Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" Гаврилова Г.С. по доверенности от 14.01.2011 N 423, индивидуального предпринимателя Котцова Евгения Владимировича и его представителя Меньшуткина Г.Н. по доверенности от 14.02.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 ноября 2010 года по делу N А05-6915/2010 (судья Шапран Е.Б.),
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием о понуждении индивидуального предпринимателя Котцова Евгения Владимировича (далее - Предприниматель) к заключению договора на возмещение расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и расходов по теплоснабжению в редакции проекта договора от 25.01.2010 N 770.10 и взыскании с Предпринимателя 260 403 руб. 14 коп., в том числе: 131 953 руб. 48 коп. расходов по теплоснабжению и 128 449 руб. 01 коп. расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества за период с 01.03.2007 по 31.05.2010.
Определением суда от 18.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Город Архангельск" (далее - МО "Город Архангельск").
Решением от 17.11.2010 в удовлетворении иска отказано, также с Общества в федеральный бюджет взыскано 383 руб. 33 коп. государственной пошлины.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просило его отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: вывод суда о том, что ответчик может заключить договор с организацией, проводящей ремонтные работы, противоречит нормам законодательства. Управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно. В связи с этим суд необоснованно принял довод ответчика о самостоятельном участии в содержании общего имущества. Поскольку деятельность Общества по содержанию жилого дома не имеет овеществленного результата, является текущей и постоянно осуществляемой, то оплата оказанных услуг не связывается с наличием подписанных ответчиком актов выполненных работ и документальных доказательств несения расходов, связанных с содержанием дома. Условиями договоров управления, которые заключены с иными собственниками помещений в доме, также не предусмотрено, что оплата услуг по содержанию будет ставиться в зависимость от доказанности расходов на эксплуатацию либо от наличия актов приемки выполненных работ. Документально подтвержденных данных о том, что в спорный период услуги по содержанию жилого дома ответчику оказывались не истцом, а другим контрагентом, ответчик в материалы дела не представил. Из материалов дела во взаимосвязи с нормами жилищного законодательства следует, что ответчик наравне с иными собственниками помещений, расположенных в рассматриваемом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества путем внесения платы за содержание и текущий ремонт. Ответчик без согласования с управляющей организацией произвел ремонт, необходимый ему для осуществления предпринимательской деятельности. Освобождение ответчика от внесения платы по содержанию и текущему ремонту поставит арендатора нежилых помещений в более благоприятное положение по отношению к другим собственникам жилых помещений в доме, вынужденным нести бремя содержания общего имущества сверх установленной доли, что недопустимо. Вывод суда об отсутствии в договоре управления размера платы за услуги не соответствует материалам дела. В договоре указано, что применяется тариф, установленный органами местного самоуправления. Отказывая во взыскании расходов на теплоснабжение, суд необоснованно указал, что тепловая нагрузка на дом рассчитана за вычетом отопления подвалов. Нагрузка на отопление всего дома (в том числе по внутридомовым сетям, проходящим по подвальным помещениям) учитывается по субабоненту N 2153, "Воскресенская, 116 корп. 2" в целом. Суд сделал вывод о том, что у ответчика отсутствуют отопительные приборы, в связи с этим услугу теплоснабжения ответчик не получал. Данный вывод противоречит материалам дела и нормам действующего законодательства. Материалами дела подтверждается, что по помещению ответчика проходит теплотрасса, розлив горячего водоснабжения, в результате чего Предприниматель получает тепло. Данная тепловая энергия, проходящая по инженерным сетям, учитывается прибором учета. В период с марта 2007 года по май 2010 года ответчик пользовался нежилыми помещениями, теплоснабжение которых обеспечивалось через присоединенную сеть, что подтверждается экспертным заключением.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить в части отказа во взыскании заявленных расходов, иск в этой части - удовлетворить. В остальной части решение не обжалует.
Ответчик в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Не возразили против проверки судебного акта в обжалуемой части.
Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, МО "Город Архангельск" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 07.06.2006 заключили договор аренды N 1365.
Согласно пункту 1.1 арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 500 кв. м, расположенные в подвале дома N 116, корпус 2, по улице Воскресенской в городе Архангельске, для размещения ветлечебницы, парикмахерской, ателье, зоосалона.
Договор аренды заключен на 11 месяцев (пункт 1.3).
После истечения срока договора Предприниматель при отсутствии возражений со стороны МО "Город Архангельск" продолжил пользоваться помещением. В связи с этим договор аренды возобновил свое действие.
Пунктом 2.2.10 предусмотрено, что арендатор обязан самостоятельно в течение 10 дней с момента заключения договора аренды заключить договоры на обслуживание помещений, на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества пропорционально занимаемой площади, потребление коммунальных услуг (электроэнергия, тепловая энергия, вода, стоки), на вывоз твердых бытовых отходов.
Стороны составили и подписали 15.06.2006 акт приема-передачи помещений.
На момент заключения договора Предпринимателю в аренду предоставлены подвальные помещения площадью 500 кв. м. Дополнительным соглашением от 15.04.2008 N 1 площадь арендованных помещений с 01.04.2008 уменьшена до 289,7 кв. м.
Стороны 14.10.2008 подписали дополнительное соглашение N 2, согласно которому площадь занимаемых Предпринимателем помещений составила 257,6 кв. м.
Суд установил, что Предприниматель пользовался спорным помещением и на момент рассмотрения настоящего спора. В помещениях размещается парикмахерская и зоомагазин "Экзотика".
Как следует из искового заявления, общим собранием собственников помещений в многоквартирном девятиэтажном жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу, проведенным путем заочного голосования и оформленным протоколом от 01.12.2006, принято решение о выборе способа управления жилым домом - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано Общество.
Истец 01.02.2007 приступил к выполнению функций управляющей компании и заключил с собственниками помещений договор управления многоквартирным домом.
Ссылаясь на то что Предприниматель занимает подвальные помещения в жилом доме, находящемся в управлении Общества, но не возмещает расходы по теплоснабжению, содержанию и ремонту общедомового имущества, уклоняется от заключения соответствующего договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву.
Апелляционная инстанция находит данный вывод правомерным и соответствующим материалам дела.
Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Обратившись в суд с настоящим иском, истец сослался на то обстоятельство, что ответчик является арендатором помещений в жилом доме и не участвует в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности. Невозмещение Обществу расходов является незаконным и нарушает права истца.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обязанности ответчика нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом отсутствие между сторонами договорных отношений не может являться основанием для освобождения собственника или арендатора от установленной законом обязанности нести данные расходы и не должно служить препятствием для реализации права Общества на получение соответствующих платежей.
Предъявляя ко взысканию с ответчика 131 953 руб. 48 коп. расходов по теплоснабжению за период с 01.03.2007 по 31.05.2010, Общество в качестве доказательства представило договор на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде и сослалось на оплату тепловой энергии поставщику в размере, выставленном в счетах-фактурах. Истец также указал, что производит оплату тепловой энергии ресурсоснабжающей организации по показаниям прибора учета, а также дополнительно оплачивает объем тепловой энергии по носителям, проходящим от границы балансовой принадлежности (наружной стены здания) до прибора учета в тепловом узле.
Оценив и исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ указанные документы наряду с другими доказательствами, а именно актом обследования помещений от 15.10.2010, представленным ответчиком, и заключением эксперта от 20.10.2010 N 875, представленным истцом, суд пришел к следующим выводам.
Подвальные помещения, арендованные ответчиком, не относятся к отапливаемым. Температурный режим выше нормативно установленного для подвалов в подвальных помещениях, арендованных ответчиком, обеспечивается за счет естественных и сверхнормативных потерь тепловой энергии проходящей теплотрассы и не требует дополнительных затрат.
При таких обстоятельствах арбитражный суд, установив, что в стоимость тепловой энергии, которую Общество покупает у ресурсоснабжающей организации, не входит стоимость потерь тепловой энергии, за счет которых обогреваются помещения, арендуемые ответчиком, правомерно отказал в удовлетворении иска в части возмещения стоимости тепловой энергии.
Требование истца о взыскании с ответчика 128 449 руб. 01 коп. расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества также правомерно отклонены.
Суд установил, что Предприниматель в заявленный истцом период понес расходы на содержание и ремонт общедомового имущества. Размер расходов с 2007 года по июль 2010 года превысил заявленную к взысканию сумму. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, а именно: договорами подряда, актами о приемке выполненных работ, финансовыми документами. В свою очередь, истец не доказал факт возмещения ответчику данных расходов.
Ссылка подателя жалобы на отсутствие оснований для проведения ответчиком самостоятельно ремонтных работ и их необходимости не принимается во внимание. Факт выполнения данных работ истец не отрицает, как и факт обращения к нему ответчика.
Доводы Общества о том, что освобождение ответчика от внесения платы по содержанию и текущему ремонту поставит арендатора нежилых помещений в более благоприятное положение по отношению к другим собственникам жилых помещений в доме, вынужденным нести бремя содержания общего имущества сверх установленной доли, отклоняются апелляционным судом. Расходы истца должны быть реальными и подтверждены документально. В том случае, если арендатор выполнил вместо управляющей компании часть работ, их стоимость должна быть исключена из общедомовых расходов. Поэтому доля участия каждого собственника не изменится.
По существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, исследованных судом и получивших надлежащую правовую оценку.
Довод Общества о несоответствии обжалуемого судебного акта судебной практике отклоняется апелляционной коллегией, поскольку согласно части 4 статьи 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта в обжалуемой части.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 ноября 2010 года по делу N А05-6915/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.02.2011 ПО ДЕЛУ N А05-6915/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 февраля 2011 г. по делу N А05-6915/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" Гаврилова Г.С. по доверенности от 14.01.2011 N 423, индивидуального предпринимателя Котцова Евгения Владимировича и его представителя Меньшуткина Г.Н. по доверенности от 14.02.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 ноября 2010 года по делу N А05-6915/2010 (судья Шапран Е.Б.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием о понуждении индивидуального предпринимателя Котцова Евгения Владимировича (далее - Предприниматель) к заключению договора на возмещение расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и расходов по теплоснабжению в редакции проекта договора от 25.01.2010 N 770.10 и взыскании с Предпринимателя 260 403 руб. 14 коп., в том числе: 131 953 руб. 48 коп. расходов по теплоснабжению и 128 449 руб. 01 коп. расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества за период с 01.03.2007 по 31.05.2010.
Определением суда от 18.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Город Архангельск" (далее - МО "Город Архангельск").
Решением от 17.11.2010 в удовлетворении иска отказано, также с Общества в федеральный бюджет взыскано 383 руб. 33 коп. государственной пошлины.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просило его отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: вывод суда о том, что ответчик может заключить договор с организацией, проводящей ремонтные работы, противоречит нормам законодательства. Управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно. В связи с этим суд необоснованно принял довод ответчика о самостоятельном участии в содержании общего имущества. Поскольку деятельность Общества по содержанию жилого дома не имеет овеществленного результата, является текущей и постоянно осуществляемой, то оплата оказанных услуг не связывается с наличием подписанных ответчиком актов выполненных работ и документальных доказательств несения расходов, связанных с содержанием дома. Условиями договоров управления, которые заключены с иными собственниками помещений в доме, также не предусмотрено, что оплата услуг по содержанию будет ставиться в зависимость от доказанности расходов на эксплуатацию либо от наличия актов приемки выполненных работ. Документально подтвержденных данных о том, что в спорный период услуги по содержанию жилого дома ответчику оказывались не истцом, а другим контрагентом, ответчик в материалы дела не представил. Из материалов дела во взаимосвязи с нормами жилищного законодательства следует, что ответчик наравне с иными собственниками помещений, расположенных в рассматриваемом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества путем внесения платы за содержание и текущий ремонт. Ответчик без согласования с управляющей организацией произвел ремонт, необходимый ему для осуществления предпринимательской деятельности. Освобождение ответчика от внесения платы по содержанию и текущему ремонту поставит арендатора нежилых помещений в более благоприятное положение по отношению к другим собственникам жилых помещений в доме, вынужденным нести бремя содержания общего имущества сверх установленной доли, что недопустимо. Вывод суда об отсутствии в договоре управления размера платы за услуги не соответствует материалам дела. В договоре указано, что применяется тариф, установленный органами местного самоуправления. Отказывая во взыскании расходов на теплоснабжение, суд необоснованно указал, что тепловая нагрузка на дом рассчитана за вычетом отопления подвалов. Нагрузка на отопление всего дома (в том числе по внутридомовым сетям, проходящим по подвальным помещениям) учитывается по субабоненту N 2153, "Воскресенская, 116 корп. 2" в целом. Суд сделал вывод о том, что у ответчика отсутствуют отопительные приборы, в связи с этим услугу теплоснабжения ответчик не получал. Данный вывод противоречит материалам дела и нормам действующего законодательства. Материалами дела подтверждается, что по помещению ответчика проходит теплотрасса, розлив горячего водоснабжения, в результате чего Предприниматель получает тепло. Данная тепловая энергия, проходящая по инженерным сетям, учитывается прибором учета. В период с марта 2007 года по май 2010 года ответчик пользовался нежилыми помещениями, теплоснабжение которых обеспечивалось через присоединенную сеть, что подтверждается экспертным заключением.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить в части отказа во взыскании заявленных расходов, иск в этой части - удовлетворить. В остальной части решение не обжалует.
Ответчик в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Не возразили против проверки судебного акта в обжалуемой части.
Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, МО "Город Архангельск" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 07.06.2006 заключили договор аренды N 1365.
Согласно пункту 1.1 арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 500 кв. м, расположенные в подвале дома N 116, корпус 2, по улице Воскресенской в городе Архангельске, для размещения ветлечебницы, парикмахерской, ателье, зоосалона.
Договор аренды заключен на 11 месяцев (пункт 1.3).
После истечения срока договора Предприниматель при отсутствии возражений со стороны МО "Город Архангельск" продолжил пользоваться помещением. В связи с этим договор аренды возобновил свое действие.
Пунктом 2.2.10 предусмотрено, что арендатор обязан самостоятельно в течение 10 дней с момента заключения договора аренды заключить договоры на обслуживание помещений, на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества пропорционально занимаемой площади, потребление коммунальных услуг (электроэнергия, тепловая энергия, вода, стоки), на вывоз твердых бытовых отходов.
Стороны составили и подписали 15.06.2006 акт приема-передачи помещений.
На момент заключения договора Предпринимателю в аренду предоставлены подвальные помещения площадью 500 кв. м. Дополнительным соглашением от 15.04.2008 N 1 площадь арендованных помещений с 01.04.2008 уменьшена до 289,7 кв. м.
Стороны 14.10.2008 подписали дополнительное соглашение N 2, согласно которому площадь занимаемых Предпринимателем помещений составила 257,6 кв. м.
Суд установил, что Предприниматель пользовался спорным помещением и на момент рассмотрения настоящего спора. В помещениях размещается парикмахерская и зоомагазин "Экзотика".
Как следует из искового заявления, общим собранием собственников помещений в многоквартирном девятиэтажном жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу, проведенным путем заочного голосования и оформленным протоколом от 01.12.2006, принято решение о выборе способа управления жилым домом - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано Общество.
Истец 01.02.2007 приступил к выполнению функций управляющей компании и заключил с собственниками помещений договор управления многоквартирным домом.
Ссылаясь на то что Предприниматель занимает подвальные помещения в жилом доме, находящемся в управлении Общества, но не возмещает расходы по теплоснабжению, содержанию и ремонту общедомового имущества, уклоняется от заключения соответствующего договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву.
Апелляционная инстанция находит данный вывод правомерным и соответствующим материалам дела.
Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Обратившись в суд с настоящим иском, истец сослался на то обстоятельство, что ответчик является арендатором помещений в жилом доме и не участвует в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности. Невозмещение Обществу расходов является незаконным и нарушает права истца.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обязанности ответчика нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом отсутствие между сторонами договорных отношений не может являться основанием для освобождения собственника или арендатора от установленной законом обязанности нести данные расходы и не должно служить препятствием для реализации права Общества на получение соответствующих платежей.
Предъявляя ко взысканию с ответчика 131 953 руб. 48 коп. расходов по теплоснабжению за период с 01.03.2007 по 31.05.2010, Общество в качестве доказательства представило договор на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде и сослалось на оплату тепловой энергии поставщику в размере, выставленном в счетах-фактурах. Истец также указал, что производит оплату тепловой энергии ресурсоснабжающей организации по показаниям прибора учета, а также дополнительно оплачивает объем тепловой энергии по носителям, проходящим от границы балансовой принадлежности (наружной стены здания) до прибора учета в тепловом узле.
Оценив и исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ указанные документы наряду с другими доказательствами, а именно актом обследования помещений от 15.10.2010, представленным ответчиком, и заключением эксперта от 20.10.2010 N 875, представленным истцом, суд пришел к следующим выводам.
Подвальные помещения, арендованные ответчиком, не относятся к отапливаемым. Температурный режим выше нормативно установленного для подвалов в подвальных помещениях, арендованных ответчиком, обеспечивается за счет естественных и сверхнормативных потерь тепловой энергии проходящей теплотрассы и не требует дополнительных затрат.
При таких обстоятельствах арбитражный суд, установив, что в стоимость тепловой энергии, которую Общество покупает у ресурсоснабжающей организации, не входит стоимость потерь тепловой энергии, за счет которых обогреваются помещения, арендуемые ответчиком, правомерно отказал в удовлетворении иска в части возмещения стоимости тепловой энергии.
Требование истца о взыскании с ответчика 128 449 руб. 01 коп. расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества также правомерно отклонены.
Суд установил, что Предприниматель в заявленный истцом период понес расходы на содержание и ремонт общедомового имущества. Размер расходов с 2007 года по июль 2010 года превысил заявленную к взысканию сумму. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, а именно: договорами подряда, актами о приемке выполненных работ, финансовыми документами. В свою очередь, истец не доказал факт возмещения ответчику данных расходов.
Ссылка подателя жалобы на отсутствие оснований для проведения ответчиком самостоятельно ремонтных работ и их необходимости не принимается во внимание. Факт выполнения данных работ истец не отрицает, как и факт обращения к нему ответчика.
Доводы Общества о том, что освобождение ответчика от внесения платы по содержанию и текущему ремонту поставит арендатора нежилых помещений в более благоприятное положение по отношению к другим собственникам жилых помещений в доме, вынужденным нести бремя содержания общего имущества сверх установленной доли, отклоняются апелляционным судом. Расходы истца должны быть реальными и подтверждены документально. В том случае, если арендатор выполнил вместо управляющей компании часть работ, их стоимость должна быть исключена из общедомовых расходов. Поэтому доля участия каждого собственника не изменится.
По существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, исследованных судом и получивших надлежащую правовую оценку.
Довод Общества о несоответствии обжалуемого судебного акта судебной практике отклоняется апелляционной коллегией, поскольку согласно части 4 статьи 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта в обжалуемой части.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 ноября 2010 года по делу N А05-6915/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)