Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Союз-135" (далее - товарищество "Союз-135") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.01.2011 по делу N А71-10508/10 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Товарищество "Союз-135" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее - Управление имущественных отношений), обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная фирма "Вертикаль" (далее - общество "ТПФ "Вертикаль"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее - Управление Росреестра), муниципальному образованию "Город Ижевск" в лице администрации г. Ижевская (далее - администрация):
1) о признании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ижевска, ул. Союзная, д. 135, нежилого помещения в подвале дома, инвентарный номер технического паспорта 39005 от 02.04.2007, номера помещений по экспликации - этаж "подвал", литера А: 1 - 4, а, 5 - 8, площадью 74,4 кв. м;
2) о признании недействительным зарегистрированного за муниципальным образованием "Город Ижевск" права собственности и прекращении данного права на указанное нежилое помещение;
3) о признании недействительным (ничтожным) договора от 18.05.2010 N 15138 аренды этого нежилого помещения, заключенного между Управлением имущественных отношений и обществом "ТПФ "Вертикаль";
4) о применении последствий недействительности ничтожной сделки (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.01.2011 (судья Конькова Е.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Гребенкина Н.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе товарищество "Союз-135" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 41, 52, 55, 59, 60, 61, 62, 64, 65, 66, 125, 131, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 12, 135, 166, 168, 196, 199, 200, 246, 247, 248, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неполное исследование судами доказательств. По мнению заявителя, судами неправомерно отклонены его ходатайства о допросе в качестве свидетелей собственников жилых помещений в спорном доме - Рассамахина В.В. и Коншина В.В., а также о приобщении к материалам дела в качестве доказательств фотографий спорного встроенного помещения в количестве 17 шт. Товарищество "Союз-135" также ссылается на нарушение его процессуальных прав как истца, выразившееся в том, что суд первой инстанции не дал возможность его представителю полностью высказать свои объяснения по сути исковых требований и возражений ответчиков, что зафиксировано аудиозаписью судебного заседания от 24.01.2010. Кроме того, истец считает неправомерным невозложение судом на ответчиков обязанности по предоставлению отзывов на исковое заявление и судебных расходов на основании ч. 5 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, является необоснованным также отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы с целью определения фактического назначения спорного помещения. Товарищество "Союз-135" считает неправомерным вывод судов о пропуске истцом срока исковой давности, ссылаясь на то, что факт пропуска сроков исковой давности по всем трем заявленным требованиям судами не исследовался и не устанавливалась дата истечения данного срока по каждому из требований. При этом, как считает заявитель, вывод судов о том, что истец и собственники жилых помещений должны были узнать о нарушении своих прав с момента сдачи в аренду оспариваемого помещения, не подтвержден представленными в материалы дела доказательствами и опровергается ими, в частности, на момент сдачи имущества в аренду право собственности муниципального образования не было зарегистрировано, а о том, что спорное помещение включено в состав казны г. Ижевска, собственники жилых помещений узнали из письма прокуратуры Устиновского района г. Ижевска от 26.08.2010 N 695ж-2010. По мнению заявителя, ссылка судов на отсутствие у товарищества "Союз-135" права на обращение в суд с рассматриваемым иском противоречит положениям п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2.1.11 Устава данного товарищества от 05.04.2010 и протоколу собрания собственников помещений от 31.08.2010 N 8. Истец ссылается на то, что судами при рассмотрении настоящего спора не приняты во внимание представленные им доказательства, свидетельствующие, в частности, о том, что на момент ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (1986 год) весь подвал являлся техническим, на дату приватизации первой квартиры (02.10.1992) технический подвал использовался в целях обслуживания дома и никаких встроенных помещений, предназначенных для самостоятельного использования, в данном подвале не было, спорное помещение имеет вспомогательное назначение, предназначено для эксплуатации и обслуживания 18 квартир, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а реконструкция технического подвала и изменение назначения в использовании его части не является основанием для прекращения права собственности на спорное помещение у граждан, приобретших квартиры в собственность. При этом, как указывает товарищество "Союз-135", при проведении государственной регистрации права собственности муниципального образования "Город Ижевск" на спорное нежилое помещение без наличия на то законных оснований регистрирующим органом были допущены существенные нарушения положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", приказа Минюста Российской Федерации от 14.02.2007 N 29. Помимо этого, поскольку договор аренды указанного помещения заключен в обществом "ТПФ "Вертикаль" в отсутствие согласия всех сособственников передаваемого в аренду помещения (граждан), указанный договор является недействительным (ничтожным).
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра, ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Как установлено судами и следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом N 135, расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Союзная, введен в эксплуатацию в 1986 году.
На основании решения горсовета от 03.07.1987 N 154/3 данный жилой дом был зарегистрирован на праве государственной собственности за Производственным жилищным управлением.
В соответствии с п. 1 Приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к объектам муниципальной собственности.
Решением Комитета по управлению имуществом администрации г. Ижевска от 19.01.1998 N 01-04у/12а указанный жилой дом был передан с баланса муниципального жилищно-ремонтного предприятия ЖРП-24 на баланс Городского жилищного управления и закреплен за последним на праве оперативного управления.
Управлением имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее - Управление) по договору от 03.03.1997 N 4006 нежилое помещение в подвале названного жилого дома было сдано в аренду товариществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная фирма "Вертикаль" (правопредшественник общества "ТПФ "Вертикаль") для использования под продовольственный магазин. Договором предусматривалось проведение реконструкции нежилого помещения в период с марта 1997 года по февраль 1998 года.
Заключению данного договора предшествовало проведение жильцами дома общего собрания, в ходе которого принято решение об открытии продовольственного магазина в подвальном помещении дома.
Реконструированное обществом "ТПФ "Вертикаль" в соответствии с разрешительной и проектной документацией спорное нежилое помещение в виде магазина "Продукты" было принято в эксплуатацию 26.09.1997 по акту государственной приемочной комиссии.
По истечении срока действия договора от 03.03.1997 N 4006 арендные отношения между Управлением и обществом "ТПФ "Вертикаль" продлевались путем заключения соответствующих договоров аренды.
Приказом Управления от 12.07.2007 N 1091у спорное нежилое помещение было выделено из общей площади и балансовой стоимости жилого дома и включено в Реестр объектов муниципальной собственности города Ижевска.
Во исполнение Решения Городской думы г. Ижевска от 28.01.2004 N 180 "Об утверждении Положения о порядке управления муниципальным имуществом города Ижевска и Положения об учете муниципального имущества и порядке ведения реестра объектов муниципальной собственности города Ижевска", постановления администрации от 27.02.2008 N 116 приказом Управления от 29.04.2008 N 804у вышеназванное нежилое помещение было включено в состав имущества казны города Ижевска с последующей регистрацией права собственности муниципального образования "Город Ижевск".
Данное нежилое помещение включено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Ижевска на 2010 год, утвержденный решением Городской думы города Ижевска от 18.12.2009 N 576.
Товарищество "Союз-135", полагая, что спорное помещение, расположенное в техническом подвале жилого дома, право собственности на которое зарегистрировано за муниципальным образованием, является общим имуществом собственником помещений в многоквартирном жилом доме, предназначено для обслуживания 18 квартир, поскольку в нем находятся инженерные коммуникации, обратилось в суд с рассматриваемым иском о признании спорного помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования на данный объект и признании недействительным (ничтожным) договора аренды указанного помещения, заключенного между администрацией и обществом "ТПФ "Вертикаль", на основании ст. 36, 135, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 166, 168, 244, 246, 248, 289, 290, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды, отказывая в удовлетворении требований, обоснованно исходили из следующего.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Как следует из положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 16.12.2010 N 1587-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исследуя вопрос о том, имеет ли спорное помещение самостоятельное назначение либо оно предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме, суды исходили из положений п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, из сведений о правах на объекты недвижимости, содержащихся в Реестре, а также из того, что наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, само по себе не является достаточным основанием для признания такого помещения общим имуществом дома.
При этом суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение районного центра Государственного санитарно-эпидемиологического надзора г. Ижевска от 19.03.1997 N 170 по проекту - магазин "Продукты", акт государственной приемочной комиссии от 26.09.1997, в соответствии с которым спорный объект принят в эксплуатацию, заключение государственного пожарного надзора от 17.07.1997 N 112, свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности в отношении данного объекта, акт Государственного энергетического надзора от 15.01.1998, архитектурно-планировочное задание от 07.04.1997 N 14, проектную документацию, технический паспорт по состоянию на 02.04.2007, установили, что спорное помещение имеет самостоятельное назначение - магазин продовольственных товаров, и является самостоятельным объектом технического учета и регистрации, на который не распространяется режим общей долевой собственности.
Судами также дана оценка доводам истца о том, что в спорных помещениях расположены сети инженерных коммуникаций, запорно-регулировочная арматура, предназначенные для обслуживания 18 квартир, и доступ к обслуживанию которых необходим круглосуточно.
Суды, приняв во внимание, что спорные нежилые помещения не являются техническими и не требуют постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию, учтены и сформированы как самостоятельные помещения, не предназначенные для обслуживания жилого дома, верно указали, что нахождение в указанных помещениях инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для отнесения спорных подвальных помещений к вспомогательным.
Доказательств необходимости в постоянном использовании и техническом обслуживании оборудования, расположенного в этих помещениях, для нужд других помещений, а также отсутствия доступа к коммуникациям в случае возникновения аварийной ситуации истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для отнесения спорных помещений к общему имуществу жилого многоквартирного дома следует признать верным.
Ссылки заявителя на недоказанность существования спорных помещений как самостоятельных и передачи указанных помещений в муниципальную собственность отклоняются, поскольку были предметом исследования судов и им дана надлежащая правовая оценка.
Кроме того, в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены способы защиты гражданских прав. При этом под способами защиты нарушенных или оспариваемых гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспариваемых прав.
Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. При подаче иска в арбитражный суд истцу следует указать, какое его право нарушено, а также доказать, что нарушенное право, в защиту которого подан соответствующий иск, будет восстановлено избранным им способом защиты.
Из материалов дела следует, что товариществом "Союз-135" были заявлены, в том числе, требование о признании зарегистрированного за администрацией права собственности на спорное помещение недействительным, а также требование о признании этого помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время суды обоснованно исходили из того, что такой способ защиты права, как признание недействительным зарегистрированного права собственности, действующим законодательством не предусмотрен. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием предусмотренных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
Согласно п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что спорные помещения не находятся во владении истца. На основании имеющихся в материалах дела доказательств, которые были исследованы и оценены по правилам ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, судами установлено, что спорные помещения на основании договора аренды занимает общество "ТПФ "Вертикаль".
Таким образом, следует признать верным вывод судов о том, что в данном случае надлежащим способом защиты права является виндикационный иск, поскольку удовлетворение требования невладеющего собственника о признании за собой права собственности на спорное имущество приведет к возникновению у истца статуса собственника при отсутствии данного имущества в его фактическом владении.
Между тем из материалов дела усматривается, что товариществом "Союз-135" не было заявлено об истребовании имущества из незаконного владения общества "ТПФ "Вертикаль".
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку избранный товариществом "Союз-135" способ защиты в случае удовлетворения иска не приведет к восстановлению прав.
С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, так как направлены на переоценку доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Кроме того, с учетом заявленных в рамках данного дела требований обстоятельства, на которые ссылается товарищество "Союз-135", не влияют на правильность обжалуемых судебных актов.
Ссылка заявителя на нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся, в частности, в неправомерном отклонении его ходатайств о допросе в качестве свидетелей собственников жилых помещений в спорном доме - Рассамахина В.В. и Коншина В.В., а также о приобщении к материалам дела в качестве доказательств фотографий спорного встроенного помещения в количестве 17 шт.; в непредоставлении представителю истца возможности полностью высказать свои объяснения по сути исковых требований и возражений ответчиков; в невозложении судом на ответчиков обязанности по предоставлению отзывов на исковое заявление и судебных расходов на основании ч. 5 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, была предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонена им ввиду отсутствия нарушений, являющихся основанием для отмены судебного акта в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.01.2011 по делу N А71-10508/10 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Союз-135" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 21.07.2011 N Ф09-4357/11 ПО ДЕЛУ N А71-10508/10
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2011 г. N Ф09-4357/11
Дело N А71-10508/10
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 г.Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Союз-135" (далее - товарищество "Союз-135") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.01.2011 по делу N А71-10508/10 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Товарищество "Союз-135" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее - Управление имущественных отношений), обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная фирма "Вертикаль" (далее - общество "ТПФ "Вертикаль"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее - Управление Росреестра), муниципальному образованию "Город Ижевск" в лице администрации г. Ижевская (далее - администрация):
1) о признании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ижевска, ул. Союзная, д. 135, нежилого помещения в подвале дома, инвентарный номер технического паспорта 39005 от 02.04.2007, номера помещений по экспликации - этаж "подвал", литера А: 1 - 4, а, 5 - 8, площадью 74,4 кв. м;
2) о признании недействительным зарегистрированного за муниципальным образованием "Город Ижевск" права собственности и прекращении данного права на указанное нежилое помещение;
3) о признании недействительным (ничтожным) договора от 18.05.2010 N 15138 аренды этого нежилого помещения, заключенного между Управлением имущественных отношений и обществом "ТПФ "Вертикаль";
4) о применении последствий недействительности ничтожной сделки (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.01.2011 (судья Конькова Е.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Гребенкина Н.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе товарищество "Союз-135" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 41, 52, 55, 59, 60, 61, 62, 64, 65, 66, 125, 131, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 12, 135, 166, 168, 196, 199, 200, 246, 247, 248, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неполное исследование судами доказательств. По мнению заявителя, судами неправомерно отклонены его ходатайства о допросе в качестве свидетелей собственников жилых помещений в спорном доме - Рассамахина В.В. и Коншина В.В., а также о приобщении к материалам дела в качестве доказательств фотографий спорного встроенного помещения в количестве 17 шт. Товарищество "Союз-135" также ссылается на нарушение его процессуальных прав как истца, выразившееся в том, что суд первой инстанции не дал возможность его представителю полностью высказать свои объяснения по сути исковых требований и возражений ответчиков, что зафиксировано аудиозаписью судебного заседания от 24.01.2010. Кроме того, истец считает неправомерным невозложение судом на ответчиков обязанности по предоставлению отзывов на исковое заявление и судебных расходов на основании ч. 5 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, является необоснованным также отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы с целью определения фактического назначения спорного помещения. Товарищество "Союз-135" считает неправомерным вывод судов о пропуске истцом срока исковой давности, ссылаясь на то, что факт пропуска сроков исковой давности по всем трем заявленным требованиям судами не исследовался и не устанавливалась дата истечения данного срока по каждому из требований. При этом, как считает заявитель, вывод судов о том, что истец и собственники жилых помещений должны были узнать о нарушении своих прав с момента сдачи в аренду оспариваемого помещения, не подтвержден представленными в материалы дела доказательствами и опровергается ими, в частности, на момент сдачи имущества в аренду право собственности муниципального образования не было зарегистрировано, а о том, что спорное помещение включено в состав казны г. Ижевска, собственники жилых помещений узнали из письма прокуратуры Устиновского района г. Ижевска от 26.08.2010 N 695ж-2010. По мнению заявителя, ссылка судов на отсутствие у товарищества "Союз-135" права на обращение в суд с рассматриваемым иском противоречит положениям п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2.1.11 Устава данного товарищества от 05.04.2010 и протоколу собрания собственников помещений от 31.08.2010 N 8. Истец ссылается на то, что судами при рассмотрении настоящего спора не приняты во внимание представленные им доказательства, свидетельствующие, в частности, о том, что на момент ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (1986 год) весь подвал являлся техническим, на дату приватизации первой квартиры (02.10.1992) технический подвал использовался в целях обслуживания дома и никаких встроенных помещений, предназначенных для самостоятельного использования, в данном подвале не было, спорное помещение имеет вспомогательное назначение, предназначено для эксплуатации и обслуживания 18 квартир, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а реконструкция технического подвала и изменение назначения в использовании его части не является основанием для прекращения права собственности на спорное помещение у граждан, приобретших квартиры в собственность. При этом, как указывает товарищество "Союз-135", при проведении государственной регистрации права собственности муниципального образования "Город Ижевск" на спорное нежилое помещение без наличия на то законных оснований регистрирующим органом были допущены существенные нарушения положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", приказа Минюста Российской Федерации от 14.02.2007 N 29. Помимо этого, поскольку договор аренды указанного помещения заключен в обществом "ТПФ "Вертикаль" в отсутствие согласия всех сособственников передаваемого в аренду помещения (граждан), указанный договор является недействительным (ничтожным).
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра, ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Как установлено судами и следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом N 135, расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Союзная, введен в эксплуатацию в 1986 году.
На основании решения горсовета от 03.07.1987 N 154/3 данный жилой дом был зарегистрирован на праве государственной собственности за Производственным жилищным управлением.
В соответствии с п. 1 Приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к объектам муниципальной собственности.
Решением Комитета по управлению имуществом администрации г. Ижевска от 19.01.1998 N 01-04у/12а указанный жилой дом был передан с баланса муниципального жилищно-ремонтного предприятия ЖРП-24 на баланс Городского жилищного управления и закреплен за последним на праве оперативного управления.
Управлением имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее - Управление) по договору от 03.03.1997 N 4006 нежилое помещение в подвале названного жилого дома было сдано в аренду товариществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная фирма "Вертикаль" (правопредшественник общества "ТПФ "Вертикаль") для использования под продовольственный магазин. Договором предусматривалось проведение реконструкции нежилого помещения в период с марта 1997 года по февраль 1998 года.
Заключению данного договора предшествовало проведение жильцами дома общего собрания, в ходе которого принято решение об открытии продовольственного магазина в подвальном помещении дома.
Реконструированное обществом "ТПФ "Вертикаль" в соответствии с разрешительной и проектной документацией спорное нежилое помещение в виде магазина "Продукты" было принято в эксплуатацию 26.09.1997 по акту государственной приемочной комиссии.
По истечении срока действия договора от 03.03.1997 N 4006 арендные отношения между Управлением и обществом "ТПФ "Вертикаль" продлевались путем заключения соответствующих договоров аренды.
Приказом Управления от 12.07.2007 N 1091у спорное нежилое помещение было выделено из общей площади и балансовой стоимости жилого дома и включено в Реестр объектов муниципальной собственности города Ижевска.
Во исполнение Решения Городской думы г. Ижевска от 28.01.2004 N 180 "Об утверждении Положения о порядке управления муниципальным имуществом города Ижевска и Положения об учете муниципального имущества и порядке ведения реестра объектов муниципальной собственности города Ижевска", постановления администрации от 27.02.2008 N 116 приказом Управления от 29.04.2008 N 804у вышеназванное нежилое помещение было включено в состав имущества казны города Ижевска с последующей регистрацией права собственности муниципального образования "Город Ижевск".
Данное нежилое помещение включено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Ижевска на 2010 год, утвержденный решением Городской думы города Ижевска от 18.12.2009 N 576.
Товарищество "Союз-135", полагая, что спорное помещение, расположенное в техническом подвале жилого дома, право собственности на которое зарегистрировано за муниципальным образованием, является общим имуществом собственником помещений в многоквартирном жилом доме, предназначено для обслуживания 18 квартир, поскольку в нем находятся инженерные коммуникации, обратилось в суд с рассматриваемым иском о признании спорного помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования на данный объект и признании недействительным (ничтожным) договора аренды указанного помещения, заключенного между администрацией и обществом "ТПФ "Вертикаль", на основании ст. 36, 135, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 166, 168, 244, 246, 248, 289, 290, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды, отказывая в удовлетворении требований, обоснованно исходили из следующего.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Как следует из положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 16.12.2010 N 1587-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исследуя вопрос о том, имеет ли спорное помещение самостоятельное назначение либо оно предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме, суды исходили из положений п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, из сведений о правах на объекты недвижимости, содержащихся в Реестре, а также из того, что наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, само по себе не является достаточным основанием для признания такого помещения общим имуществом дома.
При этом суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение районного центра Государственного санитарно-эпидемиологического надзора г. Ижевска от 19.03.1997 N 170 по проекту - магазин "Продукты", акт государственной приемочной комиссии от 26.09.1997, в соответствии с которым спорный объект принят в эксплуатацию, заключение государственного пожарного надзора от 17.07.1997 N 112, свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности в отношении данного объекта, акт Государственного энергетического надзора от 15.01.1998, архитектурно-планировочное задание от 07.04.1997 N 14, проектную документацию, технический паспорт по состоянию на 02.04.2007, установили, что спорное помещение имеет самостоятельное назначение - магазин продовольственных товаров, и является самостоятельным объектом технического учета и регистрации, на который не распространяется режим общей долевой собственности.
Судами также дана оценка доводам истца о том, что в спорных помещениях расположены сети инженерных коммуникаций, запорно-регулировочная арматура, предназначенные для обслуживания 18 квартир, и доступ к обслуживанию которых необходим круглосуточно.
Суды, приняв во внимание, что спорные нежилые помещения не являются техническими и не требуют постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию, учтены и сформированы как самостоятельные помещения, не предназначенные для обслуживания жилого дома, верно указали, что нахождение в указанных помещениях инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для отнесения спорных подвальных помещений к вспомогательным.
Доказательств необходимости в постоянном использовании и техническом обслуживании оборудования, расположенного в этих помещениях, для нужд других помещений, а также отсутствия доступа к коммуникациям в случае возникновения аварийной ситуации истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для отнесения спорных помещений к общему имуществу жилого многоквартирного дома следует признать верным.
Ссылки заявителя на недоказанность существования спорных помещений как самостоятельных и передачи указанных помещений в муниципальную собственность отклоняются, поскольку были предметом исследования судов и им дана надлежащая правовая оценка.
Кроме того, в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены способы защиты гражданских прав. При этом под способами защиты нарушенных или оспариваемых гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспариваемых прав.
Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. При подаче иска в арбитражный суд истцу следует указать, какое его право нарушено, а также доказать, что нарушенное право, в защиту которого подан соответствующий иск, будет восстановлено избранным им способом защиты.
Из материалов дела следует, что товариществом "Союз-135" были заявлены, в том числе, требование о признании зарегистрированного за администрацией права собственности на спорное помещение недействительным, а также требование о признании этого помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время суды обоснованно исходили из того, что такой способ защиты права, как признание недействительным зарегистрированного права собственности, действующим законодательством не предусмотрен. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием предусмотренных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
Согласно п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что спорные помещения не находятся во владении истца. На основании имеющихся в материалах дела доказательств, которые были исследованы и оценены по правилам ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, судами установлено, что спорные помещения на основании договора аренды занимает общество "ТПФ "Вертикаль".
Таким образом, следует признать верным вывод судов о том, что в данном случае надлежащим способом защиты права является виндикационный иск, поскольку удовлетворение требования невладеющего собственника о признании за собой права собственности на спорное имущество приведет к возникновению у истца статуса собственника при отсутствии данного имущества в его фактическом владении.
Между тем из материалов дела усматривается, что товариществом "Союз-135" не было заявлено об истребовании имущества из незаконного владения общества "ТПФ "Вертикаль".
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку избранный товариществом "Союз-135" способ защиты в случае удовлетворения иска не приведет к восстановлению прав.
С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, так как направлены на переоценку доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Кроме того, с учетом заявленных в рамках данного дела требований обстоятельства, на которые ссылается товарищество "Союз-135", не влияют на правильность обжалуемых судебных актов.
Ссылка заявителя на нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся, в частности, в неправомерном отклонении его ходатайств о допросе в качестве свидетелей собственников жилых помещений в спорном доме - Рассамахина В.В. и Коншина В.В., а также о приобщении к материалам дела в качестве доказательств фотографий спорного встроенного помещения в количестве 17 шт.; в непредоставлении представителю истца возможности полностью высказать свои объяснения по сути исковых требований и возражений ответчиков; в невозложении судом на ответчиков обязанности по предоставлению отзывов на исковое заявление и судебных расходов на основании ч. 5 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, была предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонена им ввиду отсутствия нарушений, являющихся основанием для отмены судебного акта в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.01.2011 по делу N А71-10508/10 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Союз-135" - без удовлетворения.
Председательствующий
СТОЛЯРОВ А.А.
Судьи
КУПРЕЕНКОВ В.А.
МЫНДРЯ Д.И.
СТОЛЯРОВ А.А.
Судьи
КУПРЕЕНКОВ В.А.
МЫНДРЯ Д.И.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)