Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 мая 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 4 мая 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Центр-Инвест" (ИНН 6163011391, ОГРН 1026100001949) - в лице филиала N 8 - Степуриной А.В. (доверенность от 29.12.2011), Колищука К.И. (доверенность от 30.12.2011), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "ЮИС - эксплуатация", общества с ограниченной ответственностью "Грин Хауз", индивидуальных предпринимателей Постновой Татьяны Юрьевны, Агафонова Георгия Петровича, Панько Татьяны Георгиевны, Авакумьянца Валентины Ивановны, Попандопуло Маргариты Ивановны, третьих лиц: Чахмахчева Гиппократа Павловича, Сулейманова Сергея Курбан-Исмаиловича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества Коммерческий банк "Центр-инвест" в лице филиала N 8 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011 (судья Крылова М.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2012 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Ильина М.В.) по делу N А32-32919/2010, установил следующее.
ОАО "Коммерческий банк "Центр-Инвест" (далее - банк) обратилось в арбитражный суд к ООО "ЮИС-эксплуатация", ООО "Грин Хауз" и индивидуальному предпринимателю Постновой Т.Ю. с иском о признании недействительным протокола от 29.06.2010 общего собрания собственников помещений в административном здании по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Октябрьская - Северная, дом N 183/326 (далее - здание; т. 1, л.д. 2).
Требования мотивированы тем, что протоколом общего собрания утвержден перечень общего имущества, в который также включены помещения, принадлежащие на праве индивидуальной собственности истцу, не относящиеся по своему назначению к общему имуществу. В состав общего имущества необоснованно включена площадь помещений, принадлежащих другим собственникам в здании. Утвержденная общим собранием форма договора о режиме использования общего имущества нарушает права и законные интересы банка. Ответчики неправомерно не допустили представителя банка к участию в собрании, поскольку доверенность представителя истца соответствовала необходимым требованиям.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чахмахчев Г.П., Сулейманов С. К.-И. (т. 1, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (т. 1, л.д. 87).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2011 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены индивидуальные предприниматели Агафонова Г.П., Панько Т.Г., Авакумьянц В.И., Попандопуло М.И. (т. 2, л.д. 142).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2012, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что по всем вопросам повестки дня собрания проголосовали собственники помещений, обладающие 80,51% голосов, что составляет более двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений. На оспариваемом собрании утвержден перечень общего имущества административного здания, в который включены помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, что не противоречит действующему законодательству. Законом не запрещено заключение договора поставки электроэнергии одним из собственников помещений в интересах остальных собственников, поэтому принятие решений об определении порядка обеспечения поставки электроэнергии для энергоснабжения общего имущества и помещений, принадлежащих собственникам, не может быть признано недействительным. Собственники помещений в здании вправе определить способ управления домом. Несогласие истца с отдельными условиями договора, заключенного с управляющей организацией, не является основанием для признания решения общего собрания недействительным (т. 4, л.д. 116, 191).
В кассационной жалобе банк просит отменить решение от 11.10.2011 и постановление от 23.01.2012, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, в компетенцию общего собрания собственников помещений не входит признание помещений, принадлежащих отдельным собственникам, общим имуществом и распространение на эти помещения режима общей собственности. Признание помещений в здании общей собственностью возможно только в судебном порядке, по иску заинтересованного лица. В здании отсутствуют объекты недвижимости, на которые не было бы в установленном порядке зарегистрировано право индивидуальной собственности. Большая часть помещений, отнесенных ответчиками к общей собственности, предназначена исключительно для обслуживания помещений, принадлежащих на праве собственности каждому из собственников, а не для эксплуатации всего здания. Включение в состав общего имущества помещений, зарегистрированных за отдельными собственниками, привело к увеличению бремени расходов на содержание общего имущества. В результате принятия оспариваемого решения истец фактически лишен помещений площадью 115,1 кв. м в пользу общей долевой собственности собственников помещений в здании. Другие собственники возложили обязанность по содержанию зарегистрированного за ними имущества на других собственников в здании. Утвержденный на общем собрании порядок электроснабжения здания нарушает права банка. Договор на поставку электроэнергии должен быть заключен управляющей компанией с каждым собственником. Форма договора об оказании управляющей компанией услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества и обеспечению коммунальных услуг нарушает его интересы, поскольку действие данного договора распространяется на отношения сторон с момента возникновения у собственников права собственности на помещения в здании. Условия пунктов 4.1.5, 3.3.12 и 5.2 договора нарушают права истца. Представитель истца был наделен необходимыми полномочиями для голосования на общем собрании, поэтому необоснованно исключен председателем и секретарем общего собрания из числа лиц, обладающих правом голоса на общем собрании.
В отзыве на жалобу ООО "ЮИС-эксплуатация" сослалось на несостоятельность ее доводов.
В судебном заседании представители банка настаивали на доводах жалобы.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 15 минут 2 мая 2012 года.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей банка, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 29.06.2010 состоялось общее собрание собственников помещений в здании, на котором были утверждены перечень общего имущества здания, размеры долей собственников помещений в этом здании в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе банка (0,1188%), определен способ управления зданием (оказание услуг по содержанию общего имущества, текущему и капитальному ремонту ООО "ЮИС-эксплуатация"). Также утверждены размеры вознаграждения ООО "ЮИС-эксплуатация", размер компенсации расходов ООО "Грин Хауз", связанных с обеспечением электроэнергии для энергоснабжения общего имущества и помещений, порядок обеспечения поставки электроэнергии для энергоснабжения общего имущества и помещений, форма и текст договора на услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества здания. Организацией, оказывающей услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества здания, определено ООО "ЮИС-эксплуатация", на которое также возложены обязанности по принятию решений о порядке и условиях пользования общим имуществом здания (т. 1, л.д. 18 - 26).
В составе помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, указаны также принадлежащие истцу на праве собственности помещения, в том числе санузлы, вентиляционные камеры, тамбуры, лестницы, коридоры (т. 1, л.д. 27).
Ссылаясь на нарушение оспариваемым решением собрания прав истца, и полагая, что все помещения, расположенные в здании принадлежат конкретным собственникам на праве индивидуальной собственности, помещения, находящиеся в общей собственности отсутствуют, банк обратился в арбитражный суд с иском.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом законодатель не связывает бремя несения расходов на содержание общего имущества с членством в товариществе собственников. Такую обязанность несут и собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья.
Согласно пункту 6 постановления N 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В силу пункта 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила).
Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Таким образом, вывод судов о правомочности общего собрания собственников помещений в здании решать вопросы, связанные с утверждением состава общего имущества здания, является правильным.
В силу пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит право обжалования в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Следовательно, законность решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, может быть проверена в судебном порядке. С учетом этого суды первой и апелляционной инстанции правомерно указали, что у банка имеется право на обжалование решения общего собрания собственников помещений в здании.
Однако, отказывая в иске в связи с соответствием оспариваемого решения общего собрания требованиям гражданского и жилищного законодательства, отнесением спорных помещений к общему имуществу собственников в здании и отсутствием нарушений прав банка, суды не учли следующего.
Согласно пункту 3 постановления N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 9 постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, для того чтобы признать помещение относящимся к общему имуществу здания, необходимо установить, что оно не является частью нежилых помещений в данном здании и предназначено для обслуживания более одного помещения в здании.
Однако суды не исследовали и не оценили имеющуюся в материалах дела техническую документацию. Из поэтажного плана здания видно, что в здании имеются лестницы в правой, левой и центральной части здания; на каждом этаже здания расположено несколько помещений санузлов (т. 4, л.д. 64). Суды не установили, предназначены ли лестницы и туалеты для использования всеми собственниками в здании и используются ли они всеми собственниками. Суды также не проверили и не дали оценку доводам истца о том, что большая часть помещений, отнесенных ответчиками к общей собственности, предназначена исключительно для обслуживания помещений, принадлежащих на праве собственности каждому из собственников, а не для эксплуатации всего здания.
Согласно свидетельству о праве собственности от 05.05.2009 серии 23-АЕ N 500352 банк приобрел нежилые помещения на основании договоров долевого участия в строительстве (т. 1, л.д. 65). При этом спорные помещения были сформированы как самостоятельные для использования в целях, не связанных с эксплуатацией других помещений в здании, и не входили в перечень помещений, относящихся к общему имуществу здания. Суды не истребовали указанные договоры и техническую документацию и не дали оценки данным доказательствам с учетом доводов истца, не установили, каким образом используются спорные нежилые помещения.
В материалах дела отсутствует техническая документация всего здания. Между тем установление фактического использования здания его сособственниками входит в предмет исследования по данному спору для правильного вывода об отнесении того или иного помещения к общему имуществу.
С учетом изложенного выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований преждевременны.
Частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена. Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).
Поскольку суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить наличие в здании помещений, относящихся к общему имуществу здания и обслуживающему более одного помещения (собственника), возможность пользования каждым собственником спорными помещениями самостоятельно, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. Распределить судебные расходы по делу между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2012 по делу N А32-32919/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.05.2012 ПО ДЕЛУ N А32-32919/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2012 г. по делу N А32-32919/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 2 мая 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 4 мая 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Центр-Инвест" (ИНН 6163011391, ОГРН 1026100001949) - в лице филиала N 8 - Степуриной А.В. (доверенность от 29.12.2011), Колищука К.И. (доверенность от 30.12.2011), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "ЮИС - эксплуатация", общества с ограниченной ответственностью "Грин Хауз", индивидуальных предпринимателей Постновой Татьяны Юрьевны, Агафонова Георгия Петровича, Панько Татьяны Георгиевны, Авакумьянца Валентины Ивановны, Попандопуло Маргариты Ивановны, третьих лиц: Чахмахчева Гиппократа Павловича, Сулейманова Сергея Курбан-Исмаиловича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества Коммерческий банк "Центр-инвест" в лице филиала N 8 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011 (судья Крылова М.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2012 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Ильина М.В.) по делу N А32-32919/2010, установил следующее.
ОАО "Коммерческий банк "Центр-Инвест" (далее - банк) обратилось в арбитражный суд к ООО "ЮИС-эксплуатация", ООО "Грин Хауз" и индивидуальному предпринимателю Постновой Т.Ю. с иском о признании недействительным протокола от 29.06.2010 общего собрания собственников помещений в административном здании по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Октябрьская - Северная, дом N 183/326 (далее - здание; т. 1, л.д. 2).
Требования мотивированы тем, что протоколом общего собрания утвержден перечень общего имущества, в который также включены помещения, принадлежащие на праве индивидуальной собственности истцу, не относящиеся по своему назначению к общему имуществу. В состав общего имущества необоснованно включена площадь помещений, принадлежащих другим собственникам в здании. Утвержденная общим собранием форма договора о режиме использования общего имущества нарушает права и законные интересы банка. Ответчики неправомерно не допустили представителя банка к участию в собрании, поскольку доверенность представителя истца соответствовала необходимым требованиям.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чахмахчев Г.П., Сулейманов С. К.-И. (т. 1, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (т. 1, л.д. 87).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2011 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены индивидуальные предприниматели Агафонова Г.П., Панько Т.Г., Авакумьянц В.И., Попандопуло М.И. (т. 2, л.д. 142).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2012, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что по всем вопросам повестки дня собрания проголосовали собственники помещений, обладающие 80,51% голосов, что составляет более двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений. На оспариваемом собрании утвержден перечень общего имущества административного здания, в который включены помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, что не противоречит действующему законодательству. Законом не запрещено заключение договора поставки электроэнергии одним из собственников помещений в интересах остальных собственников, поэтому принятие решений об определении порядка обеспечения поставки электроэнергии для энергоснабжения общего имущества и помещений, принадлежащих собственникам, не может быть признано недействительным. Собственники помещений в здании вправе определить способ управления домом. Несогласие истца с отдельными условиями договора, заключенного с управляющей организацией, не является основанием для признания решения общего собрания недействительным (т. 4, л.д. 116, 191).
В кассационной жалобе банк просит отменить решение от 11.10.2011 и постановление от 23.01.2012, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, в компетенцию общего собрания собственников помещений не входит признание помещений, принадлежащих отдельным собственникам, общим имуществом и распространение на эти помещения режима общей собственности. Признание помещений в здании общей собственностью возможно только в судебном порядке, по иску заинтересованного лица. В здании отсутствуют объекты недвижимости, на которые не было бы в установленном порядке зарегистрировано право индивидуальной собственности. Большая часть помещений, отнесенных ответчиками к общей собственности, предназначена исключительно для обслуживания помещений, принадлежащих на праве собственности каждому из собственников, а не для эксплуатации всего здания. Включение в состав общего имущества помещений, зарегистрированных за отдельными собственниками, привело к увеличению бремени расходов на содержание общего имущества. В результате принятия оспариваемого решения истец фактически лишен помещений площадью 115,1 кв. м в пользу общей долевой собственности собственников помещений в здании. Другие собственники возложили обязанность по содержанию зарегистрированного за ними имущества на других собственников в здании. Утвержденный на общем собрании порядок электроснабжения здания нарушает права банка. Договор на поставку электроэнергии должен быть заключен управляющей компанией с каждым собственником. Форма договора об оказании управляющей компанией услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества и обеспечению коммунальных услуг нарушает его интересы, поскольку действие данного договора распространяется на отношения сторон с момента возникновения у собственников права собственности на помещения в здании. Условия пунктов 4.1.5, 3.3.12 и 5.2 договора нарушают права истца. Представитель истца был наделен необходимыми полномочиями для голосования на общем собрании, поэтому необоснованно исключен председателем и секретарем общего собрания из числа лиц, обладающих правом голоса на общем собрании.
В отзыве на жалобу ООО "ЮИС-эксплуатация" сослалось на несостоятельность ее доводов.
В судебном заседании представители банка настаивали на доводах жалобы.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 15 минут 2 мая 2012 года.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей банка, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 29.06.2010 состоялось общее собрание собственников помещений в здании, на котором были утверждены перечень общего имущества здания, размеры долей собственников помещений в этом здании в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе банка (0,1188%), определен способ управления зданием (оказание услуг по содержанию общего имущества, текущему и капитальному ремонту ООО "ЮИС-эксплуатация"). Также утверждены размеры вознаграждения ООО "ЮИС-эксплуатация", размер компенсации расходов ООО "Грин Хауз", связанных с обеспечением электроэнергии для энергоснабжения общего имущества и помещений, порядок обеспечения поставки электроэнергии для энергоснабжения общего имущества и помещений, форма и текст договора на услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества здания. Организацией, оказывающей услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества здания, определено ООО "ЮИС-эксплуатация", на которое также возложены обязанности по принятию решений о порядке и условиях пользования общим имуществом здания (т. 1, л.д. 18 - 26).
В составе помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, указаны также принадлежащие истцу на праве собственности помещения, в том числе санузлы, вентиляционные камеры, тамбуры, лестницы, коридоры (т. 1, л.д. 27).
Ссылаясь на нарушение оспариваемым решением собрания прав истца, и полагая, что все помещения, расположенные в здании принадлежат конкретным собственникам на праве индивидуальной собственности, помещения, находящиеся в общей собственности отсутствуют, банк обратился в арбитражный суд с иском.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом законодатель не связывает бремя несения расходов на содержание общего имущества с членством в товариществе собственников. Такую обязанность несут и собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья.
Согласно пункту 6 постановления N 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В силу пункта 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила).
Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Таким образом, вывод судов о правомочности общего собрания собственников помещений в здании решать вопросы, связанные с утверждением состава общего имущества здания, является правильным.
В силу пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит право обжалования в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Следовательно, законность решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, может быть проверена в судебном порядке. С учетом этого суды первой и апелляционной инстанции правомерно указали, что у банка имеется право на обжалование решения общего собрания собственников помещений в здании.
Однако, отказывая в иске в связи с соответствием оспариваемого решения общего собрания требованиям гражданского и жилищного законодательства, отнесением спорных помещений к общему имуществу собственников в здании и отсутствием нарушений прав банка, суды не учли следующего.
Согласно пункту 3 постановления N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 9 постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, для того чтобы признать помещение относящимся к общему имуществу здания, необходимо установить, что оно не является частью нежилых помещений в данном здании и предназначено для обслуживания более одного помещения в здании.
Однако суды не исследовали и не оценили имеющуюся в материалах дела техническую документацию. Из поэтажного плана здания видно, что в здании имеются лестницы в правой, левой и центральной части здания; на каждом этаже здания расположено несколько помещений санузлов (т. 4, л.д. 64). Суды не установили, предназначены ли лестницы и туалеты для использования всеми собственниками в здании и используются ли они всеми собственниками. Суды также не проверили и не дали оценку доводам истца о том, что большая часть помещений, отнесенных ответчиками к общей собственности, предназначена исключительно для обслуживания помещений, принадлежащих на праве собственности каждому из собственников, а не для эксплуатации всего здания.
Согласно свидетельству о праве собственности от 05.05.2009 серии 23-АЕ N 500352 банк приобрел нежилые помещения на основании договоров долевого участия в строительстве (т. 1, л.д. 65). При этом спорные помещения были сформированы как самостоятельные для использования в целях, не связанных с эксплуатацией других помещений в здании, и не входили в перечень помещений, относящихся к общему имуществу здания. Суды не истребовали указанные договоры и техническую документацию и не дали оценки данным доказательствам с учетом доводов истца, не установили, каким образом используются спорные нежилые помещения.
В материалах дела отсутствует техническая документация всего здания. Между тем установление фактического использования здания его сособственниками входит в предмет исследования по данному спору для правильного вывода об отнесении того или иного помещения к общему имуществу.
С учетом изложенного выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований преждевременны.
Частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена. Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).
Поскольку суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить наличие в здании помещений, относящихся к общему имуществу здания и обслуживающему более одного помещения (собственника), возможность пользования каждым собственником спорными помещениями самостоятельно, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. Распределить судебные расходы по делу между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2012 по делу N А32-32919/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.АРТАМКИНА
Е.В.АРТАМКИНА
Судьи
Е.И.АФОНИНА
Я.Е.ВОЛКОВ
Е.И.АФОНИНА
Я.Е.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)