Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тарновская В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Нюхтилиной А.В., Рогачева И.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 ноября 2011 года кассационную жалобу С. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22 августа 2011 года по гражданскому делу N 2-4690/11 по иску С. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве жилого дома.
Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.
выслушав объяснения лиц, участвующих в деле,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
13 августа 2009 года между сторонами заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по <...> По условиям данного договора ответчик после ввода объекта в эксплуатацию должен передать истцу квартиру под условным номером N <...> которая находится в строительных <...>, общая площадь квартиры 42,88 кв. м, с учетом лоджии и балкона - 44.15 кв. м, а истец должен оплатить ответчику обусловленную договором цену (долевой взнос) и принять квартиру по акту приема-передачи.
Согласно пункту 1.5 указанного договора, срок окончания строительства объекта был определен 1 кварталом 2010 года.
Согласно пункту 2.1 вышеуказанного I договора ООО <...> обязано передать квартиру дольщику по Акту приема-передачи не позднее 31 декабря 2010 года.
В соответствии с пунктом 5.1 договора размер долевого взноса составляет 1650000 рублей, НДС не облагается и может быть изменен в случае, предусмотренном п. 5.2 договора (на основании данных контрольного обмера квартиры).
Истец 7.06.2011 года обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО <...> о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по договору N <...> от 13.08.2009 г., указывая на то обстоятельство, что с его стороны все обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома выполнены, денежные средства в размере 1651000 рублей перечислены, однако в нарушение п. 2.1 договора ответчик квартиру не передал, в связи с чем, за период просрочки с 01.01.2011 г. по 06.06.2011 г. с ответчика подлежат взысканию пени за просрочку исполнения обязательства по договору в сумме 149828 руб. 25 коп. в соответствии с положениями ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Ответчик иск не признал.
Решением Выборгского районного суда от 22 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований С. отказано.
В кассационной жалобе представитель С. просит отменить указанное решение суда, полагая, что оно постановлено с существенным нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу положений ст. ст. 148, 196 ГПК РФ установление обстоятельств, имеющих значение для дела, правоотношений сторон и закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям, является задачей и обязанностью суда при рассмотрении и разрешении гражданского дела.
При этом в силу положений ч. 4 ст. 198 ГПК РФ обстоятельства дела, установленные судом и доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, должны быть указаны в мотивировочной части судебного решения.
Указанные требования судом соблюдены не были, что повлекло за собой вынесение решения, выводы которого по обстоятельствам дела не соответствуют представленным по делу доказательствам, а также постановлены с учетом обстоятельств, как недоказанных, так и не имеющих значения для разрешения заявленного спора.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, в связи с отсутствием нарушения ответчиком обязательства, поскольку срок передачи дольщику квартиры по договору, предусмотренный п. 2.1 договора, с учетом его продления до декабря 2012 года еще не наступил, строительство дома не окончено, многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, а передача объекта долевого строительства до ввода в эксплуатацию невозможна.
Не оспаривая правильности вывода суда о невозможности передачи объекта долевого строительства до ввода его в эксплуатацию, судебная коллегия полагает необоснованным вывод суда о том, что невыполнение ответчиком предусмотренных договором долевого участия сроков окончания строительства объекта, влекущее нарушение предусмотренных договором сторон сроков передачи квартиры дольщику по Акту приема-передачи, не дает оснований установить факт нарушения обязательств по договору со стороны ответчика или является предусмотренным законом или договором сторон основанием к освобождению от ответственности за нарушение соответствующего обязательства.
Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда находится в прямом противоречии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, п. 2 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 10, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", содержанием договора сторон и представленными по делу доказательствами, в силу чего постановленное судом решение не может быть признано законным и обоснованным.
По смыслу положений градостроительного законодательства и ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
В силу ст. 6 указанного Закона предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства в договорах, не связанных с предпринимательской деятельностью его сторон и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
Исходя из положений пункта 1 ст. 314 Кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.
В силу ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как усматривается из условий заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома, п. 2.1 договора установлена обязанность ООО <...> передать квартиру дольщику по Акту приема-передачи не позднее 31 декабря 2010 года.
Таким образом, толкование условий заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали срок передачи застройщиком объекта долевого строительства не позднее <...>.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчиком объекта долевого строительства истцу в согласованный сторонами договора срок. Доказательства изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо доказательства наличия обстоятельств, освобождающих от ответственности за нарушение такого обязательства, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено, при том, что бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений ст. 401 ГК РФ лежало на ООО <...>.
Ссылка суда на обстоятельство продления действия выданного 26.06.2008 года разрешения на строительство жилого дома, расположенного по <...> N <...> до 05.04.2012 года не может быть принята во внимание, поскольку продление действия такого разрешения со стороны службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи квартиры по договору с истцом, с которым вопрос продления таких сроков не согласовывался и которому какое-либо извещение в порядке, установленном ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщиком не направлялось.
При этом позиция суда о возможности бесконечного продления ответчику сроков окончания строительства без согласования с истцом и без применения каких-либо санкций за нарушение ранее принятых на себя обязательств, находится в противоречии с положениями Гражданского кодекса и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и лишает добросовестных участников долевого строительства возможности обеспечить надлежащее исполнение обязательства недобросовестным должником, не прекращая при этом самого обязательства, интерес к которому добросовестной стороной не утрачен.
Ссылки суда на положения п. 6.4 договора сторон, в силу которых в случае нарушения сроков по сдаче объекта в эксплуатацию застройщиком из-за его несвоевременного подключения к городским инженерным сетям организациями, осуществляющими инженерное обеспечение объекта, при отсутствии у застройщика задолженности перед указанными организациями, а также несвоевременного выполнения Администрацией Санкт-Петербурга обязательств по предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, которые установлены приложением N 2 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, такое обстоятельство для застройщика является форс-мажорным и не относится к категории обстоятельств дающих право дольщику применить штрафные санкции, либо расторгнуть договор, являются необоснованными, поскольку обстоятельства, изложенные в указанном пункте, ответчиком не доказаны.
В представленных ответчиком в материалы дела копиях писем заместителя председателя Комитета по управлению городским имуществом от 7.05.2009 года N 11-245-32 и 11 246-32 речь идет об обстоятельствах задержки выдачи технических условий, соответственно возникших и устраненных до заключения договора с истцом, а потому не способных повлиять на его исполнение.
Доказательства возникновения таких обстоятельств после заключения договора с истцом и положенных в основу изменения сроков окончания строительства объекта не представлены ни в суд первой, ни в суд кассационной инстанций.
Таким образом, поскольку суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, не установил обстоятельства, подлежащие выяснению, решение суда нельзя признать незаконным и необоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного спора установлены, на основании представленных по делу доказательств, но судом неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение постановить в указанной части новое решение об удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение договорных сроков передачи квартиры за период с 1 января по 6 июня 2011 года.
При этом судебная коллегия не принимает во внимание доводы ответчика о том, что в силу положений ч. 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ до реального исполнения договора долевого участия, дольщик, права которого нарушены несвоевременным исполнением обязательства, лишен права требования выплаты ему соответствующей неустойки, как противоречащим общим положениям ГК РФ о неустойке, как способе обеспечения исполнения обязательства, положениям ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также положениям Закона РФ "О защите прав потребителей", применимых к спорным правоотношениям в части, неурегулированной положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
При этом, то обстоятельство, что размер неустойки до момента фактического исполнения обязательства исчислен истцом по аналогии с положениями пункта 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, исходя из цены договора и ставки рефинансирования на момент предъявления соответствующих требований, а не в соответствии с положениями ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", прав ответчика не нарушает.
Довод ответчика о том, что при намерении истца воспользоваться своим правом на расторжение договора и взыскание неустойки к ответчику фактически будут применены двойные меры ответственности, не может быть принят во внимание, так как носит предположительный характер. Кроме того, при предъявлении истцом таких требований ответчик, учитывая компенсационный характер неустойки, не лишен права поставить вопрос об уменьшении размера неустойки с учетом ранее выплаченных истцу сумм.
Размер неустойки судебная коллегия полагает определить исходя из цены договора 1650 000 рублей, учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых, действующей на момент предъявления иска и рассмотрения спора и выбранного истцом периода просрочки с 01.01.2011 года по 06.06.2011 года, составляющего 156 дней.
В соответствии со ст. 5.1 договора участия в долевом строительстве дома размер долевого взноса составляет 1650000 рублей.
Во исполнение условий п. 5.1. договора, С. были выплачены денежные средства в размере 1 651 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером N <...> от 17.08.2009 года. Однако, оснований, установленных договором, для увеличения цены договора до 1 651 000 рублей на момент разрешения спора судебная коллегия не усматривает.
Поскольку истцом заявлен период взыскания неустойки с 01.01.2011 года по 06.06.2011 года, при этом уточнений исковых требований в суд первой инстанции представлено не было, у судебной коллегии отсутствуют основания для выхода за пределы заявленных исковых требований, учитывая, что возможность фактического исполнения обязательства ответчиком на день разрешения спора отсутствует, время фактического исполнения обязательства и окончательный размер неустойки установлены быть не могут, что не лишает истца права в дальнейшем ставить вопрос о взыскании неустойки за иной период до момента фактического исполнения обязательства.
Следовательно, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 141570 рублей, рассчитанная, исходя из суммы внесенных денежных средств по договору, одной стопятидесятой от учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, за период просрочки с 01.01.2011 года по 06.06.2011 года - 156 дней : (1650000 * (8,25% * 1/150) * 156) = 141570 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере 4031 руб.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22 августа 2011 года - отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу С. неустойку за нарушение определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2011 года по 06.06.2011 года в размере 141570 рублей
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью <...> государственную пошлину в доход государства в размере 4031 руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.11.2011 N 33-16435/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 ноября 2011 г. N 33-16435/2011
Судья: Тарновская В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Нюхтилиной А.В., Рогачева И.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 ноября 2011 года кассационную жалобу С. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22 августа 2011 года по гражданскому делу N 2-4690/11 по иску С. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве жилого дома.
Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.
выслушав объяснения лиц, участвующих в деле,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
13 августа 2009 года между сторонами заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по <...> По условиям данного договора ответчик после ввода объекта в эксплуатацию должен передать истцу квартиру под условным номером N <...> которая находится в строительных <...>, общая площадь квартиры 42,88 кв. м, с учетом лоджии и балкона - 44.15 кв. м, а истец должен оплатить ответчику обусловленную договором цену (долевой взнос) и принять квартиру по акту приема-передачи.
Согласно пункту 1.5 указанного договора, срок окончания строительства объекта был определен 1 кварталом 2010 года.
Согласно пункту 2.1 вышеуказанного I договора ООО <...> обязано передать квартиру дольщику по Акту приема-передачи не позднее 31 декабря 2010 года.
В соответствии с пунктом 5.1 договора размер долевого взноса составляет 1650000 рублей, НДС не облагается и может быть изменен в случае, предусмотренном п. 5.2 договора (на основании данных контрольного обмера квартиры).
Истец 7.06.2011 года обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО <...> о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по договору N <...> от 13.08.2009 г., указывая на то обстоятельство, что с его стороны все обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома выполнены, денежные средства в размере 1651000 рублей перечислены, однако в нарушение п. 2.1 договора ответчик квартиру не передал, в связи с чем, за период просрочки с 01.01.2011 г. по 06.06.2011 г. с ответчика подлежат взысканию пени за просрочку исполнения обязательства по договору в сумме 149828 руб. 25 коп. в соответствии с положениями ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Ответчик иск не признал.
Решением Выборгского районного суда от 22 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований С. отказано.
В кассационной жалобе представитель С. просит отменить указанное решение суда, полагая, что оно постановлено с существенным нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу положений ст. ст. 148, 196 ГПК РФ установление обстоятельств, имеющих значение для дела, правоотношений сторон и закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям, является задачей и обязанностью суда при рассмотрении и разрешении гражданского дела.
При этом в силу положений ч. 4 ст. 198 ГПК РФ обстоятельства дела, установленные судом и доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, должны быть указаны в мотивировочной части судебного решения.
Указанные требования судом соблюдены не были, что повлекло за собой вынесение решения, выводы которого по обстоятельствам дела не соответствуют представленным по делу доказательствам, а также постановлены с учетом обстоятельств, как недоказанных, так и не имеющих значения для разрешения заявленного спора.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, в связи с отсутствием нарушения ответчиком обязательства, поскольку срок передачи дольщику квартиры по договору, предусмотренный п. 2.1 договора, с учетом его продления до декабря 2012 года еще не наступил, строительство дома не окончено, многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, а передача объекта долевого строительства до ввода в эксплуатацию невозможна.
Не оспаривая правильности вывода суда о невозможности передачи объекта долевого строительства до ввода его в эксплуатацию, судебная коллегия полагает необоснованным вывод суда о том, что невыполнение ответчиком предусмотренных договором долевого участия сроков окончания строительства объекта, влекущее нарушение предусмотренных договором сторон сроков передачи квартиры дольщику по Акту приема-передачи, не дает оснований установить факт нарушения обязательств по договору со стороны ответчика или является предусмотренным законом или договором сторон основанием к освобождению от ответственности за нарушение соответствующего обязательства.
Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда находится в прямом противоречии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, п. 2 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 10, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", содержанием договора сторон и представленными по делу доказательствами, в силу чего постановленное судом решение не может быть признано законным и обоснованным.
По смыслу положений градостроительного законодательства и ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
В силу ст. 6 указанного Закона предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства в договорах, не связанных с предпринимательской деятельностью его сторон и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
Исходя из положений пункта 1 ст. 314 Кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.
В силу ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как усматривается из условий заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома, п. 2.1 договора установлена обязанность ООО <...> передать квартиру дольщику по Акту приема-передачи не позднее 31 декабря 2010 года.
Таким образом, толкование условий заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали срок передачи застройщиком объекта долевого строительства не позднее <...>.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчиком объекта долевого строительства истцу в согласованный сторонами договора срок. Доказательства изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо доказательства наличия обстоятельств, освобождающих от ответственности за нарушение такого обязательства, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено, при том, что бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений ст. 401 ГК РФ лежало на ООО <...>.
Ссылка суда на обстоятельство продления действия выданного 26.06.2008 года разрешения на строительство жилого дома, расположенного по <...> N <...> до 05.04.2012 года не может быть принята во внимание, поскольку продление действия такого разрешения со стороны службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи квартиры по договору с истцом, с которым вопрос продления таких сроков не согласовывался и которому какое-либо извещение в порядке, установленном ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщиком не направлялось.
При этом позиция суда о возможности бесконечного продления ответчику сроков окончания строительства без согласования с истцом и без применения каких-либо санкций за нарушение ранее принятых на себя обязательств, находится в противоречии с положениями Гражданского кодекса и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и лишает добросовестных участников долевого строительства возможности обеспечить надлежащее исполнение обязательства недобросовестным должником, не прекращая при этом самого обязательства, интерес к которому добросовестной стороной не утрачен.
Ссылки суда на положения п. 6.4 договора сторон, в силу которых в случае нарушения сроков по сдаче объекта в эксплуатацию застройщиком из-за его несвоевременного подключения к городским инженерным сетям организациями, осуществляющими инженерное обеспечение объекта, при отсутствии у застройщика задолженности перед указанными организациями, а также несвоевременного выполнения Администрацией Санкт-Петербурга обязательств по предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, которые установлены приложением N 2 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, такое обстоятельство для застройщика является форс-мажорным и не относится к категории обстоятельств дающих право дольщику применить штрафные санкции, либо расторгнуть договор, являются необоснованными, поскольку обстоятельства, изложенные в указанном пункте, ответчиком не доказаны.
В представленных ответчиком в материалы дела копиях писем заместителя председателя Комитета по управлению городским имуществом от 7.05.2009 года N 11-245-32 и 11 246-32 речь идет об обстоятельствах задержки выдачи технических условий, соответственно возникших и устраненных до заключения договора с истцом, а потому не способных повлиять на его исполнение.
Доказательства возникновения таких обстоятельств после заключения договора с истцом и положенных в основу изменения сроков окончания строительства объекта не представлены ни в суд первой, ни в суд кассационной инстанций.
Таким образом, поскольку суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, не установил обстоятельства, подлежащие выяснению, решение суда нельзя признать незаконным и необоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного спора установлены, на основании представленных по делу доказательств, но судом неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение постановить в указанной части новое решение об удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение договорных сроков передачи квартиры за период с 1 января по 6 июня 2011 года.
При этом судебная коллегия не принимает во внимание доводы ответчика о том, что в силу положений ч. 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ до реального исполнения договора долевого участия, дольщик, права которого нарушены несвоевременным исполнением обязательства, лишен права требования выплаты ему соответствующей неустойки, как противоречащим общим положениям ГК РФ о неустойке, как способе обеспечения исполнения обязательства, положениям ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также положениям Закона РФ "О защите прав потребителей", применимых к спорным правоотношениям в части, неурегулированной положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
При этом, то обстоятельство, что размер неустойки до момента фактического исполнения обязательства исчислен истцом по аналогии с положениями пункта 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, исходя из цены договора и ставки рефинансирования на момент предъявления соответствующих требований, а не в соответствии с положениями ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", прав ответчика не нарушает.
Довод ответчика о том, что при намерении истца воспользоваться своим правом на расторжение договора и взыскание неустойки к ответчику фактически будут применены двойные меры ответственности, не может быть принят во внимание, так как носит предположительный характер. Кроме того, при предъявлении истцом таких требований ответчик, учитывая компенсационный характер неустойки, не лишен права поставить вопрос об уменьшении размера неустойки с учетом ранее выплаченных истцу сумм.
Размер неустойки судебная коллегия полагает определить исходя из цены договора 1650 000 рублей, учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых, действующей на момент предъявления иска и рассмотрения спора и выбранного истцом периода просрочки с 01.01.2011 года по 06.06.2011 года, составляющего 156 дней.
В соответствии со ст. 5.1 договора участия в долевом строительстве дома размер долевого взноса составляет 1650000 рублей.
Во исполнение условий п. 5.1. договора, С. были выплачены денежные средства в размере 1 651 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером N <...> от 17.08.2009 года. Однако, оснований, установленных договором, для увеличения цены договора до 1 651 000 рублей на момент разрешения спора судебная коллегия не усматривает.
Поскольку истцом заявлен период взыскания неустойки с 01.01.2011 года по 06.06.2011 года, при этом уточнений исковых требований в суд первой инстанции представлено не было, у судебной коллегии отсутствуют основания для выхода за пределы заявленных исковых требований, учитывая, что возможность фактического исполнения обязательства ответчиком на день разрешения спора отсутствует, время фактического исполнения обязательства и окончательный размер неустойки установлены быть не могут, что не лишает истца права в дальнейшем ставить вопрос о взыскании неустойки за иной период до момента фактического исполнения обязательства.
Следовательно, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 141570 рублей, рассчитанная, исходя из суммы внесенных денежных средств по договору, одной стопятидесятой от учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, за период просрочки с 01.01.2011 года по 06.06.2011 года - 156 дней : (1650000 * (8,25% * 1/150) * 156) = 141570 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере 4031 руб.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22 августа 2011 года - отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу С. неустойку за нарушение определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2011 года по 06.06.2011 года в размере 141570 рублей
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью <...> государственную пошлину в доход государства в размере 4031 руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)