Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2012 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Игнахиной М.В., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от Веселова Дмитрия Юрьевича - Сидорова М.Е., по нотариальной доверенности от 27.06.12, зарегистрированной в реестре за N 8-18781,
от товарищества собственников жилья "ПИОНЕР" - Анистратова Е.В., по доверенности б/н от 08.09.12,
от Гюлумян Заруи Володяевны - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" Коптелиной Людмилы Николаевны - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Гюлумян Заруи Володяевны на определение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2012 года по делу N А41-26287/09, принятое судьей Гараевой А.Х., по заявлениям конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест", Гюлумян Заруи Володяевны, Веселова Дмитрия Юрьевича о признании права собственности,
установил:
Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью (ООО) "СвятоГрад-Инвест" Андрианов Сергей Вячеславович обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ООО "СвятоГрад-Инвест" права собственности на квартиры N N 9, 14, 27, 48, 64, 76, 130, 157, 166, 167, 176, расположенные в доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области зарегистрировать право собственности за ООО "СвятоГрад-Инвест" на квартиры N N 9, 14, 27, 48, 64, 76, 130, 157, 166, 167, 176, расположенные в доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (т. 1, л.д. 2 - 3).
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, конкурсный управляющий ООО "СвятоГрад-Инвест" уточнил заявленные требования, просил признать право собственности ООО "СвятоГрад-Инвест" на квартиры N 14 и N 130 в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", обязать Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать право собственности за ООО "СвятоГрад-Инвест" на квартиры N 14 и N 130, расположенные в доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (т. 1, л.д. 26).
Определением Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2011 года заявление конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" было принято к производству (т. 1, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 30 ноября 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Пионер" (т. 1, л.д. 20).
Определением Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Василькова Татьяна Сергеевна и Кузнецов Сергей Анатольевич (т. 1, л.д. 43 - 44).
25.01.12 в Арбитражный суд Московской области поступило заявление Гюлумян Заруи Володяевны о признании ее участником долевого строительства по договору N 1/130-А от 05.08.08, признании за Гюлумян З.В. права собственности на двухкомнатную квартиру N 130 общей площадью 60,6 кв. м в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "б" (т. 2, л.д. 5 - 7).
Определением Арбитражного суда Московской области от 19 марта 2012 года заявление Гюлумян З.В. было принято к производству (т. 2, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2012 года заявления конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" и Гюлумян З.В. о признании права собственности на квартиру N 130 в доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" объединены в одно производство (т. 2, л.д. 48 - 49).
18.06.12 в Арбитражный суд Московской области поступило заявление Веселова Дмитрия Юрьевича о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру N 130, расположенную в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7Б (т. 2, л.д. 73 - 75).
Определением Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2012 года требование Веселова Д.Ю. было удовлетворено, за ним признано право собственности на двухкомнатную квартиру N 130 общей площадью 57,5 кв. м в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", в удовлетворении заявлений Гюлумян З.В. и конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" отказано (т. 2, л.д. 129 - 131).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Гюлумян З.В. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, указывая на то, что является законным собственником спорной квартиры (т. 2, л.д. 134 - 135).
В судебном заседании апелляционного суда представители Веселова Д.Ю. и ТСЖ "Пионер" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Гюлумян З.В. и конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" Коптелиной Л.Н., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 31.05.04 между Министерством строительного комплекса Московской области (Министерство), администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области (Администрация), ООО "СвятоГрад-Инвест" (Инвестор) был подписан инвестиционный контракт N 7/3-1, по которому Инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство жилого дома для переселения жителей "Ветхого фонда" (объект N 2) на земельном участке площадью 0,85 га, имеющем адресные ориентиры: поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7, общей жилой площадью 16 000 кв. м, ориентировочным сроком ввода - 4 квартал 2004 года (т. 1, л.д. 8 - 14).
Согласно статье 3.6 Инвестиционного контракта N 7/3-1 оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта.
13.07.05 между ООО "СвятоГрад-Инвест" (Компания) и Васильковой Татьяной Сергеевной (Инвестор) был заключен договор N 2/125-А об инвестировании строительства, предметом которого является приобретение Инвестором имущественных прав на результат инвестиционной деятельности в виде двухкомнатной квартиры в доме по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, вл. 7, на семнадцатом этаже, секция А, N п/п 125 (строительный), тип слева (третья на площадке), общей площадью 60,6 кв. м (Квартира) (т. 1, л.д. 37 - 39).
Согласно пункту 1.2. договора N 2/125-А от 13.07.05 Инвестор обязался оплатить Компании стоимость имущественных прав в размере 50 904 доллара США, а Компания обязалась осуществить строительство, оформление и передачу Инвестору права собственности на квартиру в четырехмесячный срок с момента приема дома Государственной приемочной комиссией.
В соответствии с пунктом 4.3.2 договора N 2/125-А об инвестировании строительства, ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось обеспечить строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией и планируемым сроком сдачи дома Государственной приемочной комиссии - в четвертом квартале 2005 года.
Во исполнение условий договора N 2/125-А об инвестировании строительства от 13.07.05 Васильковой Т.В. 13.07.05 в кассу ООО "СвятоГрад-Инвест" были внесены денежные средства в размере 1 455 538 рублей 80 копеек, что подтверждается представленной в материалы дела копией квитанции к приходному кассовому ордеру N 2/125-А (т. 2, л.д. 111).
Постановлением Главы городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области N 02-ПГ от 18.01.08 строящемуся жилому дому по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7, досрочно был присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (т. 1, л.д. 15).
24.07.08 между ООО "ГермесСтрой" (Цедент) и Гюлумян З.В. (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования (цессии), по которому Цедент на возмездной основе уступил, а Цессионарий принял имущественное право требования от ООО "СвятоГрад-Инвест" (Должник) уплаты денежных средств в размере 2 848 200 рублей, принадлежащего Цеденту на основании договора от 04.04.08, заключенного с Должником (т. 2, л.д. 19 - 20).
Стоимость уступаемого по договору от 24.07.08 права составляет 2 900 000 рублей (п. 3.1 договора цессии).
05.08.08 между ООО "СвятоГрад-Инвест" (Застройщик) и Гюлумян З.В. (Участник долевого строительства) был заключен договор N 1/130-А участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7 "Б", 17-ти этажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секции А, Б, В) (Жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию (т. 2, л.д. 9 - 15).
Согласно пункту 1.4. договора от 05.08.08 объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира N 130 общей площадью 60,6 кв. м, которая будет находится в Жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7 "Б", 17 этаж, секция "А" тип слева, 3-я на площадке (Квартира), а также доля в праве собственности на общее имущество в Жилом доме.
Застройщик обязался закончить строительство и ввести Жилой дом в эксплуатацию в срок до 30.09.09 и в срок до 30.09.09 передать Квартиру Участнику долевого строительства (п. 1.5 договора от 05.08.08).
В соответствии с пунктом 2.2 договора N 1/130-А от 05.08.08 цена договора составляет 1 696 800 рублей.
Пунктом 2.4 договора стороны установили, что обязательство Участника долевого строительства по оплате цены Договора прекращается полностью зачетом встречного однородного требования к Застройщику в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. Встречное требование Участника долевого строительства к Застройщику основано на договоре уступки права требования (цессии) от 24.07.08, заключенном между ООО "ГермесСтрой" и Участником долевого строительства, согласно которому Участник долевого строительства принял имущественное право требования от Застройщика уплаты денежных средств в размере 2 848 200 рублей.
13.04.10 между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" (Инвестор-застройщик) и ТСЖ "Пионер" (Новый Инвестор-застройщик) было заключено дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.04, согласно которому ООО "СвятоГрад-Инвест" передало все свои права и обязанности по Инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 Б (т. 1, л.д. 4 - 7).
Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения от 13.04.10 к ТСЖ "Пионер" не переходит кредиторская задолженность ООО "СвятоГрад-Инвест". Инвестор-застройщик сохраняет за собой право инвестирования имущества в виде нежилых помещений (цокольный и технический этажи, а также той части жилых помещений в виде отдельных квартир, права на которые не подтверждены документально и могут быть истребованы из незаконного владения от недобросовестных владельцев путем предъявления соответствующих исков в суд (п. 1.4. дополнительного соглашения).
Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области 22.12.10 было выдано разрешение N RU 50513104-115 РВ на ввод в эксплуатацию дома, расположенного по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 Б (т. 1, л.д. 16).
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2011 года по делу N А41-26287/09 ООО "СвятоГрад-Инвест" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Андриянов С.В.
Согласно определению Арбитражного суда Московской области от 26 августа 2011 года при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.11.
Определением Арбитражного суда Московской области 31 января 2012 года конкурсным управляющим должника утверждена Коптелина Л.Н.
08.06.12 между Васильковой Т.С. (Инвестор) и Веселовым Д.Ю. (Новый Инвестор) был заключен договор уступки права требования по договору об инвестировании строительства, в соответствии с которым Василькова Т.С. в полном объеме уступила Веселову Д.Ю. права требования по договору инвестирования N 2/125-А от 13.07.05 квартиры N 130 общей площадью 57,5 кв. м, расположенную на семнадцатом этаже в секции А, тип слева третья на площадке, в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 Б (т. 2, л.д. 85).
Согласно нотариальному заявлению, зарегистрированному в реестре за N 2-1500 от 08.06.12, Василькова Т.С. и Веселов Д.Ю. финансовых претензий по договору уступки друг к другу не имеют (т. 2. Л.д. 117).
22.06.12 между ТСЖ "Пионер" (ТСЖ) и Веселовым Д.Ю. (Инвестор) был заключен акт приема-передачи квартиры, согласно которому ТСЖ передало, а Инвестор принял квартиру N 130, общей площадью 57,5 кв. м расположенную по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7Б (т. 2, л.д. 123).
04.07.12 Гюлумян З.В. направила в адрес ТСЖ "Пионер" телеграмму с требованием передать квартиру 130 по адресу п. Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7Б, по акту приема-передачи (т. 2, л.д. 124).
Обращаясь в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на спорную квартиру, конкурсный управляющий ООО "СвятоГрад-Инвест" указал, что поскольку права на квартиру N 130 документально не подтверждены, право собственности на нее, в соответствии с пунктом 1.4. дополнительного соглашения N 2 от 13.04.10 к инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.04, переходит к ООО "СвятоГрад-Инвест".
Гюлумян З.В., обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением указала, что право собственности на спорную квартиру принадлежит ей в силу договора N 1/130-А участия в долевом строительстве от 05.08.08, заключенному с ООО "СвятоГрад-Инвест".
Веселов Д.Ю., обращаясь в суд с заявлением о признании за ним права собственности на спорную квартиру, указал, что обязанность ООО "СвятоГрад-Инвест" передать Веселову Д.Ю. квартиру N 130 возникла на основании договора N 2/125-А об инвестировании строительства от 13.07.05, заключенному с Васильковой Т.В., и договору уступки от 08.06.12, заключенному между Васильковой Т.С. и Веселовым Д.Ю.
Признавая право собственности на спорный объект недвижимости за Веселовым Д.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что обязательство ООО "СвятоГрад-Инвест" перед Веселовым Д.Ю. возникло раньше, чем аналогичное обязательство перед Гюлумян З.В.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
2) подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.
Как видно из материалов дела, обязательства по сдаче в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" ООО "СвятоГрад-Инвест" выполнены не были.
В соответствии с Дополнительным соглашением N 2 от 13.04.10 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.04, заключенным между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер", застройщик (ООО "СвятоГрад-Инвест") передал все свои права и обязанности по Инвестиционному контракту новому инвестору-застройщику - ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".
Доказательств признания Дополнительного соглашения N 2 от 13.04.10 недействительным в установленном законом порядке в материалы дела и апелляционному суду не представлено.
Материалами дела подтверждается, что строительство указанного жилого дома было завершено силами ТСЖ "Пионер" за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства, в том числе денежных средств, внесенных Веселовым Д.Ю., что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 2/125-А от 13.07.05 (т. 2, л.д. 111).
Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области 22.12.10 было выдано разрешение N RU 50513104-115 РВ на ввод в эксплуатацию жилого дома по указанному адресу (т. 1, л.д. 16).
Постановлением Главы городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области N 02-ПГ от 18.01.08 дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (т. 1, л.д. 15).
22.06.12 между ТСЖ "Пионер" и Веселовым Д.Ю. был подписан Акт приема-передачи квартиры N 130 в указанном жилом доме (т. 2, л.д. 123).
При таких обстоятельствах арбитражным судом первой инстанции был сделан правомерный вывод о необходимости признания за Веселовым Д.Ю. права собственности на квартиру N 130 в жилом доме по адресу: поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".
Довод Гюлумян З.В. о том, что право собственности на спорную квартиру принадлежит ей на основании договора N 1/130-А участия в долевом строительстве от 05.08.08, заключенного с ООО "СвятоГрад-Инвест", подлежит отклонению.
В материалах дела не имеется подписанного между ТСЖ "Пионер" и Гюлумян З.В. акта приема-передачи квартиры N 130 в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", либо иного документа, свидетельствующего и передаче указанной квартиры Гюлумян З.В.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 9.1 договора N 1/130-А участия в долевом строительстве от 05.08.08, подписанного между Гюлумян З.В. и ООО "СвятоГрад-Инвест" договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств.
В материалы дела и апелляционному суду не представлено доказательств, подтверждающих, что договор N 1/130-А участия в долевом строительстве от 05.08.08, был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, право требования Веселова Д.Ю. к ООО "СвятоГрад-Инвест" о передаче жилого помещения возникло раньше, чем аналогичное право Гюлумян З.В.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2012 года по делу N А41-26287/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2012 ПО ДЕЛУ N А41-26287/09
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. по делу N А41-26287/09
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2012 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Игнахиной М.В., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от Веселова Дмитрия Юрьевича - Сидорова М.Е., по нотариальной доверенности от 27.06.12, зарегистрированной в реестре за N 8-18781,
от товарищества собственников жилья "ПИОНЕР" - Анистратова Е.В., по доверенности б/н от 08.09.12,
от Гюлумян Заруи Володяевны - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" Коптелиной Людмилы Николаевны - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Гюлумян Заруи Володяевны на определение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2012 года по делу N А41-26287/09, принятое судьей Гараевой А.Х., по заявлениям конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест", Гюлумян Заруи Володяевны, Веселова Дмитрия Юрьевича о признании права собственности,
установил:
Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью (ООО) "СвятоГрад-Инвест" Андрианов Сергей Вячеславович обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ООО "СвятоГрад-Инвест" права собственности на квартиры N N 9, 14, 27, 48, 64, 76, 130, 157, 166, 167, 176, расположенные в доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области зарегистрировать право собственности за ООО "СвятоГрад-Инвест" на квартиры N N 9, 14, 27, 48, 64, 76, 130, 157, 166, 167, 176, расположенные в доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (т. 1, л.д. 2 - 3).
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, конкурсный управляющий ООО "СвятоГрад-Инвест" уточнил заявленные требования, просил признать право собственности ООО "СвятоГрад-Инвест" на квартиры N 14 и N 130 в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", обязать Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать право собственности за ООО "СвятоГрад-Инвест" на квартиры N 14 и N 130, расположенные в доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (т. 1, л.д. 26).
Определением Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2011 года заявление конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" было принято к производству (т. 1, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 30 ноября 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Пионер" (т. 1, л.д. 20).
Определением Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Василькова Татьяна Сергеевна и Кузнецов Сергей Анатольевич (т. 1, л.д. 43 - 44).
25.01.12 в Арбитражный суд Московской области поступило заявление Гюлумян Заруи Володяевны о признании ее участником долевого строительства по договору N 1/130-А от 05.08.08, признании за Гюлумян З.В. права собственности на двухкомнатную квартиру N 130 общей площадью 60,6 кв. м в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "б" (т. 2, л.д. 5 - 7).
Определением Арбитражного суда Московской области от 19 марта 2012 года заявление Гюлумян З.В. было принято к производству (т. 2, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2012 года заявления конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" и Гюлумян З.В. о признании права собственности на квартиру N 130 в доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" объединены в одно производство (т. 2, л.д. 48 - 49).
18.06.12 в Арбитражный суд Московской области поступило заявление Веселова Дмитрия Юрьевича о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру N 130, расположенную в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7Б (т. 2, л.д. 73 - 75).
Определением Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2012 года требование Веселова Д.Ю. было удовлетворено, за ним признано право собственности на двухкомнатную квартиру N 130 общей площадью 57,5 кв. м в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", в удовлетворении заявлений Гюлумян З.В. и конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" отказано (т. 2, л.д. 129 - 131).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Гюлумян З.В. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, указывая на то, что является законным собственником спорной квартиры (т. 2, л.д. 134 - 135).
В судебном заседании апелляционного суда представители Веселова Д.Ю. и ТСЖ "Пионер" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Гюлумян З.В. и конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" Коптелиной Л.Н., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 31.05.04 между Министерством строительного комплекса Московской области (Министерство), администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области (Администрация), ООО "СвятоГрад-Инвест" (Инвестор) был подписан инвестиционный контракт N 7/3-1, по которому Инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство жилого дома для переселения жителей "Ветхого фонда" (объект N 2) на земельном участке площадью 0,85 га, имеющем адресные ориентиры: поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7, общей жилой площадью 16 000 кв. м, ориентировочным сроком ввода - 4 квартал 2004 года (т. 1, л.д. 8 - 14).
Согласно статье 3.6 Инвестиционного контракта N 7/3-1 оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта.
13.07.05 между ООО "СвятоГрад-Инвест" (Компания) и Васильковой Татьяной Сергеевной (Инвестор) был заключен договор N 2/125-А об инвестировании строительства, предметом которого является приобретение Инвестором имущественных прав на результат инвестиционной деятельности в виде двухкомнатной квартиры в доме по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, вл. 7, на семнадцатом этаже, секция А, N п/п 125 (строительный), тип слева (третья на площадке), общей площадью 60,6 кв. м (Квартира) (т. 1, л.д. 37 - 39).
Согласно пункту 1.2. договора N 2/125-А от 13.07.05 Инвестор обязался оплатить Компании стоимость имущественных прав в размере 50 904 доллара США, а Компания обязалась осуществить строительство, оформление и передачу Инвестору права собственности на квартиру в четырехмесячный срок с момента приема дома Государственной приемочной комиссией.
В соответствии с пунктом 4.3.2 договора N 2/125-А об инвестировании строительства, ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось обеспечить строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией и планируемым сроком сдачи дома Государственной приемочной комиссии - в четвертом квартале 2005 года.
Во исполнение условий договора N 2/125-А об инвестировании строительства от 13.07.05 Васильковой Т.В. 13.07.05 в кассу ООО "СвятоГрад-Инвест" были внесены денежные средства в размере 1 455 538 рублей 80 копеек, что подтверждается представленной в материалы дела копией квитанции к приходному кассовому ордеру N 2/125-А (т. 2, л.д. 111).
Постановлением Главы городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области N 02-ПГ от 18.01.08 строящемуся жилому дому по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7, досрочно был присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (т. 1, л.д. 15).
24.07.08 между ООО "ГермесСтрой" (Цедент) и Гюлумян З.В. (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования (цессии), по которому Цедент на возмездной основе уступил, а Цессионарий принял имущественное право требования от ООО "СвятоГрад-Инвест" (Должник) уплаты денежных средств в размере 2 848 200 рублей, принадлежащего Цеденту на основании договора от 04.04.08, заключенного с Должником (т. 2, л.д. 19 - 20).
Стоимость уступаемого по договору от 24.07.08 права составляет 2 900 000 рублей (п. 3.1 договора цессии).
05.08.08 между ООО "СвятоГрад-Инвест" (Застройщик) и Гюлумян З.В. (Участник долевого строительства) был заключен договор N 1/130-А участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7 "Б", 17-ти этажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секции А, Б, В) (Жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию (т. 2, л.д. 9 - 15).
Согласно пункту 1.4. договора от 05.08.08 объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира N 130 общей площадью 60,6 кв. м, которая будет находится в Жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7 "Б", 17 этаж, секция "А" тип слева, 3-я на площадке (Квартира), а также доля в праве собственности на общее имущество в Жилом доме.
Застройщик обязался закончить строительство и ввести Жилой дом в эксплуатацию в срок до 30.09.09 и в срок до 30.09.09 передать Квартиру Участнику долевого строительства (п. 1.5 договора от 05.08.08).
В соответствии с пунктом 2.2 договора N 1/130-А от 05.08.08 цена договора составляет 1 696 800 рублей.
Пунктом 2.4 договора стороны установили, что обязательство Участника долевого строительства по оплате цены Договора прекращается полностью зачетом встречного однородного требования к Застройщику в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. Встречное требование Участника долевого строительства к Застройщику основано на договоре уступки права требования (цессии) от 24.07.08, заключенном между ООО "ГермесСтрой" и Участником долевого строительства, согласно которому Участник долевого строительства принял имущественное право требования от Застройщика уплаты денежных средств в размере 2 848 200 рублей.
13.04.10 между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" (Инвестор-застройщик) и ТСЖ "Пионер" (Новый Инвестор-застройщик) было заключено дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.04, согласно которому ООО "СвятоГрад-Инвест" передало все свои права и обязанности по Инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 Б (т. 1, л.д. 4 - 7).
Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения от 13.04.10 к ТСЖ "Пионер" не переходит кредиторская задолженность ООО "СвятоГрад-Инвест". Инвестор-застройщик сохраняет за собой право инвестирования имущества в виде нежилых помещений (цокольный и технический этажи, а также той части жилых помещений в виде отдельных квартир, права на которые не подтверждены документально и могут быть истребованы из незаконного владения от недобросовестных владельцев путем предъявления соответствующих исков в суд (п. 1.4. дополнительного соглашения).
Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области 22.12.10 было выдано разрешение N RU 50513104-115 РВ на ввод в эксплуатацию дома, расположенного по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 Б (т. 1, л.д. 16).
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2011 года по делу N А41-26287/09 ООО "СвятоГрад-Инвест" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Андриянов С.В.
Согласно определению Арбитражного суда Московской области от 26 августа 2011 года при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.11.
Определением Арбитражного суда Московской области 31 января 2012 года конкурсным управляющим должника утверждена Коптелина Л.Н.
08.06.12 между Васильковой Т.С. (Инвестор) и Веселовым Д.Ю. (Новый Инвестор) был заключен договор уступки права требования по договору об инвестировании строительства, в соответствии с которым Василькова Т.С. в полном объеме уступила Веселову Д.Ю. права требования по договору инвестирования N 2/125-А от 13.07.05 квартиры N 130 общей площадью 57,5 кв. м, расположенную на семнадцатом этаже в секции А, тип слева третья на площадке, в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 Б (т. 2, л.д. 85).
Согласно нотариальному заявлению, зарегистрированному в реестре за N 2-1500 от 08.06.12, Василькова Т.С. и Веселов Д.Ю. финансовых претензий по договору уступки друг к другу не имеют (т. 2. Л.д. 117).
22.06.12 между ТСЖ "Пионер" (ТСЖ) и Веселовым Д.Ю. (Инвестор) был заключен акт приема-передачи квартиры, согласно которому ТСЖ передало, а Инвестор принял квартиру N 130, общей площадью 57,5 кв. м расположенную по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7Б (т. 2, л.д. 123).
04.07.12 Гюлумян З.В. направила в адрес ТСЖ "Пионер" телеграмму с требованием передать квартиру 130 по адресу п. Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7Б, по акту приема-передачи (т. 2, л.д. 124).
Обращаясь в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на спорную квартиру, конкурсный управляющий ООО "СвятоГрад-Инвест" указал, что поскольку права на квартиру N 130 документально не подтверждены, право собственности на нее, в соответствии с пунктом 1.4. дополнительного соглашения N 2 от 13.04.10 к инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.04, переходит к ООО "СвятоГрад-Инвест".
Гюлумян З.В., обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением указала, что право собственности на спорную квартиру принадлежит ей в силу договора N 1/130-А участия в долевом строительстве от 05.08.08, заключенному с ООО "СвятоГрад-Инвест".
Веселов Д.Ю., обращаясь в суд с заявлением о признании за ним права собственности на спорную квартиру, указал, что обязанность ООО "СвятоГрад-Инвест" передать Веселову Д.Ю. квартиру N 130 возникла на основании договора N 2/125-А об инвестировании строительства от 13.07.05, заключенному с Васильковой Т.В., и договору уступки от 08.06.12, заключенному между Васильковой Т.С. и Веселовым Д.Ю.
Признавая право собственности на спорный объект недвижимости за Веселовым Д.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что обязательство ООО "СвятоГрад-Инвест" перед Веселовым Д.Ю. возникло раньше, чем аналогичное обязательство перед Гюлумян З.В.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
2) подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.
Как видно из материалов дела, обязательства по сдаче в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" ООО "СвятоГрад-Инвест" выполнены не были.
В соответствии с Дополнительным соглашением N 2 от 13.04.10 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.04, заключенным между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер", застройщик (ООО "СвятоГрад-Инвест") передал все свои права и обязанности по Инвестиционному контракту новому инвестору-застройщику - ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".
Доказательств признания Дополнительного соглашения N 2 от 13.04.10 недействительным в установленном законом порядке в материалы дела и апелляционному суду не представлено.
Материалами дела подтверждается, что строительство указанного жилого дома было завершено силами ТСЖ "Пионер" за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства, в том числе денежных средств, внесенных Веселовым Д.Ю., что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 2/125-А от 13.07.05 (т. 2, л.д. 111).
Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области 22.12.10 было выдано разрешение N RU 50513104-115 РВ на ввод в эксплуатацию жилого дома по указанному адресу (т. 1, л.д. 16).
Постановлением Главы городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области N 02-ПГ от 18.01.08 дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (т. 1, л.д. 15).
22.06.12 между ТСЖ "Пионер" и Веселовым Д.Ю. был подписан Акт приема-передачи квартиры N 130 в указанном жилом доме (т. 2, л.д. 123).
При таких обстоятельствах арбитражным судом первой инстанции был сделан правомерный вывод о необходимости признания за Веселовым Д.Ю. права собственности на квартиру N 130 в жилом доме по адресу: поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".
Довод Гюлумян З.В. о том, что право собственности на спорную квартиру принадлежит ей на основании договора N 1/130-А участия в долевом строительстве от 05.08.08, заключенного с ООО "СвятоГрад-Инвест", подлежит отклонению.
В материалах дела не имеется подписанного между ТСЖ "Пионер" и Гюлумян З.В. акта приема-передачи квартиры N 130 в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", либо иного документа, свидетельствующего и передаче указанной квартиры Гюлумян З.В.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 9.1 договора N 1/130-А участия в долевом строительстве от 05.08.08, подписанного между Гюлумян З.В. и ООО "СвятоГрад-Инвест" договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств.
В материалы дела и апелляционному суду не представлено доказательств, подтверждающих, что договор N 1/130-А участия в долевом строительстве от 05.08.08, был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, право требования Веселова Д.Ю. к ООО "СвятоГрад-Инвест" о передаче жилого помещения возникло раньше, чем аналогичное право Гюлумян З.В.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2012 года по делу N А41-26287/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)