Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Козловой С.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казаковцевой О.Н.,
при участии индивидуального предпринимателя Медведева Евгения Борисовича, от Комитета по управлению имуществом города Череповца Тихомировой Н.А. по доверенности от 29.12.2008 N 01-27/3803,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя Медведева Евгения Борисовича к Комитету по управлению имуществом города Череповца и муниципальному образованию "Город Череповец" в лице Финансового управления мэрии города Череповца о взыскании 185 451 руб. 67 коп.,
установил:
индивидуальный предприниматель Медведев Евгений Борисович обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском о взыскании с Комитета по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) 185 451 руб. 67 коп. стоимости произведенных в арендуемых помещениях работ по устройству отдельного входа, в том числе: 173 208 руб. 80 коп. затрат на произведенные работы по реконструкции, 2242 руб. 87 коп. расходов по экспертизе, 10 000 руб. стоимости составления проекта.
Определением суда от 27 марта 2009 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено муниципальное унитарное предприятие города Череповца "Жилищное хозяйство "Комфорт" (далее - МУП "ЖХ "Комфорт"). Определением суда от 9 июня 2009 года МУП "ЖХ "Комфорт" исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Определением суда от 9 июня 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Комфорт" (далее - ООО "Комфорт").
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 8 июля 2009 года с Комитета взыскано в пользу предпринимателя 183 208 руб. 70 коп. в качестве возмещения стоимости произведенного ремонта. В остальной части иска отказано. Предпринимателю из федерального бюджета возвращено 5146 руб. государственной пошлины, уплаченной по квитанции от 25.02.2009.
Комитет с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к тому, что разрешение на строительство (реконструкцию подвальных помещений) выдано предпринимателю только 26.09.2005, а работы произведены подрядной организацией в октябре 2005 года. Вместе с тем, арендодатель дал согласие на проведение работ в срок до 01.08.2005, но в указанный срок арендатором работы не выполнены, дополнительных соглашений не заключалось. Таким образом, у арендодателя не возникло обязанности по возмещению затрат за выполненные работы. Податель жалобы не согласен с датой начала течения срока исковой давности, определенной судом.
При рассмотрении жалобы апелляционной инстанцией установлено, что судом первой инстанции принято решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, а именно муниципального образования "Город Череповец", что в соответствии с пунктом 4 части 4 и частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) является основанием для отмены решения и рассмотрения дела апелляционным судом по правилам суда первой инстанции.
На основании определения от 30 сентября 2009 года Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам суда первой инстанции и назначил судебное заседание на 03.11.2009. Указанным определением в качестве ответчика привлечено муниципальное образование "Город Череповец" в лице Финансового управления мэрии города Череповца.
В судебном заседании предприниматель поддержал свои исковые требования в полном объеме, просил взыскать 185 451 руб. 67 коп. с надлежащего ответчика.
В судебном заседании представитель Комитета пояснил, что с иском не согласен по основаниям, указанным в жалобе, считает, что истцом пропущен срок исковой давности.
Финансовое управление мэрии города Череповца в судебное заседание не явилось, представило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и отзыв, в котором указало, что главным распорядителем бюджетных ассигнований на возмещение затрат за выполненные работы по капитальному ремонту нежилых муниципальных зданий и сооружений был утвержден Комитет, который наделен полномочием выступать арендодателем при передаче в аренду и заключении договоров аренды объектов муниципальной собственности.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения материалов дела, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав предпринимателя и представителя Комитета, исследовав доказательства по делу, арбитражный суд апелляционной инстанции находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.03.2005 предпринимателем (арендатор), Комитетом (арендодатель) и МУП "ЖХ "Комфорт" (Балансодержатель) заключен договор N 5971 аренды нежилых помещений и земельного участка.
Предметом договора являются нежилые помещения общей площадью 256,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Череповец, ул. Архангельская, д. 46, для использования под мебельную мастерскую. Также на основании договора аренды арендатор приобретает право пользования земельным участком.
Срок аренды установлен с 01.03.2005 по 31.12.2005.
Согласно заключенному 16.03.2005 сторонами соглашению к договору аренды арендодатель разрешил арендатору провести ремонтные работы, связанные с устройством отдельного входа в арендуемых помещениях, при условии выполнения проекта и получения всех согласований в установленном порядке, а также принял на себя обязательство возместить произведенные арендатором затраты (пункт 2 соглашения).
Предпринимателем 26.09.2005 от Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца получено разрешение на строительство N 181. Кроме того, получены необходимые согласования (т. 1, л. 16, 17, 20). Проведение реконструкции помещений согласовано истцом с МУП "ЖХ "Комфорт". Предпринимателем получено заключение от 30.06.2005 N 201 отдела государственного пожарного надзора по городу Череповцу.
Также предпринимателем заключен договор на выполнение проекта с проектной организацией, указанные работы выполнены.
Локальная смета и акт приемки выполненных работ предпринимателем и подрядчиком (обществом с ограниченной ответственностью "СтройИмпекс" (далее - Общество) на 173 208 руб. 90 коп. согласованы с МУП "ЖХ "Комфорт".
На основании счета от 07.11.2005 N 105 истцом оплачены произведенные Обществом подрядные работы. Факт оплаты подтверждается платежным поручением от 15.11.2005 N 031.
В соответствии с договором от 27.04.2005 N 05-195, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью "ОКОР" в целях выполнения проекта отдельного входа в подвальное помещение, предприниматель платежным поручением от 16.05.2005 N 6 оплатил 10 000 руб. Обозначенная цена указана в пункте 2.1 названного договора.
В подтверждение заявленных расходов на экспертизу в сумме 2242 руб. 97 коп. истец представил квитанцию к приходному кассовому ордеру от 24.08.2005 N 1670.
Претензией от 21.11.2008 предприниматель обратился к Комитету с требованием о выплате затрат на ремонтные работы в сумме 185 451 руб. 67 коп. Комитет подтверждает факт данного обращения в своем отзыве.
Основанием отказа в возмещении стоимости согласованных ремонтных работ послужило признание утратившим силу постановления Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114 "О положении о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещение затрат на их проведение". Кроме того, в обоснование отказа Комитет ссылается на истечение срока договора аренды.
Истец полагает свое право нарушенным, ввиду чего обратился за защитой в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 4.3.1 договора аренды предусмотрено право арендатора производить перепланировки и переоборудование в арендуемых помещениях в соответствии с правовыми актами органов местного самоуправления города Череповца.
Согласно пункту 4.3.2 данного договора арендатор вправе с согласия арендодателя и Балансодержателя производить за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений, стоимость которого может быть возмещена арендатору по соглашению сторон в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления города Череповца. При возмещении арендатору затрат на капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения все отделимые и неотделимые улучшения, выполненные при этом, становятся муниципальной собственностью.
Согласие арендодателя и Балансодержателя на производство работ, связанных с устройством отдельного входа, а также согласие на возмещение соответствующих затрат следует из соглашения от 16.03.2005.
Как установлено судом и изложено выше, предпринимателем получены все необходимые для производства работ согласования.
Пунктом 2 соглашения к договору аренды предусмотрено, что возмещение затрат производится в соответствии с Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещения затрат на их проведение, утвержденным постановление городской Думы от 28.09.2004 N 114 (далее - Положение).
В соответствии с требованиями указанного выше Положения истец согласовал с Балансодержателем смету, о чем свидетельствует подпись на смете представителя МУП "ЖХ "Комфорт" с проставлением печати.
Представленный в материалы дела акт приемки выполненных работ за октябрь 2005 года, в котором отражены спорные работы, также согласован с Балансодержателем с проставлением подписи и печати МУП "ЖХ "Комфорт".
Комитет не оспаривает, что истцом были выполнены заявленные работы.
Суд считает, что невозмещение истцу произведенных согласованных затрат на основании того, что признано утратившим силу постановление Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114 "О положении о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещение затрат на их проведение", является неправомерным.
Суд также считает необоснованной ссылку ответчика на пункт 2.1 указанного выше Положения о том, что произведенные арендатором затраты могут быть возмещены только в течение срока действия договора аренды.
Возмещение затрат арендатора в рассматриваемом случае предусмотрено статьей 623 ГК РФ и соглашением сторон.
Таким образом, истцом доказан факт производства работ по устройству отдельного входа в подвальные помещения, факт согласования проведения указанных работ с ответчиком и Балансодержателем, объем и стоимость произведенных работ в сумме 183 208 руб. 80 коп.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В подтверждение заявленных расходов на экспертизу в сумме 2242 руб. 97 коп. истец представляет квитанцию к приходному кассовому ордеру от 24.08.2005 N 1670. Однако указанную квитанцию нельзя признать надлежащим доказательством, поскольку из ее содержания не представляется возможным установить, связаны ли соответствующие затраты именно с производством работ по устройству входа в подвал, которые рассматриваются в рамках настоящего дела. Никаких иных дополнительных доказательств истец не представил.
Кроме того, согласно части 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
Арендуемые истцом помещения находились в ведении Комитета вплоть до 04.04.2008 (дата заключения договора с управляющей организацией и передачи управляющей организации помещений).
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 26.03.2007 N 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации" разъясняется, что обязательства указанных организаций сохраняются до момента: создания товарищества собственников жилья; принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Таким образом, до момента заключения договора управления многоквартирным домом, то есть до 04.04.2008, обязанностью Комитета является несение расходов на содержание общего имущества указанного жилого дома, в том числе на его ремонт и переоборудование.
Заявление Комитета о применении судом исковой давности подлежит отклонению.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.
Как установлено судом, работы в арендуемых помещениях были произведены истцом в соответствии с Положением и соглашением к договору аренды от 16.03.2005 N 5971.
Однако указанные Положение и соглашение не позволяют определить, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства. Никаких сроков для предъявления арендатором требования о возмещении затрат данным Положением не предусмотрено, а в соответствии с пунктами 4.4 и 4.5 Положения для возмещения затрат арендатор обращается с заявлением на имя председателя Комитета.
Положение устанавливает, что если арендатор обратился в Комитет с заявлением о возмещении затрат на ремонтные работы, то затраты ему возмещаются. Оснований для отказа в возмещении затрат это Положение не содержит. Следовательно, фактически арендатор может узнать о нарушении его права только в момент, когда возмещение затрат по его заявлению произведено не будет.
Из материалов дела следует, что предприниматель 21.11.2008 обратился с заявлением о возмещении затрат на произведенный им ремонт. Письмом от 27.11.2008 предпринимателю в возмещении затрат отказано. Таким образом, срок исковой давности по рассматриваемому требованию истекает 27.11.2011. С исковым заявлением в арбитражный суд арендатор обратился 20.03.2009, то есть в пределах срока исковой давности.
При изложенных обстоятельствах суд считает исковые требования в сумме 183 208 руб. 80 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Поскольку арендованное истцом помещение являлось муниципальным имуществом, следовательно, возместить стоимость затрат на ремонтные работы должно муниципальное образование "Город Череповец" за счет средств муниципальной казны.
В связи с удовлетворением иска расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 8 июля 2009 года по делу N А13-2683/2009 отменить.
Взыскать с муниципального образования "Город Череповец" за счет казны муниципального образования в пользу индивидуального предпринимателя Медведева Евгения Борисовича 183 208 руб. 80 коп. в качестве возмещения стоимости произведенного ремонта и 5164 руб. 17 коп. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.11.2009 ПО ДЕЛУ N А13-2683/2009
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2009 г. по делу N А13-2683/2009
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Козловой С.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казаковцевой О.Н.,
при участии индивидуального предпринимателя Медведева Евгения Борисовича, от Комитета по управлению имуществом города Череповца Тихомировой Н.А. по доверенности от 29.12.2008 N 01-27/3803,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя Медведева Евгения Борисовича к Комитету по управлению имуществом города Череповца и муниципальному образованию "Город Череповец" в лице Финансового управления мэрии города Череповца о взыскании 185 451 руб. 67 коп.,
установил:
индивидуальный предприниматель Медведев Евгений Борисович обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском о взыскании с Комитета по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) 185 451 руб. 67 коп. стоимости произведенных в арендуемых помещениях работ по устройству отдельного входа, в том числе: 173 208 руб. 80 коп. затрат на произведенные работы по реконструкции, 2242 руб. 87 коп. расходов по экспертизе, 10 000 руб. стоимости составления проекта.
Определением суда от 27 марта 2009 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено муниципальное унитарное предприятие города Череповца "Жилищное хозяйство "Комфорт" (далее - МУП "ЖХ "Комфорт"). Определением суда от 9 июня 2009 года МУП "ЖХ "Комфорт" исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Определением суда от 9 июня 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Комфорт" (далее - ООО "Комфорт").
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 8 июля 2009 года с Комитета взыскано в пользу предпринимателя 183 208 руб. 70 коп. в качестве возмещения стоимости произведенного ремонта. В остальной части иска отказано. Предпринимателю из федерального бюджета возвращено 5146 руб. государственной пошлины, уплаченной по квитанции от 25.02.2009.
Комитет с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к тому, что разрешение на строительство (реконструкцию подвальных помещений) выдано предпринимателю только 26.09.2005, а работы произведены подрядной организацией в октябре 2005 года. Вместе с тем, арендодатель дал согласие на проведение работ в срок до 01.08.2005, но в указанный срок арендатором работы не выполнены, дополнительных соглашений не заключалось. Таким образом, у арендодателя не возникло обязанности по возмещению затрат за выполненные работы. Податель жалобы не согласен с датой начала течения срока исковой давности, определенной судом.
При рассмотрении жалобы апелляционной инстанцией установлено, что судом первой инстанции принято решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, а именно муниципального образования "Город Череповец", что в соответствии с пунктом 4 части 4 и частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) является основанием для отмены решения и рассмотрения дела апелляционным судом по правилам суда первой инстанции.
На основании определения от 30 сентября 2009 года Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам суда первой инстанции и назначил судебное заседание на 03.11.2009. Указанным определением в качестве ответчика привлечено муниципальное образование "Город Череповец" в лице Финансового управления мэрии города Череповца.
В судебном заседании предприниматель поддержал свои исковые требования в полном объеме, просил взыскать 185 451 руб. 67 коп. с надлежащего ответчика.
В судебном заседании представитель Комитета пояснил, что с иском не согласен по основаниям, указанным в жалобе, считает, что истцом пропущен срок исковой давности.
Финансовое управление мэрии города Череповца в судебное заседание не явилось, представило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и отзыв, в котором указало, что главным распорядителем бюджетных ассигнований на возмещение затрат за выполненные работы по капитальному ремонту нежилых муниципальных зданий и сооружений был утвержден Комитет, который наделен полномочием выступать арендодателем при передаче в аренду и заключении договоров аренды объектов муниципальной собственности.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения материалов дела, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав предпринимателя и представителя Комитета, исследовав доказательства по делу, арбитражный суд апелляционной инстанции находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.03.2005 предпринимателем (арендатор), Комитетом (арендодатель) и МУП "ЖХ "Комфорт" (Балансодержатель) заключен договор N 5971 аренды нежилых помещений и земельного участка.
Предметом договора являются нежилые помещения общей площадью 256,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Череповец, ул. Архангельская, д. 46, для использования под мебельную мастерскую. Также на основании договора аренды арендатор приобретает право пользования земельным участком.
Срок аренды установлен с 01.03.2005 по 31.12.2005.
Согласно заключенному 16.03.2005 сторонами соглашению к договору аренды арендодатель разрешил арендатору провести ремонтные работы, связанные с устройством отдельного входа в арендуемых помещениях, при условии выполнения проекта и получения всех согласований в установленном порядке, а также принял на себя обязательство возместить произведенные арендатором затраты (пункт 2 соглашения).
Предпринимателем 26.09.2005 от Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца получено разрешение на строительство N 181. Кроме того, получены необходимые согласования (т. 1, л. 16, 17, 20). Проведение реконструкции помещений согласовано истцом с МУП "ЖХ "Комфорт". Предпринимателем получено заключение от 30.06.2005 N 201 отдела государственного пожарного надзора по городу Череповцу.
Также предпринимателем заключен договор на выполнение проекта с проектной организацией, указанные работы выполнены.
Локальная смета и акт приемки выполненных работ предпринимателем и подрядчиком (обществом с ограниченной ответственностью "СтройИмпекс" (далее - Общество) на 173 208 руб. 90 коп. согласованы с МУП "ЖХ "Комфорт".
На основании счета от 07.11.2005 N 105 истцом оплачены произведенные Обществом подрядные работы. Факт оплаты подтверждается платежным поручением от 15.11.2005 N 031.
В соответствии с договором от 27.04.2005 N 05-195, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью "ОКОР" в целях выполнения проекта отдельного входа в подвальное помещение, предприниматель платежным поручением от 16.05.2005 N 6 оплатил 10 000 руб. Обозначенная цена указана в пункте 2.1 названного договора.
В подтверждение заявленных расходов на экспертизу в сумме 2242 руб. 97 коп. истец представил квитанцию к приходному кассовому ордеру от 24.08.2005 N 1670.
Претензией от 21.11.2008 предприниматель обратился к Комитету с требованием о выплате затрат на ремонтные работы в сумме 185 451 руб. 67 коп. Комитет подтверждает факт данного обращения в своем отзыве.
Основанием отказа в возмещении стоимости согласованных ремонтных работ послужило признание утратившим силу постановления Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114 "О положении о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещение затрат на их проведение". Кроме того, в обоснование отказа Комитет ссылается на истечение срока договора аренды.
Истец полагает свое право нарушенным, ввиду чего обратился за защитой в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 4.3.1 договора аренды предусмотрено право арендатора производить перепланировки и переоборудование в арендуемых помещениях в соответствии с правовыми актами органов местного самоуправления города Череповца.
Согласно пункту 4.3.2 данного договора арендатор вправе с согласия арендодателя и Балансодержателя производить за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений, стоимость которого может быть возмещена арендатору по соглашению сторон в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления города Череповца. При возмещении арендатору затрат на капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения все отделимые и неотделимые улучшения, выполненные при этом, становятся муниципальной собственностью.
Согласие арендодателя и Балансодержателя на производство работ, связанных с устройством отдельного входа, а также согласие на возмещение соответствующих затрат следует из соглашения от 16.03.2005.
Как установлено судом и изложено выше, предпринимателем получены все необходимые для производства работ согласования.
Пунктом 2 соглашения к договору аренды предусмотрено, что возмещение затрат производится в соответствии с Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещения затрат на их проведение, утвержденным постановление городской Думы от 28.09.2004 N 114 (далее - Положение).
В соответствии с требованиями указанного выше Положения истец согласовал с Балансодержателем смету, о чем свидетельствует подпись на смете представителя МУП "ЖХ "Комфорт" с проставлением печати.
Представленный в материалы дела акт приемки выполненных работ за октябрь 2005 года, в котором отражены спорные работы, также согласован с Балансодержателем с проставлением подписи и печати МУП "ЖХ "Комфорт".
Комитет не оспаривает, что истцом были выполнены заявленные работы.
Суд считает, что невозмещение истцу произведенных согласованных затрат на основании того, что признано утратившим силу постановление Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114 "О положении о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещение затрат на их проведение", является неправомерным.
Суд также считает необоснованной ссылку ответчика на пункт 2.1 указанного выше Положения о том, что произведенные арендатором затраты могут быть возмещены только в течение срока действия договора аренды.
Возмещение затрат арендатора в рассматриваемом случае предусмотрено статьей 623 ГК РФ и соглашением сторон.
Таким образом, истцом доказан факт производства работ по устройству отдельного входа в подвальные помещения, факт согласования проведения указанных работ с ответчиком и Балансодержателем, объем и стоимость произведенных работ в сумме 183 208 руб. 80 коп.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В подтверждение заявленных расходов на экспертизу в сумме 2242 руб. 97 коп. истец представляет квитанцию к приходному кассовому ордеру от 24.08.2005 N 1670. Однако указанную квитанцию нельзя признать надлежащим доказательством, поскольку из ее содержания не представляется возможным установить, связаны ли соответствующие затраты именно с производством работ по устройству входа в подвал, которые рассматриваются в рамках настоящего дела. Никаких иных дополнительных доказательств истец не представил.
Кроме того, согласно части 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
Арендуемые истцом помещения находились в ведении Комитета вплоть до 04.04.2008 (дата заключения договора с управляющей организацией и передачи управляющей организации помещений).
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 26.03.2007 N 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации" разъясняется, что обязательства указанных организаций сохраняются до момента: создания товарищества собственников жилья; принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Таким образом, до момента заключения договора управления многоквартирным домом, то есть до 04.04.2008, обязанностью Комитета является несение расходов на содержание общего имущества указанного жилого дома, в том числе на его ремонт и переоборудование.
Заявление Комитета о применении судом исковой давности подлежит отклонению.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.
Как установлено судом, работы в арендуемых помещениях были произведены истцом в соответствии с Положением и соглашением к договору аренды от 16.03.2005 N 5971.
Однако указанные Положение и соглашение не позволяют определить, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства. Никаких сроков для предъявления арендатором требования о возмещении затрат данным Положением не предусмотрено, а в соответствии с пунктами 4.4 и 4.5 Положения для возмещения затрат арендатор обращается с заявлением на имя председателя Комитета.
Положение устанавливает, что если арендатор обратился в Комитет с заявлением о возмещении затрат на ремонтные работы, то затраты ему возмещаются. Оснований для отказа в возмещении затрат это Положение не содержит. Следовательно, фактически арендатор может узнать о нарушении его права только в момент, когда возмещение затрат по его заявлению произведено не будет.
Из материалов дела следует, что предприниматель 21.11.2008 обратился с заявлением о возмещении затрат на произведенный им ремонт. Письмом от 27.11.2008 предпринимателю в возмещении затрат отказано. Таким образом, срок исковой давности по рассматриваемому требованию истекает 27.11.2011. С исковым заявлением в арбитражный суд арендатор обратился 20.03.2009, то есть в пределах срока исковой давности.
При изложенных обстоятельствах суд считает исковые требования в сумме 183 208 руб. 80 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Поскольку арендованное истцом помещение являлось муниципальным имуществом, следовательно, возместить стоимость затрат на ремонтные работы должно муниципальное образование "Город Череповец" за счет средств муниципальной казны.
В связи с удовлетворением иска расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 8 июля 2009 года по делу N А13-2683/2009 отменить.
Взыскать с муниципального образования "Город Череповец" за счет казны муниципального образования в пользу индивидуального предпринимателя Медведева Евгения Борисовича 183 208 руб. 80 коп. в качестве возмещения стоимости произведенного ремонта и 5164 руб. 17 коп. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Председательствующий
О.А.ФЕДОСЕЕВА
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
А.В.РОМАНОВА
О.А.ФЕДОСЕЕВА
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)