Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.11.2007 N 09АП-14825/2007-ГК ПО ДЕЛУ N А40-8625/07-41-93

Разделы:
ТСЖ (товарищество собственников жилья)

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2007 г. N 09АП-14825/2007-ГК


Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2007 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Кузнецовой И.И.,
судей Красновой С.В., Ядренцевой М.Д.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гуняшевым Е.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО Фирма "Лоттосс"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2007, принятое судьей Нечаевым С.В. по делу N А40-8625/07-41-93
по иску ТСЖ "Золотые ключи", ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2"
к ООО Фирма "Лоттосс", Департаменту земельных ресурсов города Москвы
3-и лица: Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве, ЗАО "Обновление"
о признании недействительным договора аренды земельного участка
при участии:
от истцов: Тарасов И.Н. по дов. от 21.03.2007
от ответчиков: ООО Фирма "Лоттосс" - Клюквин В.А. по дов. от 20.09.2007, Департамент земельных ресурсов города Москвы - Сергеева А.Ф. по дов. от 29.12.2006
от 3-х лиц: не явились, извещены

установил:

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Золотые ключи" и Товарищество собственников жилья во вновь созданном кондоминиуме (ТСЖ ВСК) "Золотые ключи 2" обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) Фирма "Лоттосс", Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании недействительным договора аренды земельного участка от 29.07.2005 N М-07-507297, заключенного между ответчиками.
Требования заявлены на основании ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что земельный участок, переданный в аренду по спорному договору обременен правами собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на смежных земельных участках.
К участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве, ЗАО "Обновление".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2007 исковые требования удовлетворены.
Суд первой инстанции признал недействительным договор аренды земельного участка от 29.07.2005 N М-07-507297, заключенный между ответчиками.
При этом суд первой инстанции указал на то, что объектом договора аренды от 29.07.2005 N М-07-507297 является часть земельного участка площадью 0,9 га, где расположено обслуживающее оборудование жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", и права на который возникли у собственников помещений жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".
Вследствие этого договор аренды от 29.07.2005 N М-07-507297 является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям ст. 36, 69 Земельного кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 12 Закона Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве".
Не согласившись с указанным решением, ООО Фирма "Лоттосс" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что решение суда незаконное и необоснованное.
По мнению заявителя, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно ст. 36 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 12 Закона Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве".
В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель истцов выступил против удовлетворения жалобы, по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.
Третьи лица - Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве и ЗАО "Обновление", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ч. 5 ст. 156, ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что для строительства жилого комплекса и его последующей эксплуатации между Москомземом (в настоящее время - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) и застройщиком - ЗАО "Обновление" был заключен договор от 01.04.1998 N М-07-011101 на аренду земельного участка площадью 9 000 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Минская, пр. 726, сроком на 49 лет.
Границы земельного участка указаны на приложенном к договору плане (т. 1, л.д. 133-140). По окончании строительства жилому комплексу присвоен адрес: ул. Минская, д. 1Б.
Собственниками помещений в построенном многоквартирном жилом комплексе создано ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".
Земельный участок площадью 0,9 га по акту приема-передачи от 03.07.1999 передан застройщиком ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" (т. 1, л.д. 108 - 109).
Из материалов дела усматривается, что на смежном с ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" земельном участке расположен незаконченный строительством объект с адресными ориентирами: ул. Минская, д. 1а, стр. 2, собственником которого является ООО Фирма "Лоттосс", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 77-01/30-265/2003-794 от 17.02.2003.
В отношении земельного участка под указанным объектом между ДЗР Москвы и ООО "Фирма Лоттосс" заключен договор аренды.
Также между ДЗР Москвы и ООО "Фирма Лоттосс" заключен договор от 29.07.2005 N М-07-507297 на аренду земельного участка кадастровый номер 77:07:13001:023 площадью 0,068 га по адресу: город Москва, ул. Минская, вл. 1А, стр. 2, для благоустройства территории административно-торгового здания.
Данный земельный участок прилегает к земельному участку, на котором находится незавершенный строительством объект.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на то, что при предоставлении ООО "Фирма Лоттосс" земельного участка и заключении спорного договора аренды не были учтены законные интересы членов ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".
Пунктом 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно акту проверки земельного участка Госинспекции по недвижимости от 16.05.2007 г. N 9070549 установлено, что на земельном участке, принадлежащим ответчику, кроме жилого комплекса, не завершенного строительством, располагается въезд в подземный гараж ТСЖ "Золотые ключи", две холодильные установки, огороженные сетчатым забором, принадлежащих ТСЖ "Золотые ключи-2".
Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В силу статьей 22, 36 указанного Кодекса Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, при заключении истцом ТСЖ "Золотые ключи" с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы договора аренды земельного участка от 11.04.2003 г. N М-07-023563 было произведено согласование границы, разделяющей смежные земельные участки, что подтверждается находящимся в материалах дела согласованием.
Холодильные установки, предназначенные для обслуживания жилого дома ТСЖ "Золотые Ключи-2" в границах земельного участка, предоставленного в аренду ТСЖ "Золотые Ключи" не находятся.
В свою очередь, как усматривается из материалов дела и не оспаривается участниками процесса земельно-правовые отношения ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" не оформлены, земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Кроме того, в свидетельстве о государственной регистрации права ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" предусмотрено уточнение земельного участка площадью 0,9 га при заключении договора аренды.
Границы ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", как смежного землепользователя считаются не подтвержденными, в связи с чем, границы земельного участка ответчика не требуют согласования с ТСЖ.
Таким образом, истцами не доказано и материалами дела не подтверждено, что при проведении ответчиком землеустройства были затронуты права истцов и не были учтены их законные интересы.
Согласно акту обследование земельного участка Госинспекции по недвижимости г. Москвы от 16.05.2007 г. и пунктом 1.4 договора аренды, заключенного с ответчиком не следует, что на спорном участке находятся холодильные установки, возведенные застройщиком при строительстве многоквартирных домов и сданных госкомиссии.
Между тем, наличие указанных холодильных установок на земельном участке на момент заключения договора аренды представителем ответчика не отрицается.
Истцами не представлены доказательства, подтверждающие согласование в установленном порядке проектно-сметной документации в части возведения и размещения на земельном участке холодильных установок, как и принятие их в эксплуатацию в составе сооружений, необходимых для эксплуатации жилого дома.
В связи с чем, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцами, что оспариваемым договором аренды земельного участка от 24.11.2004 г. N М-07-027761 были ущемлены их права и охраняемые интересы.
Правовых оснований для признания указанного договора аренды недействительным не имеется, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Наличие на арендованном земельном участке оборудования (холодильных установок), обслуживающих жилой дом ТСЖ "Золотые Ключи-2" само по себе не влечет недействительности договора аренды земельного участка, заключенного Департаментом земельных ресурсов с ответчиком.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что несоблюдение землеустроителями положений п. 4 ст. 69 Земельного кодекса РФ, согласно которых при проведении землеустройства должен обеспечиваться учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении путем извещения их в письменной форме не позднее чем за семь календарных дней до начала работ, влечет недействительность договора аренды, заключенного с ответчиком.
Вывод суда первой инстанции относительно того, что в соответствии со ст. 12 ч. 1 Закона г. Москвы от 14.05.203 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" в общую долевую собственность передаются, в том числе часть земельного участка, занятая сооружениями, необходимыми для эксплуатации многоквартирного дома не имеет правового значения для рассмотрения спора о признании недействительным договора аренды, поскольку ТСЖ "Золотые Ключи-2" никакие земельно-правовые отношения, в том числе, и в части спорного земельного участка на момент рассмотрения спора не оформлены.
Именно при оформлении земельно-правовых отношений подлежат установлению обстоятельства принадлежности ТСЖ "Золотые Ключи-2" и законности возведения имеющихся строений и сооружений, необходимых для обслуживания жилого дома, в том числе и холодильных установок.
При отсутствии документов, подтверждающих законность возведения холодильных установок, их размещения на земельном участке, как и при отсутствии оформленных прав на земельный участок, оснований полагать, что спорным договором аренды нарушены права истцов, не имеется.
Более того, земельные участки ТСЖ "Золотые ключи" и ответчика имеют разные кадастровые номера и адресные ориентиры. У ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" земельные отношения в установленном порядке не оформлены, в связи с чем не представляется возможным установить наличие границ, разделяющих смежные земельные участки, согласование которых необходимо.
Таким образом, истцами не доказано и не подтверждено документально, что договор аренды земельного участка ООО "Фирма Лоттосс" заключен с нарушением требований статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 Положения о проведении территориального землеустройства, статьи 17 Закона РФ "О землеустройстве" и что указанным договором нарушаются права собственников ТСЖ.
Оценив все имеющиеся по делу доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции от 07.09.2007 на основании п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе иске.
Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2007 по делу N А40-8625/07-41-93 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с ТСЖ "Золотые ключи", ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" в пользу ООО Фирма "Лоттосс" расходы по госпошлине по 500 руб. с каждого.
Постановление вступило в законную силу и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий судья
И.И.КУЗНЕЦОВА

Судьи
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
С.В.КРАСНОВА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)