Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.05.2012.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Александровой О.В.,
судей Забурдаевой И.Л., Радченковой Н.Ш.
при участии представителя
от истца: Миронова С.Н. (доверенность от 11.01.2012 N 12)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
товарищества собственников жилья "Сувенирный"
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.09.2011,
принятое судьей Даниловым А.Р.,
по делу N А79-4399/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Новэк"
к товариществу собственников жилья "Сувенирный"
(ИНН: 2124031742; ОГРН: 1102124000032) и
открытому акционерному обществу "Управляющая Компания Экотехсервис"
о признании недействительным договора и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Новэк" (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к товариществу собственников жилья "Сувенирный" (далее - ТСЖ "Сувенирный", Товарищество) и открытому акционерному обществу "Управляющая Компания Экотехсервис" (далее - ОАО "УК Экотехсервис") о признании недействительным договора на производство работ по ликвидации аварий систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения от 01.05.2011 N 7, заключенного ответчиками.
Решением суда от 27.09.2011 иск удовлетворен. Руководствуясь статьей 161, частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд исходил из того, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. В данном случае доказательства ненадлежащего исполнения Компанией принятых на себя обязательств в материалы дела не представлены, поэтому суд не нашел оснований для признания договора управления, заключенного собственниками жилых помещений с Компанией, прекращенным.
В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Товарищество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
Заявитель считает, что решение о расторжении договора с Компанией в одностороннем порядке ввиду ненадлежащего исполнения последней принятых на себя обязательств было принято на общем собрании собственников, что зафиксировано в протоколах от 22.10.2010, от 31.03.2011 и от 27.06.2011. Уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке направлены истцу и им получены. Ссылаясь на статьи 44 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, ТСЖ "Сувенирный" полагает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения, что является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией.
Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе.
ТСЖ "Сувенирный" заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Компания отзыв на кассационную жалобу не представила; ее представитель в судебном заседании возразил против доводов заявителя.
ОАО "УК Экотехсервис", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направило, отзыв на кассационную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 24.04.2012 до 02.05.2012.
Законность принятого Арбитражным судом Чувашской Республики решения проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников многоквартирного жилого дома N 25 по улице Коммунистическая города Новочебоксарска от 29.05.2008 выбран способ управления жилым домом - управление Компанией.
По результатам проведенного собрания Компания и собственники заключили договоры управления жилым домом, срок действия которых установлен пунктом 10.2 и составляет пять лет.
Истец и муниципальное унитарное предприятие "Горжилхоз" (с 09.02.2011 - ОАО "УК Экотехсервис") заключили договор на производство работ по ликвидации аварий, систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения 01.10.2008 N 29. Стороны также заключили аналогичный договор от 01.02.2009 N 02 сроком действия до 31.12.2009.
В приложении N 2 к договору в списке жилых домов, в которых выбран способ управления Компанией, указан дом N 25 по улице Коммунистическая города Новочебоксарска.
Дополнительным соглашением от 06.02.2009 к названному договору стороны внесли изменения, добавив пункт 6.2, согласно которому договор считается ежегодно продленным на следующий календарный год и на тех же условиях, если до окончания срока его действия не последует письменное заявление одной из сторон о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.
ОАО "УК Экотехсервис" (подрядчик) и ТСЖ "Сувенирный" (заказчик) заключили договор от 01.05.2011 N 7, по условиям которого подрядчик по поручению заказчика принял на себя обязательства по ликвидации аварий, связанных с нарушением нормальной работы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления и электрооборудования.
По мнению Компании, заключенный ответчиками договор от 01.05.2011 N 7 является недействительным, поскольку на момент заключения данного договора ТСЖ "Сувенирный" не являлось заказчиком работ, так как договор управления жилым домом с Компанией не расторгался, отсутствуют доказательства неисполнения или ненадлежащего исполнения Компанией своих обязательств.
Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа счел ее подлежащей удовлетворению.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 25 по ул. Коммунистическая от 22.10.2009 в повестку дня включены вопросы о расторжении договоров управления с Компанией, а также определение даты расторжения договоров - с 01.12.2010.
Компании направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 25 по ул. Коммунистическая выбран способ управления многоквартирным домом - управление ТСЖ "Сувенирный" (протокол от 22.12.2009).
Внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 25 по ул. Коммунистическая от 31.03.2011 принято решение расторгнуть договоры управления с Компанией ввиду ненадлежащего исполнения обязательств, направить уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров управления между собственниками дома и Компанией с 05.05.2011.
Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке направлено истцу и им получено.
Вопрос расторжения договоров управления с Компанией в связи с ненадлежащим качеством управления многоквартирным жилым домом также рассмотрен внеочередным общим собранием собственников помещений (протокол от 27.06.2011).
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции исходил из того, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Вместе с тем при рассмотрении дела судом не учтено, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичная позиция, сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене. Исковое требование Компании о признании недействительным договора на производство работ по ликвидации аварий, систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения от 01.05.2011 N 7, заключенного ТСЖ "Сувенирный" и ОАО "УК Экотехсервис", не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьями 289, 319, 325 и 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.09.2011 по делу N А79-4399/2011 отменить.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Новэк" отказать.
Арбитражному суду Чувашской Республики произвести поворот исполнения решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.09.2011 по делу N А79-4399/2011.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Новэк" в пользу товарищества собственников жилья "Сувенирный" 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Арбитражному суду Чувашской Республики выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 11.05.2012 ПО ДЕЛУ N А79-4399/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2012 г. по делу N А79-4399/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 02.05.2012.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Александровой О.В.,
судей Забурдаевой И.Л., Радченковой Н.Ш.
при участии представителя
от истца: Миронова С.Н. (доверенность от 11.01.2012 N 12)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
товарищества собственников жилья "Сувенирный"
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.09.2011,
принятое судьей Даниловым А.Р.,
по делу N А79-4399/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Новэк"
к товариществу собственников жилья "Сувенирный"
(ИНН: 2124031742; ОГРН: 1102124000032) и
открытому акционерному обществу "Управляющая Компания Экотехсервис"
о признании недействительным договора и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Новэк" (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к товариществу собственников жилья "Сувенирный" (далее - ТСЖ "Сувенирный", Товарищество) и открытому акционерному обществу "Управляющая Компания Экотехсервис" (далее - ОАО "УК Экотехсервис") о признании недействительным договора на производство работ по ликвидации аварий систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения от 01.05.2011 N 7, заключенного ответчиками.
Решением суда от 27.09.2011 иск удовлетворен. Руководствуясь статьей 161, частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд исходил из того, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. В данном случае доказательства ненадлежащего исполнения Компанией принятых на себя обязательств в материалы дела не представлены, поэтому суд не нашел оснований для признания договора управления, заключенного собственниками жилых помещений с Компанией, прекращенным.
В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Товарищество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
Заявитель считает, что решение о расторжении договора с Компанией в одностороннем порядке ввиду ненадлежащего исполнения последней принятых на себя обязательств было принято на общем собрании собственников, что зафиксировано в протоколах от 22.10.2010, от 31.03.2011 и от 27.06.2011. Уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке направлены истцу и им получены. Ссылаясь на статьи 44 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, ТСЖ "Сувенирный" полагает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения, что является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией.
Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе.
ТСЖ "Сувенирный" заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Компания отзыв на кассационную жалобу не представила; ее представитель в судебном заседании возразил против доводов заявителя.
ОАО "УК Экотехсервис", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направило, отзыв на кассационную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 24.04.2012 до 02.05.2012.
Законность принятого Арбитражным судом Чувашской Республики решения проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников многоквартирного жилого дома N 25 по улице Коммунистическая города Новочебоксарска от 29.05.2008 выбран способ управления жилым домом - управление Компанией.
По результатам проведенного собрания Компания и собственники заключили договоры управления жилым домом, срок действия которых установлен пунктом 10.2 и составляет пять лет.
Истец и муниципальное унитарное предприятие "Горжилхоз" (с 09.02.2011 - ОАО "УК Экотехсервис") заключили договор на производство работ по ликвидации аварий, систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения 01.10.2008 N 29. Стороны также заключили аналогичный договор от 01.02.2009 N 02 сроком действия до 31.12.2009.
В приложении N 2 к договору в списке жилых домов, в которых выбран способ управления Компанией, указан дом N 25 по улице Коммунистическая города Новочебоксарска.
Дополнительным соглашением от 06.02.2009 к названному договору стороны внесли изменения, добавив пункт 6.2, согласно которому договор считается ежегодно продленным на следующий календарный год и на тех же условиях, если до окончания срока его действия не последует письменное заявление одной из сторон о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.
ОАО "УК Экотехсервис" (подрядчик) и ТСЖ "Сувенирный" (заказчик) заключили договор от 01.05.2011 N 7, по условиям которого подрядчик по поручению заказчика принял на себя обязательства по ликвидации аварий, связанных с нарушением нормальной работы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления и электрооборудования.
По мнению Компании, заключенный ответчиками договор от 01.05.2011 N 7 является недействительным, поскольку на момент заключения данного договора ТСЖ "Сувенирный" не являлось заказчиком работ, так как договор управления жилым домом с Компанией не расторгался, отсутствуют доказательства неисполнения или ненадлежащего исполнения Компанией своих обязательств.
Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа счел ее подлежащей удовлетворению.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 25 по ул. Коммунистическая от 22.10.2009 в повестку дня включены вопросы о расторжении договоров управления с Компанией, а также определение даты расторжения договоров - с 01.12.2010.
Компании направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 25 по ул. Коммунистическая выбран способ управления многоквартирным домом - управление ТСЖ "Сувенирный" (протокол от 22.12.2009).
Внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 25 по ул. Коммунистическая от 31.03.2011 принято решение расторгнуть договоры управления с Компанией ввиду ненадлежащего исполнения обязательств, направить уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров управления между собственниками дома и Компанией с 05.05.2011.
Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке направлено истцу и им получено.
Вопрос расторжения договоров управления с Компанией в связи с ненадлежащим качеством управления многоквартирным жилым домом также рассмотрен внеочередным общим собранием собственников помещений (протокол от 27.06.2011).
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции исходил из того, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Вместе с тем при рассмотрении дела судом не учтено, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичная позиция, сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене. Исковое требование Компании о признании недействительным договора на производство работ по ликвидации аварий, систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения от 01.05.2011 N 7, заключенного ТСЖ "Сувенирный" и ОАО "УК Экотехсервис", не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьями 289, 319, 325 и 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.09.2011 по делу N А79-4399/2011 отменить.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Новэк" отказать.
Арбитражному суду Чувашской Республики произвести поворот исполнения решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.09.2011 по делу N А79-4399/2011.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Новэк" в пользу товарищества собственников жилья "Сувенирный" 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Арбитражному суду Чувашской Республики выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.АЛЕКСАНДРОВА
О.В.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
И.Л.ЗАБУРДАЕВА
Н.Ш.РАДЧЕНКОВА
И.Л.ЗАБУРДАЕВА
Н.Ш.РАДЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)