Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.12.2009.
Постановление изготовлено в полном объеме 25.12.2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Савенко Л.И. и Чесняк Н.В., в отсутствие в судебном заседании истца - товарищества собственников жилья "Калина", ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Очаг"", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Калина" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 по делу N А53-20440/2008 (судьи Малыхина М.Н., Ильина М.В., Ломидзе О.Г.), установил следующее.
ТСЖ "Калина" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Управляющая компания "Очаг"" (далее - компания) об обязании провести процедуру приема-передачи дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой дивизии, 12 Д, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление" (далее - постановление N 690): передать товариществу техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности передаточным актом (согласно приложениям N 3 и 4 к постановлению N 690); осуществить восстановление необходимой для управления технической документации в установленном порядке; направить уведомление ресурсоснабжающим организациям о расторжении договоров; составить уведомления всем собственникам помещений дома о необходимости ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных жилищных и коммунальных услуг на 01.01.2009, указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату собственника; составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями на дату вступления в силу договора управления с товариществом; направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление товариществу в Департамент имущественно-земельных отношений, МУ "Департамент ЖКХ и энергетики"; взыскать с компании в пользу товарищества 466 711 рублей 79 копеек, полученные компанией от собственников помещений с октября 2006 г. по май 2008 г.
Решением от 24.03.2009 суд отказал во взыскании 466 711 рублей 79 копеек, в остальной части иск удовлетворил. Судебный акт мотивирован тем, что после создания товарищества оно осуществляет управление многоквартирным домом и вправе требовать от ранее действовавшей управляющей компании передачи документации по управлению домом.
Постановлением апелляционного суда от 09.09.2009 решение в части обязания компании передать документацию на многоквартирный дом, осуществить восстановление документации, направить уведомление ресурсоснабжающим организациям о расторжении договоров, составить уведомления всем собственникам помещений дома, составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями, направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление товариществу в Департамент имущественно-земельных отношений, МУ "Департамент ЖКХ и энергетики" отменено, в этой части в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что собственники помещений в многоквартирном доме не принимали на общем собрании решения о прекращении договорных отношений с компанией, поэтому истец не вправе требовать осуществления ответчиком действий, связанных с передачей дома в управление товариществу.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить постановление. По мнению заявителя, апелляционный суд не учел, что собственники помещений выбрали способ управления домом - управление товариществом собственников жилья, поэтому с даты регистрации товарищества компания должна передать ему документацию на дом.
В отзыве на жалобу компания просит постановление оставить без изменения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 25.12.2009.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить в части по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установили суды, до создания товарищества компания и собственники помещений заключили договоры о передаче функций по управлению многоквартирным домом компании.
30 июля 2008 года собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой дивизии, 12 Д, провели общее собрание в форме заочного голосования. Согласно протоколу от 01.08.2008 по вопросу повестки дня о выборе способа управления домом принято решение о создании товарищества. Товарищество зарегистрировано 04.09.2008 (свидетельство серии 50 N 010403541).
15 сентября 2008 товарищество направило компании заявление, в котором просило передать в управление многоквартирный дом с приложением протокола общего собрания, копии свидетельства о государственной регистрации товарищества и документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего заявление.
Товарищество, полагая, что компания необоснованно уклоняется от передачи документов, связанных с управлением домом, обратилось в арбитражный суд с иском.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В силу части 8 статьи 162 Кодекса изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. По правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Кодекса. В пункте 1 статьи 782 Кодекса предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
В статьях 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации определен порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и предусмотрена возможность принятия решения путем проведения заочного голосования.
Собственники многоквартирного дома на внеочередном собрании от 30.07.2008 приняли решение о выборе способа управления домом - управление товариществом собственников жилья, о чем товарищество уведомило компанию. При принятии решения об изменении способа управления (об управлении товариществом собственников жилья), дополнительного принятия решения о расторжении договоров с прежней управляющей компанией не требуется. Поскольку товарищество уведомило компанию об указанном решении, то договорные отношения с ней прекратились, у товарищества возникло право на управление домом, а у компании - обязанность передать ему техническую документацию и иные, связанные с управлением домом, документы. Доказательства оспаривания решения общего собрания в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо признания недействительной государственной регистрации товарищества не представлены.
Вывод апелляционного суда о необходимости принятия собственниками помещений в многоквартирном доме дополнительного решения о прекращении действия договоров, заключенных с компанией, является неправильным.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действующим законодательством (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. В то же время суд первой инстанции не принял во внимание, что товарищество не указало конкретно, какую документацию компания должна передать. Заявляя требование об обязании осуществить восстановление необходимой документации, истец не указал, какую именно документацию утратил ответчик, не представил доказательств, подтверждающих, что необходимая для управления домом документация утрачена и требует восстановления. Суд также не учел, что требование о направлении компанией ресурсоснабжающим организациям уведомления о расторжении договоров и о составлении актов сверки затрагивает договорные отношения компании и третьих лиц, в отношении которых у товарищества отсутствуют основания требовать совершения каких-либо действий, связанных с изменением собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом. При заявлении требования об обязании компании составить уведомления о необходимости погашения задолженности собственниками помещений товарищество не указало, о какой задолженности идет речь, не подтвердило документально наличие задолженности, не обосновало необходимость направления таких уведомлений, с учетом того, что взаимоотношения собственников помещений и компании, возникшие до создания товарищества, не влияют на его права и обязанности, связанные с управлением домом.
При таких обстоятельствах постановление в части отмены решения и решение в части удовлетворения иска следует отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует предложить товариществу уточнить состав документации, связанной с управлением домом, которую компания обязана ему передать, выяснить обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием необходимой документации, и наличием обязанности компании по восстановлению документов, а также рассмотреть вопрос об обоснованности требований товарищества, касающихся взаимоотношений компании и ресурсоснабжающих организаций и компании и собственников помещений, возникших до создания товарищества.
Решение в части отказа товариществу в иске о взыскании с компании 466 711 рублей 79 копеек, полученных от собственников помещений с октября 2006 г. по май 2008 г. истец в апелляционной и кассационной инстанциях не оспаривал.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 по делу N А53-20440/2008 и решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2009 в части удовлетворения иска ТСЖ "Калина" и взыскания с ООО "Управляющая компания "Очаг"" в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.12.2009 ПО ДЕЛУ N А53-20440/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2009 г. по делу N А53-20440/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 25.12.2009.
Постановление изготовлено в полном объеме 25.12.2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Савенко Л.И. и Чесняк Н.В., в отсутствие в судебном заседании истца - товарищества собственников жилья "Калина", ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Очаг"", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Калина" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 по делу N А53-20440/2008 (судьи Малыхина М.Н., Ильина М.В., Ломидзе О.Г.), установил следующее.
ТСЖ "Калина" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Управляющая компания "Очаг"" (далее - компания) об обязании провести процедуру приема-передачи дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой дивизии, 12 Д, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление" (далее - постановление N 690): передать товариществу техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности передаточным актом (согласно приложениям N 3 и 4 к постановлению N 690); осуществить восстановление необходимой для управления технической документации в установленном порядке; направить уведомление ресурсоснабжающим организациям о расторжении договоров; составить уведомления всем собственникам помещений дома о необходимости ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных жилищных и коммунальных услуг на 01.01.2009, указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату собственника; составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями на дату вступления в силу договора управления с товариществом; направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление товариществу в Департамент имущественно-земельных отношений, МУ "Департамент ЖКХ и энергетики"; взыскать с компании в пользу товарищества 466 711 рублей 79 копеек, полученные компанией от собственников помещений с октября 2006 г. по май 2008 г.
Решением от 24.03.2009 суд отказал во взыскании 466 711 рублей 79 копеек, в остальной части иск удовлетворил. Судебный акт мотивирован тем, что после создания товарищества оно осуществляет управление многоквартирным домом и вправе требовать от ранее действовавшей управляющей компании передачи документации по управлению домом.
Постановлением апелляционного суда от 09.09.2009 решение в части обязания компании передать документацию на многоквартирный дом, осуществить восстановление документации, направить уведомление ресурсоснабжающим организациям о расторжении договоров, составить уведомления всем собственникам помещений дома, составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями, направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление товариществу в Департамент имущественно-земельных отношений, МУ "Департамент ЖКХ и энергетики" отменено, в этой части в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что собственники помещений в многоквартирном доме не принимали на общем собрании решения о прекращении договорных отношений с компанией, поэтому истец не вправе требовать осуществления ответчиком действий, связанных с передачей дома в управление товариществу.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить постановление. По мнению заявителя, апелляционный суд не учел, что собственники помещений выбрали способ управления домом - управление товариществом собственников жилья, поэтому с даты регистрации товарищества компания должна передать ему документацию на дом.
В отзыве на жалобу компания просит постановление оставить без изменения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 25.12.2009.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить в части по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установили суды, до создания товарищества компания и собственники помещений заключили договоры о передаче функций по управлению многоквартирным домом компании.
30 июля 2008 года собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой дивизии, 12 Д, провели общее собрание в форме заочного голосования. Согласно протоколу от 01.08.2008 по вопросу повестки дня о выборе способа управления домом принято решение о создании товарищества. Товарищество зарегистрировано 04.09.2008 (свидетельство серии 50 N 010403541).
15 сентября 2008 товарищество направило компании заявление, в котором просило передать в управление многоквартирный дом с приложением протокола общего собрания, копии свидетельства о государственной регистрации товарищества и документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего заявление.
Товарищество, полагая, что компания необоснованно уклоняется от передачи документов, связанных с управлением домом, обратилось в арбитражный суд с иском.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В силу части 8 статьи 162 Кодекса изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. По правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Кодекса. В пункте 1 статьи 782 Кодекса предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
В статьях 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации определен порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и предусмотрена возможность принятия решения путем проведения заочного голосования.
Собственники многоквартирного дома на внеочередном собрании от 30.07.2008 приняли решение о выборе способа управления домом - управление товариществом собственников жилья, о чем товарищество уведомило компанию. При принятии решения об изменении способа управления (об управлении товариществом собственников жилья), дополнительного принятия решения о расторжении договоров с прежней управляющей компанией не требуется. Поскольку товарищество уведомило компанию об указанном решении, то договорные отношения с ней прекратились, у товарищества возникло право на управление домом, а у компании - обязанность передать ему техническую документацию и иные, связанные с управлением домом, документы. Доказательства оспаривания решения общего собрания в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо признания недействительной государственной регистрации товарищества не представлены.
Вывод апелляционного суда о необходимости принятия собственниками помещений в многоквартирном доме дополнительного решения о прекращении действия договоров, заключенных с компанией, является неправильным.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действующим законодательством (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. В то же время суд первой инстанции не принял во внимание, что товарищество не указало конкретно, какую документацию компания должна передать. Заявляя требование об обязании осуществить восстановление необходимой документации, истец не указал, какую именно документацию утратил ответчик, не представил доказательств, подтверждающих, что необходимая для управления домом документация утрачена и требует восстановления. Суд также не учел, что требование о направлении компанией ресурсоснабжающим организациям уведомления о расторжении договоров и о составлении актов сверки затрагивает договорные отношения компании и третьих лиц, в отношении которых у товарищества отсутствуют основания требовать совершения каких-либо действий, связанных с изменением собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом. При заявлении требования об обязании компании составить уведомления о необходимости погашения задолженности собственниками помещений товарищество не указало, о какой задолженности идет речь, не подтвердило документально наличие задолженности, не обосновало необходимость направления таких уведомлений, с учетом того, что взаимоотношения собственников помещений и компании, возникшие до создания товарищества, не влияют на его права и обязанности, связанные с управлением домом.
При таких обстоятельствах постановление в части отмены решения и решение в части удовлетворения иска следует отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует предложить товариществу уточнить состав документации, связанной с управлением домом, которую компания обязана ему передать, выяснить обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием необходимой документации, и наличием обязанности компании по восстановлению документов, а также рассмотреть вопрос об обоснованности требований товарищества, касающихся взаимоотношений компании и ресурсоснабжающих организаций и компании и собственников помещений, возникших до создания товарищества.
Решение в части отказа товариществу в иске о взыскании с компании 466 711 рублей 79 копеек, полученных от собственников помещений с октября 2006 г. по май 2008 г. истец в апелляционной и кассационной инстанциях не оспаривал.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 по делу N А53-20440/2008 и решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2009 в части удовлетворения иска ТСЖ "Калина" и взыскания с ООО "Управляющая компания "Очаг"" в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.Г.КАЛАШНИКОВА
Судьи
Л.И.САВЕНКО
Н.В.ЧЕСНЯК
М.Г.КАЛАШНИКОВА
Судьи
Л.И.САВЕНКО
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)