Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.
судей Харьковской Е.Г., Швец Е.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрекаловской О.О.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Тандем" - Корчагина Р.Г., представителя по доверенности от 18.10.2011 N 17;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тандем"
на решение от 27 декабря 2011 года
по делу N А73-12396/2011
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Чаковой Т.И.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тандем"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю
об оспаривании ненормативного правового акта
третье лицо: Товарищество собственников жилья "Калинка"
Общество с ограниченной ответственностью "Тандем" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 1/71-а от 10.01.2011, выраженного в уведомлении от 26.09.2011 N 01/099/2011-084, а также об обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Калинка".
Решением суда от 27 декабря 2011 года в удовлетворении требований отказано, суд счел незаконным отказ, связанный с наличием противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, касающихся вида разрешенного использования земельного участка.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2012 года решение отменено, по указанному основанию отказ управления Росреестра признан незаконным. Суд обязал управление осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 10.01.2011 N 1/71-А (далее - договор аренды) в предусмотренном законе порядке.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 июня 2012 года постановление апелляционного суда от февраля 2012 года отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд.
Отменяя судебный акт и передавая дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении суду следует проверить сделку - договор аренды на предмет ее соответствия требованиям пункта 2 статьи 36, статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.9, 33 Земельного кодекса Российской Федерации и, пункта 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выяснить значимые для дела обстоятельства и с учетом их оценки разрешить спор.
При новом рассмотрении дела, представитель ООО "Тандем", не оспаривая выводы суда относительно первых двух оснований для отказа в государственной регистрации, настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы. При этом представитель ссылался на то, что вид разрешенного использования земельного участка в договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения) не противоречит сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правилам землепользования и застройки на территории в городе Хабаровске, утвержденным решением Хабаровской городской Думы 22.05.2002 N 211.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ТСЖ "Калинка" в судебном заседании участие не принимали.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Возможность обжаловать в суд отказ в государственной регистрации соответствующего органа предусмотрена пунктом 5 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), и 198 АПК РФ.
В силу положений статей 200, 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, необходимо установить совокупность обстоятельств, свидетельствующих как о несоответствии оспариваемого акта, решения или действий (бездействия) закону, так и нарушение этим актом, решением или действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на регистрирующий орган (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 10.01.2011 между ТСЖ "Калинка" (арендодатель) и ООО "Тандем" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1/71-А, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды часть земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117, а именно площадью 1 907 кв. м, расположенного относительно ориентира жилое здание, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Калинина, 71А, под освоение в целях строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис и подземную автостоянку в соответствии с видом разрешенного использования и проектно-сметной документацией, на срок до 31.12.2017. Границы земельного участка, подлежащего передаче в аренду, обозначены в Приложении N 1 к договору.
Пунктом 12 договора определены его Приложения, в том числе протокол общего собрания от 23.09.2010; Приложение N 1. Характеристики земельного участка, Приложение N 2. График выполнения работ; Приложение N 3. Форма отчетности арендатора; Приложение N 4. Порядок расчета и оплаты арендных платежей.
В порядке пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации ООО "Тандем" 12.07.2011 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 10.01.2011 N 1/71а.
Управление Росреестра сначала 22.07.2011 приостановило государственную регистрацию договора аренды, а затем уведомлением от 26.09.2011 N 01/099/2011-084 отказало заявителю в государственной регистрации на основании абзацев 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Отказ мотивирован непредставлением заявителем кадастрового паспорта на земельный участок, заключением договора аренды со стороны арендодателя от имени ТСЖ "Калинка", а не от имени собственников недвижимого имущества, а также в связи с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными в реестре правами на данный земельный участок.
Оспаривая законность отказа в государственной регистрации договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 28.07.2011 к договору аренды, которым стороны определили редакцию пункта 1.2 договора в части его использования как участок под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис, как это указано в реестре, общество обратилось в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Проверяя договор аренды на предмет соответствия требованиям пункта 2 статьи 36, статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.9, 33 Земельного кодекса Российской Федерации и, пункта 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законом пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Как указано выше, земельный участок площадью 5019 кв. м с кадастровым номером 27:23:030120:117, в границах которого находится МКД, является общим имуществом в МКД, находится в общей долевой собственности собственников помещений (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Сдавать имущество в аренду вправе только его собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Право товарищества собственников жилья на заключение сделок и совершение действий, отвечающих целям и задачам товарищества, равно как и на предоставление в пользование общего имущества в многоквартирном доме, закреплено в пункте 2 статьи 137 ЖК РФ. Совершать перечисленные действия товарищество может при условии соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме относится к видам хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья (подпункт 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 3.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, товарищество собственников жилья с согласия членов товарищества и иных собственников помещений в многоквартирном доме, обладает рядом вещных прав в отношении общего имущества многоквартирного дома, в том числе в отношении прилегающего к такому дому выделенного земельного участка.
Как следует из обстоятельств дела, решением общего собрания собственников многоквартирного дома полномочия по заключению договора аренды делегированы председателю правления товарищества собственников жилья (протокол от 23.09.2010).
Следовательно, то, что в договоре аренды арендодателем выступает ТСЖ "Калинка" и не указано, что товарищество выступает от имени собственников помещений многоквартирного дома, не является препятствием для регистрации такого договора аренды.
Вместе с тем, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 статьи 36 ЖК РФ).
В данном случае фактически сделка направлена на уменьшение части общего имущества - земельного участка, предоставляемого под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Такие действия связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, что за счет строительства на этом участке нового объекта - многоквартирного жилого дома приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений жилого многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах, позиция общества относительно принятия решения о сдаче части земельного участка в аренду большинством голосов (более 80 процентов) не свидетельствует о согласии всех собственников на принятие такого решения.
В связи с чем, заключение договора аренды в отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома противоречит пункту 3 статьи 36 ЖК РФ.
Кроме того, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (пункт 2 статьи 26 Закона о регистрации).
Как установлено и следует из материалов дела, спорный земельный участок площадью 1907 кв. м является частью земельного участка площадью 5019 кв. м с кадастровым номером 27:23:030120:117, в границах которого находится многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями, включающий 50 квартир, а также нежилые функциональные помещения.
На государственную регистрацию представлен кадастровый паспорт на земельный участок площадью 5019 кв. м (выписка из государственного кадастра недвижимости), в котором отражено разрешенное использование участка: под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Указанный кадастровый паспорт данных о частях земельного участка, в том числе части передаваемого в аренду земельного участка площадью 1907 кв. м, не имел.
Дополнительно представленный заявителем лист N 2 кадастрового паспорта от 08.09.2009 N 2723/201/09-3434 земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117 площадью 5019 кв. м с самостоятельно внесенными сведениями о размерах земельного участка площадью 1907 кв. м кадастровый учет не заменяет.
В связи с чем, отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды ввиду не представления заявителем на государственную регистрацию кадастрового паспорта на земельный участок площадью 1907 кв. м соответствует требованиям пункта 2 статьи 26 Закона о регистрации.
В отношении отказа регистрирующего органа по основанию, связанному с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами в части вида использования земельного участка, коллегия судей руководствуется следующим.
Согласно пункту 1 статьи 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Пунктом 1.1.4 статьи 10 Правил землепользования в территориальной зоне общественного ядра исторического центра города Ц-1ОИ установлен вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: здание смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения (при условии конструктивного разделения жилого и иного использования с устройством отдельных входов и обеспечением нормативных требований к организации подъездов, загрузки, автостоянок).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право общей долевой собственности на спорный земельный участок зарегистрировано с видом разрешенного использования под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Предоставление части прилегающего к такому дому ранее выделенного земельного участка под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис соответствует пункту 1.1.4 статьи 10 Правил землепользования.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Пункт 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации содержит запрет на образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Земельный участок площадью 5019 кв. м с кадастровым номером 27:23:0030120:117 ранее предоставлялся в аренду застройщику - ООО "Востокстройинвест" для строительства жилого дома. По окончании строительства дома сформированный для его строительства земельный участок площадью 5019 кв. м в силу части 1 статьи 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", части 1 статьи 36 ЖК РФ перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка 27:23:030120:117, площадью 5019 кв. м, разрешенное использование - под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Договор аренды от 10.01.2011 части земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117 с учетом дополнительного соглашения к нему от 28.07.2011 также содержит указание на разрешенное использование - под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Вместе с тем, речь в данном случае идет о возведении нового объекта недвижимого имущества - другого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Заключение договора аренды на строительство еще одного многоквартирного дома на части земельного участка, выделенного ранее под строительство возведенного жилого здания, не свидетельствует о соблюдении заявителем градостроительных норм.
Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельный кодекс Российской Федерации определяет правовой режим земель исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Части 2 и 3 этой статьи предусматривают установление видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу части 3 статьи 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" для выполнения задач градостроительного зонирования и принятия решений об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид обязанность по разработке правил землепользования и застройки возложена на органы местного самоуправления.
Из пункта 9 части 1 статьи 22 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости вытекает, что при учете изменений объекта недвижимости и отсутствии сведений о виде разрешенного использования земельного участка в орган кадастрового учета должна быть представлена копия документа, подтверждающего в соответствии с Федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
Как установлено, представленный заявителем на государственную регистрацию кадастровый паспорт площадью 5019 кв. м данных о части земельного участка площадью 1907 кв. м, не содержит, как не содержит сведений об использовании этой части земельного участка под строительство нового объекта.
При таких обстоятельствах, регистрирующий орган обоснованно отказал заявителю в государственной регистрации договора аренды.
Поскольку апелляционная жалоба и требование о признании незаконным отказа регистрирующего органа заявлены необоснованно, обжалуемое решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 27 декабря 2011 года по делу N А73-12396/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2012 N 06АП-3421/2012 ПО ДЕЛУ N А73-12396/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2012 г. N 06АП-3421/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.
судей Харьковской Е.Г., Швец Е.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрекаловской О.О.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Тандем" - Корчагина Р.Г., представителя по доверенности от 18.10.2011 N 17;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тандем"
на решение от 27 декабря 2011 года
по делу N А73-12396/2011
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Чаковой Т.И.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тандем"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю
об оспаривании ненормативного правового акта
третье лицо: Товарищество собственников жилья "Калинка"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тандем" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 1/71-а от 10.01.2011, выраженного в уведомлении от 26.09.2011 N 01/099/2011-084, а также об обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Калинка".
Решением суда от 27 декабря 2011 года в удовлетворении требований отказано, суд счел незаконным отказ, связанный с наличием противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, касающихся вида разрешенного использования земельного участка.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2012 года решение отменено, по указанному основанию отказ управления Росреестра признан незаконным. Суд обязал управление осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 10.01.2011 N 1/71-А (далее - договор аренды) в предусмотренном законе порядке.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 июня 2012 года постановление апелляционного суда от февраля 2012 года отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд.
Отменяя судебный акт и передавая дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении суду следует проверить сделку - договор аренды на предмет ее соответствия требованиям пункта 2 статьи 36, статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.9, 33 Земельного кодекса Российской Федерации и, пункта 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выяснить значимые для дела обстоятельства и с учетом их оценки разрешить спор.
При новом рассмотрении дела, представитель ООО "Тандем", не оспаривая выводы суда относительно первых двух оснований для отказа в государственной регистрации, настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы. При этом представитель ссылался на то, что вид разрешенного использования земельного участка в договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения) не противоречит сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правилам землепользования и застройки на территории в городе Хабаровске, утвержденным решением Хабаровской городской Думы 22.05.2002 N 211.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ТСЖ "Калинка" в судебном заседании участие не принимали.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Возможность обжаловать в суд отказ в государственной регистрации соответствующего органа предусмотрена пунктом 5 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), и 198 АПК РФ.
В силу положений статей 200, 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, необходимо установить совокупность обстоятельств, свидетельствующих как о несоответствии оспариваемого акта, решения или действий (бездействия) закону, так и нарушение этим актом, решением или действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на регистрирующий орган (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 10.01.2011 между ТСЖ "Калинка" (арендодатель) и ООО "Тандем" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1/71-А, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды часть земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117, а именно площадью 1 907 кв. м, расположенного относительно ориентира жилое здание, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Калинина, 71А, под освоение в целях строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис и подземную автостоянку в соответствии с видом разрешенного использования и проектно-сметной документацией, на срок до 31.12.2017. Границы земельного участка, подлежащего передаче в аренду, обозначены в Приложении N 1 к договору.
Пунктом 12 договора определены его Приложения, в том числе протокол общего собрания от 23.09.2010; Приложение N 1. Характеристики земельного участка, Приложение N 2. График выполнения работ; Приложение N 3. Форма отчетности арендатора; Приложение N 4. Порядок расчета и оплаты арендных платежей.
В порядке пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации ООО "Тандем" 12.07.2011 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 10.01.2011 N 1/71а.
Управление Росреестра сначала 22.07.2011 приостановило государственную регистрацию договора аренды, а затем уведомлением от 26.09.2011 N 01/099/2011-084 отказало заявителю в государственной регистрации на основании абзацев 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Отказ мотивирован непредставлением заявителем кадастрового паспорта на земельный участок, заключением договора аренды со стороны арендодателя от имени ТСЖ "Калинка", а не от имени собственников недвижимого имущества, а также в связи с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными в реестре правами на данный земельный участок.
Оспаривая законность отказа в государственной регистрации договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 28.07.2011 к договору аренды, которым стороны определили редакцию пункта 1.2 договора в части его использования как участок под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис, как это указано в реестре, общество обратилось в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Проверяя договор аренды на предмет соответствия требованиям пункта 2 статьи 36, статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.9, 33 Земельного кодекса Российской Федерации и, пункта 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законом пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Как указано выше, земельный участок площадью 5019 кв. м с кадастровым номером 27:23:030120:117, в границах которого находится МКД, является общим имуществом в МКД, находится в общей долевой собственности собственников помещений (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Сдавать имущество в аренду вправе только его собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Право товарищества собственников жилья на заключение сделок и совершение действий, отвечающих целям и задачам товарищества, равно как и на предоставление в пользование общего имущества в многоквартирном доме, закреплено в пункте 2 статьи 137 ЖК РФ. Совершать перечисленные действия товарищество может при условии соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме относится к видам хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья (подпункт 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 3.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, товарищество собственников жилья с согласия членов товарищества и иных собственников помещений в многоквартирном доме, обладает рядом вещных прав в отношении общего имущества многоквартирного дома, в том числе в отношении прилегающего к такому дому выделенного земельного участка.
Как следует из обстоятельств дела, решением общего собрания собственников многоквартирного дома полномочия по заключению договора аренды делегированы председателю правления товарищества собственников жилья (протокол от 23.09.2010).
Следовательно, то, что в договоре аренды арендодателем выступает ТСЖ "Калинка" и не указано, что товарищество выступает от имени собственников помещений многоквартирного дома, не является препятствием для регистрации такого договора аренды.
Вместе с тем, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 статьи 36 ЖК РФ).
В данном случае фактически сделка направлена на уменьшение части общего имущества - земельного участка, предоставляемого под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Такие действия связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, что за счет строительства на этом участке нового объекта - многоквартирного жилого дома приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений жилого многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах, позиция общества относительно принятия решения о сдаче части земельного участка в аренду большинством голосов (более 80 процентов) не свидетельствует о согласии всех собственников на принятие такого решения.
В связи с чем, заключение договора аренды в отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома противоречит пункту 3 статьи 36 ЖК РФ.
Кроме того, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (пункт 2 статьи 26 Закона о регистрации).
Как установлено и следует из материалов дела, спорный земельный участок площадью 1907 кв. м является частью земельного участка площадью 5019 кв. м с кадастровым номером 27:23:030120:117, в границах которого находится многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями, включающий 50 квартир, а также нежилые функциональные помещения.
На государственную регистрацию представлен кадастровый паспорт на земельный участок площадью 5019 кв. м (выписка из государственного кадастра недвижимости), в котором отражено разрешенное использование участка: под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Указанный кадастровый паспорт данных о частях земельного участка, в том числе части передаваемого в аренду земельного участка площадью 1907 кв. м, не имел.
Дополнительно представленный заявителем лист N 2 кадастрового паспорта от 08.09.2009 N 2723/201/09-3434 земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117 площадью 5019 кв. м с самостоятельно внесенными сведениями о размерах земельного участка площадью 1907 кв. м кадастровый учет не заменяет.
В связи с чем, отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды ввиду не представления заявителем на государственную регистрацию кадастрового паспорта на земельный участок площадью 1907 кв. м соответствует требованиям пункта 2 статьи 26 Закона о регистрации.
В отношении отказа регистрирующего органа по основанию, связанному с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами в части вида использования земельного участка, коллегия судей руководствуется следующим.
Согласно пункту 1 статьи 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Пунктом 1.1.4 статьи 10 Правил землепользования в территориальной зоне общественного ядра исторического центра города Ц-1ОИ установлен вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: здание смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения (при условии конструктивного разделения жилого и иного использования с устройством отдельных входов и обеспечением нормативных требований к организации подъездов, загрузки, автостоянок).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право общей долевой собственности на спорный земельный участок зарегистрировано с видом разрешенного использования под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Предоставление части прилегающего к такому дому ранее выделенного земельного участка под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис соответствует пункту 1.1.4 статьи 10 Правил землепользования.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Пункт 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации содержит запрет на образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Земельный участок площадью 5019 кв. м с кадастровым номером 27:23:0030120:117 ранее предоставлялся в аренду застройщику - ООО "Востокстройинвест" для строительства жилого дома. По окончании строительства дома сформированный для его строительства земельный участок площадью 5019 кв. м в силу части 1 статьи 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", части 1 статьи 36 ЖК РФ перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка 27:23:030120:117, площадью 5019 кв. м, разрешенное использование - под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Договор аренды от 10.01.2011 части земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117 с учетом дополнительного соглашения к нему от 28.07.2011 также содержит указание на разрешенное использование - под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Вместе с тем, речь в данном случае идет о возведении нового объекта недвижимого имущества - другого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.
Заключение договора аренды на строительство еще одного многоквартирного дома на части земельного участка, выделенного ранее под строительство возведенного жилого здания, не свидетельствует о соблюдении заявителем градостроительных норм.
Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельный кодекс Российской Федерации определяет правовой режим земель исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Части 2 и 3 этой статьи предусматривают установление видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу части 3 статьи 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" для выполнения задач градостроительного зонирования и принятия решений об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид обязанность по разработке правил землепользования и застройки возложена на органы местного самоуправления.
Из пункта 9 части 1 статьи 22 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости вытекает, что при учете изменений объекта недвижимости и отсутствии сведений о виде разрешенного использования земельного участка в орган кадастрового учета должна быть представлена копия документа, подтверждающего в соответствии с Федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
Как установлено, представленный заявителем на государственную регистрацию кадастровый паспорт площадью 5019 кв. м данных о части земельного участка площадью 1907 кв. м, не содержит, как не содержит сведений об использовании этой части земельного участка под строительство нового объекта.
При таких обстоятельствах, регистрирующий орган обоснованно отказал заявителю в государственной регистрации договора аренды.
Поскольку апелляционная жалоба и требование о признании незаконным отказа регистрирующего органа заявлены необоснованно, обжалуемое решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 27 декабря 2011 года по делу N А73-12396/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
Е.Г.ХАРЬКОВСКАЯ
Е.А.ШВЕЦ
Е.Г.ХАРЬКОВСКАЯ
Е.А.ШВЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)