Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2011 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей Макарцева А.В., Юдина С.И.,
- при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ульзутуевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "ВЕГА" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года по делу N А19-105/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "ЭЛИТА" к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕГА" о понуждении к устранению препятствий в осуществлении права управления многоквартирными домами (суд первой инстанции: Андриянова Н.П.);
- при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "ЭЛИТА" (ИНН 3851000388, ОГРН 1103851000362; адрес: 665453, Иркутская обл, Усолье-Сибирское г, Песчаная ул, 6, 1): Воронцов Р.А. - представитель (доверенность N 3 от 15.06.2011);
- от ответчика ООО "ВЕГА" (ИНН 3819015012, ОГРН 1053819008870; адрес: 665451, Иркутская обл, Усолье-Сибирское г, Машиностроителей ул, 1): Дерябин А.В. - представитель (доверенность N 12 от 10.02.2011);
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "ЭЛИТА" (далее - истец, ООО УК "ЭЛИТА") обратилось в арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕГА" (далее - ООО "ВЕГА") о возложении обязанности устранить препятствия в осуществлении права управления многоквартирными домами путем-передачи ООО УК "ЭЛИТА" технической и иной документации, относящейся к управлению многоквартирными домами по адресам: г. Усолье-Сибирское, ул. Республики, N 13, N 15, - в том числе технических паспортов многоквартирных домов с планами помещений общего пользования и технологическими схемами инженерных систем общего пользования, паспортов (проектов) узлов учета тепловой энергии и паспортов приборов учета тепловой энергии, актов приема приборов учета тепловой энергии и актов готовности к эксплуатации в зимний период, подписанные с теплоснабжающей организацией, а также документации, относящейся к учету и регистрации граждан по месту жительства и месту фактического пребывания (учетно-регистрационную документацию), проживающих в указанных многоквартирных домах, по актам приема-передачи; запретить чинить препятствия ООО УК "ЭЛИТА" в управлении указанными многоквартирными домами, в том числе начислять плату за жилье и коммунальные услуги жителям многоквартирных жилых домов расположенных по адресам Республики, N 13, N 15, а также ограничивать доступ персоналу ООО УК "ЭЛИТА" к общему имуществу указанных многоквартирных домов, в том числе в подвальные и чердачные помещения, к тепловым узлам и инженерным системам общего пользования.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года иск удовлетворен. Как следует из судебного акта основанием для удовлетворения иска послужил вывод суда о выборе собственниками спорных многоквартирных жилых домов истца в качестве управляющей компании, ничтожности договоров от 05 мая 2005 года, на основании которых ответчик фактически выполнял обязанности управляющей организации спорными домами, и продолжает их выполнять, препятствуя истцу в их управлении, а также не оспаривание ответчиком факта нахождения у него истребуемой технической документации и отсутствие доказательств передачи ее истцу. Суд руководствовался статьями 12, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 10, 44, частью 3 статьи 161, частями 1, 2, 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (жале - ЖК РФ), пунктами 26, 27 Правилами содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
ООО "ВЕГА", не согласившись с решением суда, подало на него апелляционную жалобу, доводы которой в судебном заседании поддержал представитель ответчика, ставит вопрос о его отмене в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права, не полным выяснением обстоятельств, имеющих значения для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, просит принять новый судебный акта и отказать в удовлетворении иска.
Ответчик считает, что суд не включил в предмет доказывания и фактически не исследовал вопрос о наличии у ответчика истребуемой истцом технической и иной документации, и удовлетворил требование о передаче истцу документации, не соответствующей указанной в перечне документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом согласно пунктам 24 и 26 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
Ответчик полагает, что установленный порядок расторжения с ООО "ВЕГА" договора управления многоквартирными домами собственниками помещений соблюден не был, в связи с чем отношения по управлению спорными домами с ответчиком не прекращены. Также ответчик указывает, что основанные на нормах части 10 статьи 162 ЖК РФ требования истца на него не распространяются, поскольку суд пришел к выводу, что ООО "ВЕГА" признакам, присущим управляющей организации, не отвечает.
В судебном заседании 22.06.2011 года был объявлен перерыв до 11 час. 30 мин. 29.06.2011 года. После перерыва представитель ответчика в судебное заседание не явился.
Рассмотрев заявленное представителем ответчика ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов апелляционный суд на основании части 2 статьи 268 АПК РФ отказал в приобщении:
- протоколов общих собраний собственников помещений дома N 13 по ул. Республики: от 21.09.2007 г. с приложением проекта договора и копии договора с собственником от 25.09.2007, протокола от 15.05.2010 г.; и дома N 15 по ул. Республики: от 12.11.2007 г. с приложением проекта договора и копии договора с собственником от 29.01.2008 г., протокола от 15.05.2010, - поскольку ответчик не обосновал невозможность представления их в суд первой инстанции по причинам, от него не зависящим: будучи указанным в качестве участника собраний ответчик знал о них, однако в отзывах и ходатайстве от 06.04.2011 на указанные доказательства не ссылался и в суд их не представил;
- договоров с поставщиками коммунальных услуг на 2011 г. - как неотносимых доказательств по делу;
- протоколов общих собраний собственников помещений домов N 13 и N 15 по ул. Республики от 17.04.2011 г. - поскольку они составлены после принятия судом первой инстанции решения по делу;
- протоколов общих собраний собственников помещений дома N 13 по ул. Республики от 12.09.2010 г. и дома N 15 по ул. Республики от 05.09.2010 об отмене (признании недействительными) решений общих собраний за май 2010 года с запросами и актами от 21.04.2011 г. передачи протоколов - как недопустимые доказательства, поскольку недействительным решение общего собрания может быть признано судом в порядке части 6 статьи 46 ЖК РФ.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, считает доводы апелляционной жалобы не основанными на законе и материалах дела, просил оставить ее без удовлетворения.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, заслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
Исковые требования обоснованы тем, что ООО УК "Элита", является управляющей организацией многоквартирных домов N 13 и N 15 по улице Республики в г. Усолье-Сибирское на основании заключенных с собственниками помещений указанных домов договоров и решений о выборе управляющей организации, фактически к управлению домами истец приступил с 01 сентября 2010 года. Ранее управление домами осуществлял ответчик, который несмотря на неоднократные требования о передаче учетно-регистрационной документации и иной технической документации, относящейся к управлению многоквартирными домами, документацию не передал, продолжает начислять проживающим домах плату за жилье и коммунальные услуги и направляет квитанции на оплату.
Согласно статье 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3). Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (пункт 3 части 2). Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9).
В соответствии со статьей 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым собственником помещений.
В силу статьи 10, частей 1, 2 статьи 162 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (часть 5 статьи 162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).
Согласно протоколам от 12 мая 2005 года общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирными домами N 13 и N 15 по улице Республики собственники помещений избрали способ управления - управление управляющей организацией, выбрали управляющую организацию - ООО "ВЕГА", решили хранить документацию в управляющей компании "ООО "ВЕГА" по адресу: г. Усолье-Сибирское, ул. Машиностроителей, 1. Сведения об утверждении существенных условий договора управления многоквартирными домами, в том числе о сроке, в указанных протоколах отсутствуют.
Между тем, еще до проведения общего собрания о выборе способа управления ответчик 05 мая 2005 года заключил с собственниками двух помещений по ул. Республики N 15 и с собственниками двух помещений по ул. Республики, 13 договоры управления многоквартирными домами, также ответчик заключил аналогичные договоры 29 января 2008 года с собственником одного помещения по ул. Республики, 15 и 18 февраля 2011 года - с собственником одного помещения по ул. Республики, 13. Каждый из указанных договоров заключен ответчиком на пять лет. При этом, решения общих собраний собственников помещений о выборе ответчика управляющей организацией и утверждении существенных условий договоров управления, на основании которых ответчик заключил вышеназванные договоры, а также доказательства заключения со всеми собственниками помещений спорных домов договоров управления, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, указанные договоры управления многоквартирными домами с собственниками помещений спорных домов заключены ответчиком с нарушением требований статей 44 и 161 ЖК РФ и в силу пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, статьи 168 ГК РФ являются ничтожными, не привели к возникновению у ООО "ВЕГА" обязанности по управлению спорными многоквартирными домами, и правовые основания для расторжения ничтожных договоров отсутствуют.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ответчик управляющей организацией в отношении спорных домов не является.
Между тем, материалами дела подтверждается и признается ответчиком, что с мая 2005 года ООО "ВЕГА" осуществляло фактическое управление спорными домами. До настоящего времени ответчик предпринимает действия по получению оплаты за коммунальные услуги с собственников помещений, что подтверждается счетами на оплату за ноябрь 2010 года, выставленным собственникам квартир N 29, N 30 по ул. Республики, 15, за март 2011 года - собственнику квартиры N 24 по ул. Республики, 13, объявлениями ответчика о расчете за тепловую энергию по счетчикам, о необходимости оплачивать за коммунальные услуги не ООО "Элита", а ООО "ВЕГА", письмом N 11 от 19.01.2011 г. ООО Охранного агентства "СИБ-Альянс", а также пояснениями представителя ответчика.
Из содержания части 10 статьи 162 ЖК РФ следует, что техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы хранятся в управляющей организации.
Согласно пункту 24 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указан в пункте 26 названных Правил В силу пункта 27 Правил ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Согласно пункту 1.5.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документация долговременного хранения относятся, в том числе, акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо- и электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта на каждый жилой дом.
Согласно пункту 10 статьи 162 ЖК РФ техническая документация на многоквартирный дом и иная документация хранятся в управляющей организации.
Оборудование спорных домах приборами учета тепловой энергии подтверждается объявлением ответчика, а также договором N 31 от 26 сентября 2010 года на техническое обслуживание прибора коммерческого учета тепловой энергии.
Управляющая организация в силу пункта 16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, является ответственной за регистрацию граждан по месту жительства.
Ответчик нахождение у него технического паспорта на спорные дома, технологических схем инженерных систем общего пользования в домах, паспортов на узлы и приборы учета тепловой энергии, учетно-регистрационной документации прямо в суде первой и суде апелляционной инстанции не оспорил, доказательства их передачи истцу не представил.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
С учетом изложенных обстоятельств, а также положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу, что технические паспорта спорных многоквартирных домов, технологические схемами инженерных систем общего пользования, паспорта (проекты) узлов учета тепловой энергии и паспорта приборов учета тепловой энергии, акты приема приборов учета тепловой энергии, а также иная документация, в том числе учетно-регистрационная документация, находится у ответчика.
ООО "ЭЛИТА" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 23.04.2010 г. за основным государственным регистрационным номером 1103851000362. Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец в настоящее время является управляющей организацией спорных многоквартирных домов и приступил к исполнению своих обязанностей, что подтверждается протоколами общих собраний собственников жилых помещений указанных домов от 25 апреля 2010 года, от 13 мая 2010 года (в форме заочного голосования), списками участников общего собрания, решениями собственников, договором N 654 от 01.09.2010 на водоснабжение и прием сточных вод, агентским договором б/н от 01.09.2010 на оказание услуг по расчету, начислению, сбору с граждан платы за жилищно-коммунальные услуги и регистрации граждан, договором N 31 от 26.09.2010 на техническое обслуживание прибора коммерческого учета тепловой энергии, договором N 194А от 31.08.2010 на аварийное обслуживание многоквартирных зданий, договором N Д-УК07/2010 от 01.11.2010 на предоставление услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов.
В порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ, кем-либо из собственников помещений в спорных домах решения собраний от 25 апреля 2010 года и от 13 мая 2010 года не обжалованы.
Факт воспрепятствования ответчиком истцу в осуществлении своих обязанностей и доступу к находящему в подвале общему имуществу собственников домов подтверждается выставлением собственникам счетов на оплату коммунальных услуг, установление охраны помещений индивидуального теплового пункта спорных домов подтверждается письмом N 11 от 19.01.2011 ООО Охранного агентства "СИБ-Альянс".
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом избран надлежащий способ защиты, суд первой инстанции правильно определил и установил фактические обстоятельства, правильно применил нормы материального и процессуального права, с учетом имеющихся в деле доказательств признал требования ООО УК "Элита" законными и обоснованными и удовлетворил их. Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года отсутствуют.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года по делу N А19-105/2011оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
С.И.ЮДИН
А.В.МАКАРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.07.2011 ПО ДЕЛУ N А19-105/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2011 г. по делу N А19-105/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2011 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей Макарцева А.В., Юдина С.И.,
- при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ульзутуевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "ВЕГА" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года по делу N А19-105/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "ЭЛИТА" к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕГА" о понуждении к устранению препятствий в осуществлении права управления многоквартирными домами (суд первой инстанции: Андриянова Н.П.);
- при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "ЭЛИТА" (ИНН 3851000388, ОГРН 1103851000362; адрес: 665453, Иркутская обл, Усолье-Сибирское г, Песчаная ул, 6, 1): Воронцов Р.А. - представитель (доверенность N 3 от 15.06.2011);
- от ответчика ООО "ВЕГА" (ИНН 3819015012, ОГРН 1053819008870; адрес: 665451, Иркутская обл, Усолье-Сибирское г, Машиностроителей ул, 1): Дерябин А.В. - представитель (доверенность N 12 от 10.02.2011);
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "ЭЛИТА" (далее - истец, ООО УК "ЭЛИТА") обратилось в арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕГА" (далее - ООО "ВЕГА") о возложении обязанности устранить препятствия в осуществлении права управления многоквартирными домами путем-передачи ООО УК "ЭЛИТА" технической и иной документации, относящейся к управлению многоквартирными домами по адресам: г. Усолье-Сибирское, ул. Республики, N 13, N 15, - в том числе технических паспортов многоквартирных домов с планами помещений общего пользования и технологическими схемами инженерных систем общего пользования, паспортов (проектов) узлов учета тепловой энергии и паспортов приборов учета тепловой энергии, актов приема приборов учета тепловой энергии и актов готовности к эксплуатации в зимний период, подписанные с теплоснабжающей организацией, а также документации, относящейся к учету и регистрации граждан по месту жительства и месту фактического пребывания (учетно-регистрационную документацию), проживающих в указанных многоквартирных домах, по актам приема-передачи; запретить чинить препятствия ООО УК "ЭЛИТА" в управлении указанными многоквартирными домами, в том числе начислять плату за жилье и коммунальные услуги жителям многоквартирных жилых домов расположенных по адресам Республики, N 13, N 15, а также ограничивать доступ персоналу ООО УК "ЭЛИТА" к общему имуществу указанных многоквартирных домов, в том числе в подвальные и чердачные помещения, к тепловым узлам и инженерным системам общего пользования.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года иск удовлетворен. Как следует из судебного акта основанием для удовлетворения иска послужил вывод суда о выборе собственниками спорных многоквартирных жилых домов истца в качестве управляющей компании, ничтожности договоров от 05 мая 2005 года, на основании которых ответчик фактически выполнял обязанности управляющей организации спорными домами, и продолжает их выполнять, препятствуя истцу в их управлении, а также не оспаривание ответчиком факта нахождения у него истребуемой технической документации и отсутствие доказательств передачи ее истцу. Суд руководствовался статьями 12, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 10, 44, частью 3 статьи 161, частями 1, 2, 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (жале - ЖК РФ), пунктами 26, 27 Правилами содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
ООО "ВЕГА", не согласившись с решением суда, подало на него апелляционную жалобу, доводы которой в судебном заседании поддержал представитель ответчика, ставит вопрос о его отмене в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права, не полным выяснением обстоятельств, имеющих значения для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, просит принять новый судебный акта и отказать в удовлетворении иска.
Ответчик считает, что суд не включил в предмет доказывания и фактически не исследовал вопрос о наличии у ответчика истребуемой истцом технической и иной документации, и удовлетворил требование о передаче истцу документации, не соответствующей указанной в перечне документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом согласно пунктам 24 и 26 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
Ответчик полагает, что установленный порядок расторжения с ООО "ВЕГА" договора управления многоквартирными домами собственниками помещений соблюден не был, в связи с чем отношения по управлению спорными домами с ответчиком не прекращены. Также ответчик указывает, что основанные на нормах части 10 статьи 162 ЖК РФ требования истца на него не распространяются, поскольку суд пришел к выводу, что ООО "ВЕГА" признакам, присущим управляющей организации, не отвечает.
В судебном заседании 22.06.2011 года был объявлен перерыв до 11 час. 30 мин. 29.06.2011 года. После перерыва представитель ответчика в судебное заседание не явился.
Рассмотрев заявленное представителем ответчика ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов апелляционный суд на основании части 2 статьи 268 АПК РФ отказал в приобщении:
- протоколов общих собраний собственников помещений дома N 13 по ул. Республики: от 21.09.2007 г. с приложением проекта договора и копии договора с собственником от 25.09.2007, протокола от 15.05.2010 г.; и дома N 15 по ул. Республики: от 12.11.2007 г. с приложением проекта договора и копии договора с собственником от 29.01.2008 г., протокола от 15.05.2010, - поскольку ответчик не обосновал невозможность представления их в суд первой инстанции по причинам, от него не зависящим: будучи указанным в качестве участника собраний ответчик знал о них, однако в отзывах и ходатайстве от 06.04.2011 на указанные доказательства не ссылался и в суд их не представил;
- договоров с поставщиками коммунальных услуг на 2011 г. - как неотносимых доказательств по делу;
- протоколов общих собраний собственников помещений домов N 13 и N 15 по ул. Республики от 17.04.2011 г. - поскольку они составлены после принятия судом первой инстанции решения по делу;
- протоколов общих собраний собственников помещений дома N 13 по ул. Республики от 12.09.2010 г. и дома N 15 по ул. Республики от 05.09.2010 об отмене (признании недействительными) решений общих собраний за май 2010 года с запросами и актами от 21.04.2011 г. передачи протоколов - как недопустимые доказательства, поскольку недействительным решение общего собрания может быть признано судом в порядке части 6 статьи 46 ЖК РФ.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, считает доводы апелляционной жалобы не основанными на законе и материалах дела, просил оставить ее без удовлетворения.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, заслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
Исковые требования обоснованы тем, что ООО УК "Элита", является управляющей организацией многоквартирных домов N 13 и N 15 по улице Республики в г. Усолье-Сибирское на основании заключенных с собственниками помещений указанных домов договоров и решений о выборе управляющей организации, фактически к управлению домами истец приступил с 01 сентября 2010 года. Ранее управление домами осуществлял ответчик, который несмотря на неоднократные требования о передаче учетно-регистрационной документации и иной технической документации, относящейся к управлению многоквартирными домами, документацию не передал, продолжает начислять проживающим домах плату за жилье и коммунальные услуги и направляет квитанции на оплату.
Согласно статье 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3). Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (пункт 3 части 2). Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9).
В соответствии со статьей 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым собственником помещений.
В силу статьи 10, частей 1, 2 статьи 162 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (часть 5 статьи 162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).
Согласно протоколам от 12 мая 2005 года общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирными домами N 13 и N 15 по улице Республики собственники помещений избрали способ управления - управление управляющей организацией, выбрали управляющую организацию - ООО "ВЕГА", решили хранить документацию в управляющей компании "ООО "ВЕГА" по адресу: г. Усолье-Сибирское, ул. Машиностроителей, 1. Сведения об утверждении существенных условий договора управления многоквартирными домами, в том числе о сроке, в указанных протоколах отсутствуют.
Между тем, еще до проведения общего собрания о выборе способа управления ответчик 05 мая 2005 года заключил с собственниками двух помещений по ул. Республики N 15 и с собственниками двух помещений по ул. Республики, 13 договоры управления многоквартирными домами, также ответчик заключил аналогичные договоры 29 января 2008 года с собственником одного помещения по ул. Республики, 15 и 18 февраля 2011 года - с собственником одного помещения по ул. Республики, 13. Каждый из указанных договоров заключен ответчиком на пять лет. При этом, решения общих собраний собственников помещений о выборе ответчика управляющей организацией и утверждении существенных условий договоров управления, на основании которых ответчик заключил вышеназванные договоры, а также доказательства заключения со всеми собственниками помещений спорных домов договоров управления, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, указанные договоры управления многоквартирными домами с собственниками помещений спорных домов заключены ответчиком с нарушением требований статей 44 и 161 ЖК РФ и в силу пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, статьи 168 ГК РФ являются ничтожными, не привели к возникновению у ООО "ВЕГА" обязанности по управлению спорными многоквартирными домами, и правовые основания для расторжения ничтожных договоров отсутствуют.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ответчик управляющей организацией в отношении спорных домов не является.
Между тем, материалами дела подтверждается и признается ответчиком, что с мая 2005 года ООО "ВЕГА" осуществляло фактическое управление спорными домами. До настоящего времени ответчик предпринимает действия по получению оплаты за коммунальные услуги с собственников помещений, что подтверждается счетами на оплату за ноябрь 2010 года, выставленным собственникам квартир N 29, N 30 по ул. Республики, 15, за март 2011 года - собственнику квартиры N 24 по ул. Республики, 13, объявлениями ответчика о расчете за тепловую энергию по счетчикам, о необходимости оплачивать за коммунальные услуги не ООО "Элита", а ООО "ВЕГА", письмом N 11 от 19.01.2011 г. ООО Охранного агентства "СИБ-Альянс", а также пояснениями представителя ответчика.
Из содержания части 10 статьи 162 ЖК РФ следует, что техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы хранятся в управляющей организации.
Согласно пункту 24 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указан в пункте 26 названных Правил В силу пункта 27 Правил ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Согласно пункту 1.5.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документация долговременного хранения относятся, в том числе, акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо- и электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта на каждый жилой дом.
Согласно пункту 10 статьи 162 ЖК РФ техническая документация на многоквартирный дом и иная документация хранятся в управляющей организации.
Оборудование спорных домах приборами учета тепловой энергии подтверждается объявлением ответчика, а также договором N 31 от 26 сентября 2010 года на техническое обслуживание прибора коммерческого учета тепловой энергии.
Управляющая организация в силу пункта 16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, является ответственной за регистрацию граждан по месту жительства.
Ответчик нахождение у него технического паспорта на спорные дома, технологических схем инженерных систем общего пользования в домах, паспортов на узлы и приборы учета тепловой энергии, учетно-регистрационной документации прямо в суде первой и суде апелляционной инстанции не оспорил, доказательства их передачи истцу не представил.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
С учетом изложенных обстоятельств, а также положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу, что технические паспорта спорных многоквартирных домов, технологические схемами инженерных систем общего пользования, паспорта (проекты) узлов учета тепловой энергии и паспорта приборов учета тепловой энергии, акты приема приборов учета тепловой энергии, а также иная документация, в том числе учетно-регистрационная документация, находится у ответчика.
ООО "ЭЛИТА" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 23.04.2010 г. за основным государственным регистрационным номером 1103851000362. Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец в настоящее время является управляющей организацией спорных многоквартирных домов и приступил к исполнению своих обязанностей, что подтверждается протоколами общих собраний собственников жилых помещений указанных домов от 25 апреля 2010 года, от 13 мая 2010 года (в форме заочного голосования), списками участников общего собрания, решениями собственников, договором N 654 от 01.09.2010 на водоснабжение и прием сточных вод, агентским договором б/н от 01.09.2010 на оказание услуг по расчету, начислению, сбору с граждан платы за жилищно-коммунальные услуги и регистрации граждан, договором N 31 от 26.09.2010 на техническое обслуживание прибора коммерческого учета тепловой энергии, договором N 194А от 31.08.2010 на аварийное обслуживание многоквартирных зданий, договором N Д-УК07/2010 от 01.11.2010 на предоставление услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов.
В порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ, кем-либо из собственников помещений в спорных домах решения собраний от 25 апреля 2010 года и от 13 мая 2010 года не обжалованы.
Факт воспрепятствования ответчиком истцу в осуществлении своих обязанностей и доступу к находящему в подвале общему имуществу собственников домов подтверждается выставлением собственникам счетов на оплату коммунальных услуг, установление охраны помещений индивидуального теплового пункта спорных домов подтверждается письмом N 11 от 19.01.2011 ООО Охранного агентства "СИБ-Альянс".
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом избран надлежащий способ защиты, суд первой инстанции правильно определил и установил фактические обстоятельства, правильно применил нормы материального и процессуального права, с учетом имеющихся в деле доказательств признал требования ООО УК "Элита" законными и обоснованными и удовлетворил их. Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года отсутствуют.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года по делу N А19-105/2011оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
С.И.ЮДИН
А.В.МАКАРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)