Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: С.Е.Лобаря
Судей: С.Н.Новиковой, И.А.Тарасова
при участии:
от ООО "Дикая орхидея": Демченко Т.Н. - генеральный директор; Сергеева М.Д. - представитель по доверенности от 01.07.2011 б/н
от ОАО "Центр инновационных технологий г.Хабаровска": Жилкова Е.О. - представитель по доверенности от 17.12.2010 N 0538/02-02
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий г. Хабаровска"
на решение от 04.04.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011
по делу N А73-14009/2010 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дальневосточная сервисно-ремонтная компания"
третье лицо: открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий г. Хабаровска"
о понуждении заключить договор
Общество с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея" (далее по тексту - ООО "Дикая орхидея", ОГРН 1062724063830, место нахождения: 680000, г.Хабаровск, ул. Мирная, 7) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дальневосточная сервисно - ремонтная компания" (далее по тексту - ООО "УК "ДВСРК", ОГРН 1082721005718, место нахождения: 680032, г.Хабаровск, ул. Школьная, 11) о понуждении заключить договор управления многоквартирным домом в предложенной редакции с изменением пункта 10.1 в следующей редакции: "Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение 5 лет".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее по тексту - ОАО "ЦИТ").
Решением от 04.04.2011 в иске отказано.
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ОАО "ЦИТ" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как несоответствующие нормам права. Заявитель указал, что ООО "Дикая орхидея", как арендатор помещения, и управляющая компания, не возражали против заключения договора на содержание общего имущества, единственное их разногласие возникло в отношении срока его действия. Полагает, что обязанность арендатора нести расходы по содержанию имущества и самостоятельно заключать соответствующие договоры вытекает из пунктов 3.2.3, 3.2.5 договора аренды.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ОАО "ЦИТ" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ООО "Дикая орхидея", возражая относительно доводов жалобы, просили оставить ее без удовлетворения. Представители других лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились, при этом о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, ООО "Дикая орхидея" является арендатором объектов нежилого фонда, а именно части функционального (встроенного) помещения II (1-16) в виде комнат NN 12-16 площадью 50, 4 кв. м, мест общего пользования площадью 7,7 кв. м (3,2 кв. м на первом этаже, 4,5 кв. м на втором этаже) по договору аренды от 27.02.2007 N 77/07, заключенному с ОАО "ЦИТ". Срок действия договора определен с 27.02.2007 по 26.02.2010.
Пунктами 3.2.3, 3.2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта, в том числе за свой счет производить текущий и капитальный ремонт, самостоятельно (в течение одного месяца с момента подписания договора) заключать договоры на коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, канализация, техническое обслуживание) и напрямую оплачивать стоимость таких услуг по заключенным договорам.
На основании названных пунктов договора ООО "Дикая орхидея" обратилось к ООО "УК "ДВСРК" о заключении договора на управление многоквартирным домом.
Отсутствие согласия по дате заключения договора послужило основанием для обращения ООО "Дикая орхидея" в арбитражный суд, обосновав свою правовую позицию правилами пункта 4 статьи 445 ГК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что ООО "Дикая орхидея" не является собственником помещения, и поэтому в силу п. 5 ст. 46, статей 161, 162 ЖК РФ не может являться стороной договора на управление многоквартирным домом; а также отсутствие доказательств об уклонении ответчика заключить соответствующий договор.
Апелляционная инстанция поддержала данные выводы. Судебные инстанции отклонили ссылку истца на пункт 3.2.5 договора аренды от 27.02.2007 N 77/07, поскольку последний условий о заключении договора управления не содержит.
Установлено, что указанные нежилые помещения находятся в многоквартирном доме по ул. Мирная, д. 7 в г.Хабаровске, собственником которых является ОАО "ЦИТ".
Помещения используются обществом на условиях аренды, договор от 27.02.2007 N 77/07, для размещения под парикмахерскую, срок действия договора определен с 27.02.2007 по 26.02.2010; договор зарегистрирован в установленном порядке.
Отношения по управлению многоквартирным домом урегулированы положениями статьи 162 ЖК РФ.
Управление указанным многоквартирным жилым домом осуществляет управляющая компания в лице ООО "УК "ДВСРК" на основании решения собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет обязанности управляющей компании по договору управления как оказание услуг и работ в течение согласованного срока по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом. При этом условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Названные нормы закона обеспечивают собственникам помещений в многоквартирном доме получение коммунальных услуг и иных связанных с содержанием принадлежащих им помещений, а также общего имущества услуг со стороны управляющей компании, на которую возложены функции по управлению многоквартирным домом и обязанность по заключению соответствующих договоров с собственниками помещений в данном доме.
Следовательно, вышеназванным законом заключение договора управления обязательно для собственников помещений многоквартирного дома.
Поскольку по настоящему спору иск заявлен арендатором помещений - ООО "Дикая орхидея", судебными инстанциями обоснованно сделан вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о понуждении ООО "УК "ДВСРК" заключить договор управления.
Более того, как правильно указано судом, договор аренды от 27.02.2007 N 77/07 не содержит условий о заключении арендатором договора управления, включающего не только коммунальные услуги, но и услуги, работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Пунктом 3.2.5 договора N 77/07 определена обязанность арендатора заключать договоры на коммунальные услуги и напрямую оплачивать их стоимость.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что арендатор в силу закона (статья 616 ГК РФ) обязан нести расходы по содержанию имущества, подлежит отклонению, поскольку данная обязанность и названная норма права не свидетельствуют о возможности ее применения к спорным правоотношениям.
При изложенном основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 04.04.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 по делу N А73-14009/2010 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 04.10.2011 N Ф03-4554/2011 ПО ДЕЛУ N А73-14009/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2011 г. N Ф03-4554/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: С.Е.Лобаря
Судей: С.Н.Новиковой, И.А.Тарасова
при участии:
от ООО "Дикая орхидея": Демченко Т.Н. - генеральный директор; Сергеева М.Д. - представитель по доверенности от 01.07.2011 б/н
от ОАО "Центр инновационных технологий г.Хабаровска": Жилкова Е.О. - представитель по доверенности от 17.12.2010 N 0538/02-02
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий г. Хабаровска"
на решение от 04.04.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011
по делу N А73-14009/2010 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дальневосточная сервисно-ремонтная компания"
третье лицо: открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий г. Хабаровска"
о понуждении заключить договор
Общество с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея" (далее по тексту - ООО "Дикая орхидея", ОГРН 1062724063830, место нахождения: 680000, г.Хабаровск, ул. Мирная, 7) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дальневосточная сервисно - ремонтная компания" (далее по тексту - ООО "УК "ДВСРК", ОГРН 1082721005718, место нахождения: 680032, г.Хабаровск, ул. Школьная, 11) о понуждении заключить договор управления многоквартирным домом в предложенной редакции с изменением пункта 10.1 в следующей редакции: "Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение 5 лет".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее по тексту - ОАО "ЦИТ").
Решением от 04.04.2011 в иске отказано.
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ОАО "ЦИТ" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как несоответствующие нормам права. Заявитель указал, что ООО "Дикая орхидея", как арендатор помещения, и управляющая компания, не возражали против заключения договора на содержание общего имущества, единственное их разногласие возникло в отношении срока его действия. Полагает, что обязанность арендатора нести расходы по содержанию имущества и самостоятельно заключать соответствующие договоры вытекает из пунктов 3.2.3, 3.2.5 договора аренды.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ОАО "ЦИТ" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ООО "Дикая орхидея", возражая относительно доводов жалобы, просили оставить ее без удовлетворения. Представители других лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились, при этом о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, ООО "Дикая орхидея" является арендатором объектов нежилого фонда, а именно части функционального (встроенного) помещения II (1-16) в виде комнат NN 12-16 площадью 50, 4 кв. м, мест общего пользования площадью 7,7 кв. м (3,2 кв. м на первом этаже, 4,5 кв. м на втором этаже) по договору аренды от 27.02.2007 N 77/07, заключенному с ОАО "ЦИТ". Срок действия договора определен с 27.02.2007 по 26.02.2010.
Пунктами 3.2.3, 3.2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта, в том числе за свой счет производить текущий и капитальный ремонт, самостоятельно (в течение одного месяца с момента подписания договора) заключать договоры на коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, канализация, техническое обслуживание) и напрямую оплачивать стоимость таких услуг по заключенным договорам.
На основании названных пунктов договора ООО "Дикая орхидея" обратилось к ООО "УК "ДВСРК" о заключении договора на управление многоквартирным домом.
Отсутствие согласия по дате заключения договора послужило основанием для обращения ООО "Дикая орхидея" в арбитражный суд, обосновав свою правовую позицию правилами пункта 4 статьи 445 ГК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что ООО "Дикая орхидея" не является собственником помещения, и поэтому в силу п. 5 ст. 46, статей 161, 162 ЖК РФ не может являться стороной договора на управление многоквартирным домом; а также отсутствие доказательств об уклонении ответчика заключить соответствующий договор.
Апелляционная инстанция поддержала данные выводы. Судебные инстанции отклонили ссылку истца на пункт 3.2.5 договора аренды от 27.02.2007 N 77/07, поскольку последний условий о заключении договора управления не содержит.
Установлено, что указанные нежилые помещения находятся в многоквартирном доме по ул. Мирная, д. 7 в г.Хабаровске, собственником которых является ОАО "ЦИТ".
Помещения используются обществом на условиях аренды, договор от 27.02.2007 N 77/07, для размещения под парикмахерскую, срок действия договора определен с 27.02.2007 по 26.02.2010; договор зарегистрирован в установленном порядке.
Отношения по управлению многоквартирным домом урегулированы положениями статьи 162 ЖК РФ.
Управление указанным многоквартирным жилым домом осуществляет управляющая компания в лице ООО "УК "ДВСРК" на основании решения собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет обязанности управляющей компании по договору управления как оказание услуг и работ в течение согласованного срока по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом. При этом условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Названные нормы закона обеспечивают собственникам помещений в многоквартирном доме получение коммунальных услуг и иных связанных с содержанием принадлежащих им помещений, а также общего имущества услуг со стороны управляющей компании, на которую возложены функции по управлению многоквартирным домом и обязанность по заключению соответствующих договоров с собственниками помещений в данном доме.
Следовательно, вышеназванным законом заключение договора управления обязательно для собственников помещений многоквартирного дома.
Поскольку по настоящему спору иск заявлен арендатором помещений - ООО "Дикая орхидея", судебными инстанциями обоснованно сделан вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о понуждении ООО "УК "ДВСРК" заключить договор управления.
Более того, как правильно указано судом, договор аренды от 27.02.2007 N 77/07 не содержит условий о заключении арендатором договора управления, включающего не только коммунальные услуги, но и услуги, работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Пунктом 3.2.5 договора N 77/07 определена обязанность арендатора заключать договоры на коммунальные услуги и напрямую оплачивать их стоимость.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что арендатор в силу закона (статья 616 ГК РФ) обязан нести расходы по содержанию имущества, подлежит отклонению, поскольку данная обязанность и названная норма права не свидетельствуют о возможности ее применения к спорным правоотношениям.
При изложенном основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 04.04.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 по делу N А73-14009/2010 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий:
С.Е.Лобарь
С.Е.Лобарь
Судьи:
С.Н.Новикова
И.А.Тарасов
С.Н.Новикова
И.А.Тарасов
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)