Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010 по делу N А53-17333/2010 (судья Меленчук И.С.) по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ответчику индивидуальному предпринимателю Балашову Игорю Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии:
- от истца: представитель Богуславская К.В. (доверенность N ИЗ-12121/5 от 13.05.2010);
- от ответчика: представитель Кудаев А.А. (доверенность б/н от 24.08.2010);
- установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Балашову Игорю Владимировичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 278 013 руб. 47 коп., из которых 267 803 руб. 83 коп. задолженность, 10 209 руб. 64 коп. пени.
Исковые требования мотивированы несвоевременным исполнением обязанности арендатора по внесению арендных платежей за период с 11.11.2009 по 31.07.2010, в связи с чем образовалась задолженность в размере числе 267 803 руб. 83 коп. Ненадлежащее исполнение арендного обязательства явилось основанием для начисления пени за период с 11.11.2009 по 31.08.2010 в размере 10 209 руб. 64 коп.
Решением суда от 03.11.2010 с индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону взыскано 276 493 руб. 84 коп., в том числе 267 803 руб. 83 коп. задолженности, 8 690 руб. 01 коп. пени. В части взыскания пени в полном объеме отказано, поскольку 16.08.2010 арендуемое имущество исключено из реестра муниципальной собственности и передано в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Также суд взыскал с индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича государственную пошлину в доход федерального бюджета РФ в размере 8 513 руб. 18 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Балашов Игорь Владимирович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение арбитражного суда от 03.11.2010 отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказать. Апелляционная жалоба мотивирована неверным толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению. По мнению заявителя, право общей собственности возникло у собственников помещений многоквартирного жилого дома в силу закона, а не на основании распоряжения ДИЗО г. Ростова-на-Дону N 2872 от 16.08.2010. Исключение из реестра муниципальной собственности свидетельствует не о прекращении права муниципальной собственности, а о признании муниципалитетом права собственности на спорные помещения за собственниками помещений в многоквартирном доме. Заключение договора аренды подвала относится к исключительной компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. ДИЗО г. Ростова-на-Дону, не являясь собственником подвала, не имело права заключать спорный договор аренды от 19.03.2008, который в связи с этим является ничтожной сделкой, поскольку противоречит статьям 209, 290, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на следующее. Истец был правомочен сдавать в аренду муниципальное имущество в соответствии с нормативно-правовыми актами РФ, Ростовской-на-Дону городской Думы и Мэра г. Ростова-на-Дону. Спорный подвал не относится к техническому этажу. В соответствии со СНиП 2.08.01-89, 31-01-2003, 2.08.02-89 подвальный и технический этаж не являются идентичными помещениями. Спорное подвальное помещение представляет собой обособленное нежилое помещение, имеет отдельный вход. Оно не использовалось исключительно для обслуживания многоквартирного дома. Занимаемые арендатором комнаты проинвентаризированы как предназначенные для сдачи в аренду. По договору аренды от 28.03.2002 они использовались обществом с ограниченной ответственностью "Ростовский мусороперерабатывающий комплекс", а впоследствии переоформлены на ответчика. Доказательств возникновения права общей долевой собственности ответчиком не представлено. Передача спорного имущества из муниципальной собственности в собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а также утрата ДИЗО статуса арендодателя по спорному договору не могут свидетельствовать о незаконности ранее существовавшего права муниципальной собственности на спорное имущество, а лишь подтверждают волю органов на добровольную передачу спорного имущества в общую собственность.
Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьями 156, 158, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции после отложения рассмотрения апелляционной жалобы произведена замена в составе суда на судью Ломидзе О.Г. Рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала по правилам статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Дополнительно пояснил, что в спорных помещениях находится запорный вентиль на водопровод, коммуникации проходят по всем подвальным помещениям. Помещения фактически ответчиком не использовались, однако оплата за них изначально производилась.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, по основаниям, указанным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.05.1951 выдано регистрационное удостоверение о регистрации за МПП ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, д. 96.
19.03.2008 между Департаментом имущественных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель), муниципальным учреждением "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ленинского района" (балансодержатель) и Балашевым Игорем Владимировичем (арендатор), заключен договор аренды N 5049-8, по условиям которого ДИЗО г. Ростова-на-Дону передало индивидуальному предпринимателю Балашову Игорю Владимировичу в арендное пользование нежилое помещение площадью 210,40 кв. м, находящееся в подвале здания литер "А" по адресу: г. Ростов-на-Дону ул. Шаумяна, 96, а именно комнаты N 2а, 2, 2б, 2в, 2г, 2д1, 2ж, 2з, 3, 4, 6 (п) (литер "АБ"), для использования по склад (л.д. 9-11).
Срок действия договора: с 19.03.2008 по 15.03.2009 (пункт 1.2 договора).
19.03.2008 имущество передано арендатору по акту приема-передачи (л.д. 12).
В соответствии с условиями договора размер арендной платы за пользование спорным имуществом составляет 31 244 руб. 40 коп. в месяц (пункт 1.3 договора).
При определении размера арендной платы используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону с применением размеров коэффициентов и базовых ставок за пользование муниципальным имуществом. Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать арендную плату по договору, исходя из действующих на момент внесения платежа формул и коэффициентов расчета арендной платы, установленных органами местного самоуправления. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (размел 3 договора аренды).
В случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора).
08.04.2009 стороны заключили дополнительное соглашение договору аренды, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 10.03.2010, а также установлено, что с 12.03.2009 по 31.12.2009 размер арендной платы составляет 26 557 руб. 74 коп. в месяц (л.д. 13).
20.10.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 207,4 кв. м (комнаты N 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2ж, 2з, 2и, 3-3а-3б, 4, 6. Подвал. Литер А), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61АЕ 214259, запись регистрации N 61-61-01/679/2009-83 (л.д. 98).
01.12.2009 дополнительным соглашением внесены изменения в договор аренды в части уменьшения площади арендуемого помещения до 207,4 кв. м (комнаты N 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2ж, 2з, 2и, 3-3а-3б, 4, 6 (п) (литер А), и изменения арендной платы: в период с 20.10.2009 по 31.12.2009 размер арендной платы составляет 26 179 руб. 06 коп. в месяц, с 01.01.2010 по 10.03.2010 - 30 798 руб. 90 коп. в месяц (л.д. 14).
По истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться спорными помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В связи с чем в соответствии правилами, предусмотренными статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды считается продленным на неопределенный срок.
16.08.2010 распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону N 2872 спорное недвижимое имущество было исключено из реестра муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону на основании заключения комиссии по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону, писем балансодержателя и данных технической инвентаризации, как имущество для обслуживания более одного помещения в жилом доме (л.д. 96 - 97).
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по возмещению платы за пользование арендованным имуществом за период с 11.11.2009 по 31.07.2010 явилось основанием для обращения в суд с иском.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Аналогичная обязанность возложена на ответчика (арендатора) пунктами 2.3.2, 3.1. - 3.3. договора аренды от 19.03.2008.
Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за подвальные помещения за период с 11.11.2009 по 31.07.2010 составила 267 803 руб. 83 коп., пени за период с 11.11.2009 по 31.08.2010 - 10 209 руб. 64 коп. (л.д. 6-8). Расчет задолженности и неустойки ответчиком не оспорен, контррасчет суду не представлен.
Довод заявителя апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды подлежит отклонению ввиду следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Факт регистрации подтверждается свидетельством о государственной регистрации (л.д. 98).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Аргументы ответчика о недействительности договора аренды фактически направлены на оспаривание зарегистрированного 20.10.2009 в ЕГРП права муниципальной собственности на нежилое подвальное помещение.
В абзаце 2 части 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права предполагает необходимость предъявление требований о признании недействительными правоустанавливающих документов, явившихся основанием регистрации, а также записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основанием для регистрации права муниципальной собственности на комнаты N 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2ж, 2з, 2и, 3-3а-3б, 4, 6, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 96, послужили решение Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992 и выписка из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону N из-25364/9 от 22.09.2009 (л.д. 98). Правомерность данных документов предпринимателем не оспорена.
При этом апелляционный суд отмечает следующее. Такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга в силу пункта 1 Приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации, на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Следовательно, право муниципальной собственности, возникшее на указанные объекты по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, не могло быть прекращено.
До и после введения в действие 01.03.2005 Жилищного кодекса Российской Федерации спорные подвальные помещения муниципальными властями сдавались в аренду, то есть были сформированы и использовались как самостоятельный объект правовых отношений.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Ответчик не представил суду доказательств, что спорные подвальные помещения не имеют самостоятельного назначения, связанного с обслуживанием жилого дома. Данные помещения фактически использовались как ответчиком, так и арендатором, использовавшим помещения до ответчика, под торговые и складские нужды. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорные подвальные помещения находились в муниципальной собственности, и в силу статьи 36 названного Кодекса право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, является правильным.
Само по себе волеизъявление муниципальных органов на передачу спорных помещений в общую собственность домовладельцев не свидетельствует о возникновении права общей собственности до данной передачи. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании пени с 16.08.2010, суд первой инстанции правильно исходил из факта исключения арендуемого помещения из реестра муниципальной собственности.
Вместе с тем апелляционный суд считает, что подвальное помещение N 2ж, в котором находится водопроводный вентиль, подлежит исключению из расчета истца, поскольку оно не могло быть использовано арендодателем, ввиду нахождения в нем общего имущества. При таких обстоятельствах арендная плата за спорный период (с 19.03.2008 по 15.08.2010) подлежит исчислению из арендованной площади 185,9 кв. м, что составляет 27 606,15 руб. в месяц. ДИЗО г. Ростова-на-Дону за спорный период начислено 717 225,63 руб., предпринимателем Балашовым И.В. оплачено 559 879,49 руб. Следовательно, сумма задолженности предпринимателя перед истцом за период с 19.03.2008 по 15.08.2010 составила 157 346,14 руб. С учетом переплат по неустойки в размере 2 378,40 руб. с ответчика надлежит взыскать 154 967,74 руб.
Поскольку ДИЗО г. Ростова-на-Дону обеспечивает проведение единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью и земельными участками в пределах городской черты, то в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.4.11 "Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", утвержденном решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 28.02.2006 N 106 наделен полномочиями по сдаче имущества в аренду и взыскании арендной платы.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010 по делу N А53-17333/2010 изменить. Изложить абзацы первый и третий резолютивной части в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича, ОГРНИП 304616809300020, ИНН 616861002079, в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону задолженность по арендной плате за период с 19.03.2008 по 15.08.2010 в размере 154 967,74 руб.".
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича, ОГРНИП 304616809300020, ИНН 616861002079, в доход федерального бюджета РФ 5 649,03 руб. государственной пошлины".
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2011 N 15АП-14246/2010 ПО ДЕЛУ N А53-17333/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2011 г. N 15АП-14246/2010
Дело N А53-17333/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010 по делу N А53-17333/2010 (судья Меленчук И.С.) по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ответчику индивидуальному предпринимателю Балашову Игорю Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии:
- от истца: представитель Богуславская К.В. (доверенность N ИЗ-12121/5 от 13.05.2010);
- от ответчика: представитель Кудаев А.А. (доверенность б/н от 24.08.2010);
- установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Балашову Игорю Владимировичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 278 013 руб. 47 коп., из которых 267 803 руб. 83 коп. задолженность, 10 209 руб. 64 коп. пени.
Исковые требования мотивированы несвоевременным исполнением обязанности арендатора по внесению арендных платежей за период с 11.11.2009 по 31.07.2010, в связи с чем образовалась задолженность в размере числе 267 803 руб. 83 коп. Ненадлежащее исполнение арендного обязательства явилось основанием для начисления пени за период с 11.11.2009 по 31.08.2010 в размере 10 209 руб. 64 коп.
Решением суда от 03.11.2010 с индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону взыскано 276 493 руб. 84 коп., в том числе 267 803 руб. 83 коп. задолженности, 8 690 руб. 01 коп. пени. В части взыскания пени в полном объеме отказано, поскольку 16.08.2010 арендуемое имущество исключено из реестра муниципальной собственности и передано в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Также суд взыскал с индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича государственную пошлину в доход федерального бюджета РФ в размере 8 513 руб. 18 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Балашов Игорь Владимирович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение арбитражного суда от 03.11.2010 отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказать. Апелляционная жалоба мотивирована неверным толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению. По мнению заявителя, право общей собственности возникло у собственников помещений многоквартирного жилого дома в силу закона, а не на основании распоряжения ДИЗО г. Ростова-на-Дону N 2872 от 16.08.2010. Исключение из реестра муниципальной собственности свидетельствует не о прекращении права муниципальной собственности, а о признании муниципалитетом права собственности на спорные помещения за собственниками помещений в многоквартирном доме. Заключение договора аренды подвала относится к исключительной компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. ДИЗО г. Ростова-на-Дону, не являясь собственником подвала, не имело права заключать спорный договор аренды от 19.03.2008, который в связи с этим является ничтожной сделкой, поскольку противоречит статьям 209, 290, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на следующее. Истец был правомочен сдавать в аренду муниципальное имущество в соответствии с нормативно-правовыми актами РФ, Ростовской-на-Дону городской Думы и Мэра г. Ростова-на-Дону. Спорный подвал не относится к техническому этажу. В соответствии со СНиП 2.08.01-89, 31-01-2003, 2.08.02-89 подвальный и технический этаж не являются идентичными помещениями. Спорное подвальное помещение представляет собой обособленное нежилое помещение, имеет отдельный вход. Оно не использовалось исключительно для обслуживания многоквартирного дома. Занимаемые арендатором комнаты проинвентаризированы как предназначенные для сдачи в аренду. По договору аренды от 28.03.2002 они использовались обществом с ограниченной ответственностью "Ростовский мусороперерабатывающий комплекс", а впоследствии переоформлены на ответчика. Доказательств возникновения права общей долевой собственности ответчиком не представлено. Передача спорного имущества из муниципальной собственности в собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а также утрата ДИЗО статуса арендодателя по спорному договору не могут свидетельствовать о незаконности ранее существовавшего права муниципальной собственности на спорное имущество, а лишь подтверждают волю органов на добровольную передачу спорного имущества в общую собственность.
Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьями 156, 158, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции после отложения рассмотрения апелляционной жалобы произведена замена в составе суда на судью Ломидзе О.Г. Рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала по правилам статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Дополнительно пояснил, что в спорных помещениях находится запорный вентиль на водопровод, коммуникации проходят по всем подвальным помещениям. Помещения фактически ответчиком не использовались, однако оплата за них изначально производилась.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, по основаниям, указанным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.05.1951 выдано регистрационное удостоверение о регистрации за МПП ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, д. 96.
19.03.2008 между Департаментом имущественных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель), муниципальным учреждением "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ленинского района" (балансодержатель) и Балашевым Игорем Владимировичем (арендатор), заключен договор аренды N 5049-8, по условиям которого ДИЗО г. Ростова-на-Дону передало индивидуальному предпринимателю Балашову Игорю Владимировичу в арендное пользование нежилое помещение площадью 210,40 кв. м, находящееся в подвале здания литер "А" по адресу: г. Ростов-на-Дону ул. Шаумяна, 96, а именно комнаты N 2а, 2, 2б, 2в, 2г, 2д1, 2ж, 2з, 3, 4, 6 (п) (литер "АБ"), для использования по склад (л.д. 9-11).
Срок действия договора: с 19.03.2008 по 15.03.2009 (пункт 1.2 договора).
19.03.2008 имущество передано арендатору по акту приема-передачи (л.д. 12).
В соответствии с условиями договора размер арендной платы за пользование спорным имуществом составляет 31 244 руб. 40 коп. в месяц (пункт 1.3 договора).
При определении размера арендной платы используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону с применением размеров коэффициентов и базовых ставок за пользование муниципальным имуществом. Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать арендную плату по договору, исходя из действующих на момент внесения платежа формул и коэффициентов расчета арендной платы, установленных органами местного самоуправления. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (размел 3 договора аренды).
В случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора).
08.04.2009 стороны заключили дополнительное соглашение договору аренды, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 10.03.2010, а также установлено, что с 12.03.2009 по 31.12.2009 размер арендной платы составляет 26 557 руб. 74 коп. в месяц (л.д. 13).
20.10.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 207,4 кв. м (комнаты N 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2ж, 2з, 2и, 3-3а-3б, 4, 6. Подвал. Литер А), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61АЕ 214259, запись регистрации N 61-61-01/679/2009-83 (л.д. 98).
01.12.2009 дополнительным соглашением внесены изменения в договор аренды в части уменьшения площади арендуемого помещения до 207,4 кв. м (комнаты N 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2ж, 2з, 2и, 3-3а-3б, 4, 6 (п) (литер А), и изменения арендной платы: в период с 20.10.2009 по 31.12.2009 размер арендной платы составляет 26 179 руб. 06 коп. в месяц, с 01.01.2010 по 10.03.2010 - 30 798 руб. 90 коп. в месяц (л.д. 14).
По истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться спорными помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В связи с чем в соответствии правилами, предусмотренными статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды считается продленным на неопределенный срок.
16.08.2010 распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону N 2872 спорное недвижимое имущество было исключено из реестра муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону на основании заключения комиссии по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону, писем балансодержателя и данных технической инвентаризации, как имущество для обслуживания более одного помещения в жилом доме (л.д. 96 - 97).
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по возмещению платы за пользование арендованным имуществом за период с 11.11.2009 по 31.07.2010 явилось основанием для обращения в суд с иском.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Аналогичная обязанность возложена на ответчика (арендатора) пунктами 2.3.2, 3.1. - 3.3. договора аренды от 19.03.2008.
Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за подвальные помещения за период с 11.11.2009 по 31.07.2010 составила 267 803 руб. 83 коп., пени за период с 11.11.2009 по 31.08.2010 - 10 209 руб. 64 коп. (л.д. 6-8). Расчет задолженности и неустойки ответчиком не оспорен, контррасчет суду не представлен.
Довод заявителя апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды подлежит отклонению ввиду следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Факт регистрации подтверждается свидетельством о государственной регистрации (л.д. 98).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Аргументы ответчика о недействительности договора аренды фактически направлены на оспаривание зарегистрированного 20.10.2009 в ЕГРП права муниципальной собственности на нежилое подвальное помещение.
В абзаце 2 части 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права предполагает необходимость предъявление требований о признании недействительными правоустанавливающих документов, явившихся основанием регистрации, а также записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основанием для регистрации права муниципальной собственности на комнаты N 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2ж, 2з, 2и, 3-3а-3б, 4, 6, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 96, послужили решение Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992 и выписка из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону N из-25364/9 от 22.09.2009 (л.д. 98). Правомерность данных документов предпринимателем не оспорена.
При этом апелляционный суд отмечает следующее. Такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга в силу пункта 1 Приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации, на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Следовательно, право муниципальной собственности, возникшее на указанные объекты по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, не могло быть прекращено.
До и после введения в действие 01.03.2005 Жилищного кодекса Российской Федерации спорные подвальные помещения муниципальными властями сдавались в аренду, то есть были сформированы и использовались как самостоятельный объект правовых отношений.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Ответчик не представил суду доказательств, что спорные подвальные помещения не имеют самостоятельного назначения, связанного с обслуживанием жилого дома. Данные помещения фактически использовались как ответчиком, так и арендатором, использовавшим помещения до ответчика, под торговые и складские нужды. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорные подвальные помещения находились в муниципальной собственности, и в силу статьи 36 названного Кодекса право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, является правильным.
Само по себе волеизъявление муниципальных органов на передачу спорных помещений в общую собственность домовладельцев не свидетельствует о возникновении права общей собственности до данной передачи. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании пени с 16.08.2010, суд первой инстанции правильно исходил из факта исключения арендуемого помещения из реестра муниципальной собственности.
Вместе с тем апелляционный суд считает, что подвальное помещение N 2ж, в котором находится водопроводный вентиль, подлежит исключению из расчета истца, поскольку оно не могло быть использовано арендодателем, ввиду нахождения в нем общего имущества. При таких обстоятельствах арендная плата за спорный период (с 19.03.2008 по 15.08.2010) подлежит исчислению из арендованной площади 185,9 кв. м, что составляет 27 606,15 руб. в месяц. ДИЗО г. Ростова-на-Дону за спорный период начислено 717 225,63 руб., предпринимателем Балашовым И.В. оплачено 559 879,49 руб. Следовательно, сумма задолженности предпринимателя перед истцом за период с 19.03.2008 по 15.08.2010 составила 157 346,14 руб. С учетом переплат по неустойки в размере 2 378,40 руб. с ответчика надлежит взыскать 154 967,74 руб.
Поскольку ДИЗО г. Ростова-на-Дону обеспечивает проведение единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью и земельными участками в пределах городской черты, то в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.4.11 "Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", утвержденном решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 28.02.2006 N 106 наделен полномочиями по сдаче имущества в аренду и взыскании арендной платы.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010 по делу N А53-17333/2010 изменить. Изложить абзацы первый и третий резолютивной части в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича, ОГРНИП 304616809300020, ИНН 616861002079, в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону задолженность по арендной плате за период с 19.03.2008 по 15.08.2010 в размере 154 967,74 руб.".
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Балашова Игоря Владимировича, ОГРНИП 304616809300020, ИНН 616861002079, в доход федерального бюджета РФ 5 649,03 руб. государственной пошлины".
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)