Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "19" июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен "04" июля 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Белан Н.Н.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалухиной Ж.В.,
при участии представителей:
истца - Сергиенко Б.М. по доверенности от 22.07.2011,
открытого акционерного общества "Мобильные ТелеСистемы" - Кривых Л.Н. по доверенности от 10.02.2012 N 0021/12, Ботой Е.П. по доверенности от 10.11.2011 N 0289/11,
общества с ограниченной ответственностью "Строитель-95" - Соловьевой Т.В. по доверенности от 15.12.2011 N 469,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Веста"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "11" апреля 2012 года по делу N А33-19800/2011, принятое судьей Ишутиной О.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Веста" (ИНН 2465093918, ОГРН 1052465106242) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" (ИНН 7740000076, ОГРН 1027700149124) о признании договора участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 и дополнительного соглашения от 28.12.2010 недействительными.
Определением от 27.01.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строитель-95" (ИНН 2465039011).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "11" апреля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что из текста оспариваемого решения не следует, рассмотрел ли суд ходатайство истца об изменении исковых требований; договор от 26.09.2007 N 350 является мнимой сделкой, поскольку после подписания договора строительство не велось, спорное помещение было сдано в эксплуатацию 29.12.2005; спорное помещение является местом общего пользования; суд сделал необоснованный вывод о том, что истец не наделен полномочиями по представлению интересов собственников жилого дома.
Ответчики представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Строитель-95" (застройщик) и открытым акционерным обществом "Мобильные ТелеСистемы" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350, в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 1, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 058:0181 десятиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, магазином непродовольственных товаров для детей, офисами на первом этаже и подвале и инженерным обеспечением по строительному адресу: Советский район, 6-й микрорайон Северного жилого массива г. Красноярска (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.4. договора объектом долевого строительства является нежилое помещение N 350 для размещения оборудования связи (интернет, кабельное телевидение и т.д.), предназначенного для обслуживания жителей дома, расположенное не чердачном этаже подъезда N 4, после технической инвентаризации площадь которого изменилась с 14,0 кв. м на 13,8 кв. м.
Согласно пункту 1.5. сумма договора составляет 250 000 рублей.
Пунктом 1.6. договора установлено, что застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства согласно требованиям СНиП в срок до 31.03.2011 и в срок до 30.06.2011 передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, геодезии, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.07.2010 произведена государственная регистрация договора от 26.09.2007 N 350 за номером 24-24-01/109/2010-619.
Платежным поручением от 10.07.2006 N 19403 открытое акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" перечислило обществу с ограниченной ответственностью "Строитель-95" стоимость нежилого помещения в сумме 250 000 рублей.
Администрация города Красноярска выдала обществу с ограниченной ответственностью "Строитель-95" разрешение от 04.03.2011 N 01/881-дг на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства 11-ой очереди: помещение связи объекта капитального строительства "Жилой десятиэтажный дом со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение", расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, 6 микрорайон Северного жилого массива (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, помещение N 350).
По акту приема-передачи нежилых помещений от 07.04.2011 застройщик передал в собственность, а участник долевого строительства принял нежилое помещение N 350 общей площадью 13,8 кв. м, этаж - чердак, построенное в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 1). Из акта следует, что нежилое помещение для размещения оборудования связи (интернет, кабельное телевидение и т.д.), предназначенного для обслуживания жителей дома, осмотрено, претензий по качеству строительства, срокам строительства, сдачи в эксплуатацию и передачи офиса в собственность со стороны участника долевого строительства нет.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.11.2011 серия 24ЕК N 079957 нежилое помещение общей площадью 13,8 кв. м, этаж - технический N 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10 помещение N 350 принадлежит открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" на праве собственности.
Письмом от 24.11.2011 ОАО "Мобильные ТелеСистемы" направило в адрес товарищества собственников жилья "Веста" свидетельство о праве собственности на нежилое помещение N 350, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, просило выдать ключи от двери на технический этаж подъезда N 3 жилого дома, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, и заключить договор на совместное обслуживание и эксплуатацию указанного имущества.
Полагая, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома и передано в собственность ОАО "Мобильные ТелеСистемы" неправомерно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Как следует из материалов дела, в качестве материально-правового по настоящему делу истцом заявлено требование о признании недействительными договора участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 и дополнительного соглашения от 28.12.2010 к нему, заключенными между ответчиками.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что спорная сделка заключена с нарушением требований материального права, а также нарушает права истца.
Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ответчиками заключен договор участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Статьей 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Оценив представленный в материалы дела договор участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 1), суд апелляционной инстанции установил следующее.
Объект долевого строительства, его местонахождение и площадь определены сторонами в пунктах 1.1., 4.1 договора от 26.09.2007 N 350 (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 1).
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен пунктом 1.6. указанного договора.
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты согласованы сторонами в пункте 1.5. договора.
Гарантийный срок на объект долевого строительства установлен пунктом 3.2 спорного договора.
Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор от 26.09.2007 N 350 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, геодезии, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.07.2010 за номером 24-24-01/109/2010-619.
Таким образом, спорный договор содержит все существенные условия, установленные Законом N 214-ФЗ, и является заключенным в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Довод истца о том, что договор от 26.09.2007 N 350 является мнимой сделкой, рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Из материалов дела следует, что ОАО "Мобильные ТелеСистемы" перечислило на расчетный счет ООО "Строитель-95" платежным поручением от 10.07.2006 N 19403 в счет оплаты нежилого помещения 250 000 рублей.
В свою очередь, застройщик передал указанное помещение ОАО "Мобильные ТелеСистемы" по акту приема-передачи нежилых помещений от 07.04.2011.
Право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ОАО "Мобильные ТелеСистемы", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2011 Серия 24ЕК N 079957.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор от 26.09.2007 N 350 исполнен сторонами в полном объеме, в результате чего у ОАО "Мобильные ТелеСистемы" возникло право собственности на спорное нежилое помещение.
В обоснование довода о том, что договор от 26.09.2007 N 350 является мнимой сделкой, истец также указал, что в свидетельстве о государственной регистрации права от 21.11.2011 серия 24ЕК N 079957 имеется отметка о вводе объекта в эксплуатацию 29.12.2005 N 312, тогда как договор дотирован 26.09.2007.
Кроме того, истец ссылается на то, что после ввода в эксплуатацию строительство в доме не велось.
Вместе с тем, из представленного в материалы дела положительного заключения Управления главного управления государственной вневедомственной экспертизы при государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу по Красноярскому краю от 10.07.2007 N 0514-07/ГГЭ-0359-2/02 следует, что 29.12.2005 сдана в эксплуатацию только первая очередь (две блок-секции, 99 квартир) жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10.
Спорное нежилое помещение введено в эксплуатацию 04.03.2011, о чем свидетельствует разрешение администрации города Красноярска N 01/881-дг на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства 11-ой очереди: помещение связи объекта капитального строительства "Жилой десятиэтажный дом со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение", расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, 6 микрорайон Северного жилого массива (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, помещение N 350).
Довод истца о том, что спорное помещение является местом общего пользования, в связи с чем, передача указанного помещения в собственность противоречит положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с пунктом 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, данных в определении от 19.05.2009 N 489-О-О, следует, что о смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Согласно представленному в материалы дела положительному заключению Управления главного управления государственной вневедомственной экспертизы при государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу по Красноярскому краю от 10.07.2007 N 0514-07/ГГЭ-0359-2/02 помещение связи запроектировано для размещения оборудования связи (интернет, кабельное телевидение и прочее).
В соответствии с пунктом 1.4. договора участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 объектом долевого строительства является нежилое помещение N 350 для размещения оборудования связи (интернет, кабельное телевидение и т.д.), предназначенного для обслуживания жителей дома, расположенное на чердачном этаже подъезда N 4 общей площадью по проекту 14,0 кв. м.
Обществу с ограниченной ответственностью "Строитель-95" выдано разрешение Администрации города Красноярска от 04.03.2011 N 01/881-дг на ввод в эксплуатацию помещения связи объекта капитального строительства "Жилой десятиэтажный дом со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение", расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, 6 микрорайон Северного жилого массива (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, помещение N 350).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.11.2011 Серия 24ЕК N 079957 нежилое помещение общей площадью 13,8 кв. м, этаж - технический N 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10 помещение N 350 принадлежит открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" на праве собственности.
Следовательно, спорное нежилое помещение изначально проектировалось и строилось для самостоятельного использования. Исходя из технического назначения, спорное нежилое помещение предназначено для предоставления услуг связи (интернет, кабельное телевидение и т.д.), то есть, является помещением самостоятельного назначения.
Исходя из изложенного, спорное нежилое помещение не является общим имуществом многоквартирного дома.
Судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен как необоснованный довод истца о том, что из текста оспариваемого решения не следует, рассмотрел ли суд ходатайство истца об изменении исковых требований.
Согласно материалам дела, ходатайство об изменении исковых требований заявлено истцом в судебном заседании 05.03.2012.
Определением от 05.03.2012 суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленного ходатайства.
То обстоятельство, что в оспариваемом решении суд первой инстанции указал на отказ в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований, не является процессуальным нарушением и не привело к принятию неправильного решения.
Остальные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от "11" апреля 2012 года по делу N А33-19800/2011 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "11" апреля 2012 года по делу N А33-19800/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.Н.БЕЛАН
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2012 ПО ДЕЛУ N А33-19800/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. по делу N А33-19800/2011
Резолютивная часть постановления объявлена "19" июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен "04" июля 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Белан Н.Н.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалухиной Ж.В.,
при участии представителей:
истца - Сергиенко Б.М. по доверенности от 22.07.2011,
открытого акционерного общества "Мобильные ТелеСистемы" - Кривых Л.Н. по доверенности от 10.02.2012 N 0021/12, Ботой Е.П. по доверенности от 10.11.2011 N 0289/11,
общества с ограниченной ответственностью "Строитель-95" - Соловьевой Т.В. по доверенности от 15.12.2011 N 469,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Веста"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "11" апреля 2012 года по делу N А33-19800/2011, принятое судьей Ишутиной О.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Веста" (ИНН 2465093918, ОГРН 1052465106242) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" (ИНН 7740000076, ОГРН 1027700149124) о признании договора участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 и дополнительного соглашения от 28.12.2010 недействительными.
Определением от 27.01.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строитель-95" (ИНН 2465039011).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "11" апреля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что из текста оспариваемого решения не следует, рассмотрел ли суд ходатайство истца об изменении исковых требований; договор от 26.09.2007 N 350 является мнимой сделкой, поскольку после подписания договора строительство не велось, спорное помещение было сдано в эксплуатацию 29.12.2005; спорное помещение является местом общего пользования; суд сделал необоснованный вывод о том, что истец не наделен полномочиями по представлению интересов собственников жилого дома.
Ответчики представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Строитель-95" (застройщик) и открытым акционерным обществом "Мобильные ТелеСистемы" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350, в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 1, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 058:0181 десятиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, магазином непродовольственных товаров для детей, офисами на первом этаже и подвале и инженерным обеспечением по строительному адресу: Советский район, 6-й микрорайон Северного жилого массива г. Красноярска (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.4. договора объектом долевого строительства является нежилое помещение N 350 для размещения оборудования связи (интернет, кабельное телевидение и т.д.), предназначенного для обслуживания жителей дома, расположенное не чердачном этаже подъезда N 4, после технической инвентаризации площадь которого изменилась с 14,0 кв. м на 13,8 кв. м.
Согласно пункту 1.5. сумма договора составляет 250 000 рублей.
Пунктом 1.6. договора установлено, что застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства согласно требованиям СНиП в срок до 31.03.2011 и в срок до 30.06.2011 передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, геодезии, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.07.2010 произведена государственная регистрация договора от 26.09.2007 N 350 за номером 24-24-01/109/2010-619.
Платежным поручением от 10.07.2006 N 19403 открытое акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" перечислило обществу с ограниченной ответственностью "Строитель-95" стоимость нежилого помещения в сумме 250 000 рублей.
Администрация города Красноярска выдала обществу с ограниченной ответственностью "Строитель-95" разрешение от 04.03.2011 N 01/881-дг на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства 11-ой очереди: помещение связи объекта капитального строительства "Жилой десятиэтажный дом со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение", расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, 6 микрорайон Северного жилого массива (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, помещение N 350).
По акту приема-передачи нежилых помещений от 07.04.2011 застройщик передал в собственность, а участник долевого строительства принял нежилое помещение N 350 общей площадью 13,8 кв. м, этаж - чердак, построенное в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 1). Из акта следует, что нежилое помещение для размещения оборудования связи (интернет, кабельное телевидение и т.д.), предназначенного для обслуживания жителей дома, осмотрено, претензий по качеству строительства, срокам строительства, сдачи в эксплуатацию и передачи офиса в собственность со стороны участника долевого строительства нет.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.11.2011 серия 24ЕК N 079957 нежилое помещение общей площадью 13,8 кв. м, этаж - технический N 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10 помещение N 350 принадлежит открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" на праве собственности.
Письмом от 24.11.2011 ОАО "Мобильные ТелеСистемы" направило в адрес товарищества собственников жилья "Веста" свидетельство о праве собственности на нежилое помещение N 350, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, просило выдать ключи от двери на технический этаж подъезда N 3 жилого дома, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, и заключить договор на совместное обслуживание и эксплуатацию указанного имущества.
Полагая, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома и передано в собственность ОАО "Мобильные ТелеСистемы" неправомерно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Как следует из материалов дела, в качестве материально-правового по настоящему делу истцом заявлено требование о признании недействительными договора участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 и дополнительного соглашения от 28.12.2010 к нему, заключенными между ответчиками.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что спорная сделка заключена с нарушением требований материального права, а также нарушает права истца.
Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ответчиками заключен договор участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Статьей 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Оценив представленный в материалы дела договор участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 1), суд апелляционной инстанции установил следующее.
Объект долевого строительства, его местонахождение и площадь определены сторонами в пунктах 1.1., 4.1 договора от 26.09.2007 N 350 (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 1).
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен пунктом 1.6. указанного договора.
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты согласованы сторонами в пункте 1.5. договора.
Гарантийный срок на объект долевого строительства установлен пунктом 3.2 спорного договора.
Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор от 26.09.2007 N 350 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, геодезии, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.07.2010 за номером 24-24-01/109/2010-619.
Таким образом, спорный договор содержит все существенные условия, установленные Законом N 214-ФЗ, и является заключенным в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Довод истца о том, что договор от 26.09.2007 N 350 является мнимой сделкой, рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Из материалов дела следует, что ОАО "Мобильные ТелеСистемы" перечислило на расчетный счет ООО "Строитель-95" платежным поручением от 10.07.2006 N 19403 в счет оплаты нежилого помещения 250 000 рублей.
В свою очередь, застройщик передал указанное помещение ОАО "Мобильные ТелеСистемы" по акту приема-передачи нежилых помещений от 07.04.2011.
Право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ОАО "Мобильные ТелеСистемы", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2011 Серия 24ЕК N 079957.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор от 26.09.2007 N 350 исполнен сторонами в полном объеме, в результате чего у ОАО "Мобильные ТелеСистемы" возникло право собственности на спорное нежилое помещение.
В обоснование довода о том, что договор от 26.09.2007 N 350 является мнимой сделкой, истец также указал, что в свидетельстве о государственной регистрации права от 21.11.2011 серия 24ЕК N 079957 имеется отметка о вводе объекта в эксплуатацию 29.12.2005 N 312, тогда как договор дотирован 26.09.2007.
Кроме того, истец ссылается на то, что после ввода в эксплуатацию строительство в доме не велось.
Вместе с тем, из представленного в материалы дела положительного заключения Управления главного управления государственной вневедомственной экспертизы при государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу по Красноярскому краю от 10.07.2007 N 0514-07/ГГЭ-0359-2/02 следует, что 29.12.2005 сдана в эксплуатацию только первая очередь (две блок-секции, 99 квартир) жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10.
Спорное нежилое помещение введено в эксплуатацию 04.03.2011, о чем свидетельствует разрешение администрации города Красноярска N 01/881-дг на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства 11-ой очереди: помещение связи объекта капитального строительства "Жилой десятиэтажный дом со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение", расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, 6 микрорайон Северного жилого массива (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, помещение N 350).
Довод истца о том, что спорное помещение является местом общего пользования, в связи с чем, передача указанного помещения в собственность противоречит положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с пунктом 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, данных в определении от 19.05.2009 N 489-О-О, следует, что о смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Согласно представленному в материалы дела положительному заключению Управления главного управления государственной вневедомственной экспертизы при государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу по Красноярскому краю от 10.07.2007 N 0514-07/ГГЭ-0359-2/02 помещение связи запроектировано для размещения оборудования связи (интернет, кабельное телевидение и прочее).
В соответствии с пунктом 1.4. договора участия в долевом строительстве от 26.09.2007 N 350 объектом долевого строительства является нежилое помещение N 350 для размещения оборудования связи (интернет, кабельное телевидение и т.д.), предназначенного для обслуживания жителей дома, расположенное на чердачном этаже подъезда N 4 общей площадью по проекту 14,0 кв. м.
Обществу с ограниченной ответственностью "Строитель-95" выдано разрешение Администрации города Красноярска от 04.03.2011 N 01/881-дг на ввод в эксплуатацию помещения связи объекта капитального строительства "Жилой десятиэтажный дом со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение", расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, 6 микрорайон Северного жилого массива (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10, помещение N 350).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.11.2011 Серия 24ЕК N 079957 нежилое помещение общей площадью 13,8 кв. м, этаж - технический N 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, д. 10 помещение N 350 принадлежит открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" на праве собственности.
Следовательно, спорное нежилое помещение изначально проектировалось и строилось для самостоятельного использования. Исходя из технического назначения, спорное нежилое помещение предназначено для предоставления услуг связи (интернет, кабельное телевидение и т.д.), то есть, является помещением самостоятельного назначения.
Исходя из изложенного, спорное нежилое помещение не является общим имуществом многоквартирного дома.
Судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен как необоснованный довод истца о том, что из текста оспариваемого решения не следует, рассмотрел ли суд ходатайство истца об изменении исковых требований.
Согласно материалам дела, ходатайство об изменении исковых требований заявлено истцом в судебном заседании 05.03.2012.
Определением от 05.03.2012 суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленного ходатайства.
То обстоятельство, что в оспариваемом решении суд первой инстанции указал на отказ в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований, не является процессуальным нарушением и не привело к принятию неправильного решения.
Остальные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от "11" апреля 2012 года по делу N А33-19800/2011 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "11" апреля 2012 года по делу N А33-19800/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.Н.БЕЛАН
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)