Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Капитальный ремонт многоквартирного дома
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Масальской Н.Г.,
судей Лихачевой А.Н., Назаровой В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Минкович И.А.,
при участии:
- от истца, Автономной некоммерческой организации "Институт городского хозяйства": Осинкина А.А., доверенность N 1326 от 20.07.2010 г., паспорт;
- от ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Кама": - не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Кама"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 13 августа 2010 года
по делу N А71-6103/2010
принятое судьей Коньковой Е.В.,
по иску Автономной некоммерческой организации "Институт городского хозяйства"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Кама"
об обязании передать техническую документацию,
установил:
Автономная некоммерческая организация "Институт городского хозяйства" (далее - АНО "Институт городского хозяйства") обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Кама" (далее - ООО "УК Кама") об обязании передать техническую документацию: Технический паспорт на многоквартирный дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска; Учетно-регистрационные документы, в том числе поквартирные карточки, карточки регистрации, информацию о гражданах, проживающих на основании договоров социального найма; Акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в доме N 156 по ул. Красной г. Ижевска в период управления домом ООО "УК Кама"; Паспорт приемки дома N 156 по ул. Красной г. Ижевска, подготовленный к эксплуатации в зимних условиях, последний по дате; Технические отчеты по обследованию, изменениям, испытаниям электрических сетей и электрических приемников и электроустановок, последние по дате; Акт гидравлических испытаний (опрессовки) элеваторного узла и системы отопления, последний по дате; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины (л.д. 4-5).
В судебном заседании 28.07.2010 г. истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просит обязать ответчика передать истцу следующую техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска и иные, связанные с управлением таким домом документы, а именно: технический паспорт на многоквартирный дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска; действующие поквартирные карточки и ордера, карточки регистрации по данному жилому дому; акты выполненных работ, подтверждающие фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в доме N 156 по ул. Красной г. Ижевска в период управления домом ООО "УК Кама"; паспорт приемки дома N 156 по ул. Красной г. Ижевска, подготовленный к эксплуатации в зимних условиях, 2009-1010 г.г.; технический отчет по электроизмерительным работам по состоянию на 2009 г., акт гидравлических испытаний (опрессовки) элеваторного узла и системы отопления по состоянию на 2008-2009 г.г., 2009-2010 г.г.; акт технического состояния жилого дома на 2009 г. (л.д. 87).
Заявленное ходатайство судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13 августа 2010 года (резолютивная часть от 28.07.2010 г., судья Конькова Е.В.) исковые требования удовлетворены. На ООО "УК Кама" возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать АНО "Институт городского хозяйства" техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска и иные, связанные с управлением таким домом документы, а именно: технический паспорт на многоквартирный дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска; действующие поквартирные карточки и ордера, карточки регистрации по данному жилому дому на квартиры частного жилищного фонда; акты выполненных работ, подтверждающие фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в доме N 156 по ул. Красной г. Ижевска в период управления домом ООО "УК Кама"; паспорт приемки дома N 156 по ул. Красной г. Ижевска, подготовленный к эксплуатации в зимних условиях, 2009-1010 г.г.; технический отчет по электроизмерительным работам по состоянию на 2009 г., акт гидравлических испытаний (опрессовки) элеваторного узла и системы отопления по состоянию на 2008-2009 г.г., 2009-2010 г.г.; акт технического состояния жилого дома на 2009 г. С ответчика в пользу истца взыскано 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины (л.д. 104-107).
Ответчик (ООО "УК Кама") с решением суда не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Как указывает заявитель, договор управления многоквартирным домом, подписанный ответчиком и собственниками, заключенным признан быть не может, поскольку в нем не согласованы существенные условия договора управления, предусмотренные пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно, условия о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Незаключенный договор не порождает прав и обязанностей у истца по управлению многоквартирным домом. Удовлетворяя требования истца, суд не учел, что изначально, обращаясь к ответчику с письмом о передаче технической документации, истец не предоставил соответствующие приложения к договору, что давало ООО "УК Кама" основания считать данный договор незаключенным и не передавать истцу техническую документацию. В связи с изложенным ответчик не может считаться нарушившим право истца. В силу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана заключить договоры управления со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме и только после этого у нее возникает право на управление многоквартирным домом, и, как следствие, право требовать передачу технической документации. Между тем истцом в адрес ответчика и в суд был предоставлен лишь один договор управления с собственниками одной квартиры. Поскольку договоры управления заключены истцом не со всеми собственниками помещений, предоставленный договор управления является недействительной (ничтожной) сделкой. У истца, после подписания им единственного договора с собственниками одной квартиры, не возникло право на управление многоквартирным домом, а соответственно и право требовать от ответчика передачи технической документации. Также заявитель находит неправильными выводы суда о том, что у собственников помещений имелись основания для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Суд в решении не указал ни одного конкретного пункта договора управления многоквартирным домом, который был нарушен ответчиком. Для включения дома в муниципальную адресную программу согласно Федеральному закону "О фонде содействия развитию ЖКХ", необходимо было на общем собрании собственников помещений утвердить проектно-сметную документацию с определением источника и размера финансирования на ее изготовление, о чем многократно сообщалось уполномоченному представителю этого дома Козыреву С.Г., однако собрание проведено не было. Несмотря на неоднократные напоминания ответчика, собственники дома не провели собрания и для решения вопроса об утверждении дефектной ведомости, размера финансирования по составлению проектной документации и выполнению необходимых работ для устранения нарушения требований Правил пожарной безопасности. Претензии собственников по поводу некачественного предоставления услуг ничем не обоснованы, предусмотренный договором управления порядок оформления акта о нарушении условий договора соблюден не был. Предоставление собственникам помещений права самостоятельно устанавливать факты ненадлежащего исполнения условий договора управления управляющей организацией без соблюдения установленных нормативно-правовыми актами или договором процедур, неизбежно, по мнению ответчика, приведет к дестабилизации рынка соответствующих услуг, нарушению принципа равенства участников гражданских правоотношений.
В заседание суда апелляционной инстанции 14.10.2010 г. ответчик представителя не направил.
Представитель истца (АНО "Институт городского хозяйства") в судебном заседании отклонил доводы апеллянта, представил письменный отзыв на жалобу. Находя решение суда законным и обоснованным, принятым в соответствии с нормами действующего законодательства, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, а, именно протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красная, 156 в форме заочного голосования от 27.04.2008 г. собственниками помещений выбран способ управления многоквартирными домами - управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано ООО "УК Кама" (л.д. 36-37). На основании указанного решения между ООО "УК Кама" и собственниками помещений в многоквартирном доме заключены договоры управления многоквартирным домом по адресу: г. Ижевск, ул. Красная, дом 156 от 06.05.2008 г. (л.д. 38-46).
На общем собрании, проведенном 21.12.2009 г. в форме заочного голосования, собственники помещений в многоквартирном доме по ул. Красная, 156 приняли решение об отказе от исполнения договора управления с ООО "УК Кама" в связи с неисполнением последним условий договора управления (незаключение договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, неисполнение решения собственников об участии в муниципальной адресной программе согласно Федеральному закону от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию ЖКХ", выразившееся в непредставлении необходимого пакета документов в Управление жилищно-коммунального хозяйств Администрации г. Ижевска, ненадлежащее предоставление жилищных и коммунальных услуг), о расторжении (прекращении действия) договора управления с ООО "УК Кама" через 30 дней с даты получения ООО "УК Кама" уведомления от уполномоченного представителя собственников и вновь выбранной управляющей организации, о выборе в качестве управляющей АНО "Институт городского хозяйства" (протокол общего собрания от 21.12.2009 г. - л.д. 9-11).
19.02.2010 г. между АНО "Институт городского хозяйства" и собственниками заключены договоры управления многоквартирным домом (л.д. 12-16).
02.03.2010 г. истец, уполномоченный представитель собственников помещений в доме 156 по ул. Красная, собственник квартиры 19 дома 156 по ул. Красная направили ответчику уведомления об отказе от исполнения договора управления, о передаче технической документации на многоквартирный дом.
В связи с невыполнением ООО "УК Кама" требования о передаче технической документации, истец на основании статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор управления многоквартирными домами с ООО "УК Кама" прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, между собственниками помещений спорного многоквартирного дома и АНО "Институт городского хозяйства" заключен договор управления, в связи с чем у ответчика имеется обязанность передать истцу техническую документацию на многоквартирный жилой дом.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела, основанными на всестороннем и полном исследовании доказательств.
Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
В соответствии с пунктом 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктами 8.1, 8.2 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом; собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Системное толкование норм гражданского и жилищного права позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по договору управления.
Согласно пункту 2.1 договора управления многоквартирным домом по ул. Красная, 156 от 06.05.2008 г. ООО "УК Кама" обязалось по заданию Собственника в течение согласованного в пункте 9.2 настоящего договора срока за плату, указанную в разделе 4 настоящего договора осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, состав и состояние которого указаны в приложении N 1 к настоящему договору, предоставление коммунальных услуг Собственнику и пользующимся его помещением в многоквартирном доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, указанной в договоре.
Собственниками помещения спорного многоквартирного дома 17.01.2009 г. было принято решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию ЖКХ" от 21.07.2007 г. (протокол собрания - л.д. 90-92).
На неоднократные обращения собственников заместители начальника Управления ЖКХ администрации г. Ижевска в письмах от 11.06.2009 г., 22.10.2009 г., 18.11.2009 г., 27.11.2009 г. сообщали, что дом 156 по ул. Красная в муниципальную адресную программу не включен, поскольку управляющей организацией несвоевременно и не в полном объеме представлена заявка на участие дома в муниципальной адресной программе, не представлены листы голосования собственников помещений, проектно-сметная документация, согласованная в установленном порядке (л.д. 72-74).
Факт нарушения ООО "УК Кама" требований пожарной безопасности и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), в частности использования подвала дома N 156 по ул. Красная установлен в результате проверки, осуществленной прокуратурой Первомайского района г. Ижевска. Прокурором района директору ООО "УК Кама" внесено представление об устранении нарушений закона, в которых поставлено требование о прекращении эксплуатации подвала. В отношении начальника жилищно-эксплуатационного участка управляющей компании возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном статьей 20.4 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (л.д. 76, 77).
Доводы ответчика о том, что изложенные обстоятельства не являются нарушением договорных обязанностей, состоятельными признаны быть не могут. В соответствии с положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предметом договора управления, заключенного между ответчиком и собственниками многоквартирного дома. ООО "УК Кама" приняла на себя обязанность по надлежащему содержанию общего имущества. Невыполнение решения собственников об участии дома в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта, нарушение Правил пожарной безопасности, положений Правил N 491 свидетельствуют о ненадлежащем выполнении управляющей организацией условий договора управления.
Доводы ответчика о недоказанности неисполнения ООО "УК Кама" условий договора, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку имеющиеся в материалах дела ответы Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Ижевска и прокуратуры Удмуртской Республики на обращения собственников дома 156 по ул. Красная являются относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами, подтверждающими факт нарушения ответчиком условий договора управления.
Принимая во внимание, что решение об отказе от исполнения договора управления с ответчиком, в связи с неисполнением последним условий договора управления, о прекращении действия (расторжении) договора управления через 30 дней с даты получения ответчиком уведомления уполномоченного представителя собственников принято собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании (71,16% голосов от участвующих в собрании 82 собственников, обладающих 97,24% площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома); о принятом решении собственники помещений уведомили ООО "УК Кама" 02.03.2010 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у собственников помещений спорного дома оснований для расторжения договора управления с ООО "УК Кама", о соблюдении порядка расторжения заключенного с ответчиком договора управления.
С учетом изложенного, в соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации у ответчика возникла обязанность передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации
Согласно протоколу общего собрания от 21.12.2009 г. собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ижевск, ул. Красная, 156 приняли решение о выборе в качестве управляющей организации АНО "Институт городского хозяйства", об утверждении проекта договора между собственниками и управляющей организацией, о заключении договора управления с АНО "Институт городского хозяйства". Протокол общего собрания, на основании которых заключен договор управления спорным многоквартирным домом истцом, собственниками помещений в судебном порядке на основании пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации не оспорен.
Доводы ответчика о незаключенности договора управления были предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонены, как несостоятельные, поскольку существенные условия договора сторонами согласованы.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал, что ответчик обязан передать техническую документацию именно истцу и удовлетворил требования АНО "Институт городского хозяйства" об обязании ответчика передать техническую документацию.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.08.2010 г. является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13 августа 2010 года по делу N А71-6103/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.10.2010 N 17АП-9979/2010-ГК ПО ДЕЛУ N А71-6103/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Капитальный ремонт многоквартирного дома
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2010 г. N 17АП-9979/2010-ГК
Дело N А71-6103/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Масальской Н.Г.,
судей Лихачевой А.Н., Назаровой В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Минкович И.А.,
при участии:
- от истца, Автономной некоммерческой организации "Институт городского хозяйства": Осинкина А.А., доверенность N 1326 от 20.07.2010 г., паспорт;
- от ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Кама": - не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Кама"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 13 августа 2010 года
по делу N А71-6103/2010
принятое судьей Коньковой Е.В.,
по иску Автономной некоммерческой организации "Институт городского хозяйства"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Кама"
об обязании передать техническую документацию,
установил:
Автономная некоммерческая организация "Институт городского хозяйства" (далее - АНО "Институт городского хозяйства") обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Кама" (далее - ООО "УК Кама") об обязании передать техническую документацию: Технический паспорт на многоквартирный дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска; Учетно-регистрационные документы, в том числе поквартирные карточки, карточки регистрации, информацию о гражданах, проживающих на основании договоров социального найма; Акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в доме N 156 по ул. Красной г. Ижевска в период управления домом ООО "УК Кама"; Паспорт приемки дома N 156 по ул. Красной г. Ижевска, подготовленный к эксплуатации в зимних условиях, последний по дате; Технические отчеты по обследованию, изменениям, испытаниям электрических сетей и электрических приемников и электроустановок, последние по дате; Акт гидравлических испытаний (опрессовки) элеваторного узла и системы отопления, последний по дате; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины (л.д. 4-5).
В судебном заседании 28.07.2010 г. истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просит обязать ответчика передать истцу следующую техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска и иные, связанные с управлением таким домом документы, а именно: технический паспорт на многоквартирный дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска; действующие поквартирные карточки и ордера, карточки регистрации по данному жилому дому; акты выполненных работ, подтверждающие фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в доме N 156 по ул. Красной г. Ижевска в период управления домом ООО "УК Кама"; паспорт приемки дома N 156 по ул. Красной г. Ижевска, подготовленный к эксплуатации в зимних условиях, 2009-1010 г.г.; технический отчет по электроизмерительным работам по состоянию на 2009 г., акт гидравлических испытаний (опрессовки) элеваторного узла и системы отопления по состоянию на 2008-2009 г.г., 2009-2010 г.г.; акт технического состояния жилого дома на 2009 г. (л.д. 87).
Заявленное ходатайство судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13 августа 2010 года (резолютивная часть от 28.07.2010 г., судья Конькова Е.В.) исковые требования удовлетворены. На ООО "УК Кама" возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать АНО "Институт городского хозяйства" техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска и иные, связанные с управлением таким домом документы, а именно: технический паспорт на многоквартирный дом N 156 по ул. Красной г. Ижевска; действующие поквартирные карточки и ордера, карточки регистрации по данному жилому дому на квартиры частного жилищного фонда; акты выполненных работ, подтверждающие фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в доме N 156 по ул. Красной г. Ижевска в период управления домом ООО "УК Кама"; паспорт приемки дома N 156 по ул. Красной г. Ижевска, подготовленный к эксплуатации в зимних условиях, 2009-1010 г.г.; технический отчет по электроизмерительным работам по состоянию на 2009 г., акт гидравлических испытаний (опрессовки) элеваторного узла и системы отопления по состоянию на 2008-2009 г.г., 2009-2010 г.г.; акт технического состояния жилого дома на 2009 г. С ответчика в пользу истца взыскано 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины (л.д. 104-107).
Ответчик (ООО "УК Кама") с решением суда не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Как указывает заявитель, договор управления многоквартирным домом, подписанный ответчиком и собственниками, заключенным признан быть не может, поскольку в нем не согласованы существенные условия договора управления, предусмотренные пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно, условия о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Незаключенный договор не порождает прав и обязанностей у истца по управлению многоквартирным домом. Удовлетворяя требования истца, суд не учел, что изначально, обращаясь к ответчику с письмом о передаче технической документации, истец не предоставил соответствующие приложения к договору, что давало ООО "УК Кама" основания считать данный договор незаключенным и не передавать истцу техническую документацию. В связи с изложенным ответчик не может считаться нарушившим право истца. В силу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана заключить договоры управления со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме и только после этого у нее возникает право на управление многоквартирным домом, и, как следствие, право требовать передачу технической документации. Между тем истцом в адрес ответчика и в суд был предоставлен лишь один договор управления с собственниками одной квартиры. Поскольку договоры управления заключены истцом не со всеми собственниками помещений, предоставленный договор управления является недействительной (ничтожной) сделкой. У истца, после подписания им единственного договора с собственниками одной квартиры, не возникло право на управление многоквартирным домом, а соответственно и право требовать от ответчика передачи технической документации. Также заявитель находит неправильными выводы суда о том, что у собственников помещений имелись основания для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Суд в решении не указал ни одного конкретного пункта договора управления многоквартирным домом, который был нарушен ответчиком. Для включения дома в муниципальную адресную программу согласно Федеральному закону "О фонде содействия развитию ЖКХ", необходимо было на общем собрании собственников помещений утвердить проектно-сметную документацию с определением источника и размера финансирования на ее изготовление, о чем многократно сообщалось уполномоченному представителю этого дома Козыреву С.Г., однако собрание проведено не было. Несмотря на неоднократные напоминания ответчика, собственники дома не провели собрания и для решения вопроса об утверждении дефектной ведомости, размера финансирования по составлению проектной документации и выполнению необходимых работ для устранения нарушения требований Правил пожарной безопасности. Претензии собственников по поводу некачественного предоставления услуг ничем не обоснованы, предусмотренный договором управления порядок оформления акта о нарушении условий договора соблюден не был. Предоставление собственникам помещений права самостоятельно устанавливать факты ненадлежащего исполнения условий договора управления управляющей организацией без соблюдения установленных нормативно-правовыми актами или договором процедур, неизбежно, по мнению ответчика, приведет к дестабилизации рынка соответствующих услуг, нарушению принципа равенства участников гражданских правоотношений.
В заседание суда апелляционной инстанции 14.10.2010 г. ответчик представителя не направил.
Представитель истца (АНО "Институт городского хозяйства") в судебном заседании отклонил доводы апеллянта, представил письменный отзыв на жалобу. Находя решение суда законным и обоснованным, принятым в соответствии с нормами действующего законодательства, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, а, именно протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красная, 156 в форме заочного голосования от 27.04.2008 г. собственниками помещений выбран способ управления многоквартирными домами - управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано ООО "УК Кама" (л.д. 36-37). На основании указанного решения между ООО "УК Кама" и собственниками помещений в многоквартирном доме заключены договоры управления многоквартирным домом по адресу: г. Ижевск, ул. Красная, дом 156 от 06.05.2008 г. (л.д. 38-46).
На общем собрании, проведенном 21.12.2009 г. в форме заочного голосования, собственники помещений в многоквартирном доме по ул. Красная, 156 приняли решение об отказе от исполнения договора управления с ООО "УК Кама" в связи с неисполнением последним условий договора управления (незаключение договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, неисполнение решения собственников об участии в муниципальной адресной программе согласно Федеральному закону от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию ЖКХ", выразившееся в непредставлении необходимого пакета документов в Управление жилищно-коммунального хозяйств Администрации г. Ижевска, ненадлежащее предоставление жилищных и коммунальных услуг), о расторжении (прекращении действия) договора управления с ООО "УК Кама" через 30 дней с даты получения ООО "УК Кама" уведомления от уполномоченного представителя собственников и вновь выбранной управляющей организации, о выборе в качестве управляющей АНО "Институт городского хозяйства" (протокол общего собрания от 21.12.2009 г. - л.д. 9-11).
19.02.2010 г. между АНО "Институт городского хозяйства" и собственниками заключены договоры управления многоквартирным домом (л.д. 12-16).
02.03.2010 г. истец, уполномоченный представитель собственников помещений в доме 156 по ул. Красная, собственник квартиры 19 дома 156 по ул. Красная направили ответчику уведомления об отказе от исполнения договора управления, о передаче технической документации на многоквартирный дом.
В связи с невыполнением ООО "УК Кама" требования о передаче технической документации, истец на основании статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор управления многоквартирными домами с ООО "УК Кама" прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, между собственниками помещений спорного многоквартирного дома и АНО "Институт городского хозяйства" заключен договор управления, в связи с чем у ответчика имеется обязанность передать истцу техническую документацию на многоквартирный жилой дом.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела, основанными на всестороннем и полном исследовании доказательств.
Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
В соответствии с пунктом 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктами 8.1, 8.2 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом; собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Системное толкование норм гражданского и жилищного права позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по договору управления.
Согласно пункту 2.1 договора управления многоквартирным домом по ул. Красная, 156 от 06.05.2008 г. ООО "УК Кама" обязалось по заданию Собственника в течение согласованного в пункте 9.2 настоящего договора срока за плату, указанную в разделе 4 настоящего договора осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, состав и состояние которого указаны в приложении N 1 к настоящему договору, предоставление коммунальных услуг Собственнику и пользующимся его помещением в многоквартирном доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, указанной в договоре.
Собственниками помещения спорного многоквартирного дома 17.01.2009 г. было принято решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию ЖКХ" от 21.07.2007 г. (протокол собрания - л.д. 90-92).
На неоднократные обращения собственников заместители начальника Управления ЖКХ администрации г. Ижевска в письмах от 11.06.2009 г., 22.10.2009 г., 18.11.2009 г., 27.11.2009 г. сообщали, что дом 156 по ул. Красная в муниципальную адресную программу не включен, поскольку управляющей организацией несвоевременно и не в полном объеме представлена заявка на участие дома в муниципальной адресной программе, не представлены листы голосования собственников помещений, проектно-сметная документация, согласованная в установленном порядке (л.д. 72-74).
Факт нарушения ООО "УК Кама" требований пожарной безопасности и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), в частности использования подвала дома N 156 по ул. Красная установлен в результате проверки, осуществленной прокуратурой Первомайского района г. Ижевска. Прокурором района директору ООО "УК Кама" внесено представление об устранении нарушений закона, в которых поставлено требование о прекращении эксплуатации подвала. В отношении начальника жилищно-эксплуатационного участка управляющей компании возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном статьей 20.4 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (л.д. 76, 77).
Доводы ответчика о том, что изложенные обстоятельства не являются нарушением договорных обязанностей, состоятельными признаны быть не могут. В соответствии с положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предметом договора управления, заключенного между ответчиком и собственниками многоквартирного дома. ООО "УК Кама" приняла на себя обязанность по надлежащему содержанию общего имущества. Невыполнение решения собственников об участии дома в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта, нарушение Правил пожарной безопасности, положений Правил N 491 свидетельствуют о ненадлежащем выполнении управляющей организацией условий договора управления.
Доводы ответчика о недоказанности неисполнения ООО "УК Кама" условий договора, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку имеющиеся в материалах дела ответы Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Ижевска и прокуратуры Удмуртской Республики на обращения собственников дома 156 по ул. Красная являются относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами, подтверждающими факт нарушения ответчиком условий договора управления.
Принимая во внимание, что решение об отказе от исполнения договора управления с ответчиком, в связи с неисполнением последним условий договора управления, о прекращении действия (расторжении) договора управления через 30 дней с даты получения ответчиком уведомления уполномоченного представителя собственников принято собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании (71,16% голосов от участвующих в собрании 82 собственников, обладающих 97,24% площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома); о принятом решении собственники помещений уведомили ООО "УК Кама" 02.03.2010 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у собственников помещений спорного дома оснований для расторжения договора управления с ООО "УК Кама", о соблюдении порядка расторжения заключенного с ответчиком договора управления.
С учетом изложенного, в соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации у ответчика возникла обязанность передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации
Согласно протоколу общего собрания от 21.12.2009 г. собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ижевск, ул. Красная, 156 приняли решение о выборе в качестве управляющей организации АНО "Институт городского хозяйства", об утверждении проекта договора между собственниками и управляющей организацией, о заключении договора управления с АНО "Институт городского хозяйства". Протокол общего собрания, на основании которых заключен договор управления спорным многоквартирным домом истцом, собственниками помещений в судебном порядке на основании пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации не оспорен.
Доводы ответчика о незаключенности договора управления были предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонены, как несостоятельные, поскольку существенные условия договора сторонами согласованы.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал, что ответчик обязан передать техническую документацию именно истцу и удовлетворил требования АНО "Институт городского хозяйства" об обязании ответчика передать техническую документацию.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.08.2010 г. является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13 августа 2010 года по делу N А71-6103/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
Судьи
А.Н.ЛИХАЧЕВА
В.Ю.НАЗАРОВА
А.Н.ЛИХАЧЕВА
В.Ю.НАЗАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)