Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шошина П.В.,
судей: Магда О.В., Кирилловой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" (ответчика) - Дудко А.Н. - представителя по доверенности от 09.01.2012 N 102,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от 22 июня 2012 года по делу N А74-1899/2012, принятое судьей Лиходиенко А.В.,
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (ИНН 1902000378, ОГРН 1021900674971) (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" (ИНН 1902017597, ОГРН 1021900673739) о взыскании 2 561 355 рублей 68 копеек, в том числе 2 164 221 рубль 10 копеек задолженности по арендной плате за использование земельного участка по договору N 3134/09 от 02.02.2009, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а кадастровый номер 19:03:040301:911 площадью 19 748 кв. м, 397 134 рубля 58 копеек неустойки.
Решением суда от 22 июня 2012 года исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска взыскано 2 561 355 рублей 68 копеек задолженности, в том числе 2 164 221 рубля 10 копеек основного долга и 397 134 рубля 58 копеек неустойки.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование своих доводов в апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что на уже сформированном земельном участке построены и введены в эксплуатацию четыре многоквартирных дома, права собственности на жилые помещения в которых зарегистрированы за физическими и юридическими лицами в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.
Указанное обстоятельств, по мнению заявителя, в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" свидетельствует о том, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Заявитель также указывает на необоснованность вывода арбитражного суда первой инстанции, согласно которому земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет под каждым многоквартирным домом в отдельности, поскольку, как считает заявитель, действующее законодательство не ограничивает возможность формирования единого земельного участка, на котором расположены два и более многоквартирных дома.
По утверждению заявителя, со ссылкой на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и муниципальным органом, должен считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласился, указывая на то, что спорный земельный участок площадью 19 748 кв. м не может быть объектом долевой собственности, так как в отношении участка установлено разрешенное использование - для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами, что не позволяет считать его сформированным для эксплуатации многоквартирного дома.
В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает, что с учетом поэтапного ввода в эксплуатацию построенных жилых домов и регистрации права собственности на расположенные в них жилые помещения, площадь земельного участка под незавершенными строительством объектами уменьшалась и на сегодняшний день составляет 8 526 кв. м.
В дополнении к отзыву Департамент ссылается не невозможность произвольного деления земельного участка без осуществления кадастрового учета вновь образованных земельных участков.
При этом, по мнению Департамента, определение одной лишь площади земельного участка недостаточно для расчета арендной платы, поскольку в соответствии с Положением о порядке определения арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утвержденным постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 5, ее размер зависит от кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида разрешенного использования и коэффициента инфляции.
Представленная ответчиком в материалы дела схема границ земельного участка в подтверждения образования из земельного участка площадью 19 748 кв. м нескольких земельных участков, как указывает далее Департамент, не подтверждает постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков.
Определением от 03.08.2012 апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 04.09.2012.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил отменить решение суда от 22 июня 2012 года, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании 04.09.2012 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 11.09.2012. Об объявленном перерыве судом сделано публичное извещение путем размещения информации на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда. По окончании перерыва рассмотрение дела продолжено с участием тех же представителя ответчика.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 18.09.2012.
В судебном заседании 18.09.2012 представитель ответчика доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе, поддержал, представил расчет платы за пользование спорным земельным участком.
Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (распечатка интернет страницы с официального сайта Третьего арбитражного апелляционного суда) в судебное заседание не явился, своего представителя не направил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие истца.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Распоряжением Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска N 109 от 02.02.2009 (л.д. 13) обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок на землях населенного пункта города Саяногорска, площадью 19 748 кв. м, расположенный по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами.
На основании указанного распоряжения между Департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" (арендатор) 02.02.2009 подписан договор аренды N 3134/09 (л.д. 14-15), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок на землях населенного пункта города Саяногорска, площадью 19 748 кв. м, расположенный по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами, кадастровый номер 19:03:040301:911. Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 02.02.2009 (л.д. 18).
В соответствии с расчетом (л.д. 22) размер арендной платы на 2011 год составляет 2 164 221 рубль 10 копеек.
30.06.2010 Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска выдал обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" разрешение N РУ19304000-11 (л.д. 82) на ввод в эксплуатацию 2 очереди строительства жилого комплекса по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а (корпус 2 и 3).
На основании государственного контракта долевого строительства многоквартирного дома от 28.09.2009 N 05-А-063/09, дополнительных соглашений к нему, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2010 N РУ19304000-11 право собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 46.6 кв. м по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 2, кв. 4 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Красноярским краем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 19АА N 284516 от 09.08.2010 (л.д. 94).
На основании государственного контракта долевого строительства многоквартирного дома от 28.09.2009 N 05-А-063/09, дополнительных соглашений к нему, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2010 N РУ19304000-11 право собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 38.1 кв. м по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 3, кв. 2 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Красноярским краем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 19АА N 284552 от 10.08.2010 (л.д. 93).
29.10.2010 Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска выдал обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" разрешение N РУ19304000-15 (л.д. 89) на ввод в эксплуатацию 1 очереди строительства жилого комплекса по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а (корпус 1).
31.08.2011 Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска выдал обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" разрешение N РУ19304000-15 (л.д. 78) на ввод в эксплуатацию 3/1 очереди строительства жилого комплекса по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а (корпус 4).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2012 N 03/010/2012-53 (л.д. 96) право собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 31.9 кв. м по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 4, кв. 11 зарегистрировано в реестре за Антоновым Игорем Николаевичем 26.09.2011.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2012 N 03/010/2012-52 (л.д. 95) право собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 49.5 кв. м по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 1, кв. 2 зарегистрировано в реестре за Коноваловым Николаем Николаевичем 11.11.2011.
В материалы дела представлена выписка из государственного кадастра недвижимости от 16.01.2009 N 03/09-72 (л.д. 16-17) в отношении земельного участка кадастровый номер 19:03:040301:911 местоположение: Республика Хакасия, г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, разрешенное использование: для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами.
В связи неисполнением обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" своих обязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к ответчику о взыскании 2 561 355 рублей 68 копеек, в том числе 2 164 221 рубль 10 копеек задолженности по арендной плате за использование земельного участка по договору N 3134/09 от 02.02.2009 за 2011 год.
Решением суда от 22 июня 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой", считая указанный судебный акт незаконным и необоснованным, обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Отношения сторон, возникшие из договора N 3134/09 от 02.02.2009, предметом которого выступает земельный участок, являются арендными, следовательно, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" на переданном ему во временное владение и пользование земельном участке кадастровый номер 19:03:040301:911, расположенным по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а осуществляет строительства жилого комплекса с нежилыми объектами в составе 4 многоквартирных домов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Арбитражный суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика об отсутствии у истца права на распоряжение земельным участком и на взыскание арендной платы в связи с регистрацией права собственности на объекты недвижимости в многоквартирных жилых домах указал, что нормы действующего законодательства предусматривают необходимость формирования земельного участка под каждым жилым домом в отдельности, а поскольку кадастровые работы по формированию таких земельных участков не проведены они находятся в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, указанные выводы арбитражного суда основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пункте 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 1, 5 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Из материалов дела усматривается, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации права собственности иных лиц на помещения в домах по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 2, кв. 4; корп. 3, кв. 2; корп. 4, кв. 11; корп. 1, кв. 2.
Таким образом, с момента регистрации права собственности указанных лиц на помещение в многоквартирном доме у собственников жилых помещений в этом жилом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под ним, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Следовательно, арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находящиеся объекты собственников помещений на праве общей долевой собственности не прошли государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства.
На основании изложенного, протокольным определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 истцу предлагалось документально подтвердить размер исковых требований с учетом пени за просрочку исполнения обязательства.
Однако уточненный расчет исковых требований истцом не представлен, расчет ответчика не оспорен.
Согласно представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции схемы границ земельного участка по ул. Юбилейная, 3а, расчета арендной платы, с ответчика за период с 01.11.2011 по 31.12.2011 подлежит взысканию плата за пользование земельным участком под находящимися на нем объектами в размере 1 453 047 рублей 5 копеек.
Возражая по существу против возможности самостоятельного определения границ земельных участков под расположенными на них объектами недвижимости, завершенными и не завершенными строительством, истец тем не менее не приводит доводов о неверном исчислении их площади.
Учитывая, что обязательства, вытекающие из договора аренды от 02.02.2009 N 3134/09, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" не исполнило, проверив представленный ответчиком в материалы дела расчет суммы задолженности, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности требований истца на сумму 1 453 047 рублей 5 копеек.
Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции от 22 июня 2012 года подлежит изменению, а исковые требования удовлетворению частично.
Поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Государственная пошлина
Государственная пошлина по апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С истца в пользу ответчика подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 865 рублей 40 копеек.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасии от 22 июня 2012 года по делу N А74-1899/2012 изменить. Резолютивную часть судебного акта изложить в следующей редакции:
Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" в пользу Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска 1 453 047 рублей 5 копеек основного долга.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" в доход федерального бюджета 27 530 рублей 47 копеек государственной пошлины.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" 865 рублей 40 копеек государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
П.В.ШОШИН
Судьи
Н.А.КИРИЛЛОВА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2012 ПО ДЕЛУ N А74-1899/2012
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2012 г. по делу N А74-1899/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шошина П.В.,
судей: Магда О.В., Кирилловой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" (ответчика) - Дудко А.Н. - представителя по доверенности от 09.01.2012 N 102,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от 22 июня 2012 года по делу N А74-1899/2012, принятое судьей Лиходиенко А.В.,
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (ИНН 1902000378, ОГРН 1021900674971) (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" (ИНН 1902017597, ОГРН 1021900673739) о взыскании 2 561 355 рублей 68 копеек, в том числе 2 164 221 рубль 10 копеек задолженности по арендной плате за использование земельного участка по договору N 3134/09 от 02.02.2009, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а кадастровый номер 19:03:040301:911 площадью 19 748 кв. м, 397 134 рубля 58 копеек неустойки.
Решением суда от 22 июня 2012 года исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска взыскано 2 561 355 рублей 68 копеек задолженности, в том числе 2 164 221 рубля 10 копеек основного долга и 397 134 рубля 58 копеек неустойки.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование своих доводов в апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что на уже сформированном земельном участке построены и введены в эксплуатацию четыре многоквартирных дома, права собственности на жилые помещения в которых зарегистрированы за физическими и юридическими лицами в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.
Указанное обстоятельств, по мнению заявителя, в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" свидетельствует о том, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Заявитель также указывает на необоснованность вывода арбитражного суда первой инстанции, согласно которому земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет под каждым многоквартирным домом в отдельности, поскольку, как считает заявитель, действующее законодательство не ограничивает возможность формирования единого земельного участка, на котором расположены два и более многоквартирных дома.
По утверждению заявителя, со ссылкой на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и муниципальным органом, должен считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласился, указывая на то, что спорный земельный участок площадью 19 748 кв. м не может быть объектом долевой собственности, так как в отношении участка установлено разрешенное использование - для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами, что не позволяет считать его сформированным для эксплуатации многоквартирного дома.
В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает, что с учетом поэтапного ввода в эксплуатацию построенных жилых домов и регистрации права собственности на расположенные в них жилые помещения, площадь земельного участка под незавершенными строительством объектами уменьшалась и на сегодняшний день составляет 8 526 кв. м.
В дополнении к отзыву Департамент ссылается не невозможность произвольного деления земельного участка без осуществления кадастрового учета вновь образованных земельных участков.
При этом, по мнению Департамента, определение одной лишь площади земельного участка недостаточно для расчета арендной платы, поскольку в соответствии с Положением о порядке определения арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утвержденным постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 5, ее размер зависит от кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида разрешенного использования и коэффициента инфляции.
Представленная ответчиком в материалы дела схема границ земельного участка в подтверждения образования из земельного участка площадью 19 748 кв. м нескольких земельных участков, как указывает далее Департамент, не подтверждает постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков.
Определением от 03.08.2012 апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 04.09.2012.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил отменить решение суда от 22 июня 2012 года, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании 04.09.2012 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 11.09.2012. Об объявленном перерыве судом сделано публичное извещение путем размещения информации на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда. По окончании перерыва рассмотрение дела продолжено с участием тех же представителя ответчика.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 18.09.2012.
В судебном заседании 18.09.2012 представитель ответчика доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе, поддержал, представил расчет платы за пользование спорным земельным участком.
Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (распечатка интернет страницы с официального сайта Третьего арбитражного апелляционного суда) в судебное заседание не явился, своего представителя не направил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие истца.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Распоряжением Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска N 109 от 02.02.2009 (л.д. 13) обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок на землях населенного пункта города Саяногорска, площадью 19 748 кв. м, расположенный по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами.
На основании указанного распоряжения между Департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" (арендатор) 02.02.2009 подписан договор аренды N 3134/09 (л.д. 14-15), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок на землях населенного пункта города Саяногорска, площадью 19 748 кв. м, расположенный по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами, кадастровый номер 19:03:040301:911. Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 02.02.2009 (л.д. 18).
В соответствии с расчетом (л.д. 22) размер арендной платы на 2011 год составляет 2 164 221 рубль 10 копеек.
30.06.2010 Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска выдал обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" разрешение N РУ19304000-11 (л.д. 82) на ввод в эксплуатацию 2 очереди строительства жилого комплекса по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а (корпус 2 и 3).
На основании государственного контракта долевого строительства многоквартирного дома от 28.09.2009 N 05-А-063/09, дополнительных соглашений к нему, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2010 N РУ19304000-11 право собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 46.6 кв. м по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 2, кв. 4 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Красноярским краем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 19АА N 284516 от 09.08.2010 (л.д. 94).
На основании государственного контракта долевого строительства многоквартирного дома от 28.09.2009 N 05-А-063/09, дополнительных соглашений к нему, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2010 N РУ19304000-11 право собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 38.1 кв. м по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 3, кв. 2 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Красноярским краем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 19АА N 284552 от 10.08.2010 (л.д. 93).
29.10.2010 Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска выдал обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" разрешение N РУ19304000-15 (л.д. 89) на ввод в эксплуатацию 1 очереди строительства жилого комплекса по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а (корпус 1).
31.08.2011 Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска выдал обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" разрешение N РУ19304000-15 (л.д. 78) на ввод в эксплуатацию 3/1 очереди строительства жилого комплекса по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а (корпус 4).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2012 N 03/010/2012-53 (л.д. 96) право собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 31.9 кв. м по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 4, кв. 11 зарегистрировано в реестре за Антоновым Игорем Николаевичем 26.09.2011.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2012 N 03/010/2012-52 (л.д. 95) право собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 49.5 кв. м по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 1, кв. 2 зарегистрировано в реестре за Коноваловым Николаем Николаевичем 11.11.2011.
В материалы дела представлена выписка из государственного кадастра недвижимости от 16.01.2009 N 03/09-72 (л.д. 16-17) в отношении земельного участка кадастровый номер 19:03:040301:911 местоположение: Республика Хакасия, г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, разрешенное использование: для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами.
В связи неисполнением обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" своих обязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к ответчику о взыскании 2 561 355 рублей 68 копеек, в том числе 2 164 221 рубль 10 копеек задолженности по арендной плате за использование земельного участка по договору N 3134/09 от 02.02.2009 за 2011 год.
Решением суда от 22 июня 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой", считая указанный судебный акт незаконным и необоснованным, обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Отношения сторон, возникшие из договора N 3134/09 от 02.02.2009, предметом которого выступает земельный участок, являются арендными, следовательно, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" на переданном ему во временное владение и пользование земельном участке кадастровый номер 19:03:040301:911, расположенным по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а осуществляет строительства жилого комплекса с нежилыми объектами в составе 4 многоквартирных домов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Арбитражный суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика об отсутствии у истца права на распоряжение земельным участком и на взыскание арендной платы в связи с регистрацией права собственности на объекты недвижимости в многоквартирных жилых домах указал, что нормы действующего законодательства предусматривают необходимость формирования земельного участка под каждым жилым домом в отдельности, а поскольку кадастровые работы по формированию таких земельных участков не проведены они находятся в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, указанные выводы арбитражного суда основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пункте 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 1, 5 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Из материалов дела усматривается, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации права собственности иных лиц на помещения в домах по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, корп. 2, кв. 4; корп. 3, кв. 2; корп. 4, кв. 11; корп. 1, кв. 2.
Таким образом, с момента регистрации права собственности указанных лиц на помещение в многоквартирном доме у собственников жилых помещений в этом жилом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под ним, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Следовательно, арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находящиеся объекты собственников помещений на праве общей долевой собственности не прошли государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства.
На основании изложенного, протокольным определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 истцу предлагалось документально подтвердить размер исковых требований с учетом пени за просрочку исполнения обязательства.
Однако уточненный расчет исковых требований истцом не представлен, расчет ответчика не оспорен.
Согласно представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции схемы границ земельного участка по ул. Юбилейная, 3а, расчета арендной платы, с ответчика за период с 01.11.2011 по 31.12.2011 подлежит взысканию плата за пользование земельным участком под находящимися на нем объектами в размере 1 453 047 рублей 5 копеек.
Возражая по существу против возможности самостоятельного определения границ земельных участков под расположенными на них объектами недвижимости, завершенными и не завершенными строительством, истец тем не менее не приводит доводов о неверном исчислении их площади.
Учитывая, что обязательства, вытекающие из договора аренды от 02.02.2009 N 3134/09, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" не исполнило, проверив представленный ответчиком в материалы дела расчет суммы задолженности, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности требований истца на сумму 1 453 047 рублей 5 копеек.
Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции от 22 июня 2012 года подлежит изменению, а исковые требования удовлетворению частично.
Поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Государственная пошлина
Государственная пошлина по апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С истца в пользу ответчика подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 865 рублей 40 копеек.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасии от 22 июня 2012 года по делу N А74-1899/2012 изменить. Резолютивную часть судебного акта изложить в следующей редакции:
Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" в пользу Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска 1 453 047 рублей 5 копеек основного долга.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" в доход федерального бюджета 27 530 рублей 47 копеек государственной пошлины.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" 865 рублей 40 копеек государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
П.В.ШОШИН
Судьи
Н.А.КИРИЛЛОВА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)