Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2012 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Смирновой Я.Г.
судей Горшелева В.В., Жуковой Т.В.
при ведении протокола судебного заседания: Карповой О.В.
при участии:
от истца (заявителя): Сысоев Д.Н. по доверенности от 10.01.2012
от ответчика (должника): 1. Смирнов В.И. по доверенности от 10.02.2012
2. не явился, извещен
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1206/2012) ТСЖ "Серебристый бульвар" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2011 по делу N А56-25663/2011 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ООО "АЖУР"
к 1. ТСЖ "Серебристый бульвар"
2. ЗАО "Строительство и инжиниринг"
об обязании освободить занимаемое нежилое помещение
и по встречному иску ТСЖ "Серебристый бульвар"
к 1. ООО "АЖУР"
3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу
о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании недействительным договора купли-продажи от 18.09.2003 и зарегистрированное право собственности на нежилое помещение
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЖУР" (далее - истец) (ОГРН 1027807568601, адрес местонахождения: 197341, г. Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича д. 4, литер А, помещение 3Н) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Товариществу собственников жилья "Серебристый бульвар" (далее - ответчик) (ОГРН 1027804859015, адрес местонахождения: 197341, г. Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича д. 4) об обязании освободить нежилое помещение 3Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича, д. 4, лит. А.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2011 к производству принято встречное исковое заявление (уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) ТСЖ "Серебристый бульвар" к ООО "АЖУР", ЗАО "Строительство и инжиниринг" (далее - ответчик 2) (ОГРН 1037816013564, адрес местонахождения: 195176, г. Санкт-Петербург, Пискаревский пр. д. 25) о признании права общей долевой собственности членов ТСЖ "Серебристый бульвар" на нежилое помещение 3Н площадью 15,8 кв. м, расположенное в доме по адресу: Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича, д. 4, литер А, а также недействительным договор купли-продажи от 18.09.2003, заключенный между ЗАО "СТРОЙМОНТАЖ" и ООО "АЖУР" и зарегистрированное право собственности ЗАО "СТРОЙМОНТАЖ" на спорное нежилое помещение 3Н.
Для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2011 требования истца удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, план вторичного объекта недвижимости вне зависимости от его содержания не может служить доказательством правомерности оформления права собственности на помещение. Податель жалобы считает, что документов, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение в соответствии с договором от 10.01.1999 было построено на средства ЗАО "Строительство и инжиниринг" в материалах дела отсутствует. Также податель жалобы указывает, что наличие арендных отношений между истцом и ООО "Сервис Плюс" не подтверждено доказательствами реального исполнения представленного договора от 20.12.2007.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, жалобу удовлетворить.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
ЗАО "Строительство и инжиниринг", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явились.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика 2 и третьего лица.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 18.09.2003 между ЗАО "Строймонтаж" (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли - продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продал принадлежащее ему на праве частной собственности нежилое помещение N 3Н, площадью 15,80 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: г. Санкт-Петербург, площадь Льва Мациевича дом 4 литер А, кадастровый номер 7864110606161, а покупатель указанное помещение купил в частную собственность.
Согласно договору о долевом участии в строительства от 10.01.1999, акта приема - передачи от 15.10.1999 вышеуказанное помещение принадлежало ЗАО "Строймонтаж" на праве собственности.
Согласно решению Регистрационной палаты Санкт-Петербурга от 16.06.1999 N 15014 по адресу: г. Санкт-Петербург, площадь Льва Мациевича дом 4 зарегистрировано ТСЖ "Серебристый бульвар".
Указанное нежилое помещение было занято ответчиком под свои нужды.
09.08.2010 истец в адрес ответчика направил письмо, в котором указал, что занимаемое ответчиком помещение по адресу: г. Санкт-Петербург, площадь Льва Мациевича дом 4 литер А на праве собственности принадлежит ООО "АЖУР", в связи с чем его надлежит освободить в течение 10 дней с момента получения указанного письма (том 1 л.д. 10).
Поскольку вышеуказанное помещение ответчиком освобождено не было, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Посчитав, что ЗАО "Строймонтаж", не являясь законным собственником помещения, не имело право на отчуждение спорного помещения ООО "Ажур", поскольку, по мнению ответчика, оно служит для обслуживания многоквартирного жилого дома, в нем находятся пульты сигнализации дверей чердачного и подвального помещений, технического этажа дома, электрощитовой, является рабочим местом сменных диспетчеров, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей истца и ответчика, не находит правовых оснований для ее удовлетворения.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Исходя из положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств.
В силу подпункта 1 пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Кроме того, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Согласно пункту 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.
Как следует из материалов дела, жилой дом по адресу: г. Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича, д. 4 введен в эксплуатацию 15.09.1999 года.
Согласно решению Регистрационной палаты Санкт-Петербурга от 16.06.1999 N 15014 по адресу: г. Санкт-Петербург, площадь Льва Мациевича дом 4 зарегистрировано ТСЖ "Серебристый бульвар".
В составе указанного дома учтено помещение 3Н, площадью 15.8 кв. м.
Как установлено судом первой инстанции, согласно ответу ПИБ Приморского района Санкт-Петербурга от 14.09.2011 N 1742-исх. по данным первичной инвентаризации на июль 1999 года жилого дома, нежилое помещение 3-Н учтено со следующими характеристиками: общая площадь 15.8 кв. м, этаж - первый, назначение "кладовая".
Согласно плану вторичного объекта недвижимости по состоянию на 25.11.1999, спорное помещение 3Н имеет назначение нежилое, является встроенным, площадь объекта составляет 15.8 кв. м, предназначено для использования под офис.
Как следует из представленных в материалы дела документов с 2007 года помещение 3Н использовалось как самостоятельный объект недвижимости ООО "Сервис Плюс" на основании договора аренды от 20.12.2007, подписанного с ООО "АЖУР", не связанному с обслуживанием других помещений (квартир) в доме в нежилых целях.
Из пояснений истца, что не оспаривалось ответчиком, указанное помещение фактически использовалось обществом для обслуживания дома ответчика с 2000 по 2008 годы, а также нескольких соседних домов, после чего было передано ООО "Сервис Плюс".
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Поскольку ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья спорное помещение не было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использование его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении встречного искового заявления.
Нахождение в спорном помещении пультов сигнализации при использовании помещения как самостоятельного - не свидетельствует о его вспомогательном значении и предназначении исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что спорное нежилое помещение построено на средства ООО "Строймонтаж", выполнявшего функции дольщика при строительстве жилого дома на основании договора от 10.01.1999 о долевом участии в строительстве жилого дома.
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством, ограничения (обременения) перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Материалами дела подтверждается, что право собственности ООО "Ажур" зарегистрировано надлежащим образом на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 18.09.2003, заключенного с ЗАО "Строймонтаж".
Регистрация права собственности ЗАО "Строймонтаж" на спорное помещение была произведена до создания ТСЖ "Серебристый бульвар", на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, квартал 9Г, корпус 16 в районе бывшего Комендантского аэродрома от 10.01.1999 с АООТ "Интелтех".
Заявляя встречное исковое заявление, ответчик не представил доказательства, подтверждающие его права на спорное помещение.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обосновано не усмотрел оснований для признания договора купли-продажи от 18.09.2003 недействительным.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В силу положений 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, участвующее в деле, несет риск наступления последствий совершения или не совершения процессуальных действий.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих нарушение прав ТСЖ "Серебристый бульвар".
С учетом изложенного, требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Довод подателя жалобы о пропуске истцом срока исковой давности для защиты прав, не состоятельна, поскольку основана на неправильном применении норм статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требование и возражение лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изложенных выше обстоятельствах решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены или изменения.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2011 по делу N А56-25663/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Я.Г.СМИРНОВА
Судьи
В.В.ГОРШЕЛЕВ
Т.В.ЖУКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2012 ПО ДЕЛУ N А56-25663/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2012 г. по делу N А56-25663/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2012 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Смирновой Я.Г.
судей Горшелева В.В., Жуковой Т.В.
при ведении протокола судебного заседания: Карповой О.В.
при участии:
от истца (заявителя): Сысоев Д.Н. по доверенности от 10.01.2012
от ответчика (должника): 1. Смирнов В.И. по доверенности от 10.02.2012
2. не явился, извещен
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1206/2012) ТСЖ "Серебристый бульвар" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2011 по делу N А56-25663/2011 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ООО "АЖУР"
к 1. ТСЖ "Серебристый бульвар"
2. ЗАО "Строительство и инжиниринг"
об обязании освободить занимаемое нежилое помещение
и по встречному иску ТСЖ "Серебристый бульвар"
к 1. ООО "АЖУР"
3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу
о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании недействительным договора купли-продажи от 18.09.2003 и зарегистрированное право собственности на нежилое помещение
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЖУР" (далее - истец) (ОГРН 1027807568601, адрес местонахождения: 197341, г. Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича д. 4, литер А, помещение 3Н) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Товариществу собственников жилья "Серебристый бульвар" (далее - ответчик) (ОГРН 1027804859015, адрес местонахождения: 197341, г. Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича д. 4) об обязании освободить нежилое помещение 3Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича, д. 4, лит. А.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2011 к производству принято встречное исковое заявление (уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) ТСЖ "Серебристый бульвар" к ООО "АЖУР", ЗАО "Строительство и инжиниринг" (далее - ответчик 2) (ОГРН 1037816013564, адрес местонахождения: 195176, г. Санкт-Петербург, Пискаревский пр. д. 25) о признании права общей долевой собственности членов ТСЖ "Серебристый бульвар" на нежилое помещение 3Н площадью 15,8 кв. м, расположенное в доме по адресу: Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича, д. 4, литер А, а также недействительным договор купли-продажи от 18.09.2003, заключенный между ЗАО "СТРОЙМОНТАЖ" и ООО "АЖУР" и зарегистрированное право собственности ЗАО "СТРОЙМОНТАЖ" на спорное нежилое помещение 3Н.
Для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2011 требования истца удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, план вторичного объекта недвижимости вне зависимости от его содержания не может служить доказательством правомерности оформления права собственности на помещение. Податель жалобы считает, что документов, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение в соответствии с договором от 10.01.1999 было построено на средства ЗАО "Строительство и инжиниринг" в материалах дела отсутствует. Также податель жалобы указывает, что наличие арендных отношений между истцом и ООО "Сервис Плюс" не подтверждено доказательствами реального исполнения представленного договора от 20.12.2007.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, жалобу удовлетворить.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
ЗАО "Строительство и инжиниринг", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явились.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика 2 и третьего лица.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 18.09.2003 между ЗАО "Строймонтаж" (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли - продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продал принадлежащее ему на праве частной собственности нежилое помещение N 3Н, площадью 15,80 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: г. Санкт-Петербург, площадь Льва Мациевича дом 4 литер А, кадастровый номер 7864110606161, а покупатель указанное помещение купил в частную собственность.
Согласно договору о долевом участии в строительства от 10.01.1999, акта приема - передачи от 15.10.1999 вышеуказанное помещение принадлежало ЗАО "Строймонтаж" на праве собственности.
Согласно решению Регистрационной палаты Санкт-Петербурга от 16.06.1999 N 15014 по адресу: г. Санкт-Петербург, площадь Льва Мациевича дом 4 зарегистрировано ТСЖ "Серебристый бульвар".
Указанное нежилое помещение было занято ответчиком под свои нужды.
09.08.2010 истец в адрес ответчика направил письмо, в котором указал, что занимаемое ответчиком помещение по адресу: г. Санкт-Петербург, площадь Льва Мациевича дом 4 литер А на праве собственности принадлежит ООО "АЖУР", в связи с чем его надлежит освободить в течение 10 дней с момента получения указанного письма (том 1 л.д. 10).
Поскольку вышеуказанное помещение ответчиком освобождено не было, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Посчитав, что ЗАО "Строймонтаж", не являясь законным собственником помещения, не имело право на отчуждение спорного помещения ООО "Ажур", поскольку, по мнению ответчика, оно служит для обслуживания многоквартирного жилого дома, в нем находятся пульты сигнализации дверей чердачного и подвального помещений, технического этажа дома, электрощитовой, является рабочим местом сменных диспетчеров, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей истца и ответчика, не находит правовых оснований для ее удовлетворения.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Исходя из положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств.
В силу подпункта 1 пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Кроме того, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Согласно пункту 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.
Как следует из материалов дела, жилой дом по адресу: г. Санкт-Петербург, пл. Льва Мациевича, д. 4 введен в эксплуатацию 15.09.1999 года.
Согласно решению Регистрационной палаты Санкт-Петербурга от 16.06.1999 N 15014 по адресу: г. Санкт-Петербург, площадь Льва Мациевича дом 4 зарегистрировано ТСЖ "Серебристый бульвар".
В составе указанного дома учтено помещение 3Н, площадью 15.8 кв. м.
Как установлено судом первой инстанции, согласно ответу ПИБ Приморского района Санкт-Петербурга от 14.09.2011 N 1742-исх. по данным первичной инвентаризации на июль 1999 года жилого дома, нежилое помещение 3-Н учтено со следующими характеристиками: общая площадь 15.8 кв. м, этаж - первый, назначение "кладовая".
Согласно плану вторичного объекта недвижимости по состоянию на 25.11.1999, спорное помещение 3Н имеет назначение нежилое, является встроенным, площадь объекта составляет 15.8 кв. м, предназначено для использования под офис.
Как следует из представленных в материалы дела документов с 2007 года помещение 3Н использовалось как самостоятельный объект недвижимости ООО "Сервис Плюс" на основании договора аренды от 20.12.2007, подписанного с ООО "АЖУР", не связанному с обслуживанием других помещений (квартир) в доме в нежилых целях.
Из пояснений истца, что не оспаривалось ответчиком, указанное помещение фактически использовалось обществом для обслуживания дома ответчика с 2000 по 2008 годы, а также нескольких соседних домов, после чего было передано ООО "Сервис Плюс".
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Поскольку ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья спорное помещение не было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использование его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении встречного искового заявления.
Нахождение в спорном помещении пультов сигнализации при использовании помещения как самостоятельного - не свидетельствует о его вспомогательном значении и предназначении исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что спорное нежилое помещение построено на средства ООО "Строймонтаж", выполнявшего функции дольщика при строительстве жилого дома на основании договора от 10.01.1999 о долевом участии в строительстве жилого дома.
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством, ограничения (обременения) перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Материалами дела подтверждается, что право собственности ООО "Ажур" зарегистрировано надлежащим образом на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 18.09.2003, заключенного с ЗАО "Строймонтаж".
Регистрация права собственности ЗАО "Строймонтаж" на спорное помещение была произведена до создания ТСЖ "Серебристый бульвар", на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, квартал 9Г, корпус 16 в районе бывшего Комендантского аэродрома от 10.01.1999 с АООТ "Интелтех".
Заявляя встречное исковое заявление, ответчик не представил доказательства, подтверждающие его права на спорное помещение.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обосновано не усмотрел оснований для признания договора купли-продажи от 18.09.2003 недействительным.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В силу положений 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, участвующее в деле, несет риск наступления последствий совершения или не совершения процессуальных действий.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих нарушение прав ТСЖ "Серебристый бульвар".
С учетом изложенного, требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Довод подателя жалобы о пропуске истцом срока исковой давности для защиты прав, не состоятельна, поскольку основана на неправильном применении норм статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требование и возражение лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изложенных выше обстоятельствах решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены или изменения.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2011 по делу N А56-25663/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Я.Г.СМИРНОВА
Судьи
В.В.ГОРШЕЛЕВ
Т.В.ЖУКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)