Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.,
судей Паньковой Г.Л., Усцова Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Бакиров Р.Ф., доверенность от 04.08.2010,
от ответчика: Карпов К.В., доверенность от 27.08.2010,
от третьих лиц: представители не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, ТСЖ "Кондоминиум-2000",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 12 апреля 2011 года
по делу N А50-26958/2010
принятое судьей Елизаровой И.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Степановой Любови Викторовны (ОГРНИП 307590536200048, ИНН 590579961763)
к ТСЖ "Кондоминиум-2000" (ОГРН 1045900361935, ИНН 5903016360)
третьи лица: Администрация г. Перми, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю
о признании отсутствующим права общей долевой собственности,
установил:
Индивидуальный предприниматель Степанова Любовь Викторовна (далее - предприниматель Степанова Л.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к ТСЖ "Кондоминиум-2000" (ответчик) о признании отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0011:0011 категория земель: земли поселений, под строительство жилого дома с административными помещениями, магазином и подземным гаражом общей площадью 5638,42 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2, у участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра), Администрация г. Перми.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 12.04.2011 (резолютивная часть от 05.04.2011) иск удовлетворен.
Решение суда от 12.04.2011 обжаловано ТСЖ "Кондоминиум-2000" в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что не является лицом, за которым зарегистрировано оспариваемое право собственности, и не уполномочен представлять интересы собственников по этому вопросу в суде. Кроме этого, собственниками помещений принято решение смене способа управления домом. Ответчик указывает также на то, что спорный земельный участок предоставлялся для строительства единого комплекса, однако в эксплуатацию был фактически введено два объекта недвижимости. Осуществление истцом арендных платежей за земельный участок и доказательства исполнения договора, на основании которого возникло право на приватизацию, истцом не подтверждены; в связи с приобретением доли в праве собственности на магазин, расположенном в комплексе жилого дома N 2, отдельного права на приватизацию у истца не возникло. Ответчик считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, применение ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным, действия собственников помещений по оформлению прав на земельный участок не противоречит действующему законодательству. Вывод суда первой инстанции о том, что право собственности на земельный участок не возникло, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что ответчик уполномочен представлять законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме, принятие решения о передаче доли в управление управляющей компании не имеет значения для рассмотрения настоящего спора, здание магазина возведено в установленном порядке и введено в эксплуатацию как отдельный объект капитального строительства. Наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, при существующих обстоятельствах право общей долевой собственности у собственников жилого дома не возникло.
Управление Росреестра в письменном отзыве пояснило об актуальных данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка общей площадью 5638,42 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, а также в отношении объектов недвижимости, расположенных по вышеуказанному адресу и в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2а.
Администрация г. Перми в письменном отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, ссылаясь на то, что объект истца построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, государственная регистрация права собственности на здание и разрешение Администрации г. Перми на ввод объекта в эксплуатацию не оспорены в установленном законом порядке.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации г. Перми от 08.11.2006 N 2173 ООО фирма "Май" (арендатору) по договору от 27.11.2006 N 028-06Д в аренду передан земельный участок площадью 5638,42, кадастровый номер 59:01:44 1 0011:0011, по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, на срок с 09.11.2006 по 08.11.2008, под строительство жилого дома с административными помещениями, магазином и подземным гаражом. Договор зарегистрирован 20.12.2006.
Согласно кадастровому паспорту указанного земельного участка от 21.10.2010 N 5901/201/10-34035 данные о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 11.04.2002, вид разрешенного использования - для строительства жилого дома с административными помещениями, магазином и подземным гаражом.
ООО фирма "Май" выданы разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по объекту "жилой дом, 14-16 этажный, 94 квартирный, кирпичный, подземный гараж, административные помещения, магазин" по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, и разрешения на выполнение строительно-монтажных работ и строительство объекта "жилой дом с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь)" по вышеуказанному адресу.
Департаментом планирования и развития территории г. Перми ООО фирма "Май" выданы разрешения N 105/2003 от 16.06.2005 на ввод в эксплуатацию жилого дома с административными помещениями (1 очередь), N 105/2003/1 и N 105/2003/2 от 21.06.2007 на ввод в эксплуатацию жилого дома, 14-16 этажного, 94 квартирного, кирпичного с административными помещениями, подземным гаражом и магазином (1 очередь); первый пусковой комплекс-магазин продовольственных и промышленных товаров, второй пусковой комплекс-подземная автостоянка в осях 6-17, по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2.
Актом N 476 от 09.07.2008 объекту - трехэтажному зданию магазина промышленных и продовольственных товаров (лит. Д) общей площадью 1730,2 кв. м, в Дзержинском районе установлен адрес: ул. Плеханова, 2а.
В отношении земельного участка площадью 5638,42 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, кадастровый номер 59:01:44 1 0011:0011 осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности за участниками общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (выписка из ЕГРП от 25.10.2010 N 01/139/2010-990).
На основании акта приема-передачи от 16.08.2007, договора уступки прав требования от 16.08.2005, соглашения о выделе долей в натуре от 16.10.2008 за Степановой Л.В. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 773,7 кв. м, этаж 1,3, номера на поэтажном плане 1 этаж - N 1, 2, 3, 5-8, 10-20, 3 этаж - N 1, по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2а (свидетельство о государственной регистрации права от 27.11.2008 серии 59 ББ 085162).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 15.05.2009 серии 59 ББ 233465, 59 ББ 233468 истец также является собственником нежилых помещений по вышеуказанному адресу, общей площадью 781,6 кв. м, этаж 2,3, номера на поэтажном плане 2 этаж - N 1-11, 3 этаж - 2, 3, 4, 6-9, и общей площадью 174,9 кв. м, этаж 1, 2, 3, номера на поэтажном плане 1 этаж - N 4, 9, 21-24, 2 этаж - 12, 13, 3 этаж - 5, 10, 11. Право зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 03.04.2009 и дополнительного соглашения от 13.05.2009 N 1 к договору.
Предприниматель Степанова Л.В., ссылаясь на то, что на земельном участке площадью 5638,42 кв. м находятся принадлежащие ей объекты недвижимости, а также полагая, что государственная регистрация за собственниками помещений многоквартирного жилого дома права собственности на данный земельный участок совершена в нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и нарушает исключительное право истца на приватизацию, обратилась в арбитражный суд с названным иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого жилого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то на основании решения общего собрания собственников помещений уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом (п. 3 ст. 16 названного Закона).
Как следует из материалов дела, за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Плеханова, 2 г. Перми произведена государственная регистрация права общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0011:0011, площадью 5638,42 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2.
Между тем, после приобретения предпринимателем Степановой Л.В. в собственность нежилых помещений в 3-х этажном нежилом здании по адресу: ул. Плеханова, 2а в Дзержинском районе г. Перми, в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к последней перешло право пользования земельным участком, на котором указанные объекты расположены.
Таким образом, поскольку часть объектов, расположенных на спорном земельном участке, находится в собственности истца, последний на основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации также имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, на котором они расположены.
При этом суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, право общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме на весь земельный участок площадью 5638,42 кв. м не возникло.
Указанное обстоятельство подтверждается тем, что спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным видом использования - для строительства жилого дома с административными помещениями, магазином и подземным гаражом.
Кроме того, из материалов дела также усматривается, что согласно проектно-разрешительной документации строительство многоквартирного жилого дома по ул. Плеханова, 2 планировалось в несколько этапов: 1-ая очередь - строительство дома, состоящего из 1 и 2 подъездов с подземным гаражом; 2-ая очередь - 3 и 4 подъезды. В эксплуатацию введен жилой дом 1-ой очереди строительства.
Постановлением Администрации г. Перми от 29.11.2004 N 3563 ООО фирма "Май" дополнительно предоставлен под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой земельный участок площадью 3244,54 кв. м и земельный участок площадью 2288,17 кв. м под строительство третьей очереди здания кондоминиума с подземной автостоянкой. Заключен договор аренды N 115-04Д от 31.12.2004.
Согласно разрешению на строительство N RU90303000-311/2008/1 от 04.12.2009 ООО фирма "Май" разрешено продолжить строительство объекта "жилой дом с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь)".
После приобретения истцом объектов недвижимости, расположенных на части спорного земельного участка площадью 5638,42 кв. м, формирование нового земельного участка под жилым домом N 2 по ул. Плеханова г. Перми, введенного в эксплуатацию, не производилось; изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка в установленном законом порядке не вносились.
Иного в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.
Следовательно, к собственникам помещений в жилом многоквартирном доме не могло перейти право пользования всем земельным участком площадью 5638,42 кв. м, на котором расположены, в том числе, и объекты истца.
При этом судом первой инстанции принято во внимание заключение ОАО "Пермархбюро" по вопросу обоснования площади земельного участка под объект недвижимости - 3-х этажное нежилое здание по адресу: ул. Плеханова, 2а в Дзержинском районе г. Перми, согласно которому разделение земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410 011:0011 на два возможно при условии установления безвозмездного сервитута на земельные участки под разворотную площадку пожарной техники.
При таких обстоятельствах требования предпринимателя Степановой Л.В. о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, на земельный участок площадью 5638,42 кв. м отсутствующим правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
С учетом совокупности приведенных доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права доводы ответчика, заключающиеся в том, что у истца отсутствует нарушенное право, поскольку не возникло отдельное право на приватизацию.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом апелляционной инстанции также отклоняется довод ответчика о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.
В данном случае, признавая, что избранный истцом способ защиты приведет к восстановлению его нарушенных прав, суд исходит из того, что правопритязания истца не распространяются на весь земельный участок площадью 5638,42 кв. м, что свидетельствует о невозможности предъявления виндикационного иска или иска о признании права истца на данный земельный участок. В то же время наличие зарегистрированного за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме прав на спорный земельный участок является препятствием для реализации истцом прав, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Характер заявленного истцом требования соответствует сути обстоятельств, признанных судом первой инстанции юридически значимыми, примененным при разрешении спора положениям закона. Довод заявителя жалобы о том, что удовлетворение требований истца путем признания права отсутствующим при квалификации данных требований судом по ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволило ответчику заявить о применении срока исковой давности, апелляционным судом отклоняется как основанный на неправильном толковании норм права.
Не влечет иной вывод в отношении приведенного в предмете иска объекта указание в апелляционной жалобе на то, что разрешением на строительство фактически введены в эксплуатацию два объекта недвижимости, в то время как в аренду земельный участок предоставлялся под строительство многоквартирного жилого дома с магазином и подземным гаражом в виде единого комплекса (договор аренды от 27.11.2006 N 028-06Д). Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию в установленном законом порядке не оспорены.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод ТСЖ "Кондоминиум-2000" о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу.
Частью 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют его правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Так, согласно уставу в предмет деятельности ТСЖ "Кондоминиум-2000" входит, в том числе, представление общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами.
Исходя из п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе в судебных органах.
Как правильно установлено судом первой инстанции, основанием отнесения земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома является формирование такого земельного участка в установленном порядке, с определением его границ и размера в соответствии с требованиями градостроительного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 59:01:44 1 0011:0011 расположен не только жилой дом с элементами озеленения и благоустройства, но и другие объекты недвижимости, этот земельный участок не может относиться к общему имуществу многоквартирного дома и являться собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Ссылка заявителя жалобы на то, что собственниками помещений многоквартирного дома N 2 принято решение о смене способа управления домом на управление управляющей компанией ООО "Управление и сервис", апелляционным судом не принимается как не имеющая правового значения с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 12.04.2011 по делу N А50-26958/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2011 N 17АП-4888/2011-ГК ПО ДЕЛУ N А50-26958/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2011 г. N 17АП-4888/2011-ГК
Дело N А50-26958/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.,
судей Паньковой Г.Л., Усцова Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Бакиров Р.Ф., доверенность от 04.08.2010,
от ответчика: Карпов К.В., доверенность от 27.08.2010,
от третьих лиц: представители не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, ТСЖ "Кондоминиум-2000",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 12 апреля 2011 года
по делу N А50-26958/2010
принятое судьей Елизаровой И.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Степановой Любови Викторовны (ОГРНИП 307590536200048, ИНН 590579961763)
к ТСЖ "Кондоминиум-2000" (ОГРН 1045900361935, ИНН 5903016360)
третьи лица: Администрация г. Перми, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю
о признании отсутствующим права общей долевой собственности,
установил:
Индивидуальный предприниматель Степанова Любовь Викторовна (далее - предприниматель Степанова Л.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к ТСЖ "Кондоминиум-2000" (ответчик) о признании отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0011:0011 категория земель: земли поселений, под строительство жилого дома с административными помещениями, магазином и подземным гаражом общей площадью 5638,42 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2, у участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра), Администрация г. Перми.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 12.04.2011 (резолютивная часть от 05.04.2011) иск удовлетворен.
Решение суда от 12.04.2011 обжаловано ТСЖ "Кондоминиум-2000" в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что не является лицом, за которым зарегистрировано оспариваемое право собственности, и не уполномочен представлять интересы собственников по этому вопросу в суде. Кроме этого, собственниками помещений принято решение смене способа управления домом. Ответчик указывает также на то, что спорный земельный участок предоставлялся для строительства единого комплекса, однако в эксплуатацию был фактически введено два объекта недвижимости. Осуществление истцом арендных платежей за земельный участок и доказательства исполнения договора, на основании которого возникло право на приватизацию, истцом не подтверждены; в связи с приобретением доли в праве собственности на магазин, расположенном в комплексе жилого дома N 2, отдельного права на приватизацию у истца не возникло. Ответчик считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, применение ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным, действия собственников помещений по оформлению прав на земельный участок не противоречит действующему законодательству. Вывод суда первой инстанции о том, что право собственности на земельный участок не возникло, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что ответчик уполномочен представлять законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме, принятие решения о передаче доли в управление управляющей компании не имеет значения для рассмотрения настоящего спора, здание магазина возведено в установленном порядке и введено в эксплуатацию как отдельный объект капитального строительства. Наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, при существующих обстоятельствах право общей долевой собственности у собственников жилого дома не возникло.
Управление Росреестра в письменном отзыве пояснило об актуальных данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка общей площадью 5638,42 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, а также в отношении объектов недвижимости, расположенных по вышеуказанному адресу и в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2а.
Администрация г. Перми в письменном отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, ссылаясь на то, что объект истца построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, государственная регистрация права собственности на здание и разрешение Администрации г. Перми на ввод объекта в эксплуатацию не оспорены в установленном законом порядке.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации г. Перми от 08.11.2006 N 2173 ООО фирма "Май" (арендатору) по договору от 27.11.2006 N 028-06Д в аренду передан земельный участок площадью 5638,42, кадастровый номер 59:01:44 1 0011:0011, по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, на срок с 09.11.2006 по 08.11.2008, под строительство жилого дома с административными помещениями, магазином и подземным гаражом. Договор зарегистрирован 20.12.2006.
Согласно кадастровому паспорту указанного земельного участка от 21.10.2010 N 5901/201/10-34035 данные о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 11.04.2002, вид разрешенного использования - для строительства жилого дома с административными помещениями, магазином и подземным гаражом.
ООО фирма "Май" выданы разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по объекту "жилой дом, 14-16 этажный, 94 квартирный, кирпичный, подземный гараж, административные помещения, магазин" по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, и разрешения на выполнение строительно-монтажных работ и строительство объекта "жилой дом с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь)" по вышеуказанному адресу.
Департаментом планирования и развития территории г. Перми ООО фирма "Май" выданы разрешения N 105/2003 от 16.06.2005 на ввод в эксплуатацию жилого дома с административными помещениями (1 очередь), N 105/2003/1 и N 105/2003/2 от 21.06.2007 на ввод в эксплуатацию жилого дома, 14-16 этажного, 94 квартирного, кирпичного с административными помещениями, подземным гаражом и магазином (1 очередь); первый пусковой комплекс-магазин продовольственных и промышленных товаров, второй пусковой комплекс-подземная автостоянка в осях 6-17, по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2.
Актом N 476 от 09.07.2008 объекту - трехэтажному зданию магазина промышленных и продовольственных товаров (лит. Д) общей площадью 1730,2 кв. м, в Дзержинском районе установлен адрес: ул. Плеханова, 2а.
В отношении земельного участка площадью 5638,42 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, кадастровый номер 59:01:44 1 0011:0011 осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности за участниками общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (выписка из ЕГРП от 25.10.2010 N 01/139/2010-990).
На основании акта приема-передачи от 16.08.2007, договора уступки прав требования от 16.08.2005, соглашения о выделе долей в натуре от 16.10.2008 за Степановой Л.В. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 773,7 кв. м, этаж 1,3, номера на поэтажном плане 1 этаж - N 1, 2, 3, 5-8, 10-20, 3 этаж - N 1, по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2а (свидетельство о государственной регистрации права от 27.11.2008 серии 59 ББ 085162).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 15.05.2009 серии 59 ББ 233465, 59 ББ 233468 истец также является собственником нежилых помещений по вышеуказанному адресу, общей площадью 781,6 кв. м, этаж 2,3, номера на поэтажном плане 2 этаж - N 1-11, 3 этаж - 2, 3, 4, 6-9, и общей площадью 174,9 кв. м, этаж 1, 2, 3, номера на поэтажном плане 1 этаж - N 4, 9, 21-24, 2 этаж - 12, 13, 3 этаж - 5, 10, 11. Право зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 03.04.2009 и дополнительного соглашения от 13.05.2009 N 1 к договору.
Предприниматель Степанова Л.В., ссылаясь на то, что на земельном участке площадью 5638,42 кв. м находятся принадлежащие ей объекты недвижимости, а также полагая, что государственная регистрация за собственниками помещений многоквартирного жилого дома права собственности на данный земельный участок совершена в нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и нарушает исключительное право истца на приватизацию, обратилась в арбитражный суд с названным иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого жилого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то на основании решения общего собрания собственников помещений уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом (п. 3 ст. 16 названного Закона).
Как следует из материалов дела, за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Плеханова, 2 г. Перми произведена государственная регистрация права общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0011:0011, площадью 5638,42 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2.
Между тем, после приобретения предпринимателем Степановой Л.В. в собственность нежилых помещений в 3-х этажном нежилом здании по адресу: ул. Плеханова, 2а в Дзержинском районе г. Перми, в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к последней перешло право пользования земельным участком, на котором указанные объекты расположены.
Таким образом, поскольку часть объектов, расположенных на спорном земельном участке, находится в собственности истца, последний на основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации также имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, на котором они расположены.
При этом суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, право общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме на весь земельный участок площадью 5638,42 кв. м не возникло.
Указанное обстоятельство подтверждается тем, что спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным видом использования - для строительства жилого дома с административными помещениями, магазином и подземным гаражом.
Кроме того, из материалов дела также усматривается, что согласно проектно-разрешительной документации строительство многоквартирного жилого дома по ул. Плеханова, 2 планировалось в несколько этапов: 1-ая очередь - строительство дома, состоящего из 1 и 2 подъездов с подземным гаражом; 2-ая очередь - 3 и 4 подъезды. В эксплуатацию введен жилой дом 1-ой очереди строительства.
Постановлением Администрации г. Перми от 29.11.2004 N 3563 ООО фирма "Май" дополнительно предоставлен под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой земельный участок площадью 3244,54 кв. м и земельный участок площадью 2288,17 кв. м под строительство третьей очереди здания кондоминиума с подземной автостоянкой. Заключен договор аренды N 115-04Д от 31.12.2004.
Согласно разрешению на строительство N RU90303000-311/2008/1 от 04.12.2009 ООО фирма "Май" разрешено продолжить строительство объекта "жилой дом с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь)".
После приобретения истцом объектов недвижимости, расположенных на части спорного земельного участка площадью 5638,42 кв. м, формирование нового земельного участка под жилым домом N 2 по ул. Плеханова г. Перми, введенного в эксплуатацию, не производилось; изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка в установленном законом порядке не вносились.
Иного в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.
Следовательно, к собственникам помещений в жилом многоквартирном доме не могло перейти право пользования всем земельным участком площадью 5638,42 кв. м, на котором расположены, в том числе, и объекты истца.
При этом судом первой инстанции принято во внимание заключение ОАО "Пермархбюро" по вопросу обоснования площади земельного участка под объект недвижимости - 3-х этажное нежилое здание по адресу: ул. Плеханова, 2а в Дзержинском районе г. Перми, согласно которому разделение земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410 011:0011 на два возможно при условии установления безвозмездного сервитута на земельные участки под разворотную площадку пожарной техники.
При таких обстоятельствах требования предпринимателя Степановой Л.В. о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, на земельный участок площадью 5638,42 кв. м отсутствующим правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
С учетом совокупности приведенных доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права доводы ответчика, заключающиеся в том, что у истца отсутствует нарушенное право, поскольку не возникло отдельное право на приватизацию.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом апелляционной инстанции также отклоняется довод ответчика о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.
В данном случае, признавая, что избранный истцом способ защиты приведет к восстановлению его нарушенных прав, суд исходит из того, что правопритязания истца не распространяются на весь земельный участок площадью 5638,42 кв. м, что свидетельствует о невозможности предъявления виндикационного иска или иска о признании права истца на данный земельный участок. В то же время наличие зарегистрированного за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме прав на спорный земельный участок является препятствием для реализации истцом прав, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Характер заявленного истцом требования соответствует сути обстоятельств, признанных судом первой инстанции юридически значимыми, примененным при разрешении спора положениям закона. Довод заявителя жалобы о том, что удовлетворение требований истца путем признания права отсутствующим при квалификации данных требований судом по ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволило ответчику заявить о применении срока исковой давности, апелляционным судом отклоняется как основанный на неправильном толковании норм права.
Не влечет иной вывод в отношении приведенного в предмете иска объекта указание в апелляционной жалобе на то, что разрешением на строительство фактически введены в эксплуатацию два объекта недвижимости, в то время как в аренду земельный участок предоставлялся под строительство многоквартирного жилого дома с магазином и подземным гаражом в виде единого комплекса (договор аренды от 27.11.2006 N 028-06Д). Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию в установленном законом порядке не оспорены.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод ТСЖ "Кондоминиум-2000" о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу.
Частью 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют его правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Так, согласно уставу в предмет деятельности ТСЖ "Кондоминиум-2000" входит, в том числе, представление общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами.
Исходя из п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе в судебных органах.
Как правильно установлено судом первой инстанции, основанием отнесения земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома является формирование такого земельного участка в установленном порядке, с определением его границ и размера в соответствии с требованиями градостроительного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 59:01:44 1 0011:0011 расположен не только жилой дом с элементами озеленения и благоустройства, но и другие объекты недвижимости, этот земельный участок не может относиться к общему имуществу многоквартирного дома и являться собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Ссылка заявителя жалобы на то, что собственниками помещений многоквартирного дома N 2 принято решение о смене способа управления домом на управление управляющей компанией ООО "Управление и сервис", апелляционным судом не принимается как не имеющая правового значения с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 12.04.2011 по делу N А50-26958/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)