Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
21 мая 2007 г. Дело N 09АП-8098/2007-ГК
Резолютивная часть постановления оглашена 21 мая 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2007 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Ж., судей О., К., при ведении протокола судебного заседания Ч., при участии представителей: от истца Л., от ответчика - неявка, извещен, от третьих лиц - неявка, извещены, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Гиреево" на решение от 19.04.07 по делу N А40-80785/06-85-631 Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей К.О., по иску ТСЖ "Гиреево" к ООО "Жилкомунстрой", третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, правительство Москвы о признании частично недействительными акта о реализации инвестиционного проекта, зарегистрированного права собственности,
ТСЖ "Гиреево" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Жилкомунстрой" о признании недействительными: акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 в части раздела и передачи ООО "Жилкомунстрой" нежилого помещения XXV, комнаты 6, 7 расположенного на чердаке жилого дома по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22, зарегистрированного права собственности ответчика на указанное нежилое помещение.
Обосновывая заявление требования, истец ссылался на то, что он создан и зарегистрирован в качестве юридического лица в целях организации управления собственниками жилых помещений в многоквартирном доме общим имуществом, обеспечения надлежащего технического, санитарного, противопожарного и экологического состояния комплекса недвижимого имущества дома; многоквартирный дом по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22 создан в результате реализации инвестиционного контракта между правительством Москвы и ООО "Жилкомунстрой". Истец также указал, что актом о реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 за ответчиком незаконно закреплено помещение чердака, входящее в состав общей долевой собственности собственников квартир в жилом доме, неразрывно связанное с жизнеобеспечением жилой части дома и предназначенное для обслуживания помещений в данном доме: акт в указанной части противоречит проекту и протоколу предварительного распределения помещений по инвестиционному контракту от 14.10.04, ст. ст. 245, 252, 289, 290, 291 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, в связи с чем недействителен в данной части.
Ответчик иск не признал, указав, что у истца отсутствует право на иск как у лица, не являющегося собственником жилых помещений в многоквартирном доме и не имеющего полномочий действовать от имени собственников квартир, оформленных в соответствии с гражданским законодательством, спорное помещение чердака принадлежит ему на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации на основании акта о частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05, доводы истца о несоответствии акта проекту многоэтажного дома и протоколу предварительного распределения площадей, так как в первоначальный проект были внесены изменения, согласованные в установленном порядке, дом принят в эксплуатацию в соответствии с измененным проектом. Ответчик также пояснил, что акт от 22.04.05 составлен в отношении площадей дома на основании технических данных БТИ по результатам обследования оконченного строительством объекта, в связи с чем в акте указаны фактические данные о площади нежилых помещений в построенном здании. Ответчик указал, что для отнесения помещений к общей долевой собственности жильцов дома необходимо, чтобы такие помещения были предназначены для обслуживания более одного нежилого помещения, тогда как доказательств соответствия спорного помещения указанным характеристикам истец не представил. Ответчик также заявил о пропуске истцом годичного срока исковой давности на оспаривание акта о реализации инвестиционного проекта.
Правительство Москвы иск не признало, ссылалось на законность и обоснованность акта о частичной реализации инвестиционного контракта и произведенной на его основании государственной регистрации имущественных прав на нежилые помещения.
Решением от 19.04.07 в иске ТСЖ "Гиреево" к ООО "Жилкомунстрой" о признании частично недействительными: акта реализации инвестиционного проекта, зарегистрированного права собственности отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, указывая, что истцом были представлены доказательства принадлежности спорного помещения к общему долевому имуществу собственников жилых помещений дома, документальным подтверждением функциональной принадлежности к общему имуществу является имеющееся в материалах дела заключение специалиста ООО "Бюро независимая экспертиза "Версия", полученное по запросу представителя ТСЖ "Гиреево". Истец считает, что надлежащее согласование внесения изменений в проектную документацию в части выделения спорных помещений в категорию свободного назначения отсутствует. Ответчик не представил доказательств согласования Москомархитектурой перевода спорных помещений в категорию "свободного назначения".
Проверив законность и обоснованность принятого решения, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
В судебном заседании установлено, что на основании постановления правительства Москвы от 26.09.00 N 763 "О строительстве жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22" между правительством Москвы (администрация) и ООО "Жилкомунстрой" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 на реализацию инвестиционного проекта строительства индивидуального монолитного жилого дома с ориентировочной жилой площадью 16000 кв. м, нежилыми помещениями площадью 1440 кв. м и подземным гаражом на 50 машино-мест.
Согласно п. п. 1.2, 2,6.3 постановления правительства Москвы от 26.09.00 N 763, п. п. 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4 инвестиционного контракта ответчик привлечен в качестве инвестора с возложением на него функций заказчика и обязанности по обеспечению финансирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 3.2 указанного постановления, п. 3.1 контракта предусмотрено разделение нежилой площади в многоквартирном доме между администрацией и инвестором в следующих пропорциях: 40% общей нежилой площади в собственность города в лице ДГМИ г. Москвы, 60% - в собственность инвестора.
Согласно п. п. 3.2, 3.5 контракта конкретный состав имущества, подлежащего передаче в собственность по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о реализации инвестиционного проекта, являющегося основанием оформления имущественных прав сторон, при этом п. 3.3 контракта предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, изготавливаемым на основании утвержденного технико-экономического обоснования и натурных обмеров БТИ, согласованных сторонами; решение о разделе имущества в собственность оформляется протоколом о закреплении квартир и нежилых помещений и вышеуказанным актом.
Согласно п. 3.4 контракта получение в результате реализации контракта большего выхода площади объекта, чем предусмотрено контрактом, соотношения распределения площади объекта остаются неизменными при отсутствии дополнительного соглашения и соответствующего постановления правительства Москвы.
В дело Мосгорэкспертизой представлено заключение от 04.06.01 N 41-112/01МГЭ по проекту жилого дома по адресу: г. Москва, Союзный проспект, вл. 22, МР "Новогиреево", Восточный административный округ, согласно которому общая площадь объекта по проекту составила 18627 кв. м, в том числе жилой части - 14835,88 кв. м, помещений общего назначения - 1379,99 кв. м.
14.10.02 сторонами инвестиционного контракта от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 оформлен протокол предварительного распределения площади нежилых помещений и подземного гаража в строящемся жилом доме по адресу: Союзный проспект, вл. 22, согласно которому характеристики нежилых помещений приняты на основании проектной документации, в соответствии с которой площадь нежилых помещений, подлежащих распределению между сторонами инвестиционного контракта, признана равной 1293,55 кв. м и распределена в соотношении: 40% администрации, что составило 517,42 кв. м и 60% - 776,13 кв. м инвестору, при этом протоколом предусмотрено, что окончательное распределение нежилых помещений и машино-мест гаража объекта между администрацией и инвестором производится после сдачи объекта в эксплуатацию по экспликациям и техническому паспорту МосгорБТИ, протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Законченный производством строительно-монтажных работ жилой дом принят в эксплуатацию по акту от 20.12.02, утвержденному распоряжением префекта ВАО г. Москвы от 31.12.02 N 1338-В-РП, 18.03.03 введен в эксплуатацию распоряжением префекта ВАО г. Москвы N 225-В-РП.
Согласно п. 5.2.7 инвестиционного контракта для управления имущественным комплексом было создано и зарегистрировано в качестве юридического лица ТСЖ "Гиреево".
Согласно Протоколу предварительного распределения площади от 14.10.02 площадь помещений общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части жилого дома, распределяется между сторонам в том же соотношении, что и общая площадь; в случае создания товарищества собственников жилья указанная площадь подлежит передаче в общедолевую собственность в соответствии с Законом г. Москвы от 9.11.94 N 19-87 "О передаче объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений".
22.04.05 правительством Москвы и ООО "Жилкомунстрой" оформлен акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 и дополнительному соглашению к нему от 10.10.02 в части строительства встроенных нежилых помещений в жилом доме по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22.
Акт составлен на основании технической документации на объект, оформленной ТБТИ "Восточное-2" после сдачи объекта в эксплуатацию по состоянию на 11.08.04, в соответствии с которой площадь встроенных нежилых помещений в доме составляет 5138,9 кв. м, в том числе нежилая площадь, подлежащая разделу - 1627,1 кв. м, площадь помещений общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с жизнеобеспечением жилой части дома - 3511,8 кв. м.
Актом предусмотрено распределение нежилой площади 1627,1 кв. м между администрацией и инвестором в соответствии с п. 3.1 инвестиционного контракта, предварительным протоколом распределения нежилой площади и данными ТБТИ Восточное-2 в следующем порядке: 650,84 кв. м (40%) - в собственность администрации, 976,26 кв. м (60%) - в собственность инвестора и привлеченных третьих лиц. В составе помещений инвестора в акте указано помещение XXVI: комната 6 площадью 1,3 кв. м (санузел) и комната 7 площадью 88,6 кв. м (прочее). В акте также указано, что нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения площадью 523,1 кв. м, а также помещения лифтов, лестничных клеток, вестибюлей, коридоров, тамбуров, балконов переходных, мусоросборников, венткамер, иные технические помещения, учтенные за итогом, площадью 2988,7 кв. м, являются общей долевой собственностью инвестора и администрации в установленных долях и в связи с созданием ТСЖ "Гиреево" передаются в собственность ТСЖ.
На основании акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 с дополнением от 25.04.05, инвестиционного контракта с дополнительным соглашением, акта приемки объекта в эксплуатацию, распоряжения префекта ВАО г. Москвы об утверждении акта, итогового заключения инспекции Госархнадзора г. Москвы от 05.03.03 N 09-258/3-2(2)-1 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчика на нежилые помещения общей площадью 89,9 кв. м (помещение XXVI комн. 6, 7) в здании по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22.
Истцом не представлено доказательств того, что имеются указанные истцом основания для признания недействительными: акта от 22.04.05 в части распределения спорных помещений ответчику, зарегистрированного права ответчика на данные помещения, поскольку отсутствуют доказательства принадлежности спорного помещения к общему долевому имуществу собственников жилых помещений дома.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии со ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с указанными статьями для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности необходимо документально подтвердить наличие в спорных помещениях инженерного оборудования либо иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, то есть функциональной принадлежности спорных помещений для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме, при этом таких доказательств в данном случае не представлено.
Как следует из экспликации ТБТИ Восточное-2 по состоянию на 02.09.03, помещение XXVI состоит из комнаты 6 (санузел) площадью 1,3 кв. м и комнаты 7 площадью 88,6 кв. м (прочее). Указание на использование данного помещения для обслуживания более одного помещения в жилом доме документы БТИ не содержат. Иные доказательства, свидетельствующие о наличии в спорном помещении инженерного или иного обслуживающего более одного помещения оборудования, отсутствуют.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что как следует из представленных представителями Москомархитектуры в судебном заседании 12.04.07 на обозрение суда в оригинале и в архивной копии в материалы дела протокола N 17 регламента рассмотрения проектных решений главным архитектором г. Москвы К.А. от 14.06.02, проекта и корректировки проекта жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, изменений к тому III проекта, а также писем Москомархитектуры от 09.08.06 N 001-02-5443/6-1, от 19.02.07 N 001-0205443/6-(1)-1, Москомархитектурой и Мосгорэкспертизой была рассмотрена и одобрена корректировка проекта строительства жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, которая предусматривала уменьшение количества квартир, отмену эксплуатируемой кровли и архитектурных надстроек, строительство технического этажа над всеми секциями здания. Согласно плану обустроенного чердачного помещения в изменении к тому III проекта корректировка проекта предусматривает размещение на чердаке помещения площадью 1,3 кв. м с назначением "санузел" и площадью 88,6 кв. м свободного назначения.
Таким образом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что при таких обстоятельствах отсутствуют основания для включения указанных помещений в состав общей долевой собственности собственников жилых помещений.
Также суд первой инстанции правильно отклонил довод истца об отсутствии надлежащего согласования внесения указанных изменений в проектную документацию, поскольку в письме Мосгорэкспертизы от 26.04.02 МГЭ-11/640 о корректировке проекта многоэтажного жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, МР Новогиреево, ВАО указано на согласование изменений, в том числе общей площади до 19842,7 кв. м, жилой части - 16134,41 кв. м, помещений общественного назначения - 1291,53 кв. м, не предусмотренных первоначальным проектом. Измененные технико-экономические показатели отражены в качестве характеристик предъявленного к приемке объекта в акте от 20.12.01 приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта на основании представленной проектно-сметной документации, в том числе общая площадь объекта 19842,7 кв. м, общая жилая площадь - 16134,41 кв. м. Согласно изложенному в акте приемки решению приемочной комиссии предъявленный к приемке жилой монолитный дом со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и подземным гаражом выполнен в соответствии с утвержденной документацией и требованиями нормативных актов.
Несоответствие данных о площади нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность инвестору, указанных в предварительном протоколе от 14.10.02 и акте от 22.04.05, на которое ссылается истец в обоснование довода о недействительности акта, не противоречит условиям п. п. 3.3, 3.4 инвестиционного контракта и п. 4 предварительного протокола о распределении площадей в случае превышения фактической площади над проектной исходя из их реальных размеров, установленных БТИ. По документам ТБТИ Восточное-2 общая площадь объекта по данным натурных обмеров составила 21040 кв. м и кроме того площади 2988,7 кв. м технического и обслуживающего назначения, тогда как согласно первоначальному проекту общая площадь объекта должна была составить 18637,65 кв. м.
Таким образом, акт от 22.04.05 о реализации инвестиционного проекта предусматривает передачу ответчику спорных нежилых помещений в построенном в доме в составе нежилой площади 976,26 к. м, составляющей 60% от подлежащей разделу нежилой площади дома и содержит условия о передаче помещений общего пользования в общую долевую собственность согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Основания для отнесения спорного помещения к помещениям общего пользования отсутствуют, в связи с чем суд установил, что акт от 22.04.2005 в оспариваемой части соответствует требованиям закона, не нарушает права и законные интересы заявителя, то есть оснований для признания его недействительным не имеется.
В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.
При указанных обстоятельствах суд правомерно указал, что ответчик с момента государственной регистрации приобрел право собственности на помещение XXVI общей площадью 89,9 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22, созданное им в результате реализации инвестиционного контракта.
Также суд первой инстанции правильно не применил срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ по требованиям о признании недействительными оспоримых сделок продолжительностью в один год, поскольку исковые требования основаны на несоответствии оспариваемого акта требованиям закона, т.е. предъявлены по основаниям ничтожности сделки.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
решение Арбитражного суда города Москвы от 19 апреля 2007 года по делу N А40-80785/06-85-631 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.05.2007, 28.06.2007 N 09АП-8098/2007-ГК ПО ДЕЛУ N А40-80785/06-85-631
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
21 мая 2007 г. Дело N 09АП-8098/2007-ГК
Резолютивная часть постановления оглашена 21 мая 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2007 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Ж., судей О., К., при ведении протокола судебного заседания Ч., при участии представителей: от истца Л., от ответчика - неявка, извещен, от третьих лиц - неявка, извещены, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Гиреево" на решение от 19.04.07 по делу N А40-80785/06-85-631 Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей К.О., по иску ТСЖ "Гиреево" к ООО "Жилкомунстрой", третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, правительство Москвы о признании частично недействительными акта о реализации инвестиционного проекта, зарегистрированного права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ТСЖ "Гиреево" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Жилкомунстрой" о признании недействительными: акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 в части раздела и передачи ООО "Жилкомунстрой" нежилого помещения XXV, комнаты 6, 7 расположенного на чердаке жилого дома по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22, зарегистрированного права собственности ответчика на указанное нежилое помещение.
Обосновывая заявление требования, истец ссылался на то, что он создан и зарегистрирован в качестве юридического лица в целях организации управления собственниками жилых помещений в многоквартирном доме общим имуществом, обеспечения надлежащего технического, санитарного, противопожарного и экологического состояния комплекса недвижимого имущества дома; многоквартирный дом по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22 создан в результате реализации инвестиционного контракта между правительством Москвы и ООО "Жилкомунстрой". Истец также указал, что актом о реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 за ответчиком незаконно закреплено помещение чердака, входящее в состав общей долевой собственности собственников квартир в жилом доме, неразрывно связанное с жизнеобеспечением жилой части дома и предназначенное для обслуживания помещений в данном доме: акт в указанной части противоречит проекту и протоколу предварительного распределения помещений по инвестиционному контракту от 14.10.04, ст. ст. 245, 252, 289, 290, 291 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, в связи с чем недействителен в данной части.
Ответчик иск не признал, указав, что у истца отсутствует право на иск как у лица, не являющегося собственником жилых помещений в многоквартирном доме и не имеющего полномочий действовать от имени собственников квартир, оформленных в соответствии с гражданским законодательством, спорное помещение чердака принадлежит ему на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации на основании акта о частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05, доводы истца о несоответствии акта проекту многоэтажного дома и протоколу предварительного распределения площадей, так как в первоначальный проект были внесены изменения, согласованные в установленном порядке, дом принят в эксплуатацию в соответствии с измененным проектом. Ответчик также пояснил, что акт от 22.04.05 составлен в отношении площадей дома на основании технических данных БТИ по результатам обследования оконченного строительством объекта, в связи с чем в акте указаны фактические данные о площади нежилых помещений в построенном здании. Ответчик указал, что для отнесения помещений к общей долевой собственности жильцов дома необходимо, чтобы такие помещения были предназначены для обслуживания более одного нежилого помещения, тогда как доказательств соответствия спорного помещения указанным характеристикам истец не представил. Ответчик также заявил о пропуске истцом годичного срока исковой давности на оспаривание акта о реализации инвестиционного проекта.
Правительство Москвы иск не признало, ссылалось на законность и обоснованность акта о частичной реализации инвестиционного контракта и произведенной на его основании государственной регистрации имущественных прав на нежилые помещения.
Решением от 19.04.07 в иске ТСЖ "Гиреево" к ООО "Жилкомунстрой" о признании частично недействительными: акта реализации инвестиционного проекта, зарегистрированного права собственности отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, указывая, что истцом были представлены доказательства принадлежности спорного помещения к общему долевому имуществу собственников жилых помещений дома, документальным подтверждением функциональной принадлежности к общему имуществу является имеющееся в материалах дела заключение специалиста ООО "Бюро независимая экспертиза "Версия", полученное по запросу представителя ТСЖ "Гиреево". Истец считает, что надлежащее согласование внесения изменений в проектную документацию в части выделения спорных помещений в категорию свободного назначения отсутствует. Ответчик не представил доказательств согласования Москомархитектурой перевода спорных помещений в категорию "свободного назначения".
Проверив законность и обоснованность принятого решения, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
В судебном заседании установлено, что на основании постановления правительства Москвы от 26.09.00 N 763 "О строительстве жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22" между правительством Москвы (администрация) и ООО "Жилкомунстрой" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 на реализацию инвестиционного проекта строительства индивидуального монолитного жилого дома с ориентировочной жилой площадью 16000 кв. м, нежилыми помещениями площадью 1440 кв. м и подземным гаражом на 50 машино-мест.
Согласно п. п. 1.2, 2,6.3 постановления правительства Москвы от 26.09.00 N 763, п. п. 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4 инвестиционного контракта ответчик привлечен в качестве инвестора с возложением на него функций заказчика и обязанности по обеспечению финансирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 3.2 указанного постановления, п. 3.1 контракта предусмотрено разделение нежилой площади в многоквартирном доме между администрацией и инвестором в следующих пропорциях: 40% общей нежилой площади в собственность города в лице ДГМИ г. Москвы, 60% - в собственность инвестора.
Согласно п. п. 3.2, 3.5 контракта конкретный состав имущества, подлежащего передаче в собственность по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о реализации инвестиционного проекта, являющегося основанием оформления имущественных прав сторон, при этом п. 3.3 контракта предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, изготавливаемым на основании утвержденного технико-экономического обоснования и натурных обмеров БТИ, согласованных сторонами; решение о разделе имущества в собственность оформляется протоколом о закреплении квартир и нежилых помещений и вышеуказанным актом.
Согласно п. 3.4 контракта получение в результате реализации контракта большего выхода площади объекта, чем предусмотрено контрактом, соотношения распределения площади объекта остаются неизменными при отсутствии дополнительного соглашения и соответствующего постановления правительства Москвы.
В дело Мосгорэкспертизой представлено заключение от 04.06.01 N 41-112/01МГЭ по проекту жилого дома по адресу: г. Москва, Союзный проспект, вл. 22, МР "Новогиреево", Восточный административный округ, согласно которому общая площадь объекта по проекту составила 18627 кв. м, в том числе жилой части - 14835,88 кв. м, помещений общего назначения - 1379,99 кв. м.
14.10.02 сторонами инвестиционного контракта от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 оформлен протокол предварительного распределения площади нежилых помещений и подземного гаража в строящемся жилом доме по адресу: Союзный проспект, вл. 22, согласно которому характеристики нежилых помещений приняты на основании проектной документации, в соответствии с которой площадь нежилых помещений, подлежащих распределению между сторонами инвестиционного контракта, признана равной 1293,55 кв. м и распределена в соотношении: 40% администрации, что составило 517,42 кв. м и 60% - 776,13 кв. м инвестору, при этом протоколом предусмотрено, что окончательное распределение нежилых помещений и машино-мест гаража объекта между администрацией и инвестором производится после сдачи объекта в эксплуатацию по экспликациям и техническому паспорту МосгорБТИ, протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Законченный производством строительно-монтажных работ жилой дом принят в эксплуатацию по акту от 20.12.02, утвержденному распоряжением префекта ВАО г. Москвы от 31.12.02 N 1338-В-РП, 18.03.03 введен в эксплуатацию распоряжением префекта ВАО г. Москвы N 225-В-РП.
Согласно п. 5.2.7 инвестиционного контракта для управления имущественным комплексом было создано и зарегистрировано в качестве юридического лица ТСЖ "Гиреево".
Согласно Протоколу предварительного распределения площади от 14.10.02 площадь помещений общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части жилого дома, распределяется между сторонам в том же соотношении, что и общая площадь; в случае создания товарищества собственников жилья указанная площадь подлежит передаче в общедолевую собственность в соответствии с Законом г. Москвы от 9.11.94 N 19-87 "О передаче объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений".
22.04.05 правительством Москвы и ООО "Жилкомунстрой" оформлен акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 и дополнительному соглашению к нему от 10.10.02 в части строительства встроенных нежилых помещений в жилом доме по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22.
Акт составлен на основании технической документации на объект, оформленной ТБТИ "Восточное-2" после сдачи объекта в эксплуатацию по состоянию на 11.08.04, в соответствии с которой площадь встроенных нежилых помещений в доме составляет 5138,9 кв. м, в том числе нежилая площадь, подлежащая разделу - 1627,1 кв. м, площадь помещений общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с жизнеобеспечением жилой части дома - 3511,8 кв. м.
Актом предусмотрено распределение нежилой площади 1627,1 кв. м между администрацией и инвестором в соответствии с п. 3.1 инвестиционного контракта, предварительным протоколом распределения нежилой площади и данными ТБТИ Восточное-2 в следующем порядке: 650,84 кв. м (40%) - в собственность администрации, 976,26 кв. м (60%) - в собственность инвестора и привлеченных третьих лиц. В составе помещений инвестора в акте указано помещение XXVI: комната 6 площадью 1,3 кв. м (санузел) и комната 7 площадью 88,6 кв. м (прочее). В акте также указано, что нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения площадью 523,1 кв. м, а также помещения лифтов, лестничных клеток, вестибюлей, коридоров, тамбуров, балконов переходных, мусоросборников, венткамер, иные технические помещения, учтенные за итогом, площадью 2988,7 кв. м, являются общей долевой собственностью инвестора и администрации в установленных долях и в связи с созданием ТСЖ "Гиреево" передаются в собственность ТСЖ.
На основании акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 с дополнением от 25.04.05, инвестиционного контракта с дополнительным соглашением, акта приемки объекта в эксплуатацию, распоряжения префекта ВАО г. Москвы об утверждении акта, итогового заключения инспекции Госархнадзора г. Москвы от 05.03.03 N 09-258/3-2(2)-1 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчика на нежилые помещения общей площадью 89,9 кв. м (помещение XXVI комн. 6, 7) в здании по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22.
Истцом не представлено доказательств того, что имеются указанные истцом основания для признания недействительными: акта от 22.04.05 в части распределения спорных помещений ответчику, зарегистрированного права ответчика на данные помещения, поскольку отсутствуют доказательства принадлежности спорного помещения к общему долевому имуществу собственников жилых помещений дома.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии со ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с указанными статьями для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности необходимо документально подтвердить наличие в спорных помещениях инженерного оборудования либо иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, то есть функциональной принадлежности спорных помещений для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме, при этом таких доказательств в данном случае не представлено.
Как следует из экспликации ТБТИ Восточное-2 по состоянию на 02.09.03, помещение XXVI состоит из комнаты 6 (санузел) площадью 1,3 кв. м и комнаты 7 площадью 88,6 кв. м (прочее). Указание на использование данного помещения для обслуживания более одного помещения в жилом доме документы БТИ не содержат. Иные доказательства, свидетельствующие о наличии в спорном помещении инженерного или иного обслуживающего более одного помещения оборудования, отсутствуют.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что как следует из представленных представителями Москомархитектуры в судебном заседании 12.04.07 на обозрение суда в оригинале и в архивной копии в материалы дела протокола N 17 регламента рассмотрения проектных решений главным архитектором г. Москвы К.А. от 14.06.02, проекта и корректировки проекта жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, изменений к тому III проекта, а также писем Москомархитектуры от 09.08.06 N 001-02-5443/6-1, от 19.02.07 N 001-0205443/6-(1)-1, Москомархитектурой и Мосгорэкспертизой была рассмотрена и одобрена корректировка проекта строительства жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, которая предусматривала уменьшение количества квартир, отмену эксплуатируемой кровли и архитектурных надстроек, строительство технического этажа над всеми секциями здания. Согласно плану обустроенного чердачного помещения в изменении к тому III проекта корректировка проекта предусматривает размещение на чердаке помещения площадью 1,3 кв. м с назначением "санузел" и площадью 88,6 кв. м свободного назначения.
Таким образом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что при таких обстоятельствах отсутствуют основания для включения указанных помещений в состав общей долевой собственности собственников жилых помещений.
Также суд первой инстанции правильно отклонил довод истца об отсутствии надлежащего согласования внесения указанных изменений в проектную документацию, поскольку в письме Мосгорэкспертизы от 26.04.02 МГЭ-11/640 о корректировке проекта многоэтажного жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, МР Новогиреево, ВАО указано на согласование изменений, в том числе общей площади до 19842,7 кв. м, жилой части - 16134,41 кв. м, помещений общественного назначения - 1291,53 кв. м, не предусмотренных первоначальным проектом. Измененные технико-экономические показатели отражены в качестве характеристик предъявленного к приемке объекта в акте от 20.12.01 приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта на основании представленной проектно-сметной документации, в том числе общая площадь объекта 19842,7 кв. м, общая жилая площадь - 16134,41 кв. м. Согласно изложенному в акте приемки решению приемочной комиссии предъявленный к приемке жилой монолитный дом со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и подземным гаражом выполнен в соответствии с утвержденной документацией и требованиями нормативных актов.
Несоответствие данных о площади нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность инвестору, указанных в предварительном протоколе от 14.10.02 и акте от 22.04.05, на которое ссылается истец в обоснование довода о недействительности акта, не противоречит условиям п. п. 3.3, 3.4 инвестиционного контракта и п. 4 предварительного протокола о распределении площадей в случае превышения фактической площади над проектной исходя из их реальных размеров, установленных БТИ. По документам ТБТИ Восточное-2 общая площадь объекта по данным натурных обмеров составила 21040 кв. м и кроме того площади 2988,7 кв. м технического и обслуживающего назначения, тогда как согласно первоначальному проекту общая площадь объекта должна была составить 18637,65 кв. м.
Таким образом, акт от 22.04.05 о реализации инвестиционного проекта предусматривает передачу ответчику спорных нежилых помещений в построенном в доме в составе нежилой площади 976,26 к. м, составляющей 60% от подлежащей разделу нежилой площади дома и содержит условия о передаче помещений общего пользования в общую долевую собственность согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Основания для отнесения спорного помещения к помещениям общего пользования отсутствуют, в связи с чем суд установил, что акт от 22.04.2005 в оспариваемой части соответствует требованиям закона, не нарушает права и законные интересы заявителя, то есть оснований для признания его недействительным не имеется.
В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.
При указанных обстоятельствах суд правомерно указал, что ответчик с момента государственной регистрации приобрел право собственности на помещение XXVI общей площадью 89,9 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22, созданное им в результате реализации инвестиционного контракта.
Также суд первой инстанции правильно не применил срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ по требованиям о признании недействительными оспоримых сделок продолжительностью в один год, поскольку исковые требования основаны на несоответствии оспариваемого акта требованиям закона, т.е. предъявлены по основаниям ничтожности сделки.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 19 апреля 2007 года по делу N А40-80785/06-85-631 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)