Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 29 октября 2010 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Васильева Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильченко Н.Н.
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ"
к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия
- о признании незаконным предписания;
- при участии представителей:
- заявителя, муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ", - Осиповой Татьяны Александровны, начальника юридического договорного отдела по доверенности от 01.06.2010 (до перерыва);
- ответчика, Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, - Авишевой Елены Евгеньевны, ведущего специалиста (юрисконсульта) по доверенности от 23.08.2010;
- установил:
муниципальное унитарное предприятие "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ" (далее - заявитель, Предприятие, Управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия (далее - ответчик, Инспекция) о признании незаконным предписания N 706 от 19.08.2010.
В обоснование требований заявитель сослался на несоответствие оспариваемого предписания статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), которой установлено, что принятие решений о ремонте общего имущества многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение по ремонту стояков горячего и холодного водоснабжения общим собранием собственников принято не было. По мнению заявителя, оспариваемое предписание нарушает права и законные интересы Предприятия, поскольку незаконно возлагает на него обязанность без принятия решения общего собрания собственников о проведении ремонта общего имущества и утверждения соответствующей платы за капитальный ремонт выполнить работы, указанные в предписании.
Ответчик в отзыве на заявление в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отвергает доводы Предприятия и просит в удовлетворении заявления отказать. Инспекция указала, что согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), содержание общего имущества должно зависеть от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества. Степень физического износа инженерной системы многоквартирного дома N 26 по ул. Ленина г. Костомукша была известна Предприятию на момент принятия дома в эксплуатацию, в связи с чем, Управляющая организация должна была осуществлять содержание и текущий ремонт, обеспечивающие поддержание работоспособности и исправности инженерной системы данного дома. От жителей многоквартирного дома N 26 в период с 05.09.2009 по 05.08.2010 поступило около 18 заявок с жалобами на работу системы горячего водоснабжения и в период с 18.05.2009 по 25.07.2010 около 20 жалоб на работу системы холодного водоснабжения. Из акта осеннего осмотра жилого дома от 24.09.2009 следует, что система холодного и горячего водоснабжения находится в удовлетворительном состоянии. В акте весеннего осмотра от 15.05.2010 указано, что системы горячего и холодного водоснабжения многоквартирного дома требуют капитального ремонта, при том, что отмеченные в акте комиссионного обследования систем ГВС и ХВС N 41 от 01.02.2010 дефекты (коррозия, прогнивание) образовались в инженерных системах за более долгий период. Согласно Правилам текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Инспекция полагает, что довод Предприятия о том, что жильцы не принимали решение о выполнении и о порядке оплаты ремонтных работ инженерной системы (стояков) несостоятелен, так как из условий договора, заключенного между Предприятием и собственниками помещений многоквартирного дома следует, что в стоимость оказываемых услуг включена плата по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
В судебном заседании представитель заявителя требование поддержала по основаниям, изложенным в заявлении. Просила суд приобщить к материалам дела: акт о приемке в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом объекта от 01.09.2010, акт о приемке выполненных работ от 24.08.2010 и письмо от 09.08.2010. Судом данные документы приобщены к материалам дела. Дополнительно указала, что работы, о которых идет речь в оспариваемом акте, выполнены Управляющей организацией в полном объеме в связи с включением их в план капитального ремонта дома на 2010 год.
Представитель Инспекции в судебном заседании заявление не признала, поддержала позицию, изложенную в оспариваемом предписании и отзыве на заявление.
В судебном заседании 20.10.2010 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 27.10.2010 до 09 час. 15 мин.
После объявленного перерыва от заявителя поступили письменные пояснения по делу. Как указало Предприятие, по результатам комплексного обследования многоквартирного дома заявителем были составлены дефектная ведомость и смета на производство ремонтных работ, которые были включены в план капитальных ремонтов на 2010 год. Для принятия решения о ремонте имущества в многоквартирном доме было проведено общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования, в повестку дня которого были включены наряду с другими вопросами, вопросы о проведении работ по капитальному ремонту системы горячего и холодного водоснабжения и об утверждении платы за капитальный ремонт. По результатам заочного голосования принято решение о проведении капитального ремонта, решение об утверждении платы не принято. В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ Предприятие не имело права самостоятельно устанавливать плату и приступать к выполнению ремонтных работ. В результате повторного голосования было принято решение об установлении платы за капитальный ремонт. Данные мероприятия были проведены Управляющей организацией в рамках текущей работы в соответствии с планом работ на 2010 год. По мнению Предприятия, оспариваемое предписание к выполнению планового проведения ремонтных работ отношения не имеет, поскольку все предварительные организационные работы по устранению протечек, замене прогнивших участков, устранению зарастания и устранению коррозионного поражения металла труб были выполнены, а подрядная организация, ООО "Сантех", к моменту появления предписания приступила к производству ремонтных работ в соответствии с договором подряда от 19.07.2010. К 01.09.2010 работы были выполнены. Копия первой страницы договора подряда Предприятием приложена к письменным пояснениям и судом данные документы приобщены к материалам дела. Заявитель уведомил суд о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Возражая на доводы Управляющей организации, изложенные в письменных пояснениях, представитель ответчика сослалась на то, что во время проведения документарной проверки, а также на запрос начальника Инспекции договор подряда от 19.07.2010 представлен не был. Сведений, что Управляющей организацией ведутся работы по устранению неисправностей и дефектов стояков горячего и холодного водоснабжения на момент вынесения предписания у ответчика не имелось. Кроме того, указала, что при вынесении оспариваемого предписания Инспекция также руководствовалась Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда, утвержденного Госстроем РФ 01.01.2004. По мнению представителя ответчика, запланированные работы должны отражаться в документации на многоквартирный дом, которая заявителем в адрес Инспекции представлена не была.
Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя заявителя.
Суд, исследовав материалы дела, оценив все имеющиеся в деле документы, заслушав пояснения представителей заявителя (до перерыва) и ответчика, находит заявление Предприятия не подлежащим удовлетворению.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 утверждено Положение о Государственной жилищной инспекции Российской Федерации, пунктом 4 которого органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рекомендовано по согласованию с Главой государственной жилищной инспекции образовывать государственные жилищные инспекции территорий.
Указом Главы Республики Карелия от 10.08.2009 N 66 в структуре исполнительных органов государственной власти Республики Карелия образована Государственная жилищная инспекция Республики Карелия, которая в настоящее время осуществляет свою деятельность на основании Положения о государственной жилищной инспекции Республики Карелия (далее - Положение), утвержденного Указом Главы Республики Карелия от 10.08.2009 N 67. Инспекция наделена полномочиями по государственному контролю за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от его принадлежности.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 7 указанного Положения Инспекция в целях выполнения своих функций имеет право выдавать обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений жилищного законодательства, привлекать виновных лиц к ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
На имя Президента Российской Федерации поступило обращение N 352855 от 29.06.2010 гр. Шундриной О.В., проживающей по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 26, кв. 32, по вопросу нарушения правил содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома по указанному адресу.
На основании распоряжения Руководителя Государственной жилищной инспекции Республики Карелия от 27.07.2010 N 479 была проведена внеплановая документарная проверка в отношении муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ".
В ходе проверки установлено, что с 01.07.2008 управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 26, осуществляет Предприятие. 24.09.2009 заявитель провел осенний осмотр жилого дома по указанному адресу, в результате которого дефектов трубопроводов и их сопряжений в системах тепло - водоснабжения не выявлено. Однако из выборки заявок следует, что заявки о неисправности работы трубопроводов тепло - водоснабжения поступали операторам заявителя с 18.05.2009. Из письма обслуживающей организации, ООО "Сантех", от 06.08.2010 N 106 следует, что за период с 05.09.2009 по 05.08.2010 поступило 18 заявок от жителей указанного дома на неисправности в работе трубопроводов систем горячего водоснабжения. 01.02.2010 Предприятие провело комиссионное обследование систем холодного и горячего водоснабжения данного жилого дома. Согласно акту от 01.02.2010 обследования объекта систем холодного и горячего водоснабжения и хоз. бытовой канализации необходима полная замена труб холодного и горячего водоснабжения на медные. 09.08.2010 проведено комиссионное обследование стояков холодного и горячего водоснабжения, с участием представителей Предприятия, ООО "Сантех" и собственника. По результатам обследования составлен акт от 09.08.2010, которым установлены неисправности трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, в частности, стояки горячего и холодного водоснабжения имеют протечки и местную коррозию. Актов выполненных работ и других надлежаще оформленных документов о выполнении работ по ремонтам систем тепло - водоснабжения указанного дома в соответствии с пунктами 3.1.1 и 3.1.2 договора управления многоквартирным домом, используя денежные средства, указанные в пункте 5.5 договора, не представлено.
Инспекция пришла к выводу, что в поименованном многоквартирном жилом доме стояки горячего и холодного водоснабжения имеют неисправности и дефекты, а именно: зарастание 41%, прогнивание отдельных участков, коррозионное поражение металла труб, протечки.
По итогам проверки установлено нарушение Предприятием пункта 3.1.1. договора, пунктов 2.1.3, 5.3.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 и пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
По результатам проверки составлен акт N 479/1 от 19.08.2010.
19.08.2010 Инспекция вынесла предписание N 706, в котором Предприятию указано в срок до 15.09.2010 произвести следующие работы в жилом доме по адресу: Республика Карелия, г. Костомукша, ул. Ленина, д. 26., а именно: организовать и выполнить работы по устранению неисправностей и дефектов стояков горячего и холодного водоснабжения указанного жилого дома (устранить протечки, заменить прогнившие участки, устранить зарастание, устранить коррозионное поражение металла труб).
Полагая, что названное предписание является незаконным, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии со статьей 8 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилищным отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.
Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Обязанность содержать многоквартирные дома в надлежащем состоянии предусматривается в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Согласно пункту 10 указанных Правил содержание общего имущества в многоквартирном доме должно осуществляться в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В силу пункта 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, а также его текущий и капитальный ремонт.
Судом установлено, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию в 1987 году. На основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного Администрацией Костомукшского городского округа, Предприятие 01.07.2008 заключило с собственниками жилых помещений дома N 26 по улице Ленина в г. Костомукша договоры управления многоквартирным домом. Степень физического износа инженерной системы многоквартирного дома была известна Предприятию на момент принятия дома в эксплуатацию. Таким образом, Управляющая организация обязана была осуществлять содержание и текущий ремонт, обеспечивающие поддержание работоспособности и исправности инженерной системы многоквартирного дома.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации).
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В пункте 2.1.3 Правил эксплуатации указано, что обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в установленные сроки.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся собственника или уполномоченное им лицо.
Инженерно-технические работники и рабочие, обслуживающие систему горячего водоснабжения обязаны обеспечивать исправную работу системы, устраняя выявленные недостатки (пункт 5.3.2 Правил эксплуатации).
При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период следует устранить неисправности, в частности, систем тепло-, водо-, и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями (пункт 2.6.2. Правил эксплуатации).
Системы теплоснабжения (котельные, тепловые сети, тепловые пункты, системы отопления и горячего водоснабжения) жилых зданий должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению (вентиляции), утвержденными в установленном порядке (пункт 5.1.1. Правил эксплуатации).
- Организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны своевременно производить наладку, ремонт и реконструкцию инженерных систем и оборудования (пункт 5.1.2. Правил эксплуатации);
- В процессе эксплуатации необходимо следить за отсутствием течей в стояках, подводках к запорно-регулирующей и водоразборной арматуре, устранять причины, вызывающие их неисправность и утечку воды (пункт 5.3.6 Правил эксплуатации).
В соответствии с пунктом 5.8.3 Правил эксплуатации организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать:
а) проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда;
б) устранение сверхнормативных шумов и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки;
в) устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки;
г) предотвращение образования конденсата на поверхности трубопроводов водопровода и канализации.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания и сооружения.
Как следует из материалов дела, от жителей многоквартирного дома N 26 только в период с 05.09.2009 по 05.08.2010 поступило около 18 заявок с жалобами на работу системы горячего водоснабжения и в период с 18.05.2009 по 25.07.2010 около 20 жалоб на работу системы холодного водоснабжения. Указанные обстоятельства подтверждаются письмом ООО "Сантех" N 106 от 06.08.2010 и выкопировкой из журнала заявок, принятых операторами Предприятия от 05.08.2010.
Актом о результатах осеннего осмотра жилого дома от 24.09.2009 подтверждено, что система холодного и горячего водоснабжения находилась в удовлетворительном состоянии.
В акте N 41 от 01.02.2010 обследования объекта систем холодного и горячего водоснабжения и хоз. бытовой канализации отмечено, что дефекты (коррозия, прогнивание и др.) образовались в инженерных системах за более долгий период. В акте весеннего осмотра от 15.05.2010 отмечено, что система холодного и горячего водоснабжения требует капитального ремонта.
Из пункта 1.1. договора управления многоквартирным домом N 172 от 01.07.2008 следует, что Управляющая организация в течение срока действия договора и за плату оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в вышеуказанном многоквартирном доме, обеспечивает предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, пользующимся этими помещениями лицам и владельцам нежилых помещений, согласно договорам с ресурсоснабжающими организациями, заключенными от имени и в интересах собственников многоквартирных домов, а также осуществляет иную направленную на достижение целей управления домом деятельность.
В разделе 2 договора определены основные термины, используемые в договоре. Под текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома понимается комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций. Включает: текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования, текущий ремонт электротехнического оборудования, текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории, текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).
Разделом 3.1. договора предусмотрены обязанности Предприятия, в том числе по организации работ по содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств, в порядке, утвержденном проведенным конкурсом, в соответствии с "Перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (Приложение N 3).
Согласно пункту 5.1 договора управления многоквартирным домом плата за жилое помещение и коммунальные услуги состоит из платежей за коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение); содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома; услуги и работы по управлению многоквартирным домом.
Пунктом 5.2. указанного договора предусмотрено, что плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу вышеизложенного суд приходит к выводу, что работы поименованные в оспариваемом предписании, должны были выполняться Управляющей организацией в целях надлежащего содержания и ремонта общего имущества в вышеуказанном многоквартирном доме, в рамках проведения его текущего ремонта.
Имеющимися в деле доказательствами подтверждены факты невыполнения Управляющей организацией текущего ремонта систем горячего и холодного водоснабжения в многоквартирном доме по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 26.
Таким образом, вывод Инспекции о нарушении Предприятием правил содержания и ремонта жилых домов является правомерным, а ссылка заявителя на несоответствие оспариваемого предписания статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации - необоснованной.
Приняв на себя обязанности по оказанию на возмездной основе услуг по управлению объектом жилищного фонда, управляющая организация должна в пределах переданных ей собственниками помещений полномочий руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.
Суд не принимает довод заявителя о том, что данные Правила технической эксплуатации не являются обязательными и установленные в них требования носят рекомендательный характер, исходя из следующего.
В соответствии с частью 5 статьи 5 ЖК РФ федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 39 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ) правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу пункта 10 которого общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Из раздела первого "Основные положения" Правил технической эксплуатации следует, что они определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.
Пунктом 1.1 Правил технической эксплуатации предусмотрено, что настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью в том числе обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" со дня его вступления в силу впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению в части, соответствующей в том числе целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества.
Заключив договор управления с собственниками многоквартирного дома, Управляющая организация приняла на себя риск ответственности за неисполнение своих обязанностей.
Заявителем не представлено каких-либо доказательств объективной невозможности соблюдения Предприятием требований законодательства в области соблюдения правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Какие-либо иные обстоятельства, исключающие вину заявителя, материалами дела не подтверждаются.
Как следует из определения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.07.2010 N ВАС-6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Кроме того, заявителем по настоящему делу, в пределах указанного срока (до 15.09.2010), устранены все неисправности и дефекты стояков горячего и холодного водоснабжения жилого дома N 26, поименованные в оспариваемом акте, что свидетельствует о исполнении им предписания N 706 от 19.08.2010 и правомерности его вынесения. Имеющимися в материалах дела документами, в частности, актом о приемке в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом объекта от 01.09.2010, письмом от 09.08.2010, актом о приемке выполненных работ от 24.08.2010 подтверждаются указанные обстоятельства.
С учетом вышеизложенного суд находит несостоятельным довод заявителя о том, что без принятия решения общего собрания собственников о проведении ремонта общего имущества и утверждения соответствующей платы за капитальный ремонт, работы указанные в предписании выполнены быть не могут.
Представленная Управляющей организацией копия первого листа договора подряда N КР 11 - 10 от 19.07.2010, заключенного между Управляющей организацией и ООО "Сантех" на ремонт системы водоснабжения и хозяйственно-бытовой канализации в доме N 26, как доказательство несогласия с оспариваемым предписанием, судом не принимается. Данный договор подряда на проверку в Инспекцию не представлялся, в материалы дела представлен в виде незаверенной копии, а также из него не усматривается, что он подписан заказчиком и подрядчиком.
Ссылка Предприятия на то, что устраняя работы, поименованные в оспариваемом предписании, заявитель действовал в соответствии с планом работ на 2010 год, судом не принимается. Как следует из материалов дела, все работы по ремонту системы водоснабжения и хозяйственно-бытовой канализации в доме N 26 выполнены Управляющей организацией после вынесения предписания и в целях его исполнения.
Оценив все представленные по делу доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что предписание N 706 от 19.08.2010 Государственной жилищной инспекции Республики Карелия соответствует действующему законодательству.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявления муниципальному унитарному предприятию "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ" следует отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. В удовлетворении заявления отказать.
2. Расходы по государственной пошлине отнести на заявителя.
3. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 29.10.2010 ПО ДЕЛУ N А26-8192/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 29 октября 2010 г. по делу N А26-8192/2010
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 29 октября 2010 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Васильева Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильченко Н.Н.
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ"
к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия
- о признании незаконным предписания;
- при участии представителей:
- заявителя, муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ", - Осиповой Татьяны Александровны, начальника юридического договорного отдела по доверенности от 01.06.2010 (до перерыва);
- ответчика, Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, - Авишевой Елены Евгеньевны, ведущего специалиста (юрисконсульта) по доверенности от 23.08.2010;
- установил:
муниципальное унитарное предприятие "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ" (далее - заявитель, Предприятие, Управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия (далее - ответчик, Инспекция) о признании незаконным предписания N 706 от 19.08.2010.
В обоснование требований заявитель сослался на несоответствие оспариваемого предписания статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), которой установлено, что принятие решений о ремонте общего имущества многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение по ремонту стояков горячего и холодного водоснабжения общим собранием собственников принято не было. По мнению заявителя, оспариваемое предписание нарушает права и законные интересы Предприятия, поскольку незаконно возлагает на него обязанность без принятия решения общего собрания собственников о проведении ремонта общего имущества и утверждения соответствующей платы за капитальный ремонт выполнить работы, указанные в предписании.
Ответчик в отзыве на заявление в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отвергает доводы Предприятия и просит в удовлетворении заявления отказать. Инспекция указала, что согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), содержание общего имущества должно зависеть от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества. Степень физического износа инженерной системы многоквартирного дома N 26 по ул. Ленина г. Костомукша была известна Предприятию на момент принятия дома в эксплуатацию, в связи с чем, Управляющая организация должна была осуществлять содержание и текущий ремонт, обеспечивающие поддержание работоспособности и исправности инженерной системы данного дома. От жителей многоквартирного дома N 26 в период с 05.09.2009 по 05.08.2010 поступило около 18 заявок с жалобами на работу системы горячего водоснабжения и в период с 18.05.2009 по 25.07.2010 около 20 жалоб на работу системы холодного водоснабжения. Из акта осеннего осмотра жилого дома от 24.09.2009 следует, что система холодного и горячего водоснабжения находится в удовлетворительном состоянии. В акте весеннего осмотра от 15.05.2010 указано, что системы горячего и холодного водоснабжения многоквартирного дома требуют капитального ремонта, при том, что отмеченные в акте комиссионного обследования систем ГВС и ХВС N 41 от 01.02.2010 дефекты (коррозия, прогнивание) образовались в инженерных системах за более долгий период. Согласно Правилам текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Инспекция полагает, что довод Предприятия о том, что жильцы не принимали решение о выполнении и о порядке оплаты ремонтных работ инженерной системы (стояков) несостоятелен, так как из условий договора, заключенного между Предприятием и собственниками помещений многоквартирного дома следует, что в стоимость оказываемых услуг включена плата по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
В судебном заседании представитель заявителя требование поддержала по основаниям, изложенным в заявлении. Просила суд приобщить к материалам дела: акт о приемке в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом объекта от 01.09.2010, акт о приемке выполненных работ от 24.08.2010 и письмо от 09.08.2010. Судом данные документы приобщены к материалам дела. Дополнительно указала, что работы, о которых идет речь в оспариваемом акте, выполнены Управляющей организацией в полном объеме в связи с включением их в план капитального ремонта дома на 2010 год.
Представитель Инспекции в судебном заседании заявление не признала, поддержала позицию, изложенную в оспариваемом предписании и отзыве на заявление.
В судебном заседании 20.10.2010 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 27.10.2010 до 09 час. 15 мин.
После объявленного перерыва от заявителя поступили письменные пояснения по делу. Как указало Предприятие, по результатам комплексного обследования многоквартирного дома заявителем были составлены дефектная ведомость и смета на производство ремонтных работ, которые были включены в план капитальных ремонтов на 2010 год. Для принятия решения о ремонте имущества в многоквартирном доме было проведено общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования, в повестку дня которого были включены наряду с другими вопросами, вопросы о проведении работ по капитальному ремонту системы горячего и холодного водоснабжения и об утверждении платы за капитальный ремонт. По результатам заочного голосования принято решение о проведении капитального ремонта, решение об утверждении платы не принято. В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ Предприятие не имело права самостоятельно устанавливать плату и приступать к выполнению ремонтных работ. В результате повторного голосования было принято решение об установлении платы за капитальный ремонт. Данные мероприятия были проведены Управляющей организацией в рамках текущей работы в соответствии с планом работ на 2010 год. По мнению Предприятия, оспариваемое предписание к выполнению планового проведения ремонтных работ отношения не имеет, поскольку все предварительные организационные работы по устранению протечек, замене прогнивших участков, устранению зарастания и устранению коррозионного поражения металла труб были выполнены, а подрядная организация, ООО "Сантех", к моменту появления предписания приступила к производству ремонтных работ в соответствии с договором подряда от 19.07.2010. К 01.09.2010 работы были выполнены. Копия первой страницы договора подряда Предприятием приложена к письменным пояснениям и судом данные документы приобщены к материалам дела. Заявитель уведомил суд о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Возражая на доводы Управляющей организации, изложенные в письменных пояснениях, представитель ответчика сослалась на то, что во время проведения документарной проверки, а также на запрос начальника Инспекции договор подряда от 19.07.2010 представлен не был. Сведений, что Управляющей организацией ведутся работы по устранению неисправностей и дефектов стояков горячего и холодного водоснабжения на момент вынесения предписания у ответчика не имелось. Кроме того, указала, что при вынесении оспариваемого предписания Инспекция также руководствовалась Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда, утвержденного Госстроем РФ 01.01.2004. По мнению представителя ответчика, запланированные работы должны отражаться в документации на многоквартирный дом, которая заявителем в адрес Инспекции представлена не была.
Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя заявителя.
Суд, исследовав материалы дела, оценив все имеющиеся в деле документы, заслушав пояснения представителей заявителя (до перерыва) и ответчика, находит заявление Предприятия не подлежащим удовлетворению.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 утверждено Положение о Государственной жилищной инспекции Российской Федерации, пунктом 4 которого органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рекомендовано по согласованию с Главой государственной жилищной инспекции образовывать государственные жилищные инспекции территорий.
Указом Главы Республики Карелия от 10.08.2009 N 66 в структуре исполнительных органов государственной власти Республики Карелия образована Государственная жилищная инспекция Республики Карелия, которая в настоящее время осуществляет свою деятельность на основании Положения о государственной жилищной инспекции Республики Карелия (далее - Положение), утвержденного Указом Главы Республики Карелия от 10.08.2009 N 67. Инспекция наделена полномочиями по государственному контролю за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от его принадлежности.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 7 указанного Положения Инспекция в целях выполнения своих функций имеет право выдавать обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений жилищного законодательства, привлекать виновных лиц к ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
На имя Президента Российской Федерации поступило обращение N 352855 от 29.06.2010 гр. Шундриной О.В., проживающей по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 26, кв. 32, по вопросу нарушения правил содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома по указанному адресу.
На основании распоряжения Руководителя Государственной жилищной инспекции Республики Карелия от 27.07.2010 N 479 была проведена внеплановая документарная проверка в отношении муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ".
В ходе проверки установлено, что с 01.07.2008 управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 26, осуществляет Предприятие. 24.09.2009 заявитель провел осенний осмотр жилого дома по указанному адресу, в результате которого дефектов трубопроводов и их сопряжений в системах тепло - водоснабжения не выявлено. Однако из выборки заявок следует, что заявки о неисправности работы трубопроводов тепло - водоснабжения поступали операторам заявителя с 18.05.2009. Из письма обслуживающей организации, ООО "Сантех", от 06.08.2010 N 106 следует, что за период с 05.09.2009 по 05.08.2010 поступило 18 заявок от жителей указанного дома на неисправности в работе трубопроводов систем горячего водоснабжения. 01.02.2010 Предприятие провело комиссионное обследование систем холодного и горячего водоснабжения данного жилого дома. Согласно акту от 01.02.2010 обследования объекта систем холодного и горячего водоснабжения и хоз. бытовой канализации необходима полная замена труб холодного и горячего водоснабжения на медные. 09.08.2010 проведено комиссионное обследование стояков холодного и горячего водоснабжения, с участием представителей Предприятия, ООО "Сантех" и собственника. По результатам обследования составлен акт от 09.08.2010, которым установлены неисправности трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, в частности, стояки горячего и холодного водоснабжения имеют протечки и местную коррозию. Актов выполненных работ и других надлежаще оформленных документов о выполнении работ по ремонтам систем тепло - водоснабжения указанного дома в соответствии с пунктами 3.1.1 и 3.1.2 договора управления многоквартирным домом, используя денежные средства, указанные в пункте 5.5 договора, не представлено.
Инспекция пришла к выводу, что в поименованном многоквартирном жилом доме стояки горячего и холодного водоснабжения имеют неисправности и дефекты, а именно: зарастание 41%, прогнивание отдельных участков, коррозионное поражение металла труб, протечки.
По итогам проверки установлено нарушение Предприятием пункта 3.1.1. договора, пунктов 2.1.3, 5.3.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 и пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
По результатам проверки составлен акт N 479/1 от 19.08.2010.
19.08.2010 Инспекция вынесла предписание N 706, в котором Предприятию указано в срок до 15.09.2010 произвести следующие работы в жилом доме по адресу: Республика Карелия, г. Костомукша, ул. Ленина, д. 26., а именно: организовать и выполнить работы по устранению неисправностей и дефектов стояков горячего и холодного водоснабжения указанного жилого дома (устранить протечки, заменить прогнившие участки, устранить зарастание, устранить коррозионное поражение металла труб).
Полагая, что названное предписание является незаконным, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии со статьей 8 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилищным отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.
Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Обязанность содержать многоквартирные дома в надлежащем состоянии предусматривается в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Согласно пункту 10 указанных Правил содержание общего имущества в многоквартирном доме должно осуществляться в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В силу пункта 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, а также его текущий и капитальный ремонт.
Судом установлено, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию в 1987 году. На основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного Администрацией Костомукшского городского округа, Предприятие 01.07.2008 заключило с собственниками жилых помещений дома N 26 по улице Ленина в г. Костомукша договоры управления многоквартирным домом. Степень физического износа инженерной системы многоквартирного дома была известна Предприятию на момент принятия дома в эксплуатацию. Таким образом, Управляющая организация обязана была осуществлять содержание и текущий ремонт, обеспечивающие поддержание работоспособности и исправности инженерной системы многоквартирного дома.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации).
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В пункте 2.1.3 Правил эксплуатации указано, что обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в установленные сроки.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся собственника или уполномоченное им лицо.
Инженерно-технические работники и рабочие, обслуживающие систему горячего водоснабжения обязаны обеспечивать исправную работу системы, устраняя выявленные недостатки (пункт 5.3.2 Правил эксплуатации).
При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период следует устранить неисправности, в частности, систем тепло-, водо-, и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями (пункт 2.6.2. Правил эксплуатации).
Системы теплоснабжения (котельные, тепловые сети, тепловые пункты, системы отопления и горячего водоснабжения) жилых зданий должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению (вентиляции), утвержденными в установленном порядке (пункт 5.1.1. Правил эксплуатации).
- Организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны своевременно производить наладку, ремонт и реконструкцию инженерных систем и оборудования (пункт 5.1.2. Правил эксплуатации);
- В процессе эксплуатации необходимо следить за отсутствием течей в стояках, подводках к запорно-регулирующей и водоразборной арматуре, устранять причины, вызывающие их неисправность и утечку воды (пункт 5.3.6 Правил эксплуатации).
В соответствии с пунктом 5.8.3 Правил эксплуатации организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать:
а) проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда;
б) устранение сверхнормативных шумов и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки;
в) устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки;
г) предотвращение образования конденсата на поверхности трубопроводов водопровода и канализации.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания и сооружения.
Как следует из материалов дела, от жителей многоквартирного дома N 26 только в период с 05.09.2009 по 05.08.2010 поступило около 18 заявок с жалобами на работу системы горячего водоснабжения и в период с 18.05.2009 по 25.07.2010 около 20 жалоб на работу системы холодного водоснабжения. Указанные обстоятельства подтверждаются письмом ООО "Сантех" N 106 от 06.08.2010 и выкопировкой из журнала заявок, принятых операторами Предприятия от 05.08.2010.
Актом о результатах осеннего осмотра жилого дома от 24.09.2009 подтверждено, что система холодного и горячего водоснабжения находилась в удовлетворительном состоянии.
В акте N 41 от 01.02.2010 обследования объекта систем холодного и горячего водоснабжения и хоз. бытовой канализации отмечено, что дефекты (коррозия, прогнивание и др.) образовались в инженерных системах за более долгий период. В акте весеннего осмотра от 15.05.2010 отмечено, что система холодного и горячего водоснабжения требует капитального ремонта.
Из пункта 1.1. договора управления многоквартирным домом N 172 от 01.07.2008 следует, что Управляющая организация в течение срока действия договора и за плату оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в вышеуказанном многоквартирном доме, обеспечивает предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, пользующимся этими помещениями лицам и владельцам нежилых помещений, согласно договорам с ресурсоснабжающими организациями, заключенными от имени и в интересах собственников многоквартирных домов, а также осуществляет иную направленную на достижение целей управления домом деятельность.
В разделе 2 договора определены основные термины, используемые в договоре. Под текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома понимается комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций. Включает: текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования, текущий ремонт электротехнического оборудования, текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории, текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).
Разделом 3.1. договора предусмотрены обязанности Предприятия, в том числе по организации работ по содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств, в порядке, утвержденном проведенным конкурсом, в соответствии с "Перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (Приложение N 3).
Согласно пункту 5.1 договора управления многоквартирным домом плата за жилое помещение и коммунальные услуги состоит из платежей за коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение); содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома; услуги и работы по управлению многоквартирным домом.
Пунктом 5.2. указанного договора предусмотрено, что плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу вышеизложенного суд приходит к выводу, что работы поименованные в оспариваемом предписании, должны были выполняться Управляющей организацией в целях надлежащего содержания и ремонта общего имущества в вышеуказанном многоквартирном доме, в рамках проведения его текущего ремонта.
Имеющимися в деле доказательствами подтверждены факты невыполнения Управляющей организацией текущего ремонта систем горячего и холодного водоснабжения в многоквартирном доме по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 26.
Таким образом, вывод Инспекции о нарушении Предприятием правил содержания и ремонта жилых домов является правомерным, а ссылка заявителя на несоответствие оспариваемого предписания статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации - необоснованной.
Приняв на себя обязанности по оказанию на возмездной основе услуг по управлению объектом жилищного фонда, управляющая организация должна в пределах переданных ей собственниками помещений полномочий руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.
Суд не принимает довод заявителя о том, что данные Правила технической эксплуатации не являются обязательными и установленные в них требования носят рекомендательный характер, исходя из следующего.
В соответствии с частью 5 статьи 5 ЖК РФ федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 39 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ) правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу пункта 10 которого общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Из раздела первого "Основные положения" Правил технической эксплуатации следует, что они определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.
Пунктом 1.1 Правил технической эксплуатации предусмотрено, что настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью в том числе обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" со дня его вступления в силу впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению в части, соответствующей в том числе целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества.
Заключив договор управления с собственниками многоквартирного дома, Управляющая организация приняла на себя риск ответственности за неисполнение своих обязанностей.
Заявителем не представлено каких-либо доказательств объективной невозможности соблюдения Предприятием требований законодательства в области соблюдения правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Какие-либо иные обстоятельства, исключающие вину заявителя, материалами дела не подтверждаются.
Как следует из определения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.07.2010 N ВАС-6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Кроме того, заявителем по настоящему делу, в пределах указанного срока (до 15.09.2010), устранены все неисправности и дефекты стояков горячего и холодного водоснабжения жилого дома N 26, поименованные в оспариваемом акте, что свидетельствует о исполнении им предписания N 706 от 19.08.2010 и правомерности его вынесения. Имеющимися в материалах дела документами, в частности, актом о приемке в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом объекта от 01.09.2010, письмом от 09.08.2010, актом о приемке выполненных работ от 24.08.2010 подтверждаются указанные обстоятельства.
С учетом вышеизложенного суд находит несостоятельным довод заявителя о том, что без принятия решения общего собрания собственников о проведении ремонта общего имущества и утверждения соответствующей платы за капитальный ремонт, работы указанные в предписании выполнены быть не могут.
Представленная Управляющей организацией копия первого листа договора подряда N КР 11 - 10 от 19.07.2010, заключенного между Управляющей организацией и ООО "Сантех" на ремонт системы водоснабжения и хозяйственно-бытовой канализации в доме N 26, как доказательство несогласия с оспариваемым предписанием, судом не принимается. Данный договор подряда на проверку в Инспекцию не представлялся, в материалы дела представлен в виде незаверенной копии, а также из него не усматривается, что он подписан заказчиком и подрядчиком.
Ссылка Предприятия на то, что устраняя работы, поименованные в оспариваемом предписании, заявитель действовал в соответствии с планом работ на 2010 год, судом не принимается. Как следует из материалов дела, все работы по ремонту системы водоснабжения и хозяйственно-бытовой канализации в доме N 26 выполнены Управляющей организацией после вынесения предписания и в целях его исполнения.
Оценив все представленные по делу доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что предписание N 706 от 19.08.2010 Государственной жилищной инспекции Республики Карелия соответствует действующему законодательству.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявления муниципальному унитарному предприятию "Центр муниципальных расчетов муниципального образования "Костомукшский городской округ" следует отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении заявления отказать.
2. Расходы по государственной пошлине отнести на заявителя.
3. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Судья
ВАСИЛЬЕВА Л.А.
ВАСИЛЬЕВА Л.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)