Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Антипова Е.Л.
Докладчик Захаров Н.И.
01 июня 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Захарова Н.И.
судей Кожевникова С.А. и Малыка В.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по кассационной жалобе истца П. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 21 апреля 2011 года, которым постановлено:
В иске П. к ООО "Г", ООО "С" о понуждении к государственной регистрации договора цессии (уступки прав требования на квартиру) от 11.03.2009 г., заключенного между П. и ООО "Г", отказать
Заслушав доклад судьи Захарова Н.И., объяснения истца П. поддержавшей доводы жалобы и просившей решение суда отменить, представителя ООО "Г", полагавшего решение подлежащим отмене, представителя временного управляющего ООО "С" по доверенности Н., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
П. обратилась в суд с иском к ООО "Г" о понуждении к государственной регистрации договора цессии.
В обоснование заявленных требований указывала, что 11 марта 2009 г. между сторонами был заключен договор уступки прав требования на квартиру, по условиям которого ООО "Г" (дольщик) передало право требования двухкомнатной квартиры <...>, на 6 этаже, общей (проектной) площадью 66,2 кв. м. после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <...>, возникшее из договора участия в долевом строительстве N 37 от 05.12.2008 года, заключенного между ООО "Г" (дольщик) и ООО "Г" (застройщик), а истец оплатил стоимость квартиры.
Предметом договора N 37 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05.12.2008 г., заключенного между ООО "Г" - Застройщик и ООО "Г" Дольщик являлась в том числе вышеназванная квартира N 28. Договор был зарегистрирован в УФРС по Липецкой области в установленном законом порядке. В результате реорганизации ООО "Г" обязательства застройщика перешли к вновь созданному ООО "С". Истцом были выполнены обязательства по оплате квартиры в полном объеме, в сумме 1 787 400 руб., однако данный договор цессии не был зарегистрирован в УФРС по Липецкой области, чем нарушается права истца. Просила понудить ответчика произвести государственную регистрацию договора от 11.03.2009 года и считать решение основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора цессии.
В судебном заседании истица П. исковые требования поддержала.
В судебном заседании представитель временного управляющего по доверенности Н. возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие правовых оснований к их удовлетворению.
Представители ответчиков ООО "Г", ООО "С", представитель третьего лица ТСЖ "М", представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явились.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда, ссылаясь на те же доводы, что и в суде первой инстанции.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия оснований для отмены, либо изменения судебного решения не усматривает.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве" его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 05.12.2008 года между ООО "Г" (Застройщик) и ООО "Г" (Дольщик) был заключен договор N 37 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>. По условиям договора ООО "Г" (застройщик) принял на себя обязательства за счет средств долевого участия ООО "Г" (дольщик) осуществить строительство и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по указанному адресу в части 20 квартир, в том числе двухкомнатной квартиры N 28 (номер условный, строительный), на 6 этаже, общей площадью (проектной) - 66,2 кв. м. (жилая - 31,9 кв. м.), в т.ч. площадь лоджии - 11,7 x 0,5 = 5,9 кв. м. и передачу в собственность дольщика по акту приема-передачи после ввода в эксплуатацию.
Согласно п. 3.2 договора дольщик (ООО "Г") в счет взноса долевого участия выполняет строительно-монтажные работы из собственных материалов на строящемся объекте по договору подряда. Выполненные работы по форме КС-2, КС-3 ежемесячно засчитываются долевым взносом по настоящему договору. Сумма финансирования строительства инженерно-коммуникационных сетей, необходимых для обслуживания вышеуказанного жилого дома, входит в общую сумму договора.
11.03.2009 года между истцом и ответчиком был заключен договор (цессии) уступки прав требования на вышеназванную двухкомнатную квартиру, за что истец оплатил ответчику 1787400 рублей.
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по своей правовой природе договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 37 от 05.12.2008 года является договором инвестирования, а потому заключенный между сторонами договор цессии от 11.03.2009 года в силу ст. 168 ГК является ничтожным, противоречащим ч. 3 ст. 1 ФЗ N 214 от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При этом суд указал, что поскольку инвестиции в строительство многоквартирного дома осуществлялись не денежными средствами, а материалами, следовательно, отношения инвестора и застройщика, возникшие в рамках договора, не основаны на договоре участия в долевом строительстве, регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
Судебная коллегия находит данный вывод несостоятельным, поскольку он основан на ошибочном толковании содержания договора.
Само по себе обстоятельство исполнение обязательств по договору застройщиком ООО "Г" и дольщиком ООО "Г" без перечисления денежных средств за 20 квартир, не свидетельствует о том, что такой договор является договором инвестирования и право собственности у ответчика не могло быть возникнуть по основаниям, предусмотренным Законом РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...". Более того, договор от 05.12.2008 года зарегистрирован в установленном законом порядке как договор долевого участия и его содержание соответствует этому.
Анализируя содержание договора от 11.03.2009 года судебная коллегия приходит к выводу, что данный договор не является договором уступки права требования (цессии), поскольку не отвечает требованиям ст. ст. 382, 388 ГК РФ, и по сути является договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.
Вместе с тем, ошибочные выводы суда относительно природы содержания договора и возникших правоотношений не влекут отмену по существу правильного решения, поскольку имелись иные основания к отказу в заявленных требованиях.
Требования о понуждении в государственной регистрации сделки от 11.03.2009 года не защищают права истца и не могут быть удовлетворены в связи с иными обстоятельствами.
По делу установлено, что обязательства вытекающие из договора N 37 от 5.12.2008 года по строительству многоквартирного дома согласно разделительного баланса перешли к иному ответчику - ООО "С" в связи с реорганизацией ответчика дважды 26.11.2009 года и 17.05.2010 года путем разделения.
Определением Арбитражного суда Липецкой области 24.02.2011 года в отношении ООО "С" введена процедура банкротства в виде наблюдения и по ходатайству временного управляющего судом приняты обеспечительные меры по запрету совершения Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области без согласия временно управляющего каких-либо сделок с имуществом должника. Спорная квартира включена в разделительный баланс и реестр кредиторов. Сторонами не оспаривалось, что фактически строительство дома не ведется и готовность дома составляет не более 7% в связи с возведением на земельном участке лишь фундамента.
Таким образом, заявленные требования не подлежат удовлетворению, а у истца имеется иной способ защиты нарушенного права путем обращения к ответчику с иными требованиями. Регистрация договора от 11.03.2009 года может являться следствием рассмотрения судом иных требований истца и не может быть предметом самостоятельного требования с учетом указанных обстоятельств по данному делу.
Доводы кассационной жалобы о необходимости отмены постановленного судебного решения признаны несостоятельными и влекут отмену по существу законного решения.
Руководствуясь ст. 361 - 637 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 21 апреля 2011 года - оставить без изменения, кассационную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1536/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июня 2011 г. по делу N 33-1536/2011
Судья Антипова Е.Л.
Докладчик Захаров Н.И.
01 июня 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Захарова Н.И.
судей Кожевникова С.А. и Малыка В.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по кассационной жалобе истца П. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 21 апреля 2011 года, которым постановлено:
В иске П. к ООО "Г", ООО "С" о понуждении к государственной регистрации договора цессии (уступки прав требования на квартиру) от 11.03.2009 г., заключенного между П. и ООО "Г", отказать
Заслушав доклад судьи Захарова Н.И., объяснения истца П. поддержавшей доводы жалобы и просившей решение суда отменить, представителя ООО "Г", полагавшего решение подлежащим отмене, представителя временного управляющего ООО "С" по доверенности Н., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к ООО "Г" о понуждении к государственной регистрации договора цессии.
В обоснование заявленных требований указывала, что 11 марта 2009 г. между сторонами был заключен договор уступки прав требования на квартиру, по условиям которого ООО "Г" (дольщик) передало право требования двухкомнатной квартиры <...>, на 6 этаже, общей (проектной) площадью 66,2 кв. м. после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <...>, возникшее из договора участия в долевом строительстве N 37 от 05.12.2008 года, заключенного между ООО "Г" (дольщик) и ООО "Г" (застройщик), а истец оплатил стоимость квартиры.
Предметом договора N 37 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05.12.2008 г., заключенного между ООО "Г" - Застройщик и ООО "Г" Дольщик являлась в том числе вышеназванная квартира N 28. Договор был зарегистрирован в УФРС по Липецкой области в установленном законом порядке. В результате реорганизации ООО "Г" обязательства застройщика перешли к вновь созданному ООО "С". Истцом были выполнены обязательства по оплате квартиры в полном объеме, в сумме 1 787 400 руб., однако данный договор цессии не был зарегистрирован в УФРС по Липецкой области, чем нарушается права истца. Просила понудить ответчика произвести государственную регистрацию договора от 11.03.2009 года и считать решение основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора цессии.
В судебном заседании истица П. исковые требования поддержала.
В судебном заседании представитель временного управляющего по доверенности Н. возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие правовых оснований к их удовлетворению.
Представители ответчиков ООО "Г", ООО "С", представитель третьего лица ТСЖ "М", представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явились.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда, ссылаясь на те же доводы, что и в суде первой инстанции.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия оснований для отмены, либо изменения судебного решения не усматривает.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве" его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 05.12.2008 года между ООО "Г" (Застройщик) и ООО "Г" (Дольщик) был заключен договор N 37 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>. По условиям договора ООО "Г" (застройщик) принял на себя обязательства за счет средств долевого участия ООО "Г" (дольщик) осуществить строительство и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по указанному адресу в части 20 квартир, в том числе двухкомнатной квартиры N 28 (номер условный, строительный), на 6 этаже, общей площадью (проектной) - 66,2 кв. м. (жилая - 31,9 кв. м.), в т.ч. площадь лоджии - 11,7 x 0,5 = 5,9 кв. м. и передачу в собственность дольщика по акту приема-передачи после ввода в эксплуатацию.
Согласно п. 3.2 договора дольщик (ООО "Г") в счет взноса долевого участия выполняет строительно-монтажные работы из собственных материалов на строящемся объекте по договору подряда. Выполненные работы по форме КС-2, КС-3 ежемесячно засчитываются долевым взносом по настоящему договору. Сумма финансирования строительства инженерно-коммуникационных сетей, необходимых для обслуживания вышеуказанного жилого дома, входит в общую сумму договора.
11.03.2009 года между истцом и ответчиком был заключен договор (цессии) уступки прав требования на вышеназванную двухкомнатную квартиру, за что истец оплатил ответчику 1787400 рублей.
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по своей правовой природе договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 37 от 05.12.2008 года является договором инвестирования, а потому заключенный между сторонами договор цессии от 11.03.2009 года в силу ст. 168 ГК является ничтожным, противоречащим ч. 3 ст. 1 ФЗ N 214 от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При этом суд указал, что поскольку инвестиции в строительство многоквартирного дома осуществлялись не денежными средствами, а материалами, следовательно, отношения инвестора и застройщика, возникшие в рамках договора, не основаны на договоре участия в долевом строительстве, регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
Судебная коллегия находит данный вывод несостоятельным, поскольку он основан на ошибочном толковании содержания договора.
Само по себе обстоятельство исполнение обязательств по договору застройщиком ООО "Г" и дольщиком ООО "Г" без перечисления денежных средств за 20 квартир, не свидетельствует о том, что такой договор является договором инвестирования и право собственности у ответчика не могло быть возникнуть по основаниям, предусмотренным Законом РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...". Более того, договор от 05.12.2008 года зарегистрирован в установленном законом порядке как договор долевого участия и его содержание соответствует этому.
Анализируя содержание договора от 11.03.2009 года судебная коллегия приходит к выводу, что данный договор не является договором уступки права требования (цессии), поскольку не отвечает требованиям ст. ст. 382, 388 ГК РФ, и по сути является договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.
Вместе с тем, ошибочные выводы суда относительно природы содержания договора и возникших правоотношений не влекут отмену по существу правильного решения, поскольку имелись иные основания к отказу в заявленных требованиях.
Требования о понуждении в государственной регистрации сделки от 11.03.2009 года не защищают права истца и не могут быть удовлетворены в связи с иными обстоятельствами.
По делу установлено, что обязательства вытекающие из договора N 37 от 5.12.2008 года по строительству многоквартирного дома согласно разделительного баланса перешли к иному ответчику - ООО "С" в связи с реорганизацией ответчика дважды 26.11.2009 года и 17.05.2010 года путем разделения.
Определением Арбитражного суда Липецкой области 24.02.2011 года в отношении ООО "С" введена процедура банкротства в виде наблюдения и по ходатайству временного управляющего судом приняты обеспечительные меры по запрету совершения Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области без согласия временно управляющего каких-либо сделок с имуществом должника. Спорная квартира включена в разделительный баланс и реестр кредиторов. Сторонами не оспаривалось, что фактически строительство дома не ведется и готовность дома составляет не более 7% в связи с возведением на земельном участке лишь фундамента.
Таким образом, заявленные требования не подлежат удовлетворению, а у истца имеется иной способ защиты нарушенного права путем обращения к ответчику с иными требованиями. Регистрация договора от 11.03.2009 года может являться следствием рассмотрения судом иных требований истца и не может быть предметом самостоятельного требования с учетом указанных обстоятельств по данному делу.
Доводы кассационной жалобы о необходимости отмены постановленного судебного решения признаны несостоятельными и влекут отмену по существу законного решения.
Руководствуясь ст. 361 - 637 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 21 апреля 2011 года - оставить без изменения, кассационную жалобу П. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)