Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,
судей Кузнецова В.В., Рогалевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,
с участием:
от заявителя - Нижегородов Д.М., доверенность от 17.06.2010 г. N 17/06-10,
от ответчика - Зарифов И.Р., доверенность от 12.05.2010 г. N 12-2103,
от третьих лиц:
открытого акционерного общества "Спецстрой" - не явился, извещен,
закрытого акционерного общества "Эл-Траст" - не явился, извещен,
открытого акционерного общества АВТОВАЗБАНК в лице Самарского филиала - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 октября 2010 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Строим вместе"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 августа 2010 года по делу N А55-10880/2010 (судья Бойко С.А.)
по заявлению Жилищно-строительного кооператива "Строим вместе", г. Самара
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третьи лица:
открытое акционерное общество "Спецстрой", г. Самара,
закрытое акционерное общество "Эл-Траст", г. Самара,
открытое акционерное общество АВТОВАЗБАНК в лице Самарского филиала, г. Самара,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Строим вместе" (далее - заявитель, ЖСК "Строим вместе", Кооператив) обратился в Арбитражный суд Самарской области Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением, с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 40,2 кв. м с кадастровым номером 63:01:0631002:234:8/138, расположенную по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, 32-259, об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности ЖСУ "Строим вместе" на указанную квартиру.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Спецстрой", закрытое акционерное общество "Эл-Траст", открытое акционерное общество АВТОВАЗБАНК в лице Самарского филиала.
Решением суда первой инстанции от 12 августа 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с судебным актом, ЖСК "Строим вместе" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции в нарушение ч. 2 ст. 65 АПК РФ не установил, содержится ли в действующем законодательстве запрет либо ограничение на привлечение денежных средств юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов способами, не связанными с заключением договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем, выяснение данного обстоятельства позволит сделать вывод о соответствии либо о несоответствии договора инвестирования от 18.01.2006 г. N Я-01-008 п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ. Суд не применил закон, подлежащий применению (ст. 431, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, статьи 1, 6, 8 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой форме капитальных вложений"); применил закон, не подлежащий применению (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"); неправильно истолковал Федеральный закон от 25.02.199 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой форме капитальных вложений" (без учета положении ст. 6 названного закона). Считает ошибочными квалификацию судом договора инвестирования от 18.01.2006 г. N Я-01-008 в качестве договора участия в долевом строительстве, а также вывод суда о том, что инвестиционное законодательство применяется лишь в случае инвестирования в объект целиком (здание, сооружение).
В отзыве на апелляционную жалобу третьи лица - закрытое акционерное общество "Эл-Траст", открытое акционерное общество АВТОВАЗБАНК в лице Самарского филиала не возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ЖСК "Строим вместе", просили рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика, считая решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.
В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между ОАО "Спецстрой" (заказчик) и ЗАО "Эл-Траст" (инвестор) 18.01.2006 г. был подписан договор N Я-01-008 инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе г. Самары, по условиям которого ОАО "Спецстрой" обязалось построить пятисекционный жилой дом в границах улиц Авроры, Съездовской, Ялтинской в Октябрьском районе г. Самары и после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передать ЗАО "Эл-Траст" долю, которая соответствует однокомнатной квартире в 1 секции на 2 этаже, строительный номер N 8, с проектной площадью 41,75 кв. м, расположенную в пятисекционном жилом доме в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе г. Самары. В свою очередь, ЗАО "Эл-Траст" обязалось уплатить ОАО "Спецстрой" 709 750 руб.
23.08.2006 г. между ЗАО "Эл-Траст" и ЖСК "Строим вместе" заключен договор N Я-01-008/1 уступки требования, по условиям которого право требования к ОАО "Спецстрой" в отношении указанной квартиры перешло к ЖСК "Строим вместе".
20.11.2008 г. многоквартирный дом, в состав которого входит спорная квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N RU 63301000-0597 (л.д. 18). Квартира была передана заявителю по акту приема-передачи от 18.09.2009 г. (л.д. 16).
После технической инвентаризации дома и его ввода в эксплуатацию адрес и характеристики спорной квартиры изменились: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, д. 32 кв. 259, общей площадью 40,20 кв. м, о чем стороны договора инвестирования заключили дополнительное соглашение от 16.04. 2007 г. (л.д. 15).
ЖСК "Строим вместе" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 40,2 кв. м, расположенную по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, 32-259.
29.06.2010 г. N 01/076/2010-394 регистрирующий орган сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации.
19.07.2010 г. сообщением N 01/076/2010-394 заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ мотивирован тем, что при заключении договора N Я-01-008 инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе города Самары от 18.01.2006 г. нарушены требования Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому, в том случае, если разрешение на строительство получено застройщиком после 01.04.2005 г. договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Считая отказ в государственной регистрации незаконным, ЖСК "Строим вместе" обратился в апелляционный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Исходя из условий договора от 18.01.2006 г. N Я-01-008 суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его правовой квалификации как договора долевого участия в строительстве, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу положений ч. 1 ст. 4 названного закон по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Таким образом, правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Закона N 214-ФЗ.
Пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ выводит из-под действия указанного Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 2 ст. 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что разрешение на строительство объекта было выдано ОАО "Спецстрой" 02.09.2008 г. (л.д. 17), то есть после вступления Закона N 214-ФЗ в силу. Поскольку стороны в данном случае взаимодействовали в рамках договора долевого участия в строительстве, заключенный ими договор в полной мере подчинен правилам, установленным Законом N 214-ФЗ.
Ссылка заявителя на то, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой форме капитальных вложений", обоснованно отклонена судом первой инстанции в силу следующего.
Как указано выше, действие Закона N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Таким образом, договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Поскольку предметом договора от 18.01.2006 г. N Я-01-008 являлось участие в строительстве конкретной квартиры, и данный договор не предусматривает привлечение денежных средств ответчика для строительства всего жилого дома в целом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неприменимости к нему норм Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Частью 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора от 18.01.2006 г. N Я-01-008 не была осуществлена. Данное обстоятельство не отрицается сторонами.
Следовательно, в силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ вышеназванный договор является незаключенным.
Поскольку оспариваемый отказ в государственной регистрации соответствует требованиям ст. 20 Закона о регистрации и не нарушает права и законные интересы заявителя, судом первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ, принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, приведенные ЖСК "Строим вместе" в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 августа 2010 года по делу N А55-10880/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Ю.МАРЧИК
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
Е.М.РОГАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2010 ПО ДЕЛУ N А55-10880/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2010 г. по делу N А55-10880/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,
судей Кузнецова В.В., Рогалевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,
с участием:
от заявителя - Нижегородов Д.М., доверенность от 17.06.2010 г. N 17/06-10,
от ответчика - Зарифов И.Р., доверенность от 12.05.2010 г. N 12-2103,
от третьих лиц:
открытого акционерного общества "Спецстрой" - не явился, извещен,
закрытого акционерного общества "Эл-Траст" - не явился, извещен,
открытого акционерного общества АВТОВАЗБАНК в лице Самарского филиала - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 октября 2010 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Строим вместе"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 августа 2010 года по делу N А55-10880/2010 (судья Бойко С.А.)
по заявлению Жилищно-строительного кооператива "Строим вместе", г. Самара
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третьи лица:
открытое акционерное общество "Спецстрой", г. Самара,
закрытое акционерное общество "Эл-Траст", г. Самара,
открытое акционерное общество АВТОВАЗБАНК в лице Самарского филиала, г. Самара,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Строим вместе" (далее - заявитель, ЖСК "Строим вместе", Кооператив) обратился в Арбитражный суд Самарской области Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением, с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 40,2 кв. м с кадастровым номером 63:01:0631002:234:8/138, расположенную по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, 32-259, об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности ЖСУ "Строим вместе" на указанную квартиру.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Спецстрой", закрытое акционерное общество "Эл-Траст", открытое акционерное общество АВТОВАЗБАНК в лице Самарского филиала.
Решением суда первой инстанции от 12 августа 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с судебным актом, ЖСК "Строим вместе" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции в нарушение ч. 2 ст. 65 АПК РФ не установил, содержится ли в действующем законодательстве запрет либо ограничение на привлечение денежных средств юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов способами, не связанными с заключением договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем, выяснение данного обстоятельства позволит сделать вывод о соответствии либо о несоответствии договора инвестирования от 18.01.2006 г. N Я-01-008 п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ. Суд не применил закон, подлежащий применению (ст. 431, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, статьи 1, 6, 8 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой форме капитальных вложений"); применил закон, не подлежащий применению (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"); неправильно истолковал Федеральный закон от 25.02.199 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой форме капитальных вложений" (без учета положении ст. 6 названного закона). Считает ошибочными квалификацию судом договора инвестирования от 18.01.2006 г. N Я-01-008 в качестве договора участия в долевом строительстве, а также вывод суда о том, что инвестиционное законодательство применяется лишь в случае инвестирования в объект целиком (здание, сооружение).
В отзыве на апелляционную жалобу третьи лица - закрытое акционерное общество "Эл-Траст", открытое акционерное общество АВТОВАЗБАНК в лице Самарского филиала не возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ЖСК "Строим вместе", просили рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика, считая решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.
В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между ОАО "Спецстрой" (заказчик) и ЗАО "Эл-Траст" (инвестор) 18.01.2006 г. был подписан договор N Я-01-008 инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе г. Самары, по условиям которого ОАО "Спецстрой" обязалось построить пятисекционный жилой дом в границах улиц Авроры, Съездовской, Ялтинской в Октябрьском районе г. Самары и после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передать ЗАО "Эл-Траст" долю, которая соответствует однокомнатной квартире в 1 секции на 2 этаже, строительный номер N 8, с проектной площадью 41,75 кв. м, расположенную в пятисекционном жилом доме в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе г. Самары. В свою очередь, ЗАО "Эл-Траст" обязалось уплатить ОАО "Спецстрой" 709 750 руб.
23.08.2006 г. между ЗАО "Эл-Траст" и ЖСК "Строим вместе" заключен договор N Я-01-008/1 уступки требования, по условиям которого право требования к ОАО "Спецстрой" в отношении указанной квартиры перешло к ЖСК "Строим вместе".
20.11.2008 г. многоквартирный дом, в состав которого входит спорная квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N RU 63301000-0597 (л.д. 18). Квартира была передана заявителю по акту приема-передачи от 18.09.2009 г. (л.д. 16).
После технической инвентаризации дома и его ввода в эксплуатацию адрес и характеристики спорной квартиры изменились: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, д. 32 кв. 259, общей площадью 40,20 кв. м, о чем стороны договора инвестирования заключили дополнительное соглашение от 16.04. 2007 г. (л.д. 15).
ЖСК "Строим вместе" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 40,2 кв. м, расположенную по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, 32-259.
29.06.2010 г. N 01/076/2010-394 регистрирующий орган сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации.
19.07.2010 г. сообщением N 01/076/2010-394 заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ мотивирован тем, что при заключении договора N Я-01-008 инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе города Самары от 18.01.2006 г. нарушены требования Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому, в том случае, если разрешение на строительство получено застройщиком после 01.04.2005 г. договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Считая отказ в государственной регистрации незаконным, ЖСК "Строим вместе" обратился в апелляционный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Исходя из условий договора от 18.01.2006 г. N Я-01-008 суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его правовой квалификации как договора долевого участия в строительстве, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу положений ч. 1 ст. 4 названного закон по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Таким образом, правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Закона N 214-ФЗ.
Пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ выводит из-под действия указанного Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 2 ст. 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что разрешение на строительство объекта было выдано ОАО "Спецстрой" 02.09.2008 г. (л.д. 17), то есть после вступления Закона N 214-ФЗ в силу. Поскольку стороны в данном случае взаимодействовали в рамках договора долевого участия в строительстве, заключенный ими договор в полной мере подчинен правилам, установленным Законом N 214-ФЗ.
Ссылка заявителя на то, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой форме капитальных вложений", обоснованно отклонена судом первой инстанции в силу следующего.
Как указано выше, действие Закона N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Таким образом, договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Поскольку предметом договора от 18.01.2006 г. N Я-01-008 являлось участие в строительстве конкретной квартиры, и данный договор не предусматривает привлечение денежных средств ответчика для строительства всего жилого дома в целом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неприменимости к нему норм Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Частью 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора от 18.01.2006 г. N Я-01-008 не была осуществлена. Данное обстоятельство не отрицается сторонами.
Следовательно, в силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ вышеназванный договор является незаключенным.
Поскольку оспариваемый отказ в государственной регистрации соответствует требованиям ст. 20 Закона о регистрации и не нарушает права и законные интересы заявителя, судом первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ, принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, приведенные ЖСК "Строим вместе" в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 августа 2010 года по делу N А55-10880/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Ю.МАРЧИК
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
Е.М.РОГАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)