Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саниной Е.А.
при участии:
- от истца - председатель правления Новичкова Н.М., протокол заседания правления от 23.03.2011;
- от ООО "РЭЖ N 5" - представитель Темрюкова Е.А. по доверенности от 11.01.2011;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РЭЖ N 5" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2011 по делу N А53-9524/2010
по иску ТСЖ "Военный городок"
к ответчикам - ООО "РЭЖ N 5", администрации Аксайского городского поселения, ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
при участии третьего лица - Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района
об обязании подписать акт приема-передачи и передать документацию
принятое в составе судьи Чебановой Л.В.
установил:
товарищество собственников жилья "Военный городок" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РЭЖ N 5", администрации Аксайского городского поселения, Ростовской-на-Дону квартирно-эксплуатационной части района, муниципальному унитарному предприятию Жилищно-коммунального хозяйства АГП "ДОН" об обязании подписать акт приема-передачи и передать документацию, а именно: проект жилого дома, технический паспорт на жилой дом и земельный участок; план участка с нанесением зданий и сооружений; схемы внутридомовых сетевой водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэнергоснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения; акты сдачи - приемки в эксплуатацию жилого дома; проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; акты за последние два года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий; утвержденные перспективные и годовые планы ремонта; отчеты об израсходованных денежных средствах собственников многоквартирных домов; передать подлинные документы, касающиеся составления сметы, установки и оплаты УУТЭ (общедомового прибора учета тепловой энергии), протокол общего собрания собственников помещений N 1 от 28.02.2009; соглашение N 109 от 01.04.2009; приложение N 1 к соглашению - календарный план; сводный сметный расчет стоимости работ; смета на проектные работы; локальная сметы на установку и пусконаладочные работы; приложение N 2 к соглашению; справка о стоимости выполненных работ и затратах; акт приемки выполненных работ на составленную ПСД; акт приемки выполненных работ на монтажные работы; акт приемки выполненных работ по ведению технадзора; отчеты о деятельности УК ООО "РЭЖ N 5" за 2007, 2008, 2009 гг.; подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.09.2010, составленный истцом на основании данных мониторинга.
Решением от 15.10.2010 в иске отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2011 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
В постановлении арбитражного суда кассационной инстанции указано на необходимость предложить истцу уточнить перечень технической и иной документации со ссылкой на нормативно-правовые акты, которыми предусмотрено составление, хранение и передача этих документов управляющими организациями, в том числе путем правильного и точного указания как наименования этих документов, так и других данных, которые предусмотрены в нормативно-правовых актах для их составления; проверить, соответствует ли этот перечень нормативно-правовым актам, после чего с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09, определить надлежащего ответчика, в обязанность которого входит передача технической документации, а также разрешить вопрос о судебных расходах.
Определением от 12.04.2011 произведена процессуальная замена ответчика - Ростовской-на-Дону КЭЧ района на правопреемника - Федеральное государственное учреждение "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по имущественным отношениям Аксайского района.
При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет исковых требований - обязать ООО "РЭЖ N 5" передать следующие документы: проект жилого дома (поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений); технический паспорт на жилой дом и на земельный участок; план участка с нанесением зданий и сооружений, расположенных на территории жилищно-эксплуатационной организации; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэлектроснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения (документация на электрощитовые, подкачивающие устройства, системы противопожарной автоматики, дымоудаления и т.п.); акты сдачи-приемки в эксплуатацию жилого дома (новостроек или после капитального ремонта) и инженерного оборудования (после капитального ремонта) от строительных и ремонтно-строительных организаций (со всеми приложениями); проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; акты за последние два года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий; утвержденные перспективные и годовой планы ремонта (текущего и капитального) жилищного фонда, находящего в ведении УК; отчеты о полученных и израсходованных денежных средствах собственников многоквартирного дома за период деятельности с приложением заключенных договоров, смет на выполнение работ, счета на оплату приобретенных для выполнения работ материалов, актов приемки выполненных работ, платежных документов и иную документацию, связанную с содержанием и ремонтом жилищного фонда в соответствии с Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003; передать подлинные документы, касающиеся составления сметы, установки и оплаты УУТЭ (общедомового прибора учета тепловой энергии), в том числе, платежные документы, подтверждающие оплату стоимости прибора учета, его установки и обслуживания; отчеты о деятельности УК ООО "РЭЖ N 5" за 2007, 2008 годы, подписанные должностным лицом с приложением первичных документов, на основании которых данные отчеты составлены и документы, подтверждающие произведенные затраты по отчету за 2009 год; а также обязать ответчика подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, составленный истцом на основании данных мониторинга.
Решением от 15.08.2011 иск удовлетворен частично, ООО "РЭЖ N 5" в течение одного месяца со дня вступления в законную силу обязано передать истцу следующие документы: проект жилого дома (поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений); технический паспорт на жилой дом и на земельный участок; план участка с нанесением зданий и сооружений, расположенных на территории жилищно-эксплуатационной организации; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэлектроснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения (документация на электрощитовые, подкачивающие устройства, системы противопожарной автоматики, дымоудаления и т.п.); акты сдачи-приемки в эксплуатацию жилого дома (новостроек или после капитального ремонта) и инженерного оборудования (после капитального ремонта) от строительных и ремонтно-строительных организаций (со всеми приложениями); проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; акты за последние два года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий; утвержденные перспективные и годовой планы ремонта (текущего и капитального) жилого дома; отчеты о полученных и израсходованных денежных средствах собственников многоквартирного дома за период деятельности с приложением заключенных договоров, смет на выполнение работ, счета на оплату приобретенных для выполнения работ материалов, актов приемки выполненных работ, платежных документов и иную документацию, связанную с содержанием и ремонтом жилого дома; подлинные документы, касающиеся составления сметы, установки и оплаты УУТЭ (общедомового прибора учета тепловой энергии), в том числе, платежные документы, подтверждающие оплату стоимости прибора учета, его установки и обслуживания, отчеты о деятельности УК ООО "РЭЖ N 5" за 2007, 2008 гг., подписанные должностным лицом с приложением первичных документов, на основании которых данные отчеты составлены и документы, подтверждающие произведенные затраты по отчету за 2009 год; ООО "РЭЖ N 5" обязано также подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, составленный истцом на основании данных мониторинга. В иске к администрации Аксайского городского поселения, ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, МУП ЖКХ АГП "Дон" отказано.
Решение мотивировано тем, что обязанность по передаче технической документации и иных документов, связанных с управлением жилым многоквартирным домом, товариществу собственников жилья предыдущей управляющей организацией - ООО "РЭУ N 5" не исполнена. Отсутствие или утрата технической документации не прекращает данную обязанность, при отсутствии документации, ответчик обязан восстановить ее. ООО "РЭУ N 5" не представлено доказательств того, что спорная документация не была передана при передаче многоквартирного дома от МУП АГП ЖКХ "Дон". В нарушение пункта 1.5.2 Правил и норм технической эксплуатации предыдущей управляющей компанией также не подписан акт технического состояния дома. Поскольку обязанным лицом по передаче документации и подписанию акта приема-передачи многоквартирным домом, является последняя организация, осуществлявшая управление многоквартирным домом - ООО "РЭЖ N 5", в удовлетворении требований к иным ответчикам отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик - ООО "РЭЖ N 5" обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что истцом не исполнены указания арбитражного суда кассационной инстанции об уточнении требований и определения конкретного состава документации к каждому ответчику. Истребуемая истцом документация отсутствует, от предыдущей управляющей организации не передавалась, в настоящее время находится у ликвидатора МУП ЖКХ Аксайского района - КИЗО администрации Аксайского района. По мнению заявителя, истец неправомерно отказывается от подписания актов о состоянии общего имущества многоквартирного дома. Обязанность у ООО "РЭЖ N 5" по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома отсутствует. Обязанность по передаче проектов, смет, дефектных ведомостей для выполнения ремонтных работ, перспективные и годовые планы ремонта, подлинные документы по управлению многоквартирным домом нормативными-правовыми актами не предусмотрена.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.
Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель администрации Аксайского городского поселения в заседание не явился, отзыв не представил. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.
Представитель МУП ЖКХ "Дон" в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, отзыв не представил. Предприятие о судебном заседании извещено надлежащим образом.
Представитель ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" в судебное заседание не явился. Учреждением заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.
Как следует из отзыва, ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" доводы жалобы не признает, просит решение оставить без изменения.
Представитель третьего лица - Комитет по имущественным отношениям Аксайского района в заседание не явился, отзыв не представил. Комитет о рассмотрении апелляционной жалобы извещен.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2, построен в 1986 году и находился на балансе и техническом обслуживании в КЭЧ Министерства обороны Российской Федерации.
На основании акта приемки-передачи, составленного между Ростовской КЭЧ и МУПП ЖКХ Аксайского района, 18.12.2002 названный многоквартирный жилой дом передан в муниципальную собственность (т. 1, л.д. 54), по акту передачи документации Ростовская КЭЧ района передала в МУП ЖКХ Аксайского района техническую исполнительную документацию на здания, территорию и оборудование, используемые жилищной организацией: проекты жилых домов (поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений); технические паспорта на жилые дома и земельные участки; план участка с нанесением зданий и сооружений, расположенных на территории жилищно-эксплуатационной организации; проекты на отдельно стоящие подсобные здания (гаражи, мастерские, хозтехблоки, административные здания, занятые под помещения жилищно-эксплуатационной организации и др.); схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэлектроснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения (паспорта лифтового хозяйства, документация на электрощитовые, подкачивающие устройства, системы противопожарной автоматики, дымоудаления и т.п.); акты сдачи-приемки в эксплуатацию жилых домов (новостроек или после капитального ремонта) и инженерного оборудования (после капитального ремонта) от строительных и ремонтно-строительных организаций (со всеми к ним приложениями); проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; проекты и сметы по озеленению и благоустройству жилищной организации; акты за последние 2 года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий); утвержденные перспективный и годовой планы ремонта (текущего и капитального) жилищного фонда, находящегося в ведении жилищной организации.
По акту, составленному на основании решения Комитета по управлению имуществом администрации Аксайского района от 24.07.2003 N 319 и постановления главы администрации Аксайского района от 27.12.1993 N 1144 "Об управлении муниципальной собственностью в Аксайском районе", с баланса МУП ЖКХ на баланс в хозяйственное ведение МУП ЖКХ "Дон" (правопредшественника МУП АГП ЖКХ "Дон") 01.10.2003 передан жилой и нежилой фонд, в том числе спорный многоквартирный жилой дом (т. 1 л.д. 82 - 83).
В соответствии с постановлением главы администрации Аксайского городского поселения многоквартирный жилой дом адресу: ул. Садовая, 20/2 в г. Аксае снят с баланса и обслуживания МУП АГП ЖКХ "Дон" и передан на техническое обслуживание в управляющую компанию - ООО "РЭЖ N 5" 17.10.2007 (т. 1, л.д. 84). По акту N 28 от 17.10.2007 от МУП АГП ЖКХ "Дон" переданы ООО "РЭЖ N 5": технический паспорт на жилой дом по состоянию на 30.12.1999 и акт приема-передачи многоквартирного дома по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2 (т. 1 л.д. 85).
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме создано ТСЖ "Военный городок" (свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 22.04.2009 серии 61 N 006970597).
По акту N 340 от 04.06.2009 (т. 1 л. д. 70) ООО "РЭЖ N 5" передало ТСЖ "Военный городок" следующие документы: технический паспорт на жилой дом по адресу г. Аксай, ул. Садовая, 20/2 по состоянию на 30.12.1999; копия акта приема-передачи многоквартирного дома по ул. Садовая, 20/2 г. Аксай из МУП АГП ЖКХ "Дон" в ООО "РЭЖ N 5"; акт состояния общего имущества в жилом доме по ул. Садовая, 20/2; копия свидетельства о готовности к работе в отопительный период 2008 - 2009 гг., копия технического отчета по профилактическим испытаниям электрооборудования 2008 года, копия акта сезонного обследования технического состояния за 2008 год, копия акта приемки выполненных работ на ремонт межпанельных швов за декабрь 2007 года (1 лист), копия акта приемки выполненных работ по гидравлическим испытаниям трубопроводов отопления за август 2008 года (1 лист), копия акта приемки выполненных работ по замене циркуляционного участка системы ГВС (подвал, 5 этаж, 2-й подъезд) за сентябрь 2008 года (2 листа), копия акта приемки выполненных работ по замене участка нижней разводки ГВС за август 2008 года (4 листа), копия акта приемки выполненных работ на ремонт межпанельных стыков от 01.02.2009 (2 листа), список финансово-лицевых счетов (на 2-х листах).
С сопроводительным письмом N 634 от 17.09.2009 ООО "РЭЖ-5" также передало ТСЖ "Военный городок" документацию, касающуюся установки узла учета тепловой энергии (УУТЭ).
В результате обследования многоквартирного жилого дома 16.07.2009 с участием представителей ООО "РЭЖ N 5", отдела ЖКХ Администрации Аксайского городского поселения, представителей жилого дома составлен акт обследования технического состояния кровли, инженерных коммуникаций жилого дома в рамках подготовки к отопительному сезону (л. д. 71 - 72). Председатель правления ТСЖ "Военный городок" акт обследования не подписал со ссылкой на то, что в акте не отражено действительное техническое состояние дома и передаваемого имущества и не передана техническая документация по многоквартирному дому в полном объеме.
По заказу ТСЖ "Военный городок" ООО НПП "Гран-91" провело мониторинг технического состояния жилого дома по ул. Садовая, 20/2 в г. Аксае Ростовской области (т. 1 л.д. 21 - 24), на основании которого ТСЖ "Военный городок" составило акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме (т. 1 л.д. 15 - 20).
Полагая, что техническая документация на многоквартирный жилой дом в полном объеме не передана, акт технического состояния многоквартирного жилого дома, составленный ТСЖ "Военный городок" на основании мониторинга технического состояния, не подписан ООО "РЭЖ N 5" необоснованно, ТСЖ "Военный городок" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества.
В связи с тем, что собственниками помещений принято решение о выборе способа управления многоквартирным жилым домом товариществом собственников жилья, указанное юридическое лицо вправе потребовать передачи технической и иной документации для осуществления своих задач от прежней управляющей компании.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, и подлежащих передаче вновь выбранной управляющей организации, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Согласно пункту 24 Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В соответствии с пунктом 26 Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В пункте 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню товариществу собственников жилья, если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться самим товариществом.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Таким образом, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компании (кто и в какой срок передает, а также перечень технической документации, подлежащей передаче).
В статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Из материалов дела следует, что при передаче нескольких жилых домов по адресам: г. Аксай, ул. Садовая, 20/1, 20/2, 20/3, 22/1 и 22/2 от КЭЧ Министерства обороны России на техническое обслуживание в МУПП ЖКХ Аксайского района передана техническая документация на жилые дома, включающая исполнительную документацию на здания, территорию и оборудование, используемые жилищной организацией в количестве 32 наименований, в том числе документы, на отсутствие которых ссылается истец.
По акту приема-передачи от 01.10.2003 от МУПП ЖКХ Аксайского района на баланс и обслуживание МП ЖКХ "Дон" передан дом по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20. В акте отсутствует указание на то, какие документы по названному дому переданы МП ЖКХ "Дон".
При этом в отзыве на иск МУП АГП ЖКХ "Дон" указало на то, что по акту передан только технический паспорт на спорный дом.
По акту N 28 от 17.10.2007 МУП АГП ЖКХ "Дон" переданы ООО "РЭЖ N 5" технический паспорт на жилой дом по состоянию на 30.12.1999 и акт приема-передачи многоквартирного дома по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2.
Полный перечень переданной от предыдущей управляющей организации технической и иной требуемой истцом документации отражен в акте повторной передачи технической и иной документации по управлению жилым домом N 20/2 ул. Садовая, г. Аксай от 03.06.2011 (т. 3, л.д. 78 - 80). Вместе с тем, требуемая истцом документация в указанном перечне отсутствует.
С учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09 и постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2011 по делу N А53-9524/2010 бремя доказывания факта наличия требуемой документации у ответчика не может быть возложено на товарищество собственников жилья. Кроме того, как следует из указанных постановлений, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об обоснованности требований истца в части обязания ООО "РЭЖ N 5" представить требуемую техническую документацию является правомерным. Требование о передаче документации удовлетворено с учетом частичного исполнения данной обязанности ООО "РЭЖ N 5" в ходе рассмотрения дела по акту повторной передачи технической и иной документации по управлению жилым домом N 20/2, ул. Садовая, Аксай от 03.06.2011.
В апелляционной жалобе заявитель также ссылается на необоснованность требования об обязании подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, составленный на основании данных мониторинга.
Как следует из материалов дела, акт приема-передачи спорного многоквартирного дома по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2, составлялся при его передаче от других управляющих организаций в 2002, 2003, 2007 годах.
В пункте 1.5.2 Правил по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, установленных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", предусмотрено, что техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
Следовательно, для надлежащего выполнения своих функций по управлению домом ТСЖ "Военный городок" необходим акт технического состояния дома на передачу жилищного фонда, указанный в пункте 1.5.1 Правил.
Таким образом, требование об обязании ответчика - ООО "РЭЖ N 5" подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Ссылка заявителя жалобы на то, что истец уклонился от подписания акта приема-передачи спорного дома в редакции ООО "РЭЖ N 5", отклоняется судом апелляционной инстанции.
Отказ от подписания акта в редакции заявителя жалобы мотивировано тем, что данный акт не отражает фактическое состояние спорного дома. Для определения фактического технического состояния спорного дома по заказу истца проведен мониторинг ООО НПП "Гран-91".
Доказательств того, что проведенный мониторинг технического состояния многоквартирного дома и составленный на основании результатов мониторинга акт содержит недостоверные сведения заявителем жалобы не представлено.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2011 по делу N А53-9524/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2011 N 15АП-10836/2011 ПО ДЕЛУ N А53-9524/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2011 г. N 15АП-10836/2011
Дело N А53-9524/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саниной Е.А.
при участии:
- от истца - председатель правления Новичкова Н.М., протокол заседания правления от 23.03.2011;
- от ООО "РЭЖ N 5" - представитель Темрюкова Е.А. по доверенности от 11.01.2011;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РЭЖ N 5" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2011 по делу N А53-9524/2010
по иску ТСЖ "Военный городок"
к ответчикам - ООО "РЭЖ N 5", администрации Аксайского городского поселения, ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
при участии третьего лица - Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района
об обязании подписать акт приема-передачи и передать документацию
принятое в составе судьи Чебановой Л.В.
установил:
товарищество собственников жилья "Военный городок" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РЭЖ N 5", администрации Аксайского городского поселения, Ростовской-на-Дону квартирно-эксплуатационной части района, муниципальному унитарному предприятию Жилищно-коммунального хозяйства АГП "ДОН" об обязании подписать акт приема-передачи и передать документацию, а именно: проект жилого дома, технический паспорт на жилой дом и земельный участок; план участка с нанесением зданий и сооружений; схемы внутридомовых сетевой водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэнергоснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения; акты сдачи - приемки в эксплуатацию жилого дома; проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; акты за последние два года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий; утвержденные перспективные и годовые планы ремонта; отчеты об израсходованных денежных средствах собственников многоквартирных домов; передать подлинные документы, касающиеся составления сметы, установки и оплаты УУТЭ (общедомового прибора учета тепловой энергии), протокол общего собрания собственников помещений N 1 от 28.02.2009; соглашение N 109 от 01.04.2009; приложение N 1 к соглашению - календарный план; сводный сметный расчет стоимости работ; смета на проектные работы; локальная сметы на установку и пусконаладочные работы; приложение N 2 к соглашению; справка о стоимости выполненных работ и затратах; акт приемки выполненных работ на составленную ПСД; акт приемки выполненных работ на монтажные работы; акт приемки выполненных работ по ведению технадзора; отчеты о деятельности УК ООО "РЭЖ N 5" за 2007, 2008, 2009 гг.; подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.09.2010, составленный истцом на основании данных мониторинга.
Решением от 15.10.2010 в иске отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2011 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
В постановлении арбитражного суда кассационной инстанции указано на необходимость предложить истцу уточнить перечень технической и иной документации со ссылкой на нормативно-правовые акты, которыми предусмотрено составление, хранение и передача этих документов управляющими организациями, в том числе путем правильного и точного указания как наименования этих документов, так и других данных, которые предусмотрены в нормативно-правовых актах для их составления; проверить, соответствует ли этот перечень нормативно-правовым актам, после чего с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09, определить надлежащего ответчика, в обязанность которого входит передача технической документации, а также разрешить вопрос о судебных расходах.
Определением от 12.04.2011 произведена процессуальная замена ответчика - Ростовской-на-Дону КЭЧ района на правопреемника - Федеральное государственное учреждение "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по имущественным отношениям Аксайского района.
При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет исковых требований - обязать ООО "РЭЖ N 5" передать следующие документы: проект жилого дома (поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений); технический паспорт на жилой дом и на земельный участок; план участка с нанесением зданий и сооружений, расположенных на территории жилищно-эксплуатационной организации; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэлектроснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения (документация на электрощитовые, подкачивающие устройства, системы противопожарной автоматики, дымоудаления и т.п.); акты сдачи-приемки в эксплуатацию жилого дома (новостроек или после капитального ремонта) и инженерного оборудования (после капитального ремонта) от строительных и ремонтно-строительных организаций (со всеми приложениями); проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; акты за последние два года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий; утвержденные перспективные и годовой планы ремонта (текущего и капитального) жилищного фонда, находящего в ведении УК; отчеты о полученных и израсходованных денежных средствах собственников многоквартирного дома за период деятельности с приложением заключенных договоров, смет на выполнение работ, счета на оплату приобретенных для выполнения работ материалов, актов приемки выполненных работ, платежных документов и иную документацию, связанную с содержанием и ремонтом жилищного фонда в соответствии с Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003; передать подлинные документы, касающиеся составления сметы, установки и оплаты УУТЭ (общедомового прибора учета тепловой энергии), в том числе, платежные документы, подтверждающие оплату стоимости прибора учета, его установки и обслуживания; отчеты о деятельности УК ООО "РЭЖ N 5" за 2007, 2008 годы, подписанные должностным лицом с приложением первичных документов, на основании которых данные отчеты составлены и документы, подтверждающие произведенные затраты по отчету за 2009 год; а также обязать ответчика подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, составленный истцом на основании данных мониторинга.
Решением от 15.08.2011 иск удовлетворен частично, ООО "РЭЖ N 5" в течение одного месяца со дня вступления в законную силу обязано передать истцу следующие документы: проект жилого дома (поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений); технический паспорт на жилой дом и на земельный участок; план участка с нанесением зданий и сооружений, расположенных на территории жилищно-эксплуатационной организации; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэлектроснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения (документация на электрощитовые, подкачивающие устройства, системы противопожарной автоматики, дымоудаления и т.п.); акты сдачи-приемки в эксплуатацию жилого дома (новостроек или после капитального ремонта) и инженерного оборудования (после капитального ремонта) от строительных и ремонтно-строительных организаций (со всеми приложениями); проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; акты за последние два года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий; утвержденные перспективные и годовой планы ремонта (текущего и капитального) жилого дома; отчеты о полученных и израсходованных денежных средствах собственников многоквартирного дома за период деятельности с приложением заключенных договоров, смет на выполнение работ, счета на оплату приобретенных для выполнения работ материалов, актов приемки выполненных работ, платежных документов и иную документацию, связанную с содержанием и ремонтом жилого дома; подлинные документы, касающиеся составления сметы, установки и оплаты УУТЭ (общедомового прибора учета тепловой энергии), в том числе, платежные документы, подтверждающие оплату стоимости прибора учета, его установки и обслуживания, отчеты о деятельности УК ООО "РЭЖ N 5" за 2007, 2008 гг., подписанные должностным лицом с приложением первичных документов, на основании которых данные отчеты составлены и документы, подтверждающие произведенные затраты по отчету за 2009 год; ООО "РЭЖ N 5" обязано также подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, составленный истцом на основании данных мониторинга. В иске к администрации Аксайского городского поселения, ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, МУП ЖКХ АГП "Дон" отказано.
Решение мотивировано тем, что обязанность по передаче технической документации и иных документов, связанных с управлением жилым многоквартирным домом, товариществу собственников жилья предыдущей управляющей организацией - ООО "РЭУ N 5" не исполнена. Отсутствие или утрата технической документации не прекращает данную обязанность, при отсутствии документации, ответчик обязан восстановить ее. ООО "РЭУ N 5" не представлено доказательств того, что спорная документация не была передана при передаче многоквартирного дома от МУП АГП ЖКХ "Дон". В нарушение пункта 1.5.2 Правил и норм технической эксплуатации предыдущей управляющей компанией также не подписан акт технического состояния дома. Поскольку обязанным лицом по передаче документации и подписанию акта приема-передачи многоквартирным домом, является последняя организация, осуществлявшая управление многоквартирным домом - ООО "РЭЖ N 5", в удовлетворении требований к иным ответчикам отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик - ООО "РЭЖ N 5" обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что истцом не исполнены указания арбитражного суда кассационной инстанции об уточнении требований и определения конкретного состава документации к каждому ответчику. Истребуемая истцом документация отсутствует, от предыдущей управляющей организации не передавалась, в настоящее время находится у ликвидатора МУП ЖКХ Аксайского района - КИЗО администрации Аксайского района. По мнению заявителя, истец неправомерно отказывается от подписания актов о состоянии общего имущества многоквартирного дома. Обязанность у ООО "РЭЖ N 5" по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома отсутствует. Обязанность по передаче проектов, смет, дефектных ведомостей для выполнения ремонтных работ, перспективные и годовые планы ремонта, подлинные документы по управлению многоквартирным домом нормативными-правовыми актами не предусмотрена.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.
Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель администрации Аксайского городского поселения в заседание не явился, отзыв не представил. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.
Представитель МУП ЖКХ "Дон" в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, отзыв не представил. Предприятие о судебном заседании извещено надлежащим образом.
Представитель ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" в судебное заседание не явился. Учреждением заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.
Как следует из отзыва, ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" доводы жалобы не признает, просит решение оставить без изменения.
Представитель третьего лица - Комитет по имущественным отношениям Аксайского района в заседание не явился, отзыв не представил. Комитет о рассмотрении апелляционной жалобы извещен.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2, построен в 1986 году и находился на балансе и техническом обслуживании в КЭЧ Министерства обороны Российской Федерации.
На основании акта приемки-передачи, составленного между Ростовской КЭЧ и МУПП ЖКХ Аксайского района, 18.12.2002 названный многоквартирный жилой дом передан в муниципальную собственность (т. 1, л.д. 54), по акту передачи документации Ростовская КЭЧ района передала в МУП ЖКХ Аксайского района техническую исполнительную документацию на здания, территорию и оборудование, используемые жилищной организацией: проекты жилых домов (поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений); технические паспорта на жилые дома и земельные участки; план участка с нанесением зданий и сооружений, расположенных на территории жилищно-эксплуатационной организации; проекты на отдельно стоящие подсобные здания (гаражи, мастерские, хозтехблоки, административные здания, занятые под помещения жилищно-эксплуатационной организации и др.); схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоэлектроснабжения; документацию на инженерное оборудование и сооружения (паспорта лифтового хозяйства, документация на электрощитовые, подкачивающие устройства, системы противопожарной автоматики, дымоудаления и т.п.); акты сдачи-приемки в эксплуатацию жилых домов (новостроек или после капитального ремонта) и инженерного оборудования (после капитального ремонта) от строительных и ремонтно-строительных организаций (со всеми к ним приложениями); проекты, сметы и ведомости дефектов для производства ремонтных работ; проекты и сметы по озеленению и благоустройству жилищной организации; акты за последние 2 года общего (весеннего и осеннего) осмотра жилых и нежилых зданий); утвержденные перспективный и годовой планы ремонта (текущего и капитального) жилищного фонда, находящегося в ведении жилищной организации.
По акту, составленному на основании решения Комитета по управлению имуществом администрации Аксайского района от 24.07.2003 N 319 и постановления главы администрации Аксайского района от 27.12.1993 N 1144 "Об управлении муниципальной собственностью в Аксайском районе", с баланса МУП ЖКХ на баланс в хозяйственное ведение МУП ЖКХ "Дон" (правопредшественника МУП АГП ЖКХ "Дон") 01.10.2003 передан жилой и нежилой фонд, в том числе спорный многоквартирный жилой дом (т. 1 л.д. 82 - 83).
В соответствии с постановлением главы администрации Аксайского городского поселения многоквартирный жилой дом адресу: ул. Садовая, 20/2 в г. Аксае снят с баланса и обслуживания МУП АГП ЖКХ "Дон" и передан на техническое обслуживание в управляющую компанию - ООО "РЭЖ N 5" 17.10.2007 (т. 1, л.д. 84). По акту N 28 от 17.10.2007 от МУП АГП ЖКХ "Дон" переданы ООО "РЭЖ N 5": технический паспорт на жилой дом по состоянию на 30.12.1999 и акт приема-передачи многоквартирного дома по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2 (т. 1 л.д. 85).
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме создано ТСЖ "Военный городок" (свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 22.04.2009 серии 61 N 006970597).
По акту N 340 от 04.06.2009 (т. 1 л. д. 70) ООО "РЭЖ N 5" передало ТСЖ "Военный городок" следующие документы: технический паспорт на жилой дом по адресу г. Аксай, ул. Садовая, 20/2 по состоянию на 30.12.1999; копия акта приема-передачи многоквартирного дома по ул. Садовая, 20/2 г. Аксай из МУП АГП ЖКХ "Дон" в ООО "РЭЖ N 5"; акт состояния общего имущества в жилом доме по ул. Садовая, 20/2; копия свидетельства о готовности к работе в отопительный период 2008 - 2009 гг., копия технического отчета по профилактическим испытаниям электрооборудования 2008 года, копия акта сезонного обследования технического состояния за 2008 год, копия акта приемки выполненных работ на ремонт межпанельных швов за декабрь 2007 года (1 лист), копия акта приемки выполненных работ по гидравлическим испытаниям трубопроводов отопления за август 2008 года (1 лист), копия акта приемки выполненных работ по замене циркуляционного участка системы ГВС (подвал, 5 этаж, 2-й подъезд) за сентябрь 2008 года (2 листа), копия акта приемки выполненных работ по замене участка нижней разводки ГВС за август 2008 года (4 листа), копия акта приемки выполненных работ на ремонт межпанельных стыков от 01.02.2009 (2 листа), список финансово-лицевых счетов (на 2-х листах).
С сопроводительным письмом N 634 от 17.09.2009 ООО "РЭЖ-5" также передало ТСЖ "Военный городок" документацию, касающуюся установки узла учета тепловой энергии (УУТЭ).
В результате обследования многоквартирного жилого дома 16.07.2009 с участием представителей ООО "РЭЖ N 5", отдела ЖКХ Администрации Аксайского городского поселения, представителей жилого дома составлен акт обследования технического состояния кровли, инженерных коммуникаций жилого дома в рамках подготовки к отопительному сезону (л. д. 71 - 72). Председатель правления ТСЖ "Военный городок" акт обследования не подписал со ссылкой на то, что в акте не отражено действительное техническое состояние дома и передаваемого имущества и не передана техническая документация по многоквартирному дому в полном объеме.
По заказу ТСЖ "Военный городок" ООО НПП "Гран-91" провело мониторинг технического состояния жилого дома по ул. Садовая, 20/2 в г. Аксае Ростовской области (т. 1 л.д. 21 - 24), на основании которого ТСЖ "Военный городок" составило акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме (т. 1 л.д. 15 - 20).
Полагая, что техническая документация на многоквартирный жилой дом в полном объеме не передана, акт технического состояния многоквартирного жилого дома, составленный ТСЖ "Военный городок" на основании мониторинга технического состояния, не подписан ООО "РЭЖ N 5" необоснованно, ТСЖ "Военный городок" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества.
В связи с тем, что собственниками помещений принято решение о выборе способа управления многоквартирным жилым домом товариществом собственников жилья, указанное юридическое лицо вправе потребовать передачи технической и иной документации для осуществления своих задач от прежней управляющей компании.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, и подлежащих передаче вновь выбранной управляющей организации, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Согласно пункту 24 Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В соответствии с пунктом 26 Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В пункте 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню товариществу собственников жилья, если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться самим товариществом.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Таким образом, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компании (кто и в какой срок передает, а также перечень технической документации, подлежащей передаче).
В статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Из материалов дела следует, что при передаче нескольких жилых домов по адресам: г. Аксай, ул. Садовая, 20/1, 20/2, 20/3, 22/1 и 22/2 от КЭЧ Министерства обороны России на техническое обслуживание в МУПП ЖКХ Аксайского района передана техническая документация на жилые дома, включающая исполнительную документацию на здания, территорию и оборудование, используемые жилищной организацией в количестве 32 наименований, в том числе документы, на отсутствие которых ссылается истец.
По акту приема-передачи от 01.10.2003 от МУПП ЖКХ Аксайского района на баланс и обслуживание МП ЖКХ "Дон" передан дом по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20. В акте отсутствует указание на то, какие документы по названному дому переданы МП ЖКХ "Дон".
При этом в отзыве на иск МУП АГП ЖКХ "Дон" указало на то, что по акту передан только технический паспорт на спорный дом.
По акту N 28 от 17.10.2007 МУП АГП ЖКХ "Дон" переданы ООО "РЭЖ N 5" технический паспорт на жилой дом по состоянию на 30.12.1999 и акт приема-передачи многоквартирного дома по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2.
Полный перечень переданной от предыдущей управляющей организации технической и иной требуемой истцом документации отражен в акте повторной передачи технической и иной документации по управлению жилым домом N 20/2 ул. Садовая, г. Аксай от 03.06.2011 (т. 3, л.д. 78 - 80). Вместе с тем, требуемая истцом документация в указанном перечне отсутствует.
С учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09 и постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2011 по делу N А53-9524/2010 бремя доказывания факта наличия требуемой документации у ответчика не может быть возложено на товарищество собственников жилья. Кроме того, как следует из указанных постановлений, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об обоснованности требований истца в части обязания ООО "РЭЖ N 5" представить требуемую техническую документацию является правомерным. Требование о передаче документации удовлетворено с учетом частичного исполнения данной обязанности ООО "РЭЖ N 5" в ходе рассмотрения дела по акту повторной передачи технической и иной документации по управлению жилым домом N 20/2, ул. Садовая, Аксай от 03.06.2011.
В апелляционной жалобе заявитель также ссылается на необоснованность требования об обязании подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, составленный на основании данных мониторинга.
Как следует из материалов дела, акт приема-передачи спорного многоквартирного дома по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 20/2, составлялся при его передаче от других управляющих организаций в 2002, 2003, 2007 годах.
В пункте 1.5.2 Правил по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, установленных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", предусмотрено, что техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
Следовательно, для надлежащего выполнения своих функций по управлению домом ТСЖ "Военный городок" необходим акт технического состояния дома на передачу жилищного фонда, указанный в пункте 1.5.1 Правил.
Таким образом, требование об обязании ответчика - ООО "РЭЖ N 5" подписать акт приема-передачи многоквартирного дома от 19.08.2010, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Ссылка заявителя жалобы на то, что истец уклонился от подписания акта приема-передачи спорного дома в редакции ООО "РЭЖ N 5", отклоняется судом апелляционной инстанции.
Отказ от подписания акта в редакции заявителя жалобы мотивировано тем, что данный акт не отражает фактическое состояние спорного дома. Для определения фактического технического состояния спорного дома по заказу истца проведен мониторинг ООО НПП "Гран-91".
Доказательств того, что проведенный мониторинг технического состояния многоквартирного дома и составленный на основании результатов мониторинга акт содержит недостоверные сведения заявителем жалобы не представлено.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2011 по делу N А53-9524/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)