Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей В.В. Галова, О.Г. Ломидзе
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.А. Куликов
при участии:
от истца: Комоза Эдуард Дмитриевич (доверенность N 6 от 12.01.2011 г.), Колупахина Наталья Алексеевна (доверенность N 16 от 10.02.2011 г.)
от ответчика: Харитонов Владимир Борисович
от третьих лиц: не явился, извещен надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2010 по делу N А53-13314/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5" к ответчику индивидуальному предпринимателю Харитонову Владимиру Борисовичу при участии третьего лица Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об обязании освободить занимаемые помещения, принятое судьей Меленчуком И.С.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Харитонову Владимиру Борисовичу (далее - предприниматель, ответчик) при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о признании прекратившими свое действие договора аренды нежилого помещения N 2711-6 от 09.11.2006, договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности N 2710-6 от 23.11.2006, обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, дом 8/1, дом 8/2.
Исковые требования мотивированы тем, что спорные помещения являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, исключены из реестра нежилого фонда муниципальной собственности.
Решением суда от 15.10.2010 г. в иске отказано. Решение мотивировано тем, что управляющая компания не является надлежащим истцом по настоящему иску. Заявленные им требования о признании спорных договоров аренды прекратившими свое действие не соответствуют положениям ст. 12 ГК РФ, указывающей на способы защиты гражданских прав.
Общество, не согласившись с решением суда первой инстанции обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда отменить в части отказа обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 8/1; 8/2.
По мнению подателя жалобы, предмет договоров от 13.10.2010 г. не определен, порядок заключения нарушен, отмечает отсутствие их государственной регистрации при сроке действия до 2012 года.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. По мнению предпринимателя, спорные договоры продлены на неопределенный срок по правилам ст. 621 ГК РФ, кроме того дополнительными соглашениями от 13.10.2010 г. срок действия договоров продлен до 31.12.2012 г.
В судебное заседание не явился представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Суд в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.
Представителем истца было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела фотографий. Суд удовлетворил ходатайство протокольным определением.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить в части отказа обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.
Ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал, что им были предприняты попытки к примирению.
Суд апелляционной инстанции рассматривает законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и предпринимателем были заключены договоры аренды от 09.11.2006 г. N 2711-6 (срок действия до 01.11.2007 г.), от 23.11.2006 г. N 2710-6 (срок действия до 15.11.2007 г.) находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений площадью 21,5 кв. м (комнаты в подвале N 39, N 40), 60,7 кв. м (комнаты в подвале N 34, 35, 36, 37, 38, 43), расположенных в жилых домах, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 8/1 лит. "А", 8/2 лит. "А".
Поскольку данные договоры заключены сторонами на срок менее года, то в соответствии со ст. 609 ГК РФ не подлежали государственной регистрации.
На основании проверки и уведомления от 02.12.2009 балансодержателя спорного имущества - МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону" и в соответствии с распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 30.10.2009 спорные нежилые помещения были исключены из реестра муниципальной собственности и переданы в долевую собственность владельцев квартир в спорных домах.
Полагая, что в связи со сменой собственника спорные договоры аренды прекратили свое действие, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции не учел, что спорные помещения были исключены из муниципальной собственности по причине их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома. При этом момент возникновения права общей собственности на указанные помещения не связан с моментом фактической передачи помещений муниципальным образованием.
Так, согласно заключению специальной комиссии по Ворошиловскому району от 09.10.2009 г. спорные помещения являются техническими подвалами, в помещениях расположены сбросные краны системы отопления, запорная арматура жилого дома. Указанное подтверждено также представленными в материалы дела фотографиями.
Следовательно, указанные спорные подвальные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу указанного с 01.03.2005 года (момент вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации) муниципальное образование не имело права на самостоятельное распоряжение спорными помещениями, в связи с чем договоры аренды N 2711-6 от 09.11.2006 г. и 2710-6 от 23.11.2006 г. ничтожны (ст. 168 ГК РФ), у предпринимателя отсутствует законное основание для использования помещений.
Оценивая наличие легитимации истца, апелляционный суд принимает во внимание условия заключенных между собственниками помещений многоквартирных домов по пр. Космонавтов, 8/1 лит. "А" и 8/2 лит. "А" в г. Ростове-на-Дону и управляющей компанией договоров управления (л.д. 86 - 110 т. 1).
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункту 1.3 представленных договоров к управлению домом сторонами отнесены в том числе все виды работ с нанимателями и арендаторами. Пункт 2.4 указывает, что стороной соответствующий договоров будет являться управляющая компания.
Пункт 2.1 договоров раскрывает содержание управления домом посредством указания на обязанность обеспечить надлежащее содержание общего имущества и реализацию решений собственников по вопросам пользования общим имуществом.
Пункт 3.2.15 наделяет управляющую компанию правом представлять интересы собственников, связанные с предметом договора об управлении домами, во взаимоотношениях с третьими лицами и в суде.
Анализ вышеуказанных положений договоров приводит апелляционный суд к выводу о наличии у управляющей компании надлежащей легитимации на заявление требований об освобождении незаконно занимаемых помещений, относящихся к общему имуществу дома.
Поскольку в настоящем споре иск заявлен в защиту общего имущества, принадлежность которого собственникам помещений многоквартирного дома не оспаривается и подтверждена материалами дела, управляющая компания в силу договора уполномочена представлять интересы собственников в рамках настоящего иска без дополнительного подтверждения правомочий.
Таким образом, требования об освобождении помещений обоснованны и подлежали удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2010 г. по делу N А53-13314/2010 в обжалуемой части отменить. Обязать индивидуального предпринимателя Харитонова Владимира Борисовича освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 8/1, к. N 39, 40 и по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 8/2, к. N 34, 35, 36, 37, 38, 43.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Харитонова Владимира Борисовича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5".
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5" из федерального бюджета 2000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2011 N 15АП-13413/2010 ПО ДЕЛУ N А53-13314/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2011 г. N 15АП-13413/2010
Дело N А53-13314/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей В.В. Галова, О.Г. Ломидзе
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.А. Куликов
при участии:
от истца: Комоза Эдуард Дмитриевич (доверенность N 6 от 12.01.2011 г.), Колупахина Наталья Алексеевна (доверенность N 16 от 10.02.2011 г.)
от ответчика: Харитонов Владимир Борисович
от третьих лиц: не явился, извещен надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2010 по делу N А53-13314/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5" к ответчику индивидуальному предпринимателю Харитонову Владимиру Борисовичу при участии третьего лица Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об обязании освободить занимаемые помещения, принятое судьей Меленчуком И.С.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Харитонову Владимиру Борисовичу (далее - предприниматель, ответчик) при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о признании прекратившими свое действие договора аренды нежилого помещения N 2711-6 от 09.11.2006, договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности N 2710-6 от 23.11.2006, обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, дом 8/1, дом 8/2.
Исковые требования мотивированы тем, что спорные помещения являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, исключены из реестра нежилого фонда муниципальной собственности.
Решением суда от 15.10.2010 г. в иске отказано. Решение мотивировано тем, что управляющая компания не является надлежащим истцом по настоящему иску. Заявленные им требования о признании спорных договоров аренды прекратившими свое действие не соответствуют положениям ст. 12 ГК РФ, указывающей на способы защиты гражданских прав.
Общество, не согласившись с решением суда первой инстанции обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда отменить в части отказа обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 8/1; 8/2.
По мнению подателя жалобы, предмет договоров от 13.10.2010 г. не определен, порядок заключения нарушен, отмечает отсутствие их государственной регистрации при сроке действия до 2012 года.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. По мнению предпринимателя, спорные договоры продлены на неопределенный срок по правилам ст. 621 ГК РФ, кроме того дополнительными соглашениями от 13.10.2010 г. срок действия договоров продлен до 31.12.2012 г.
В судебное заседание не явился представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Суд в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.
Представителем истца было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела фотографий. Суд удовлетворил ходатайство протокольным определением.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить в части отказа обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.
Ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал, что им были предприняты попытки к примирению.
Суд апелляционной инстанции рассматривает законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и предпринимателем были заключены договоры аренды от 09.11.2006 г. N 2711-6 (срок действия до 01.11.2007 г.), от 23.11.2006 г. N 2710-6 (срок действия до 15.11.2007 г.) находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений площадью 21,5 кв. м (комнаты в подвале N 39, N 40), 60,7 кв. м (комнаты в подвале N 34, 35, 36, 37, 38, 43), расположенных в жилых домах, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 8/1 лит. "А", 8/2 лит. "А".
Поскольку данные договоры заключены сторонами на срок менее года, то в соответствии со ст. 609 ГК РФ не подлежали государственной регистрации.
На основании проверки и уведомления от 02.12.2009 балансодержателя спорного имущества - МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону" и в соответствии с распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 30.10.2009 спорные нежилые помещения были исключены из реестра муниципальной собственности и переданы в долевую собственность владельцев квартир в спорных домах.
Полагая, что в связи со сменой собственника спорные договоры аренды прекратили свое действие, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции не учел, что спорные помещения были исключены из муниципальной собственности по причине их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома. При этом момент возникновения права общей собственности на указанные помещения не связан с моментом фактической передачи помещений муниципальным образованием.
Так, согласно заключению специальной комиссии по Ворошиловскому району от 09.10.2009 г. спорные помещения являются техническими подвалами, в помещениях расположены сбросные краны системы отопления, запорная арматура жилого дома. Указанное подтверждено также представленными в материалы дела фотографиями.
Следовательно, указанные спорные подвальные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу указанного с 01.03.2005 года (момент вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации) муниципальное образование не имело права на самостоятельное распоряжение спорными помещениями, в связи с чем договоры аренды N 2711-6 от 09.11.2006 г. и 2710-6 от 23.11.2006 г. ничтожны (ст. 168 ГК РФ), у предпринимателя отсутствует законное основание для использования помещений.
Оценивая наличие легитимации истца, апелляционный суд принимает во внимание условия заключенных между собственниками помещений многоквартирных домов по пр. Космонавтов, 8/1 лит. "А" и 8/2 лит. "А" в г. Ростове-на-Дону и управляющей компанией договоров управления (л.д. 86 - 110 т. 1).
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункту 1.3 представленных договоров к управлению домом сторонами отнесены в том числе все виды работ с нанимателями и арендаторами. Пункт 2.4 указывает, что стороной соответствующий договоров будет являться управляющая компания.
Пункт 2.1 договоров раскрывает содержание управления домом посредством указания на обязанность обеспечить надлежащее содержание общего имущества и реализацию решений собственников по вопросам пользования общим имуществом.
Пункт 3.2.15 наделяет управляющую компанию правом представлять интересы собственников, связанные с предметом договора об управлении домами, во взаимоотношениях с третьими лицами и в суде.
Анализ вышеуказанных положений договоров приводит апелляционный суд к выводу о наличии у управляющей компании надлежащей легитимации на заявление требований об освобождении незаконно занимаемых помещений, относящихся к общему имуществу дома.
Поскольку в настоящем споре иск заявлен в защиту общего имущества, принадлежность которого собственникам помещений многоквартирного дома не оспаривается и подтверждена материалами дела, управляющая компания в силу договора уполномочена представлять интересы собственников в рамках настоящего иска без дополнительного подтверждения правомочий.
Таким образом, требования об освобождении помещений обоснованны и подлежали удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2010 г. по делу N А53-13314/2010 в обжалуемой части отменить. Обязать индивидуального предпринимателя Харитонова Владимира Борисовича освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 8/1, к. N 39, 40 и по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 8/2, к. N 34, 35, 36, 37, 38, 43.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Харитонова Владимира Борисовича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5".
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Многоотраслевое производственное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства-5" из федерального бюджета 2000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)