Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 4 апреля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии от истца общества с ограниченной ответственностью "Содержание жилого фонда" (ИНН 6125022113, ОГРН 1046125002142) Попова М.В. и Чиковой М.В., от ответчика администрации Персиановского сельского поселения (ИНН 6125023727, ОГРН 1056125016463) Карачанова В.И. и Коротких Т.Ю., рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Содержание жилого фонда" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 по делу N А53-12379/2010 (судьи Еремина О.А., Баранова Ю.И., Ехлакова С.В.), установил следующее.
ООО "Содержание жилого фонда" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Персиановского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области (далее - администрация) о взыскании задолженности в размере 522 427 рублей 36 копеек и пеней в размере 74 236 рублей 59 копеек, с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 67).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 иск удовлетворен, со ссылкой на то, что обязанность по возмещению расходов управляющей компании по содержанию и ремонту муниципального жилищного фонда в соответствии с пунктом 38 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме отнесена на наймодателя, то есть администрацию Персиановского сельского поселения. Администрацией не исполнены обязательства по оплате технического содержания и обслуживания домов, находящихся в муниципальной собственности. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате к администрации применена ответственность, предусмотренная статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, в виде взыскания пеней.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что администрация не является субъектом данных правоотношений, поскольку плата за техническое обслуживание и коммунальные услуги вносится нанимателями жилья через ООО "ЕРКЦ". Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Обязанность наймодателя по указанной в части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации выплате может иметь место в случае определения в договоре управления платежей, не установленных в договоре социального найма. Такого случая суд не обнаружил.
В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции. Заявитель считает, что нанимателями не заключены с обществом договоры управления, следовательно, до заселения муниципального фонда оплату за жилищные услуги несут муниципальные органы. В случае, если наниматель вносит в пользу управляющей организации плату за содержание, ремонт и коммунальное обслуживание меньше, чем реальные затраты этой организации, то разницу компенсирует также наймодатель. Часть квартир, принадлежащие администрации, не заселены, следовательно, расходы на их содержание и текущий ремонт обязан нести собственник.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании 24.03.2011 объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 30.03.2011.
Представители общества в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители администрации возражали против их удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить, судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, распоряжением Правительства Российской Федерации от 05.12.2005 N 2133-р утвержден перечень объектов в поселках Казачьи Лагери и Персиановский (в том числе жилые дома), находящихся в федеральной собственности и оперативном управлении войсковой части, которые переданы в муниципальную собственность Октябрьского района Ростовской области.
С 1 февраля 2006 года администрация поставила в реестр муниципального имущества жилые многоквартирные дома и стала собственником ряда квартир согласно утвержденным актам приема-передач.
31 января 2006 года общество и администрация заключили договор N 2 "О передаче имущества на техническое содержание и обслуживание обществу" следующих жилых многоквартирных домов:
- - пос. Казачьи Лагери: ДОС 1, ДОС 5, ДОС 8, ДОС 9, ДОС 11;
- - пос. Персиановский: ул. Мичурина, 1; ул. Мичурина, 1а; ул. Мичурина, 1 - 6; ул. Весенняя, 1.
В связи с распоряжением главы Октябрьского района от 26.04.2006 N 29 "Об утверждении перечня актов приема-передачи федерального имущества, передаваемого в муниципальную собственность Октябрьского района", а также распоряжением главы Персиановского сельского поселения от 27.04.2006 N 17 "О постановке на баланс Персиановского сельского поселения имущества федеральной собственности" заключено соглашение к договору N 2, в котором администрация с 01.05.2006 дополнительно на обслуживание ООО "СЖФ" передало следующие жилые дома: пос. Казачьи Лагери: ДОС 2 (ул. 60 лет Победы, N 6), ДОС 3 (ул. 60 лет Победы, N 4), ДОС 4 (ул. 60 лет Победы, N 2), ДОС 6 (ул. им. С.И. Петрушко, N 4), ДОС 7 (ул. 60 лет Победы, N 14), ДОС 10 (ул. Российская, N 1/11), ДОС 12 (ул. Российская, N 3), ДОС 13 (ул. Российская, N 1/11), ДОС 14 (ул. им. С.И. Петрушко, N 6).
В соответствии с пунктом 2.3 договора предприятие обязуется в отношении закрепленного имущества осуществлять все те необходимые меры по его техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию, какие бы осуществлял собственник, а также своевременно и в полном объеме производить уплату предусмотренных законодательством налогов, связанных с его обладанием.
27 декабря 2006 года общество и администрация заключили договор N 11 "О передаче имущества на техническое содержание и обслуживание обществу" следующих жилых многоквартирных домов:
- - пос. Казачьи Лагери: ДОС 1 (ул. 60 лет Победы, N 8), ДОС 2 (ул. 60 лет Победы, N 6), ДОС 3 (ул. 60 лет Победы, N 4), ДОС 4 (ул. 60 лет Победы, N 2), ДОС 5 (ул. им. С.И. Петрушко, N 2/7), ДОС 6 (ул. им. С.И. Петрушко, N 4), ДОС 7 (ул. 60 лет Победы, N 14), ДОС 8 (ул. 60 лет Победы, N 12/8), ДОС 9 (ул. 60 лет Победы, N 16), ДОС 10 (ул. Российская, N 4), ДОС 11 (ул. Российская, N 5), ДОС (ул. Российская, N 3), ДОС 13 (ул. Российская, N 1/11), ДОС 14 (ул. им. С.И. Петрушко, N 6);
- - пос. Персиановский: ул. Мичурина, 1; ул. Мичурина, 1а; ул. Мичурина, 1 - 6, ул. Весенняя, 1; ул. Кривошлыкова, 9а; ул. Кривошлыкова, 14; ул. Московская, 24; ул. Московская, 26; пер. Новый, 1; пер. Новый, 2; пер. Новый, 4.
В пункте 2.2 договора общество обязалось в отношении закрепленного имущества осуществлять все необходимые меры по его техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию, какие бы осуществлял собственник, а также своевременно и в полном объеме производить уплату предусмотренных законодательством налогов, связанных с его обладанием, а также заключать договоры с предприятиями - поставщиками коммунальных услуг (электро-, тепло- и водоснабжения, водоотведения и т.д.) для организации нормального функционирования объектов (пункт 2.2.1 договора).
В приложении N 1 к договору стороны согласовали список передаваемого имущества (т. 1, л.д. 54).
Полагая, что оказываемые с февраля 2006 года по январь 2010 года в рамках исполнения названных договоров услуги по техническому обслуживанию, содержанию и вывозу твердых бытовых отходов должны быть оплачены администрацией как собственником многоквартирных жилых домов, общество обратилось в суд.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Суд апелляционной инстанции исследовал названные договоры о передаче имущества на техническое содержание и обслуживание, правомерно указал, что в них не установлена обязанность органа местного самоуправления - администрации как собственника имущества нести расходы по оплате технического обслуживания домов.
Жилой фонд передан обществу для организации нормального функционирования объектов, осуществления всех мер по техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию. Кроме того, общество обязалось производить уплату налогов и сборов, связанных с обладанием принятым имуществом, а также заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Из протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирных домов следует, что собственником - муниципальным образованием в качестве управляющей компании выбрано общество.
Фактически администрацией переданы многоквартирные дома в управление истцу. При этом жилые помещения переданы нанимателям - гражданам по договорам социального найма.
В статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (пункт 1 статьи 681 Кодекса и пункт 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно частям 3, 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. В случае, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей компанией порядке.
По смыслу этой нормы разница в плате, вносимой нанимателем жилого помещения, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей компании, обусловлена размерами этих плат, установленными в договоре социального найма и договоре управления.
Из содержания договора на управление многоквартирными домами не следует, что его стороны достигли соглашения об установлении платы за оказываемые управляющей компанией нанимателям услуги, отличной от установленных тарифов. Из договора также не следует обязанность собственника муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по содержанию, ремонту и оплате коммунальных услуг.
Следовательно, обязанность наймодателя по указанной в части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации о выплате может иметь место в случае установления в договоре управления платежей, не установленных в договоре социального найма.
В данном случае истцом заявлена задолженность исходя из тарифов, установленных органами местного самоуправления и включающих плату за содержание и ремонт жилого помещения, сбор и вывоз твердых бытовых отходов.
Доказательства того, что заявленная ко взысканию сумма является дополнительными расходами истца, связанными с предоставлением каких-либо иных не упомянутых в постановлениях об утверждении тарифов работ (услуг), в материалах дела отсутствуют.
Однако при принятии судебных актов суды не учли следующего.
В соответствии с пунктом 1, подпунктом 3 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и такая обязанность возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора найма.
В силу пункта 3 названной статьи органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченными ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Заявитель жалобы ссылается на то, что часть квартир жилого фонда приватизирована гражданами, примерно 80% жилого фонда находится в муниципальной собственности, некоторые квартиры не заселены и значатся в свободном фонде администрации. В суде кассационной инстанции представители администрации не отрицали тот факт, что в спорный период (с 2006 по 2010 годы) часть квартир была свободной. Поскольку обязанность по содержанию жилых помещений у нанимателя наступает только с момента заключения договора найма, то взыскиваемые расходы подлежат возмещению администрацией до заселения жилых помещений. Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, не установил количество жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, на которые администрацией не заключены договоры найма в спорный период. Указанное обстоятельство является существенным для правильного разрешения спора.
Следовательно, судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо выяснить, имеются ли в муниципальной собственности квартиры, на которые не заключены договоры найма в спорный период времени, установить, какие это жилые помещения, исчислить образовавшуюся задолженность по содержанию и ремонту жилых домов.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 по делу N А53-12379/2010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.04.2011 ПО ДЕЛУ N А53-12379/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2011 г. по делу N А53-12379/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 4 апреля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии от истца общества с ограниченной ответственностью "Содержание жилого фонда" (ИНН 6125022113, ОГРН 1046125002142) Попова М.В. и Чиковой М.В., от ответчика администрации Персиановского сельского поселения (ИНН 6125023727, ОГРН 1056125016463) Карачанова В.И. и Коротких Т.Ю., рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Содержание жилого фонда" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 по делу N А53-12379/2010 (судьи Еремина О.А., Баранова Ю.И., Ехлакова С.В.), установил следующее.
ООО "Содержание жилого фонда" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Персиановского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области (далее - администрация) о взыскании задолженности в размере 522 427 рублей 36 копеек и пеней в размере 74 236 рублей 59 копеек, с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 67).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 иск удовлетворен, со ссылкой на то, что обязанность по возмещению расходов управляющей компании по содержанию и ремонту муниципального жилищного фонда в соответствии с пунктом 38 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме отнесена на наймодателя, то есть администрацию Персиановского сельского поселения. Администрацией не исполнены обязательства по оплате технического содержания и обслуживания домов, находящихся в муниципальной собственности. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате к администрации применена ответственность, предусмотренная статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, в виде взыскания пеней.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что администрация не является субъектом данных правоотношений, поскольку плата за техническое обслуживание и коммунальные услуги вносится нанимателями жилья через ООО "ЕРКЦ". Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Обязанность наймодателя по указанной в части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации выплате может иметь место в случае определения в договоре управления платежей, не установленных в договоре социального найма. Такого случая суд не обнаружил.
В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции. Заявитель считает, что нанимателями не заключены с обществом договоры управления, следовательно, до заселения муниципального фонда оплату за жилищные услуги несут муниципальные органы. В случае, если наниматель вносит в пользу управляющей организации плату за содержание, ремонт и коммунальное обслуживание меньше, чем реальные затраты этой организации, то разницу компенсирует также наймодатель. Часть квартир, принадлежащие администрации, не заселены, следовательно, расходы на их содержание и текущий ремонт обязан нести собственник.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании 24.03.2011 объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 30.03.2011.
Представители общества в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители администрации возражали против их удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить, судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, распоряжением Правительства Российской Федерации от 05.12.2005 N 2133-р утвержден перечень объектов в поселках Казачьи Лагери и Персиановский (в том числе жилые дома), находящихся в федеральной собственности и оперативном управлении войсковой части, которые переданы в муниципальную собственность Октябрьского района Ростовской области.
С 1 февраля 2006 года администрация поставила в реестр муниципального имущества жилые многоквартирные дома и стала собственником ряда квартир согласно утвержденным актам приема-передач.
31 января 2006 года общество и администрация заключили договор N 2 "О передаче имущества на техническое содержание и обслуживание обществу" следующих жилых многоквартирных домов:
- - пос. Казачьи Лагери: ДОС 1, ДОС 5, ДОС 8, ДОС 9, ДОС 11;
- - пос. Персиановский: ул. Мичурина, 1; ул. Мичурина, 1а; ул. Мичурина, 1 - 6; ул. Весенняя, 1.
В связи с распоряжением главы Октябрьского района от 26.04.2006 N 29 "Об утверждении перечня актов приема-передачи федерального имущества, передаваемого в муниципальную собственность Октябрьского района", а также распоряжением главы Персиановского сельского поселения от 27.04.2006 N 17 "О постановке на баланс Персиановского сельского поселения имущества федеральной собственности" заключено соглашение к договору N 2, в котором администрация с 01.05.2006 дополнительно на обслуживание ООО "СЖФ" передало следующие жилые дома: пос. Казачьи Лагери: ДОС 2 (ул. 60 лет Победы, N 6), ДОС 3 (ул. 60 лет Победы, N 4), ДОС 4 (ул. 60 лет Победы, N 2), ДОС 6 (ул. им. С.И. Петрушко, N 4), ДОС 7 (ул. 60 лет Победы, N 14), ДОС 10 (ул. Российская, N 1/11), ДОС 12 (ул. Российская, N 3), ДОС 13 (ул. Российская, N 1/11), ДОС 14 (ул. им. С.И. Петрушко, N 6).
В соответствии с пунктом 2.3 договора предприятие обязуется в отношении закрепленного имущества осуществлять все те необходимые меры по его техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию, какие бы осуществлял собственник, а также своевременно и в полном объеме производить уплату предусмотренных законодательством налогов, связанных с его обладанием.
27 декабря 2006 года общество и администрация заключили договор N 11 "О передаче имущества на техническое содержание и обслуживание обществу" следующих жилых многоквартирных домов:
- - пос. Казачьи Лагери: ДОС 1 (ул. 60 лет Победы, N 8), ДОС 2 (ул. 60 лет Победы, N 6), ДОС 3 (ул. 60 лет Победы, N 4), ДОС 4 (ул. 60 лет Победы, N 2), ДОС 5 (ул. им. С.И. Петрушко, N 2/7), ДОС 6 (ул. им. С.И. Петрушко, N 4), ДОС 7 (ул. 60 лет Победы, N 14), ДОС 8 (ул. 60 лет Победы, N 12/8), ДОС 9 (ул. 60 лет Победы, N 16), ДОС 10 (ул. Российская, N 4), ДОС 11 (ул. Российская, N 5), ДОС (ул. Российская, N 3), ДОС 13 (ул. Российская, N 1/11), ДОС 14 (ул. им. С.И. Петрушко, N 6);
- - пос. Персиановский: ул. Мичурина, 1; ул. Мичурина, 1а; ул. Мичурина, 1 - 6, ул. Весенняя, 1; ул. Кривошлыкова, 9а; ул. Кривошлыкова, 14; ул. Московская, 24; ул. Московская, 26; пер. Новый, 1; пер. Новый, 2; пер. Новый, 4.
В пункте 2.2 договора общество обязалось в отношении закрепленного имущества осуществлять все необходимые меры по его техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию, какие бы осуществлял собственник, а также своевременно и в полном объеме производить уплату предусмотренных законодательством налогов, связанных с его обладанием, а также заключать договоры с предприятиями - поставщиками коммунальных услуг (электро-, тепло- и водоснабжения, водоотведения и т.д.) для организации нормального функционирования объектов (пункт 2.2.1 договора).
В приложении N 1 к договору стороны согласовали список передаваемого имущества (т. 1, л.д. 54).
Полагая, что оказываемые с февраля 2006 года по январь 2010 года в рамках исполнения названных договоров услуги по техническому обслуживанию, содержанию и вывозу твердых бытовых отходов должны быть оплачены администрацией как собственником многоквартирных жилых домов, общество обратилось в суд.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Суд апелляционной инстанции исследовал названные договоры о передаче имущества на техническое содержание и обслуживание, правомерно указал, что в них не установлена обязанность органа местного самоуправления - администрации как собственника имущества нести расходы по оплате технического обслуживания домов.
Жилой фонд передан обществу для организации нормального функционирования объектов, осуществления всех мер по техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию. Кроме того, общество обязалось производить уплату налогов и сборов, связанных с обладанием принятым имуществом, а также заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Из протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирных домов следует, что собственником - муниципальным образованием в качестве управляющей компании выбрано общество.
Фактически администрацией переданы многоквартирные дома в управление истцу. При этом жилые помещения переданы нанимателям - гражданам по договорам социального найма.
В статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (пункт 1 статьи 681 Кодекса и пункт 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно частям 3, 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. В случае, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей компанией порядке.
По смыслу этой нормы разница в плате, вносимой нанимателем жилого помещения, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей компании, обусловлена размерами этих плат, установленными в договоре социального найма и договоре управления.
Из содержания договора на управление многоквартирными домами не следует, что его стороны достигли соглашения об установлении платы за оказываемые управляющей компанией нанимателям услуги, отличной от установленных тарифов. Из договора также не следует обязанность собственника муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по содержанию, ремонту и оплате коммунальных услуг.
Следовательно, обязанность наймодателя по указанной в части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации о выплате может иметь место в случае установления в договоре управления платежей, не установленных в договоре социального найма.
В данном случае истцом заявлена задолженность исходя из тарифов, установленных органами местного самоуправления и включающих плату за содержание и ремонт жилого помещения, сбор и вывоз твердых бытовых отходов.
Доказательства того, что заявленная ко взысканию сумма является дополнительными расходами истца, связанными с предоставлением каких-либо иных не упомянутых в постановлениях об утверждении тарифов работ (услуг), в материалах дела отсутствуют.
Однако при принятии судебных актов суды не учли следующего.
В соответствии с пунктом 1, подпунктом 3 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и такая обязанность возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора найма.
В силу пункта 3 названной статьи органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченными ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Заявитель жалобы ссылается на то, что часть квартир жилого фонда приватизирована гражданами, примерно 80% жилого фонда находится в муниципальной собственности, некоторые квартиры не заселены и значатся в свободном фонде администрации. В суде кассационной инстанции представители администрации не отрицали тот факт, что в спорный период (с 2006 по 2010 годы) часть квартир была свободной. Поскольку обязанность по содержанию жилых помещений у нанимателя наступает только с момента заключения договора найма, то взыскиваемые расходы подлежат возмещению администрацией до заселения жилых помещений. Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, не установил количество жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, на которые администрацией не заключены договоры найма в спорный период. Указанное обстоятельство является существенным для правильного разрешения спора.
Следовательно, судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо выяснить, имеются ли в муниципальной собственности квартиры, на которые не заключены договоры найма в спорный период времени, установить, какие это жилые помещения, исчислить образовавшуюся задолженность по содержанию и ремонту жилых домов.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 по делу N А53-12379/2010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)