Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Гагаринское"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010
по делу N А55-34933/2009
по заявлению товарищества собственников жилья "Гагаринское" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест", Куспанова Айбола Ерсаиновича,
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2010 отказано в удовлетворении требования товарищества собственников жилья "Гагаринское" (далее - ТСЖ "Гагаринское") к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании незаконными действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Куспанова Айбола Ерсаиновича на нежилые помещения N 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, являющиеся техническим этажом жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 53 и обязании исключить запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Куспанова А.Е. на нежилые помещения N 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, являющиеся техническим этажом жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 53.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ТСЖ "Гагаринское" просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
Кассационная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа, проверив законность обжалованных судебных актов, находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Как следует из материалов дела, регистрирующий орган 30 апреля 2009 г. произвел регистрацию права собственности за Куспановым А. Е. на нежилые помещения, расположенные на техническом этаже жилого дома N 53 по ул. Гагарина в г. Самаре. Куспанову А.Е. выданы свидетельства о регистрации права собственности на нежилое помещение N 19 площадью 41,9 кв. м, нежилое помещение N 20 площадью 18 кв. м, нежилое помещение за N 21 площадью 53 кв. м., нежилое помещение N 22 площадью 64,6 кв. м, нежилое помещение N 24 площадью 12,3 кв. м, нежилое помещение N 25 площадью 5,14 кв. м, нежилое помещение N 26 площадью 7,4 кв. м, нежилое помещение N 27 площадью 10,3 кв. м, нежилое помещение N 28 площадью 8 кв. м, нежилое помещение N 29 площадью 10,5 кв. м, нежилое помещение N 31 площадью 7,4 кв. м, нежилое помещение N 32 площадью 7,3 кв. м, нежилое помещение N 33 площадью 13,2 кв. м.
Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 06.08.2009 отказано в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Гагаринское" к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - ООО "Стройинвест"), Куспанову А.Е. о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.10.2009 решение суда от 06.08.2009 по делу N 33-8912 оставлено без изменения.
Судом установлено, что нежилое помещение на техническом этаже площадью 343,1 кв. м было приобретено Куспановым А.Е. у ООО "Стройинвест" по договору от 25.04.2007.
Регистрация права собственности Куспанова А.Е. произведена 28.04.2007 за регистрационным номером 63-63-01/084/2007-250 на объект права - нежилое помещение площадью 343,1 кв. м, имеющее кадастровый номер 63-63-01/128/2006-037 (л. д. 103, т. 1).
В последующем на основании договора купли-продажи от 25.04.2007 за Куспановым А.Е. 19.09.2007 зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение за регистрационным номером 63-63-01/202/2007-213, с указанием его площади 337,1 кв. м, кадастрового номера 63-63-01/202-213 (л. д. 104, т. 1).
Названный объект недвижимости, нежилое помещение с кадастровым номером 63-63-01/202/2007-213 был разделен на 13 нежилых помещений.
По каждому из названных нежилых помещений 30.04.2009 произведена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданы свидетельства о государственной регистрации права с присвоением каждому из объектов недвижимости кадастрового номера.
В решении Железнодорожного районного суда г. Самары от 06.08.2009 отмечено, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права членов ТСЖ "Гагаринское", так как истцом не заявлялись требования о признании недействительными документов, которые явились основанием для регистрации права собственности ООО "Стройинвест", признании спорного имущества общедолевой собственностью. Основанием для отказа в иске судом также был указан пропуск срока исковой давности.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из содержания названных норм следует, что находящиеся в многоквартирном доме нежилые площади с коммуникациями, сопровождающими техническое обеспечение всего многоквартирного дома, принадлежат домовладельцам на праве общей собственности и не подлежат отчуждению без их на то согласия.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 02.02.2009 по делу N А55-16202/07 вступило в законную силу 06.04.2009, то есть до принятия решения Железнодорожным районным судом г. Самары 06.08.2009. Суд признал, что действия регистрирующего органа ответчика по государственной регистрации права собственности ООО "Стройинвест" на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 53, площадью 343,1 кв. м, состоящее из комнат 1 - 5, 8 - 10 технического этажа, противоречит положениям пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и создают препятствия в осуществлении деятельности ТСЖ "Гагаринское" по эксплуатации жилого дома N 53 по ул. Гагарина, нарушают его права и законные интересы.
По названному делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно выводам экспертов, содержащихся в заключении от 25.11.2008 N 13-320, помещение технического этажа жилого дома по ул. Гагарина, 53 в г. Самаре является техническим помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в указанном доме. Эксплуатация технического этажа, как самостоятельного объекта недвижимости, без создания препятствий для ТСЖ "Гагаринское" по обслуживанию системы отопления, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения невозможна. Эксплуатация системы вентиляции невозможна без доработок начатой реконструкции или приведения ее в исходное состояние. Эксплуатация ливневой и бытовой канализации возможна. Исключение составляет помещение N 23, если оно будет продолжать использоваться по указанному на двери назначению. На момент строительства жилого дома N 53 по ул. Гагарина в г. Самаре в техническую и проектную документацию изменения по переустройству помещения технического этажа в самостоятельный объект недвижимости, не связанный с обслуживанием одного помещения в доме не вносились.
Судом дана оценка заключению экспертов по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. Суд пришел к правильному выводу о том, что все помещения технического этажа жилого дома N 53 по ул. Гагарина, в том числе помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в данном доме. Следовательно, в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации названные помещения принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Отчуждение названных помещений возможно лишь при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, суд указал, что сделка по передаче Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Самары вышеназванного помещения в собственность ООО "Стройинвест" противоречит вышеназванным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ данная сделка является ничтожной и не порождает правовых последствий, в том числе не может являться основанием для возникновения права собственности ООО "Стройинвест".
Арбитражный суд по делу N А55-16202/2007 признал действия регистрирующего органа по государственной регистрации права собственности ООО "Стройинвест" на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 53, площадью 343,1 кв. м, состоящее из комнат 1 - 5, 8 - 10 технического этажа, противоречащими положениям пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и создающими препятствия в осуществлении деятельности ТСЖ "Гагаринское" по эксплуатации жилого дома N 53 по ул. Гагарина, нарушающими его права и законные интересы.
Названным обстоятельствам судом надлежащая правовая оценка не дана.
Истцом по делу оспариваются действия ответчика по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Куспанова А.Е. на нежилые помещения N 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33. Данные записи были внесены в Единый государственный реестр 30.04.2009, истец обратился в суд 17.11.2009. Данное обстоятельство не было учтено судом при применении срока исковой давности.
Выводы суда о применении норм права не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу N А55-34933/2009 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 18.08.2010 ПО ДЕЛУ N А55-34933/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2010 г. по делу N А55-34933/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Гагаринское"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010
по делу N А55-34933/2009
по заявлению товарищества собственников жилья "Гагаринское" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест", Куспанова Айбола Ерсаиновича,
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2010 отказано в удовлетворении требования товарищества собственников жилья "Гагаринское" (далее - ТСЖ "Гагаринское") к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании незаконными действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Куспанова Айбола Ерсаиновича на нежилые помещения N 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, являющиеся техническим этажом жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 53 и обязании исключить запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Куспанова А.Е. на нежилые помещения N 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, являющиеся техническим этажом жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 53.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ТСЖ "Гагаринское" просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
Кассационная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа, проверив законность обжалованных судебных актов, находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Как следует из материалов дела, регистрирующий орган 30 апреля 2009 г. произвел регистрацию права собственности за Куспановым А. Е. на нежилые помещения, расположенные на техническом этаже жилого дома N 53 по ул. Гагарина в г. Самаре. Куспанову А.Е. выданы свидетельства о регистрации права собственности на нежилое помещение N 19 площадью 41,9 кв. м, нежилое помещение N 20 площадью 18 кв. м, нежилое помещение за N 21 площадью 53 кв. м., нежилое помещение N 22 площадью 64,6 кв. м, нежилое помещение N 24 площадью 12,3 кв. м, нежилое помещение N 25 площадью 5,14 кв. м, нежилое помещение N 26 площадью 7,4 кв. м, нежилое помещение N 27 площадью 10,3 кв. м, нежилое помещение N 28 площадью 8 кв. м, нежилое помещение N 29 площадью 10,5 кв. м, нежилое помещение N 31 площадью 7,4 кв. м, нежилое помещение N 32 площадью 7,3 кв. м, нежилое помещение N 33 площадью 13,2 кв. м.
Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 06.08.2009 отказано в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Гагаринское" к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - ООО "Стройинвест"), Куспанову А.Е. о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.10.2009 решение суда от 06.08.2009 по делу N 33-8912 оставлено без изменения.
Судом установлено, что нежилое помещение на техническом этаже площадью 343,1 кв. м было приобретено Куспановым А.Е. у ООО "Стройинвест" по договору от 25.04.2007.
Регистрация права собственности Куспанова А.Е. произведена 28.04.2007 за регистрационным номером 63-63-01/084/2007-250 на объект права - нежилое помещение площадью 343,1 кв. м, имеющее кадастровый номер 63-63-01/128/2006-037 (л. д. 103, т. 1).
В последующем на основании договора купли-продажи от 25.04.2007 за Куспановым А.Е. 19.09.2007 зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение за регистрационным номером 63-63-01/202/2007-213, с указанием его площади 337,1 кв. м, кадастрового номера 63-63-01/202-213 (л. д. 104, т. 1).
Названный объект недвижимости, нежилое помещение с кадастровым номером 63-63-01/202/2007-213 был разделен на 13 нежилых помещений.
По каждому из названных нежилых помещений 30.04.2009 произведена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданы свидетельства о государственной регистрации права с присвоением каждому из объектов недвижимости кадастрового номера.
В решении Железнодорожного районного суда г. Самары от 06.08.2009 отмечено, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права членов ТСЖ "Гагаринское", так как истцом не заявлялись требования о признании недействительными документов, которые явились основанием для регистрации права собственности ООО "Стройинвест", признании спорного имущества общедолевой собственностью. Основанием для отказа в иске судом также был указан пропуск срока исковой давности.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из содержания названных норм следует, что находящиеся в многоквартирном доме нежилые площади с коммуникациями, сопровождающими техническое обеспечение всего многоквартирного дома, принадлежат домовладельцам на праве общей собственности и не подлежат отчуждению без их на то согласия.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 02.02.2009 по делу N А55-16202/07 вступило в законную силу 06.04.2009, то есть до принятия решения Железнодорожным районным судом г. Самары 06.08.2009. Суд признал, что действия регистрирующего органа ответчика по государственной регистрации права собственности ООО "Стройинвест" на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 53, площадью 343,1 кв. м, состоящее из комнат 1 - 5, 8 - 10 технического этажа, противоречит положениям пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и создают препятствия в осуществлении деятельности ТСЖ "Гагаринское" по эксплуатации жилого дома N 53 по ул. Гагарина, нарушают его права и законные интересы.
По названному делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно выводам экспертов, содержащихся в заключении от 25.11.2008 N 13-320, помещение технического этажа жилого дома по ул. Гагарина, 53 в г. Самаре является техническим помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в указанном доме. Эксплуатация технического этажа, как самостоятельного объекта недвижимости, без создания препятствий для ТСЖ "Гагаринское" по обслуживанию системы отопления, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения невозможна. Эксплуатация системы вентиляции невозможна без доработок начатой реконструкции или приведения ее в исходное состояние. Эксплуатация ливневой и бытовой канализации возможна. Исключение составляет помещение N 23, если оно будет продолжать использоваться по указанному на двери назначению. На момент строительства жилого дома N 53 по ул. Гагарина в г. Самаре в техническую и проектную документацию изменения по переустройству помещения технического этажа в самостоятельный объект недвижимости, не связанный с обслуживанием одного помещения в доме не вносились.
Судом дана оценка заключению экспертов по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. Суд пришел к правильному выводу о том, что все помещения технического этажа жилого дома N 53 по ул. Гагарина, в том числе помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в данном доме. Следовательно, в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации названные помещения принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Отчуждение названных помещений возможно лишь при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, суд указал, что сделка по передаче Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Самары вышеназванного помещения в собственность ООО "Стройинвест" противоречит вышеназванным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ данная сделка является ничтожной и не порождает правовых последствий, в том числе не может являться основанием для возникновения права собственности ООО "Стройинвест".
Арбитражный суд по делу N А55-16202/2007 признал действия регистрирующего органа по государственной регистрации права собственности ООО "Стройинвест" на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 53, площадью 343,1 кв. м, состоящее из комнат 1 - 5, 8 - 10 технического этажа, противоречащими положениям пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и создающими препятствия в осуществлении деятельности ТСЖ "Гагаринское" по эксплуатации жилого дома N 53 по ул. Гагарина, нарушающими его права и законные интересы.
Названным обстоятельствам судом надлежащая правовая оценка не дана.
Истцом по делу оспариваются действия ответчика по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Куспанова А.Е. на нежилые помещения N 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33. Данные записи были внесены в Единый государственный реестр 30.04.2009, истец обратился в суд 17.11.2009. Данное обстоятельство не было учтено судом при применении срока исковой давности.
Выводы суда о применении норм права не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу N А55-34933/2009 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)