Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационные жалобы закрытого акционерного общества (ЗАО) "Производственно-техническая компания-30", товарищества собственников жилья (ТСЖ) "Революции 6" постановление от 25.10.2007 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-19933/04-КГ7/462,
установил:
в соответствии с уточненными требованиями в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ТСЖ "Революции 6" обратилось с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) "Новосибирский речной порт", ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" о применении последствий недействительности пунктов 1.4. и 3.7. договора подряда от 07.03.1996г. на строительство 4-ой блок секции III очереди жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Революции, 6, в части, предусматривающей передачу ОАО "Новосибирский речной порт" в собственность ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" подвала 11 подъездного жилого дома N 6 по ул. Революции, 6, в г. Новосибирске общей площадью 309,7 кв.м. Просило обязать ОАО "Производственно-технологическая компания-30" вернуть ОАО "Новосибирский речной порт" помещения площадью 309,7 кв.м. (кадастровый N 54:35:02:1240:06-01-10), расположенные в подвале 11 подъезда жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Революции, 6.
По ходатайству истца в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Производственно-технологическая компания-30".
Исковые требования со ссылкой статьи 180, 209, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что технические этажи и подвалы, в которых расположено оборудование, обслуживающие более одной квартиры в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир. ОАО "Новосибирский речной порт", передав подвальные помещения в собственность ЗАО "Производственно-технологическая компания-30", распорядился имуществом, не принадлежащим обществу.
Определением от 27.05.2005 производство по делу прекращено в связи с тем, что истец не является стороной по сделке и не доказал свою заинтересованность в иске.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.11.2005 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением от 07.07.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2006, в удовлетворении иска отказано по мотиву отсутствия у истца полномочий по оспариванию сделки.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.02.2007 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением от 06.08.2007 исковые требования удовлетворены.
Суд указал на подачу иска в пределах срока исковой давности. Пришел к выводу о ничтожности сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса, так как оспариваемый договор подряда в части условий, предусмотренных пунктами 1.4. и 3.7 договора, заключен в нарушение требований статей 209, 246, 290 Гражданского кодекса. Совершение сделки привело к отчуждению права общей долевой собственности собственников жилья на помещения общего пользования в жилом многоквартирном доме по ул. Революции 6, г. Новосибирска, в чьих интересах заявлен иск ТСЖ "Революции 6".
Постановлением апелляционной инстанции от 25.10.2007 решение отменено. В удовлетворении исковых требованиях отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что спорные подвальные помещения, принадлежащие ответчику, для использования в качестве доступа к жилым помещениям, находящимся в собственности граждан, а также для обслуживания коммуникаций (санитарно-технического оборудования) не предназначены. Следовательно, они не могут считаться общими помещениями (общим имуществом) дома по ул. Революции, 6 и принадлежать на праве общей долевой собственности жильцам дома. В рассматриваемом случае нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир и могут использоваться самостоятельно. При таких обстоятельствах оспариваемая сделка не противоречит статьям 209, 246, 290 Гражданского кодекса.
Указал на отсутствие оснований считать иск поданным за пределами срока исковой давности.
С принятыми судебными актами не согласны ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" и ТСЖ "Революции 6".
ТСЖ "Революции 6" в кассационной жалобе со ссылкой на статью 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статью 290 Гражданского кодекса настаивает на том, что подвальные помещения входят в состав общего имущества и принадлежат собственникам дома на праве общей долевой собственности. Ссылается на имеющиеся в деле технический паспорт БТИ, акт Госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию, заключение Госнадзора, подтверждающие статус помещений как подвальных, которые входят в состав общего имущества и являются неотъемлемой его частью.
По мнению заявителя, фактическое нахождение в подвале коммуникаций свидетельствует о принадлежности подвального помещения исключительно к общему имуществу, используемому собственниками дома. Пункты 1.4 и 3.7 договора от 07.03.1996 ущемляют интересы инвесторов (будущих домовладельцев) дома, в том числе их безопасность. Фактически произошло незаконное отчуждение имущества, что является нарушением пункта 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Действующее жилищное законодательство направлено на защиту прав собственности домовладельцев на общее имущество.
Находит несостоятельной ссылку суда на заключение Госсанэпиднадзора N К-14-32 от 28.04.1997, поскольку данным заключением ответчику было запрещено размещение офиса в подвальном этаже 4 блок секции 11 подъезда дома. Размещение в подвале сауны, бассейна, столовой, медицинского кабинета является нарушением СНиП, о чем было указано в вышеназванном заключении Госсанэпиднадзора.
В жалобе указывает, что в подвальном помещении проходят коммуникации, которые являются объектом текущего обслуживания. Жилищный кодекс не устанавливает каких-либо требований к коммуникациям по их количеству, наличию на них запорных устройств и местоположению. Поэтому ссылку суда на связь по обслуживанию с наличием на коммуникациях вспомогательных, запорных устройств, их расположению, считает ошибочной. Не регламентированы законодателем строительные требования по габаритам, эвакуационным выходам в подвале, а также условия для изменения формы собственности из общей долевой в частную.
Отмечает, что не выполнены требования суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 27.02.2007, относительно необходимости дать правовую оценку договору об инвестиционной деятельности от 06.07.1998.
Считает действия ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" и ООО "Производственно-технологическая компания-30" по самовольному изменению назначения подвального помещения, его площади, указанных в актах приема-передачи от 28.12.1998, 21.01.1999 незаконными.
Просит отменить постановление и оставить в силе решение суда.
ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" не согласно с постановлением суда в части выводов об отсутствии оснований считать, что истец не пропустил срок исковой давности для предъявления иска.
Просит изменить мотивировочную часть постановления, указав, что срок исковой давности к моменту заявления истца об изменении предмета иска истек. Данное обстоятельство является основанием для отказа в иске.
Изучив обстоятельства дела и рассмотрев доводы кассационных жалоб, кассационная инстанция считает, что жалобы удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела, 07.03.96 акционерное общество "Производственно-технологическая компания-30" (в настоящее время ОАО "Производственно-технологическая компания-30") и акционерное общество "Новосибирский речной порт" заключили договор подряда на строительство 4-ой блок - секции 3 очереди жилого дома по ул. Революции.
В соответствии с пунктами 1.4 и 3.7 договора по завершению строительства ОАО "Новосибирский речной порт" обязуется передать в собственность ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" помещения первого этажа с подвалом и квартиры общей полезной площадью 1 331,56 кв.м.
В целях финансирования строительства был привлечен инвестор ООО "Производственно-технологическая компания-30" по договору об инвестиционной деятельности от 06.07.98.
Во исполнение условий указанного инвестиционного договора по акту приема-передачи офисного помещения от 28.12.98 ОАО "Производственно-технологическая компания-30" передало в собственность ООО "Производственно-технологическая компания-30" нежилое помещение общей площадью 606,7 кв.м.
Право собственности ООО "Производственно-технологическая компания-30" на нежилое помещение площадью 606,7 кв.м. зарегистрировано учреждением юстиции Новосибирской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.09.1999 сделана запись за N 54-01/00-34/1999-534.
ТСЖ "Революции 6" обратилось с настоящим иском ссылаясь на то, что в спорном подвале расположено электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее квартиры в 11 подъезде жилого дома по ул. Революции, 6, а технические этажи и подвалы, в которых расположено оборудование, обслуживающее более одной квартиры в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), суд выяснил их целевое назначение и функциональную принадлежность спорных помещений для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 24.05.1996 под общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников квартир, являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующее их судьбе.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорное помещение не отвечает вышеуказанным признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого имущества, исходя из следующего.
Индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации) (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Из материалов дела следует, что на стадии проектирования строительства были внесены изменения, в соответствии с которыми жилой дом по ул. Революции 6 был запроектирован со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже и подвале. В помещениях подвального этажа было предусмотрено естественное освещение через окна, два входа и выхода, вентиляция.
Согласно акту государственной приемочной комиссии от 14.09.1998 в эксплуатацию принят объект - жилой дом со встроенным офисом и подвалом. Из экспликации к поэтажному плану дома к паспорту БТИ по состоянию на 27.01.1998 в подвале расположены офисные помещения, которые согласно разделу пятому паспорта БТИ относятся к нежилым (учрежденческим).
Учитывая первоначальное назначение спорных нежилых помещений как самостоятельного объекта, предназначенных для иных целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений данного дома, они не могут считаться находящимися в режиме общей долевой собственности жильцов дома. При приобретении нежилых помещений указывалась конкретизация их функционального назначения. Кроме того, следует учесть факт оплаты всей стоимости помещений ООО "Производственно-технологическая компания-30", в силу чего на них не могло возникнуть право общей долевой собственности у собственников квартир.
Судом установлено, что все запорные арматуры, узлы коммуникаций и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие жилые помещения, вынесены за пределы помещений, находящихся в подвале четвертой блок-секции и находятся в техническом подполье третьей блок-секции дома. Через спорные помещения проходят только сквозные стояки водоснабжения, канализации и отопления. При таких условиях не находят своего подтверждения доводы заявителя о том, что помещения в подвале являются техническими и функционально предназначены исключительно для обслуживания квартир в доме. Поскольку в нежилых помещениях отсутствуют общие объекты инженерной инфраструктуры дома, они не являются общими помещениями по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса.
При таких обстоятельствах истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса не доказал факт возникновения общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения и их функционального предназначения для обслуживания дома. Отказ в иске судом апелляционной инстанции является законным и обоснованным.
Доводу ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" о том, что иск подан за пределами срока исковой давности ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Иск заявлен ТСЖ "Революции 6" 14.10.2004 года, то есть в пределах десятилетнего срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса, действовавшей на момент подачи иска.
Уточнение истцом исковых требований 01.12.2006 является использованием им права, предусмотренного статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса. Указанные действия не являются заявлением отдельного иска. Поэтому применение трехгодичного срока исковой давности на предъявление исковых требований, установленного Законом "О внесении изменений в статью 181 Гражданского кодекса российской Федерации" от 21.07.2005, на котором настаивает ЗАО "Производственно-технологическая компания-30", не основано на нормах права.
Таким образом, при разрешении настоящего спора судом полно и всесторонне исследованы существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора. Нормы материального права применены правильно, выводы суда соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, доводам и возражениям сторон дана надлежащая правовая оценка.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановление Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-19933/04-КГ7/462 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 24.01.2008 N Ф04-477/2008(1094-А45-13), Ф04-477/2008(1095-А45-13) ПО ДЕЛУ N А45-19933/04-КГ7/462
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2008 г. N Ф04-477/2008(1094-А45-13),
Ф04-477/2008(1095-А45-13)
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационные жалобы закрытого акционерного общества (ЗАО) "Производственно-техническая компания-30", товарищества собственников жилья (ТСЖ) "Революции 6" постановление от 25.10.2007 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-19933/04-КГ7/462,
установил:
в соответствии с уточненными требованиями в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ТСЖ "Революции 6" обратилось с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) "Новосибирский речной порт", ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" о применении последствий недействительности пунктов 1.4. и 3.7. договора подряда от 07.03.1996г. на строительство 4-ой блок секции III очереди жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Революции, 6, в части, предусматривающей передачу ОАО "Новосибирский речной порт" в собственность ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" подвала 11 подъездного жилого дома N 6 по ул. Революции, 6, в г. Новосибирске общей площадью 309,7 кв.м. Просило обязать ОАО "Производственно-технологическая компания-30" вернуть ОАО "Новосибирский речной порт" помещения площадью 309,7 кв.м. (кадастровый N 54:35:02:1240:06-01-10), расположенные в подвале 11 подъезда жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Революции, 6.
По ходатайству истца в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Производственно-технологическая компания-30".
Исковые требования со ссылкой статьи 180, 209, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что технические этажи и подвалы, в которых расположено оборудование, обслуживающие более одной квартиры в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир. ОАО "Новосибирский речной порт", передав подвальные помещения в собственность ЗАО "Производственно-технологическая компания-30", распорядился имуществом, не принадлежащим обществу.
Определением от 27.05.2005 производство по делу прекращено в связи с тем, что истец не является стороной по сделке и не доказал свою заинтересованность в иске.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.11.2005 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением от 07.07.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2006, в удовлетворении иска отказано по мотиву отсутствия у истца полномочий по оспариванию сделки.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.02.2007 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением от 06.08.2007 исковые требования удовлетворены.
Суд указал на подачу иска в пределах срока исковой давности. Пришел к выводу о ничтожности сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса, так как оспариваемый договор подряда в части условий, предусмотренных пунктами 1.4. и 3.7 договора, заключен в нарушение требований статей 209, 246, 290 Гражданского кодекса. Совершение сделки привело к отчуждению права общей долевой собственности собственников жилья на помещения общего пользования в жилом многоквартирном доме по ул. Революции 6, г. Новосибирска, в чьих интересах заявлен иск ТСЖ "Революции 6".
Постановлением апелляционной инстанции от 25.10.2007 решение отменено. В удовлетворении исковых требованиях отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что спорные подвальные помещения, принадлежащие ответчику, для использования в качестве доступа к жилым помещениям, находящимся в собственности граждан, а также для обслуживания коммуникаций (санитарно-технического оборудования) не предназначены. Следовательно, они не могут считаться общими помещениями (общим имуществом) дома по ул. Революции, 6 и принадлежать на праве общей долевой собственности жильцам дома. В рассматриваемом случае нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир и могут использоваться самостоятельно. При таких обстоятельствах оспариваемая сделка не противоречит статьям 209, 246, 290 Гражданского кодекса.
Указал на отсутствие оснований считать иск поданным за пределами срока исковой давности.
С принятыми судебными актами не согласны ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" и ТСЖ "Революции 6".
ТСЖ "Революции 6" в кассационной жалобе со ссылкой на статью 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статью 290 Гражданского кодекса настаивает на том, что подвальные помещения входят в состав общего имущества и принадлежат собственникам дома на праве общей долевой собственности. Ссылается на имеющиеся в деле технический паспорт БТИ, акт Госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию, заключение Госнадзора, подтверждающие статус помещений как подвальных, которые входят в состав общего имущества и являются неотъемлемой его частью.
По мнению заявителя, фактическое нахождение в подвале коммуникаций свидетельствует о принадлежности подвального помещения исключительно к общему имуществу, используемому собственниками дома. Пункты 1.4 и 3.7 договора от 07.03.1996 ущемляют интересы инвесторов (будущих домовладельцев) дома, в том числе их безопасность. Фактически произошло незаконное отчуждение имущества, что является нарушением пункта 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Действующее жилищное законодательство направлено на защиту прав собственности домовладельцев на общее имущество.
Находит несостоятельной ссылку суда на заключение Госсанэпиднадзора N К-14-32 от 28.04.1997, поскольку данным заключением ответчику было запрещено размещение офиса в подвальном этаже 4 блок секции 11 подъезда дома. Размещение в подвале сауны, бассейна, столовой, медицинского кабинета является нарушением СНиП, о чем было указано в вышеназванном заключении Госсанэпиднадзора.
В жалобе указывает, что в подвальном помещении проходят коммуникации, которые являются объектом текущего обслуживания. Жилищный кодекс не устанавливает каких-либо требований к коммуникациям по их количеству, наличию на них запорных устройств и местоположению. Поэтому ссылку суда на связь по обслуживанию с наличием на коммуникациях вспомогательных, запорных устройств, их расположению, считает ошибочной. Не регламентированы законодателем строительные требования по габаритам, эвакуационным выходам в подвале, а также условия для изменения формы собственности из общей долевой в частную.
Отмечает, что не выполнены требования суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 27.02.2007, относительно необходимости дать правовую оценку договору об инвестиционной деятельности от 06.07.1998.
Считает действия ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" и ООО "Производственно-технологическая компания-30" по самовольному изменению назначения подвального помещения, его площади, указанных в актах приема-передачи от 28.12.1998, 21.01.1999 незаконными.
Просит отменить постановление и оставить в силе решение суда.
ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" не согласно с постановлением суда в части выводов об отсутствии оснований считать, что истец не пропустил срок исковой давности для предъявления иска.
Просит изменить мотивировочную часть постановления, указав, что срок исковой давности к моменту заявления истца об изменении предмета иска истек. Данное обстоятельство является основанием для отказа в иске.
Изучив обстоятельства дела и рассмотрев доводы кассационных жалоб, кассационная инстанция считает, что жалобы удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела, 07.03.96 акционерное общество "Производственно-технологическая компания-30" (в настоящее время ОАО "Производственно-технологическая компания-30") и акционерное общество "Новосибирский речной порт" заключили договор подряда на строительство 4-ой блок - секции 3 очереди жилого дома по ул. Революции.
В соответствии с пунктами 1.4 и 3.7 договора по завершению строительства ОАО "Новосибирский речной порт" обязуется передать в собственность ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" помещения первого этажа с подвалом и квартиры общей полезной площадью 1 331,56 кв.м.
В целях финансирования строительства был привлечен инвестор ООО "Производственно-технологическая компания-30" по договору об инвестиционной деятельности от 06.07.98.
Во исполнение условий указанного инвестиционного договора по акту приема-передачи офисного помещения от 28.12.98 ОАО "Производственно-технологическая компания-30" передало в собственность ООО "Производственно-технологическая компания-30" нежилое помещение общей площадью 606,7 кв.м.
Право собственности ООО "Производственно-технологическая компания-30" на нежилое помещение площадью 606,7 кв.м. зарегистрировано учреждением юстиции Новосибирской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.09.1999 сделана запись за N 54-01/00-34/1999-534.
ТСЖ "Революции 6" обратилось с настоящим иском ссылаясь на то, что в спорном подвале расположено электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее квартиры в 11 подъезде жилого дома по ул. Революции, 6, а технические этажи и подвалы, в которых расположено оборудование, обслуживающее более одной квартиры в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), суд выяснил их целевое назначение и функциональную принадлежность спорных помещений для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 24.05.1996 под общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников квартир, являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующее их судьбе.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорное помещение не отвечает вышеуказанным признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого имущества, исходя из следующего.
Индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации) (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Из материалов дела следует, что на стадии проектирования строительства были внесены изменения, в соответствии с которыми жилой дом по ул. Революции 6 был запроектирован со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже и подвале. В помещениях подвального этажа было предусмотрено естественное освещение через окна, два входа и выхода, вентиляция.
Согласно акту государственной приемочной комиссии от 14.09.1998 в эксплуатацию принят объект - жилой дом со встроенным офисом и подвалом. Из экспликации к поэтажному плану дома к паспорту БТИ по состоянию на 27.01.1998 в подвале расположены офисные помещения, которые согласно разделу пятому паспорта БТИ относятся к нежилым (учрежденческим).
Учитывая первоначальное назначение спорных нежилых помещений как самостоятельного объекта, предназначенных для иных целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений данного дома, они не могут считаться находящимися в режиме общей долевой собственности жильцов дома. При приобретении нежилых помещений указывалась конкретизация их функционального назначения. Кроме того, следует учесть факт оплаты всей стоимости помещений ООО "Производственно-технологическая компания-30", в силу чего на них не могло возникнуть право общей долевой собственности у собственников квартир.
Судом установлено, что все запорные арматуры, узлы коммуникаций и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие жилые помещения, вынесены за пределы помещений, находящихся в подвале четвертой блок-секции и находятся в техническом подполье третьей блок-секции дома. Через спорные помещения проходят только сквозные стояки водоснабжения, канализации и отопления. При таких условиях не находят своего подтверждения доводы заявителя о том, что помещения в подвале являются техническими и функционально предназначены исключительно для обслуживания квартир в доме. Поскольку в нежилых помещениях отсутствуют общие объекты инженерной инфраструктуры дома, они не являются общими помещениями по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса.
При таких обстоятельствах истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса не доказал факт возникновения общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения и их функционального предназначения для обслуживания дома. Отказ в иске судом апелляционной инстанции является законным и обоснованным.
Доводу ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" о том, что иск подан за пределами срока исковой давности ЗАО "Производственно-технологическая компания-30" судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Иск заявлен ТСЖ "Революции 6" 14.10.2004 года, то есть в пределах десятилетнего срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса, действовавшей на момент подачи иска.
Уточнение истцом исковых требований 01.12.2006 является использованием им права, предусмотренного статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса. Указанные действия не являются заявлением отдельного иска. Поэтому применение трехгодичного срока исковой давности на предъявление исковых требований, установленного Законом "О внесении изменений в статью 181 Гражданского кодекса российской Федерации" от 21.07.2005, на котором настаивает ЗАО "Производственно-технологическая компания-30", не основано на нормах права.
Таким образом, при разрешении настоящего спора судом полно и всесторонне исследованы существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора. Нормы материального права применены правильно, выводы суда соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, доводам и возражениям сторон дана надлежащая правовая оценка.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
постановление Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-19933/04-КГ7/462 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)