Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2011 г.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей Егорченко И.Н., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тохунц О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Сян-Цаг" на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010 по иску товарищества собственников жилья "Сян-Цаг" к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Элисты, индивидуальному предпринимателю Бембетову Виктору Владимировичу о признании права общей долевой собственности (судья Челянов Д.В.),
при участии в судебном заседании:
- от товарищества собственников жилья "Сян-Цаг" - Сангаджиевой Б.У. доверенность от 25.01.2011, Атаевой Н.Н. доверенность от 25.01.2011;
- в отсутствии других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
установил:
товарищество собственников жилья "Сян-Цаг" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Элисты (далее - комитет) и предпринимателю Азыдовой И.В. о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома N 11 2 микрорайона г. Элиста на помещения, расположенные в техническом подвале; признать недействительной регистрацию права собственности (свидетельство о государственной регистрации права 08 РК 091104 от 08.10.2009 г.) за комитетом на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11, кадастровый паспорт 08-08-01/025/2009-835 общей площадью 92,42 кв. м; признать недействительной регистрацию права собственности Азыдовой И.В. на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11, кадастровый паспорт 08-08-01/005/2009-157 общей площадью 58,9 кв. м и свидетельство о государственной регистрации права 08 РК 091104 от 20.10.2009.
Определением арбитражного суда от 15.02.2011 г. по ходатайствам истца Азыдова Инна Владимировна исключена из числа соответчиков по делу N А22-1737/2010; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечен индивидуальный предприниматель Бембетов Виктор Владимирович (далее - предприниматель).
Определением арбитражного суда от 07.04.2011 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен предприниматель.
В ходе судебного разбирательства, товарищество уточнило исковые требования и просило: признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома N 11 2 микрорайона г. Элиста на помещения, расположенные в цокольном этаже жилого многоквартирного дома N 11, 2 микр., г. Элиста, общей площадью 92,42 кв. м (N 15, 16, 17, 18, 19 на поэтажном плане); признать недействительной регистрацию права собственности (свидетельство о государственной регистрации права 08 РК 091104 от 08.10.2009) за Муниципальным образованием г. Элисты на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11, кадастровый паспорт 08-08-01/025/2009-835 общей площадью 92,42 кв. м; признать аукцион и договор купли-продажи спорного нежилого помещения между комитетом и предпринимателем недействительными с момента ее совершения; признать недействительной регистрацию права собственности (свидетельство о государственной регистрации права 08 РК 176125 от 25.02.2011) за предпринимателем на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11, общей площадью 92,42 кв. м; истребовать из чужого незаконного владения предпринимателя нежилое помещение общей площадью 92,42 кв. м, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.
Решением от 20.05.2011 в удовлетворении исковых требований товарищества отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств, подтверждающих право общей долевой собственности на спорные помещения.
Не согласившись с принятым решением, товарищество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, спорные нежилые помещения общей площадью 92,42 кв. м, расположенные по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11 указанные в техническом паспорте под литерами N N 15, 16, 17, 18, 19, входят в состав жилого дома по адресу г. Элиста 2 микр., д. 11. В спорных помещениях находятся коммуникации и оборудование (отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация), необходимое для постоянного обслуживания дома, что позволяет рассматривать их как вспомогательные. Поэтому ко всем подвальным помещениям необходим постоянный свободный доступ, в связи с чем ограниченный доступ в спорное помещение, находящееся во владении лиц, не являющихся собственниками квартир дома N 11, препятствуют нормальному содержанию дома. Право собственности на спорное помещение было зарегистрировано после образования товарищества. Из Постановления Мэрии г. Элисты РК "Об идентичности жилого фонда, переданных в муниципальную собственность г. Элисты" от 19.11.2007, Постановления Совета Министров РК-ХТ "О передаче в муниципальную собственность, г. Элисты предприятий и объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и ЖКХ" от 22.07.1992 следует, что дом N 11, 2 микр., г. Элиста был передан в муниципальную собственность. Спорные помещения самостоятельным объектом недвижимости в собственность муниципального образования не передавались. Сам по себе факт передачи жилого дома на основании вышеуказанных постановлений с последующим включением в реестр объектов муниципальной собственности не может являться безусловным основанием возникновения права собственности на спорное помещение у комитета. Представленные документы не могут служить доказательством для исключения спорного помещения из состава общего имущества многоквартирного дома, поскольку ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственников квартир в многоквартирном доме правом на долю в общем имуществе в силу закона. В соответствии с п. 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителей товарищества, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010 является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что в соответствии с решением Исполкома Элистинского городского Совета народных депутатов от 21.08.1978 N 457 "Об отводе земельного участка для строительства общежития объединения "Калмыкстройматериалы" производственному - объединению Калмыкстройматериалы" отведен земельный участок для строительства общежития с перепланировкой первого этажа для размещения: столовой на 72 места; магазина на 2 рабочих места; размещение ЖКК (Жилищно-коммунальная контора) и опорного пункта милиции.
На основании постановления Совета Министров Калмыцкой АССР от 22.07.1992 N 212 "О передаче в муниципальную собственность г. Элисты предприятий и объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и ЖКХ" в муниципальную собственность города Элисты передан "Кондитерский цех", расположенный г. Элисты, 2 мкр. д. 11,
Судом первой инстанции установлено, что кондитерский цех находился в составе предприятия "Столовой N 6", располагавшегося по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11, что подтверждается решением Комитета по управлению имуществом г. Элисты от 29.03.1993 N 1 "О коммерциализации кондитерского цеха арендного предприятия "Столовая N 6".
В соответствии с решением Комитета при представителе Президента Республики Калмыкия в г. Элиста по управлению имуществом от 08.07.1994 N 104 в реестр муниципального имущества включено малосемейное общежитие Элистинского арендного комбината строительных материалов, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Элиста на нежилые помещения, общей площадью 92,42 кв. м, номера на поэтажном плане: 15, 16, 17, 18, 19, расположенные в цокольном этаже по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11, о чем выдано свидетельство о праве собственности от 08.10.2009 N 08 РК 088156 (т. 1, л.д. 85). Основанием государственной регистрации права собственности указаны Постановление Мэрии г. Элисты "Об идентичности жилого фонда, переданных в муниципальную собственность г. Элисты" от 19.11.2007 N 3540 и Постановление Совета Министров Республики Калмыкия-Хальмг Тангч "О передаче в муниципальную собственность, г. Элисты предприятий и объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и ЖКХ" от 22.07.1992 N 212.
На основании протокола об итогах аукциона от 27.12.2010 муниципальное образование г. Элиста РК, представленное комитетом (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения, цокольного этажа, общей площадью 92,42 кв. м, номера на поэтажном плане: 15, 16, 17, 18, 19, расположенные по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11.
25.02.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности предпринимателя на нежилые помещения, общей площадью 92,42 кв. м, номера на поэтажном плане: 15, 16, 17, 18, 19, расположенные в цокольном этаже по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11, о чем выдано свидетельство о праве собственности от 25.02.2011 N 08 РК 176125.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения товарищества в Арбитражный суд Республики Калмыкия с настоящим иском.
Как следует из материалов дела, на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 12.07.1993, администрация г. Элисты на основании постановлении главы администрации г. Элисты от 12.07.1993 N 205 передала в собственность гражданину Анкаеву Г.Н. квартиру общей площадью 36,19 кв. м, расположенную по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11, кв. 33.
Товарищество зарегистрировано в ЕГРЮЛ 23.04.2009.
Как разъяснено в Постановлении от 29.04.2010 N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, в частности, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 52, 58, 59).
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, спорное помещение находится во владении предпринимателя, за которым в установленном порядке зарегистрировано право собственности.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено в судебном заседании, обращаясь в суд иском, товарищество ссылается на то, что спорные помещения являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.
Приватизация первой квартиры в доме, расположенном адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11, была произведена в 1993 году. (т. 2, л.д. 49 - 51).
В материалы дела Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РК представлены технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11 по состоянию на 29.06.1985, составленный для производственного объединения "Калмыкстройматериалы" и копия поэтажного плана цокольного этажа, расположенного по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11, с экспликацией по состоянию на 10.03.2010.
Первичная инвентаризация была проведена 29.06.1985, при этом спорные помещения проинвентаризированы как помещения столовой, в которых располагались раздаточный цех, коридор, туалеты).
Также, в материалах дела имеется протокол общего собрания товарищества от 28.08.2010 N 4, согласно которому в качестве одного из объектов недвижимости, которое собрание ТСЖ решило истребовать в судебном порядке из чужого незаконного владения, является бывший магазин N Кулинария" общей площадью 92,42 кв. м.
Таким образом, на момент приватизации первой квартиры в жилом доме по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11 в 1993 году спорные помещения общей площадью 92,42 кв. м, номера на поэтажном плане: 15, 16, 17, 18, 19, расположенные в цокольном этаже по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11 были проинвентаризированы как помещения столовой и предназначены были для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома.
При этом товариществом не было оспорено постановление мэрии города Элисты Республики Калмыкия от 19.11.2007 о передаче объектов жилого фонда в собственность города Элисты.
Разрешая спор, суд установил, что спорные подвальные помещения использовались как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. Товарищество не доказало, что на момент появления в жилом доме первого приватизировавшего квартиру собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически использовались жильцами дома для их нужд и в целях обеспечения эксплуатации жилого дома. Также товарищество не представило доказательств необходимости постоянного использования спорных помещениях, для нужд других помещений дома.
При таких обстоятельствах суд обоснованно сослался на отсутствие оснований для распространения на данные помещения режима общего имущества многоквартирного дома и отказал в удовлетворении заявленных требований. При необходимости доступа к инженерным коммуникациям, находящимся в спорных помещениях, товарищество может получить право сервитута.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где им была дана надлежащая правовая оценка. Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы товарищества..
Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2011 ПО ДЕЛУ N А22-1737/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2011 г. по делу N А22-1737/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2011 г.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей Егорченко И.Н., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тохунц О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Сян-Цаг" на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010 по иску товарищества собственников жилья "Сян-Цаг" к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Элисты, индивидуальному предпринимателю Бембетову Виктору Владимировичу о признании права общей долевой собственности (судья Челянов Д.В.),
при участии в судебном заседании:
- от товарищества собственников жилья "Сян-Цаг" - Сангаджиевой Б.У. доверенность от 25.01.2011, Атаевой Н.Н. доверенность от 25.01.2011;
- в отсутствии других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
установил:
товарищество собственников жилья "Сян-Цаг" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Элисты (далее - комитет) и предпринимателю Азыдовой И.В. о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома N 11 2 микрорайона г. Элиста на помещения, расположенные в техническом подвале; признать недействительной регистрацию права собственности (свидетельство о государственной регистрации права 08 РК 091104 от 08.10.2009 г.) за комитетом на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11, кадастровый паспорт 08-08-01/025/2009-835 общей площадью 92,42 кв. м; признать недействительной регистрацию права собственности Азыдовой И.В. на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11, кадастровый паспорт 08-08-01/005/2009-157 общей площадью 58,9 кв. м и свидетельство о государственной регистрации права 08 РК 091104 от 20.10.2009.
Определением арбитражного суда от 15.02.2011 г. по ходатайствам истца Азыдова Инна Владимировна исключена из числа соответчиков по делу N А22-1737/2010; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечен индивидуальный предприниматель Бембетов Виктор Владимирович (далее - предприниматель).
Определением арбитражного суда от 07.04.2011 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен предприниматель.
В ходе судебного разбирательства, товарищество уточнило исковые требования и просило: признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома N 11 2 микрорайона г. Элиста на помещения, расположенные в цокольном этаже жилого многоквартирного дома N 11, 2 микр., г. Элиста, общей площадью 92,42 кв. м (N 15, 16, 17, 18, 19 на поэтажном плане); признать недействительной регистрацию права собственности (свидетельство о государственной регистрации права 08 РК 091104 от 08.10.2009) за Муниципальным образованием г. Элисты на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11, кадастровый паспорт 08-08-01/025/2009-835 общей площадью 92,42 кв. м; признать аукцион и договор купли-продажи спорного нежилого помещения между комитетом и предпринимателем недействительными с момента ее совершения; признать недействительной регистрацию права собственности (свидетельство о государственной регистрации права 08 РК 176125 от 25.02.2011) за предпринимателем на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11, общей площадью 92,42 кв. м; истребовать из чужого незаконного владения предпринимателя нежилое помещение общей площадью 92,42 кв. м, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.
Решением от 20.05.2011 в удовлетворении исковых требований товарищества отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств, подтверждающих право общей долевой собственности на спорные помещения.
Не согласившись с принятым решением, товарищество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, спорные нежилые помещения общей площадью 92,42 кв. м, расположенные по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11 указанные в техническом паспорте под литерами N N 15, 16, 17, 18, 19, входят в состав жилого дома по адресу г. Элиста 2 микр., д. 11. В спорных помещениях находятся коммуникации и оборудование (отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация), необходимое для постоянного обслуживания дома, что позволяет рассматривать их как вспомогательные. Поэтому ко всем подвальным помещениям необходим постоянный свободный доступ, в связи с чем ограниченный доступ в спорное помещение, находящееся во владении лиц, не являющихся собственниками квартир дома N 11, препятствуют нормальному содержанию дома. Право собственности на спорное помещение было зарегистрировано после образования товарищества. Из Постановления Мэрии г. Элисты РК "Об идентичности жилого фонда, переданных в муниципальную собственность г. Элисты" от 19.11.2007, Постановления Совета Министров РК-ХТ "О передаче в муниципальную собственность, г. Элисты предприятий и объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и ЖКХ" от 22.07.1992 следует, что дом N 11, 2 микр., г. Элиста был передан в муниципальную собственность. Спорные помещения самостоятельным объектом недвижимости в собственность муниципального образования не передавались. Сам по себе факт передачи жилого дома на основании вышеуказанных постановлений с последующим включением в реестр объектов муниципальной собственности не может являться безусловным основанием возникновения права собственности на спорное помещение у комитета. Представленные документы не могут служить доказательством для исключения спорного помещения из состава общего имущества многоквартирного дома, поскольку ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственников квартир в многоквартирном доме правом на долю в общем имуществе в силу закона. В соответствии с п. 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителей товарищества, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010 является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что в соответствии с решением Исполкома Элистинского городского Совета народных депутатов от 21.08.1978 N 457 "Об отводе земельного участка для строительства общежития объединения "Калмыкстройматериалы" производственному - объединению Калмыкстройматериалы" отведен земельный участок для строительства общежития с перепланировкой первого этажа для размещения: столовой на 72 места; магазина на 2 рабочих места; размещение ЖКК (Жилищно-коммунальная контора) и опорного пункта милиции.
На основании постановления Совета Министров Калмыцкой АССР от 22.07.1992 N 212 "О передаче в муниципальную собственность г. Элисты предприятий и объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и ЖКХ" в муниципальную собственность города Элисты передан "Кондитерский цех", расположенный г. Элисты, 2 мкр. д. 11,
Судом первой инстанции установлено, что кондитерский цех находился в составе предприятия "Столовой N 6", располагавшегося по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11, что подтверждается решением Комитета по управлению имуществом г. Элисты от 29.03.1993 N 1 "О коммерциализации кондитерского цеха арендного предприятия "Столовая N 6".
В соответствии с решением Комитета при представителе Президента Республики Калмыкия в г. Элиста по управлению имуществом от 08.07.1994 N 104 в реестр муниципального имущества включено малосемейное общежитие Элистинского арендного комбината строительных материалов, расположенное по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Элиста на нежилые помещения, общей площадью 92,42 кв. м, номера на поэтажном плане: 15, 16, 17, 18, 19, расположенные в цокольном этаже по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11, о чем выдано свидетельство о праве собственности от 08.10.2009 N 08 РК 088156 (т. 1, л.д. 85). Основанием государственной регистрации права собственности указаны Постановление Мэрии г. Элисты "Об идентичности жилого фонда, переданных в муниципальную собственность г. Элисты" от 19.11.2007 N 3540 и Постановление Совета Министров Республики Калмыкия-Хальмг Тангч "О передаче в муниципальную собственность, г. Элисты предприятий и объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и ЖКХ" от 22.07.1992 N 212.
На основании протокола об итогах аукциона от 27.12.2010 муниципальное образование г. Элиста РК, представленное комитетом (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения, цокольного этажа, общей площадью 92,42 кв. м, номера на поэтажном плане: 15, 16, 17, 18, 19, расположенные по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11.
25.02.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности предпринимателя на нежилые помещения, общей площадью 92,42 кв. м, номера на поэтажном плане: 15, 16, 17, 18, 19, расположенные в цокольном этаже по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11, о чем выдано свидетельство о праве собственности от 25.02.2011 N 08 РК 176125.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения товарищества в Арбитражный суд Республики Калмыкия с настоящим иском.
Как следует из материалов дела, на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 12.07.1993, администрация г. Элисты на основании постановлении главы администрации г. Элисты от 12.07.1993 N 205 передала в собственность гражданину Анкаеву Г.Н. квартиру общей площадью 36,19 кв. м, расположенную по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11, кв. 33.
Товарищество зарегистрировано в ЕГРЮЛ 23.04.2009.
Как разъяснено в Постановлении от 29.04.2010 N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, в частности, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 52, 58, 59).
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, спорное помещение находится во владении предпринимателя, за которым в установленном порядке зарегистрировано право собственности.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено в судебном заседании, обращаясь в суд иском, товарищество ссылается на то, что спорные помещения являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.
Приватизация первой квартиры в доме, расположенном адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11, была произведена в 1993 году. (т. 2, л.д. 49 - 51).
В материалы дела Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РК представлены технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11 по состоянию на 29.06.1985, составленный для производственного объединения "Калмыкстройматериалы" и копия поэтажного плана цокольного этажа, расположенного по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. 11, с экспликацией по состоянию на 10.03.2010.
Первичная инвентаризация была проведена 29.06.1985, при этом спорные помещения проинвентаризированы как помещения столовой, в которых располагались раздаточный цех, коридор, туалеты).
Также, в материалах дела имеется протокол общего собрания товарищества от 28.08.2010 N 4, согласно которому в качестве одного из объектов недвижимости, которое собрание ТСЖ решило истребовать в судебном порядке из чужого незаконного владения, является бывший магазин N Кулинария" общей площадью 92,42 кв. м.
Таким образом, на момент приватизации первой квартиры в жилом доме по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом N 11 в 1993 году спорные помещения общей площадью 92,42 кв. м, номера на поэтажном плане: 15, 16, 17, 18, 19, расположенные в цокольном этаже по адресу: г. Элиста, 2 мкр., д. N 11 были проинвентаризированы как помещения столовой и предназначены были для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома.
При этом товариществом не было оспорено постановление мэрии города Элисты Республики Калмыкия от 19.11.2007 о передаче объектов жилого фонда в собственность города Элисты.
Разрешая спор, суд установил, что спорные подвальные помещения использовались как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. Товарищество не доказало, что на момент появления в жилом доме первого приватизировавшего квартиру собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически использовались жильцами дома для их нужд и в целях обеспечения эксплуатации жилого дома. Также товарищество не представило доказательств необходимости постоянного использования спорных помещениях, для нужд других помещений дома.
При таких обстоятельствах суд обоснованно сослался на отсутствие оснований для распространения на данные помещения режима общего имущества многоквартирного дома и отказал в удовлетворении заявленных требований. При необходимости доступа к инженерным коммуникациям, находящимся в спорных помещениях, товарищество может получить право сервитута.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где им была дана надлежащая правовая оценка. Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы товарищества..
Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.05.2011 по делу N А22-1737/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)