЕНКО
Е.И.АФОНИНА
Судьи
И.А.ПЕРЕХОД
Т.А.СПИРИДЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)