Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.09.2011
Полный текст постановления изготовлен 07.10.2011
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терехиной И.И.
судей: Кресса В.В., Лобановой Л.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Галимовой Р.Д.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Сотникова Ю.В. по дов. от 17.06.2011,
от ответчика: без участия (извещены),
от третьих лиц:
ОАО "Сбербанк России" Мурановой С.В. по дов. N 01-05-18/13 от 09.11.2010, Шипковой О.А. по дов. N 01-05-18/14 от 09.11.2010,
ООО "ТОП-КНИГА" без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2011 по делу N А45-8884/2011 (судья Бродская М.В.) по иску ООО "Стелс" (ИНН 5404215120, ОГРН 1035401513762) к ООО "Офис-Н" (ИНН 5407235502, ОГРН 1035403190745), при участии в деле третьих лиц - ОАО "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195), ООО "ТОП-КНИГА" о признании договора незаключенным и истребовании имущества из чужого владения,
установил:
ООО "Стелс" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Офис-Н" о признании незаключенным договора N 3-ИНВ от 01.04.2008, а также об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 1 281,9 кв. м, номера на поэтажном плате 5 этаж (2-9), 6 этаж (2-9), расположенные по адресу г. Новосибирск, проспект Карла Маркса, дом 53а, условный номер 54-5401/110/2009-478..
Определением от 02.06.2011 (л.д. 1 - 2, т. 1) судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены - ОАО "Сбербанк России", ООО "ТОП-КНИГА".
Решением арбитражного суда от 05.07.2011 (резолютивная часть объявлена 29.06.2011) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ОАО "Сбербанк России" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь, в том числе на то, что:
- - оснований для применения к спорному договору положений Закона N 214-ФЗ не имеется;
- - финансирование осуществлялось на строительство всего объекта, несмотря на получение инвестором в собственность не все здание, а только помещения на 5,6 этажах,;
- - акт приема-передачи свидетельствует об исполнении договора по окончании строительства и не имеет правового значения для оценки обстоятельств заключения договора;
- - в материалах не содержится доказательства того, что инвестор по договору не получил прибыль в результате реализации договора об инвестиционной деятельности, либо не получил иной полезный эффект;
- - если признать обоснованной позицию истца, то ко второму требованию подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, а именно ст. ст. 1103, 1109 ГК РФ, следовательно, спорный объект имущества не может быть истребован из чужого незаконного владения;
- - в предъявлении истцом рассматриваемого требования усматривается направленность на разрушение исполненной банком сделки, на причинение вреда контрагенту ответчика по заключенному договору ипотеки, истец злоупотребляет правом, что противоречит требованиям абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ;
- - законом предусмотрен исчерпывающий перечень прав стороны, которыми не может воспользоваться третье лицо, всеми остальными правами третье лицо обладает, следовательно, имеет право заявить о пропуске срока исковой давности и о применении последствий такого пропуска.
Представители ОАО "Сбербанк России" в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и настаивали на ее удовлетворении.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании, возражали против удовлетворения жалобы, указав на то, что представленный Банком отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества не может служить доказательством получения прибыли ответчиком, т.к. он составлен после ввода объекта в эксплуатацию, предметом оценки являлись нежилые помещения после чистовой отделки, в Приложении N 1 не приведена схема расположения нежилых помещений, а также количество и площади отдельных нежилых помещений, заявление третьего лица о пропуске срока исковой давности не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела; более того, в материалах дела имеется соответствующая переписка сторон по делу, которая свидетельствует о перерыве срока исковой давности согласно ст. 203 ГК РФ.
Ответчик, третье лицо (ООО "ТОП-КНИГА") отзывов на апелляционную жалобу не представили.
В судебном заседании представителями ОАО "Сбербанк России" было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, рассмотрев которое апелляционный суд, с учетом мнения представителя истца, возражавшего против приобщения документов, отказал в его удовлетворении на основании п. 2 ст. 268 АПК РФ, так как заявитель не привел уважительных причин, не зависящих от него, подтверждающих невозможность представления таких доказательств в суд первой инстанции.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей ответчика, третьего лица (ООО "ТОП-КНИГА"), извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителей истца, третьего лица (ОАО "Сбербанк России"), исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 05.07.2011, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что 01.04.2008 между ООО "Стелс" (застройщик) и ООО "Офис-Н" (инвестор) был подписан договор N 3-ИНВ об инвестиционной деятельности в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.04.2008, предметом которого является деятельность инвестора по участию в финансировании строительства Объекта - административного здания с магазином по проспекту Карла Маркса, 53 (строительный) в Ленинском районе г. Новосибирска, строительство объекта осуществляется на земельном участке площадью 0,1235 га, с кадастровым номером 54:35:06 4315:0082 (л.д. 31 - 34, 40, т. 1).
Согласно п. п. 1.3, 2.1 договора N 3-ИНВ от 01.04.2008 по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию инвестор получает право собственности на нежилые помещения общей площадью 1 298 кв. м, занимающие: 5 этаж - 649 кв. м, 6 этаж - 649 кв. м объекта. Схема расположения нежилых помещений, а также количество и площади отдельных помещений приводятся в приложении N 1 к настоящему договору. Общая сумма инвестиционного взноса за нежилые помещения, подлежащая оплате инвестором застройщику составляет 30 000 000 руб.
В приложении N 1 (л.д. 35 - 38) стороны подписали экспликации помещений 5 и 6 этажей, в которых отражены находящиеся соответственно на 5 и 6 этажах по 10 объектов, из них 8 помещений на каждом этаже, а также по эвакуационной лестнице и по лестнице офисных помещений, а в Приложении N 2 определили план платежей (л.д. 35 - 39, т. 1).
22.12.2008 мэрией г. Новосибирска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 54303000-460, административного здания с магазином расположенного по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, пр. Карла Маркса, 53 (л.д. 43, т. 1).
По акту приема-передачи от 12.02.2009 ООО "Стелс" передало, а ООО "Офис-Н" приняло в доме N 53 по проспекту Карла Маркса Ленинского района г. Новосибирска нежилое помещение общей площадью 1 281,90 кв. м, расположенном на пятом и шестом этажах кирпичного дома (л.д. 41 - 42, т. 1).
Право собственности на данные нежилые помещение, зарегистрировано за ООО "Офис-Н", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/342/2011-411 от 25.05.2011 (л.д. 93, т. 1).
Полагая, что договор N 3-ИНВ от 01.04.2008 об инвестиционной деятельности является незаключенным, ООО "Стелс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом его права собственности на помещения, переданные по незаключенному договору.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Исследуя вопрос о том, является ли спорный договор инвестиционным, либо договором долевого участия, суд первой инстанции исходил из того, что договор является смешанным, содержащим как признаки инвестиционного договора, так и договора долевого участия.
Так, в соответствии со ст. ст. 1, 6 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее Закон N 39-ФЗ) капитальные вложения это инвестиции и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, который должен предусматривать не только вложение денежных средств, но и осуществление инвестором практических действий для возникновения в результате которых прибыли и приобретения им права на ее часть. В частности, законом предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ.
Деятельность сторон в рамках спорного договора N 3-ИНВ от 01.04.2008 по содержанию предмета соответствует определению инвестиционной деятельности, предусмотренной Законом N 39-ФЗ, однако в части осуществления практических действий застройщика в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта спорный договор никаких условий не содержит.
Более того, функций застройщика ООО "Офис-Н" не выполняло и договором не было предусмотрено их выполнение.
Ссылка подателя жалобы на то, что в материалах не содержится доказательств того, что инвестор по договору не получил прибыль в результате реализации договора, либо не получил иной полезный эффект, подлежит отклонению, поскольку сторонами не были даже определены действия в целях получения прибыли, не согласован и размер получаемой прибыли инвестором, также не представлено доказательств того, что получение 1298 кв. м в строящемся доме является прибылью, либо экономической выгодой от вложения инвестиций на значительную вложенную инвестором сумму 30 000 000 руб.
Согласование передачи инвестору за внесенную им сумму в размере 30 000 000 руб. доли в возводимом застройщиком имуществе в размере 1298 кв. м на 5 и 6 этажах (согласно приложению N 1) является элементом договора долевого участия в строительстве, т.к. направлено на получение доли в общем имуществе без участия ответчика в какой-либо практической деятельности по получению полезного эффекта, либо прибыли.
В соответствии ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Положениями п. п. 3, 4, 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать необходимые определенные законом условия, при отсутствии которых считается он незаключенным, к ним относятся: - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - цену договора, сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства.
Договор N 3-ИНВ от 01.04.2008 в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошел, сведений о гарантийном сроке на объект, не содержит.
Кроме того, в приложении N 1 к договору N 3-ИНВ от 01.04.2008 на схеме отражены эвакуационные лестницы и лестницы офисных помещений на 5 и 6 этажах, однако исходя из содержания акта приема-передачи от 12.02.2009 ООО "Офис-Н" они не передавались.
Таким образом, акт приема-передачи от 12.02.2009 подтверждает то обстоятельство, что стороны при определении доли, подлежащей передаче инвестору, включили в Приложение N 1 к договору N 3-ИНВ от 01.04.2008 также и иное имущество, которое фактически ответчику не передавалось, что не может свидетельствовать о согласованности и исполнении условий договора в этой части, в связи с чем нельзя признать обоснованным довод подателя жалобы об исполнении договора по окончании строительства, что не имеет правового значения для оценки обстоятельств заключения договора.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал договор N 3-ИНВ от 01.04.2008 незаключенным.
По общему правилу, предусмотренному ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном Постановлении N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (п. 32). В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36).
Как следует из материалов дела, ООО "Стелс" в целях доказывания права собственности на спорное помещение, помимо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2008 представило в суд следующие документы: разрешение на строительство N 115 от 16.05.2006; договор аренды земельного участка для строительства N 44897 от 06.09.2005; договор на выполнение проектных работ N 14 от 23.12.2004; договор подряда на строительство от 01.02.2006 (л.д. 13 - 30, 46 - 49, т. 1).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства на основании ст. 71 АПК РФ, правомерно удовлетворил исковые требования, истребовав из чужого незаконного владения ООО "Офис-Н" в пользу ООО "Стелс" недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 1 281,9 кв. м, номера на поэтажном плате 5 этаж (2-9), 6 этаж (2-9), расположенные по адресу г. Новосибирск, проспект Карла Маркса, дом 53а, условный номер 54-54-01/110/2009-478.
Довод апелляционной жалобы о том, что целью заключения договора являлась инвестиционная деятельность, а не долевое участие, в связи с чем отсутствуют основания для применения к спорному договору положений Закона N 214-ФЗ, не нашел своего подтверждения, поскольку как установлено, договор N 3-ИНВ от 01.04.2008 носит смешанный характер с элементами, как инвестиционного договора, так и договора о долевом участии, доказательств осуществления ответчиком полноценных действий инвестора, не представлено.
Довод апелляционной жалобы о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, является несостоятельной, так как предмет иск определяется истцом, который заявил требования в порядке ст. 301 ГК РФ.
Осуществление лицом действий по защите своих прав и законных интересов путем подачи соответствующих исков, не может рассматриваться, как злоупотребление правом, на что ссылается третье лицо в апелляционной жалобе, в случае если данные требования признаются обоснованными, а доказательств наличия намерений причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ), не представлено.
Не соответствует действующему законодательству и ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что третье лицо имеет право заявить о пропуске срока исковой давности и о применении последствий такого пропуска.
В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Согласно ч. 1 ст. 44 АПК РФ сторонами в арбитражном процессе являются истец и ответчик.
Пунктом 4 совместного Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ N 15/18 от 15.11.2001 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" разъяснено, что заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом, не является основанием для применения судом исковой давности, если соответствующее заявление не сделано стороной по спору.
Таким образом, материальных оснований для применения срока исковой давности по заявлению третьего лица, при отсутствии такого заявления от сторон, у суда первой инстанции не имелось.
Принимая во внимание изложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч. ч. 1, 5 ст. 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2011 по делу N А45-8884/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
В.В.КРЕСС
Л.Е.ЛОБАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.10.2011 N 07АП-5944/11 ПО ДЕЛУ N А45-8884/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2011 г. N 07АП-5944/11
Дело N А45-8884/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 26.09.2011
Полный текст постановления изготовлен 07.10.2011
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терехиной И.И.
судей: Кресса В.В., Лобановой Л.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Галимовой Р.Д.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Сотникова Ю.В. по дов. от 17.06.2011,
от ответчика: без участия (извещены),
от третьих лиц:
ОАО "Сбербанк России" Мурановой С.В. по дов. N 01-05-18/13 от 09.11.2010, Шипковой О.А. по дов. N 01-05-18/14 от 09.11.2010,
ООО "ТОП-КНИГА" без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2011 по делу N А45-8884/2011 (судья Бродская М.В.) по иску ООО "Стелс" (ИНН 5404215120, ОГРН 1035401513762) к ООО "Офис-Н" (ИНН 5407235502, ОГРН 1035403190745), при участии в деле третьих лиц - ОАО "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195), ООО "ТОП-КНИГА" о признании договора незаключенным и истребовании имущества из чужого владения,
установил:
ООО "Стелс" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Офис-Н" о признании незаключенным договора N 3-ИНВ от 01.04.2008, а также об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 1 281,9 кв. м, номера на поэтажном плате 5 этаж (2-9), 6 этаж (2-9), расположенные по адресу г. Новосибирск, проспект Карла Маркса, дом 53а, условный номер 54-5401/110/2009-478..
Определением от 02.06.2011 (л.д. 1 - 2, т. 1) судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены - ОАО "Сбербанк России", ООО "ТОП-КНИГА".
Решением арбитражного суда от 05.07.2011 (резолютивная часть объявлена 29.06.2011) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ОАО "Сбербанк России" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь, в том числе на то, что:
- - оснований для применения к спорному договору положений Закона N 214-ФЗ не имеется;
- - финансирование осуществлялось на строительство всего объекта, несмотря на получение инвестором в собственность не все здание, а только помещения на 5,6 этажах,;
- - акт приема-передачи свидетельствует об исполнении договора по окончании строительства и не имеет правового значения для оценки обстоятельств заключения договора;
- - в материалах не содержится доказательства того, что инвестор по договору не получил прибыль в результате реализации договора об инвестиционной деятельности, либо не получил иной полезный эффект;
- - если признать обоснованной позицию истца, то ко второму требованию подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, а именно ст. ст. 1103, 1109 ГК РФ, следовательно, спорный объект имущества не может быть истребован из чужого незаконного владения;
- - в предъявлении истцом рассматриваемого требования усматривается направленность на разрушение исполненной банком сделки, на причинение вреда контрагенту ответчика по заключенному договору ипотеки, истец злоупотребляет правом, что противоречит требованиям абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ;
- - законом предусмотрен исчерпывающий перечень прав стороны, которыми не может воспользоваться третье лицо, всеми остальными правами третье лицо обладает, следовательно, имеет право заявить о пропуске срока исковой давности и о применении последствий такого пропуска.
Представители ОАО "Сбербанк России" в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и настаивали на ее удовлетворении.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании, возражали против удовлетворения жалобы, указав на то, что представленный Банком отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества не может служить доказательством получения прибыли ответчиком, т.к. он составлен после ввода объекта в эксплуатацию, предметом оценки являлись нежилые помещения после чистовой отделки, в Приложении N 1 не приведена схема расположения нежилых помещений, а также количество и площади отдельных нежилых помещений, заявление третьего лица о пропуске срока исковой давности не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела; более того, в материалах дела имеется соответствующая переписка сторон по делу, которая свидетельствует о перерыве срока исковой давности согласно ст. 203 ГК РФ.
Ответчик, третье лицо (ООО "ТОП-КНИГА") отзывов на апелляционную жалобу не представили.
В судебном заседании представителями ОАО "Сбербанк России" было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, рассмотрев которое апелляционный суд, с учетом мнения представителя истца, возражавшего против приобщения документов, отказал в его удовлетворении на основании п. 2 ст. 268 АПК РФ, так как заявитель не привел уважительных причин, не зависящих от него, подтверждающих невозможность представления таких доказательств в суд первой инстанции.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей ответчика, третьего лица (ООО "ТОП-КНИГА"), извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителей истца, третьего лица (ОАО "Сбербанк России"), исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 05.07.2011, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что 01.04.2008 между ООО "Стелс" (застройщик) и ООО "Офис-Н" (инвестор) был подписан договор N 3-ИНВ об инвестиционной деятельности в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.04.2008, предметом которого является деятельность инвестора по участию в финансировании строительства Объекта - административного здания с магазином по проспекту Карла Маркса, 53 (строительный) в Ленинском районе г. Новосибирска, строительство объекта осуществляется на земельном участке площадью 0,1235 га, с кадастровым номером 54:35:06 4315:0082 (л.д. 31 - 34, 40, т. 1).
Согласно п. п. 1.3, 2.1 договора N 3-ИНВ от 01.04.2008 по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию инвестор получает право собственности на нежилые помещения общей площадью 1 298 кв. м, занимающие: 5 этаж - 649 кв. м, 6 этаж - 649 кв. м объекта. Схема расположения нежилых помещений, а также количество и площади отдельных помещений приводятся в приложении N 1 к настоящему договору. Общая сумма инвестиционного взноса за нежилые помещения, подлежащая оплате инвестором застройщику составляет 30 000 000 руб.
В приложении N 1 (л.д. 35 - 38) стороны подписали экспликации помещений 5 и 6 этажей, в которых отражены находящиеся соответственно на 5 и 6 этажах по 10 объектов, из них 8 помещений на каждом этаже, а также по эвакуационной лестнице и по лестнице офисных помещений, а в Приложении N 2 определили план платежей (л.д. 35 - 39, т. 1).
22.12.2008 мэрией г. Новосибирска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 54303000-460, административного здания с магазином расположенного по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, пр. Карла Маркса, 53 (л.д. 43, т. 1).
По акту приема-передачи от 12.02.2009 ООО "Стелс" передало, а ООО "Офис-Н" приняло в доме N 53 по проспекту Карла Маркса Ленинского района г. Новосибирска нежилое помещение общей площадью 1 281,90 кв. м, расположенном на пятом и шестом этажах кирпичного дома (л.д. 41 - 42, т. 1).
Право собственности на данные нежилые помещение, зарегистрировано за ООО "Офис-Н", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/342/2011-411 от 25.05.2011 (л.д. 93, т. 1).
Полагая, что договор N 3-ИНВ от 01.04.2008 об инвестиционной деятельности является незаключенным, ООО "Стелс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом его права собственности на помещения, переданные по незаключенному договору.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Исследуя вопрос о том, является ли спорный договор инвестиционным, либо договором долевого участия, суд первой инстанции исходил из того, что договор является смешанным, содержащим как признаки инвестиционного договора, так и договора долевого участия.
Так, в соответствии со ст. ст. 1, 6 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее Закон N 39-ФЗ) капитальные вложения это инвестиции и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, который должен предусматривать не только вложение денежных средств, но и осуществление инвестором практических действий для возникновения в результате которых прибыли и приобретения им права на ее часть. В частности, законом предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ.
Деятельность сторон в рамках спорного договора N 3-ИНВ от 01.04.2008 по содержанию предмета соответствует определению инвестиционной деятельности, предусмотренной Законом N 39-ФЗ, однако в части осуществления практических действий застройщика в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта спорный договор никаких условий не содержит.
Более того, функций застройщика ООО "Офис-Н" не выполняло и договором не было предусмотрено их выполнение.
Ссылка подателя жалобы на то, что в материалах не содержится доказательств того, что инвестор по договору не получил прибыль в результате реализации договора, либо не получил иной полезный эффект, подлежит отклонению, поскольку сторонами не были даже определены действия в целях получения прибыли, не согласован и размер получаемой прибыли инвестором, также не представлено доказательств того, что получение 1298 кв. м в строящемся доме является прибылью, либо экономической выгодой от вложения инвестиций на значительную вложенную инвестором сумму 30 000 000 руб.
Согласование передачи инвестору за внесенную им сумму в размере 30 000 000 руб. доли в возводимом застройщиком имуществе в размере 1298 кв. м на 5 и 6 этажах (согласно приложению N 1) является элементом договора долевого участия в строительстве, т.к. направлено на получение доли в общем имуществе без участия ответчика в какой-либо практической деятельности по получению полезного эффекта, либо прибыли.
В соответствии ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Положениями п. п. 3, 4, 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать необходимые определенные законом условия, при отсутствии которых считается он незаключенным, к ним относятся: - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - цену договора, сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства.
Договор N 3-ИНВ от 01.04.2008 в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошел, сведений о гарантийном сроке на объект, не содержит.
Кроме того, в приложении N 1 к договору N 3-ИНВ от 01.04.2008 на схеме отражены эвакуационные лестницы и лестницы офисных помещений на 5 и 6 этажах, однако исходя из содержания акта приема-передачи от 12.02.2009 ООО "Офис-Н" они не передавались.
Таким образом, акт приема-передачи от 12.02.2009 подтверждает то обстоятельство, что стороны при определении доли, подлежащей передаче инвестору, включили в Приложение N 1 к договору N 3-ИНВ от 01.04.2008 также и иное имущество, которое фактически ответчику не передавалось, что не может свидетельствовать о согласованности и исполнении условий договора в этой части, в связи с чем нельзя признать обоснованным довод подателя жалобы об исполнении договора по окончании строительства, что не имеет правового значения для оценки обстоятельств заключения договора.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал договор N 3-ИНВ от 01.04.2008 незаключенным.
По общему правилу, предусмотренному ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном Постановлении N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (п. 32). В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36).
Как следует из материалов дела, ООО "Стелс" в целях доказывания права собственности на спорное помещение, помимо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2008 представило в суд следующие документы: разрешение на строительство N 115 от 16.05.2006; договор аренды земельного участка для строительства N 44897 от 06.09.2005; договор на выполнение проектных работ N 14 от 23.12.2004; договор подряда на строительство от 01.02.2006 (л.д. 13 - 30, 46 - 49, т. 1).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства на основании ст. 71 АПК РФ, правомерно удовлетворил исковые требования, истребовав из чужого незаконного владения ООО "Офис-Н" в пользу ООО "Стелс" недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 1 281,9 кв. м, номера на поэтажном плате 5 этаж (2-9), 6 этаж (2-9), расположенные по адресу г. Новосибирск, проспект Карла Маркса, дом 53а, условный номер 54-54-01/110/2009-478.
Довод апелляционной жалобы о том, что целью заключения договора являлась инвестиционная деятельность, а не долевое участие, в связи с чем отсутствуют основания для применения к спорному договору положений Закона N 214-ФЗ, не нашел своего подтверждения, поскольку как установлено, договор N 3-ИНВ от 01.04.2008 носит смешанный характер с элементами, как инвестиционного договора, так и договора о долевом участии, доказательств осуществления ответчиком полноценных действий инвестора, не представлено.
Довод апелляционной жалобы о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, является несостоятельной, так как предмет иск определяется истцом, который заявил требования в порядке ст. 301 ГК РФ.
Осуществление лицом действий по защите своих прав и законных интересов путем подачи соответствующих исков, не может рассматриваться, как злоупотребление правом, на что ссылается третье лицо в апелляционной жалобе, в случае если данные требования признаются обоснованными, а доказательств наличия намерений причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ), не представлено.
Не соответствует действующему законодательству и ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что третье лицо имеет право заявить о пропуске срока исковой давности и о применении последствий такого пропуска.
В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Согласно ч. 1 ст. 44 АПК РФ сторонами в арбитражном процессе являются истец и ответчик.
Пунктом 4 совместного Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ N 15/18 от 15.11.2001 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" разъяснено, что заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом, не является основанием для применения судом исковой давности, если соответствующее заявление не сделано стороной по спору.
Таким образом, материальных оснований для применения срока исковой давности по заявлению третьего лица, при отсутствии такого заявления от сторон, у суда первой инстанции не имелось.
Принимая во внимание изложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч. ч. 1, 5 ст. 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2011 по делу N А45-8884/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
В.В.КРЕСС
Л.Е.ЛОБАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)