Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей: Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовым А.И.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Новожилова Б.И., действующего на основании протокола от 01.01.2009,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сердолик"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 24.06.2010 по делу N А31-564/2010, принятое судом в составе судьи Сергушовой Т.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Сердолик"
к обществу с ограниченной ответственностью "Универсам N 2"
о взыскании 72 846 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате, 13 600 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и расторжении договора аренды нежилого помещения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сердолик" (далее - ООО "Сердолик", истец, заявитель жалобы) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью "Универсам N 2" (далее - ООО "Универсам N 2", ответчик) о взыскании 72 846 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17.05.2008, 13 600 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2008 по 01.02.2010 и расторжении договора аренды от 17.05.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кострома, Детский пр-д, д. 6.
Исковые требования основаны на положениях статей 307, 309, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неисполнением арендатором обязательств по возмещению арендодателю расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме.
Определением Арбитражного суда Костромской области требования истца в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 24.06.2010 в удовлетворении исковых требований ООО "Сердолик" отказано.
При этом суд исходил из того, что условия договора, свидетельствующие о принятии ответчиком бремени по содержанию арендованного помещения ограничены необходимостью нести текущие расходы по содержанию и эксплуатации имущества, в том числе по проведению необходимого текущего ремонта инженерных систем в пределах арендуемых помещений. Включение в переменную часть арендной платы расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме договором аренды не предусмотрено.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда от 24.05.2010 и вынести по делу новое решение.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Заявитель считает, что в соответствии с пунктом 2.1.3. договора аренды от 17.05.2008 арендодатель принял на себя обязательства по обслуживанию и профилактике инженерных сетей здания, а арендатор на основании пункта 2.2.5. названного договора принял на себя обязательства возмещать затраты, понесенные арендодателем, связанные с выполнением обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.3. договора.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласен в полном объеме, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Полагает, что в условиях договора аренды стороны не согласовали, что расходы на содержание и текущий ремонт общедомового имущества обязан нести арендатор, при этом согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) именно собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества.
По утверждению ответчика, требования истца о расторжении договора аренды также являются незаконными и необоснованными в силу того, что арендодатель вправе в одностороннем судебном порядке требовать расторжения договора аренды после направления арендатору письменного уведомления о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, однако предоставленные в судебное заседание письма не являются доказательством досудебного порядка урегулирования спора.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Сердолик" владеет на праве собственности нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Кострома, Детский проезд, д. 6, площадью 558,3 кв. м (свидетельство 44 АБ N 219132 от 17.07.2008, л.д. - 10).
17.05.2008 между ООО "Сердолик" (арендодатель) и ООО "Универсам N 2" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (л.д. - 11-13), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 25 (комн. NN 10-14, 16-21, 26, 27 в подвале; комн. NN 1-4, 6-9, 28, 29 на 1-ом этаже) общей площадью 558,3 кв. м, лит. А, расположенное по адресу: г. Кострома, пр. Детский, д. 6, принадлежащее арендодателю на праве собственности, на условиях, содержащихся в настоящем договоре. Помещение будет использоваться для розничной торговли (пункты 1.1., 1.2 договора).
Срок аренды согласован сторонами в пункте 5.1. договора с 27.05.2008 по 27.05.2013.
Договор зарегистрирован в УФРС по Костромской области 17.05.2008, регистрация N 44-44-01/114/2008-65.
27.05.2008 по акту приема-передачи (л.д. - 14) нежилое помещение передано арендатору.
Права и обязанности сторон установлены в разделе 2 договора.
Подпунктом 2.1.3. договора предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить сдаваемое помещение электроэнергией, отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, телефонной связью. В связи с чем от своего имени, но в интересах и за счет Арендатора выступать в роли покупателя коммунальных услуг (по эксплуатационному обслуживанию нежилого помещения) путем заключения соответствующих договоров с организациями, осуществляющими поставки тепловой и электрической энергии, услуг водоснабжения, газоснабжения, телефонной связи, междугородной телефонной связи, услуг по обслуживанию и профилактике инженерных систем здания.
В подпункте 2.1.4. договора арендодатель обязался также ежемесячно выставлять арендатору счета, в которых отражаются показатели счетов-фактур, полученных арендодателем от продавцов коммунальных услуг с обязательным приложением копий счетов-фактур, полученных арендодателем от продавцов коммунальных услуг.
В соответствии с пунктом 2.2.3. договора арендатор обязался нести текущие расходы по содержанию и эксплуатации имущества, в том числе по проведению необходимого текущего ремонта инженерных систем в пределах арендуемых помещений.
Кроме того, арендатор обязался возмещать затраты, произведенные арендодателем, связанные с исполнением обязательств по пункту 2.1.3. договора, путем внесения их в кассу или перечисления на расчетный счет арендодателя на основании счетов (пункт 2.2.5. договора).
Расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.
В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за предоставленное в аренду недвижимое имущество состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы за недвижимое имущество, переданное в аренду, составляет 20 000 руб. в месяц (подпункт 3.1.1. договора). Переменная часть арендной платы представляет собой возмещение арендодателю расходов на коммунальные услуги и электроэнергии, расходов на услуги связи, проведение текущих ремонтов всех инженерных систем (приборов учета и оборудования, включая теплоузел, эл. щитовую, водомерный узел и др.) и определяется на основании расчетных документов, выставленных арендодателю по соответствующим расходам (подпункт 3.1.2. договора).
Согласно пункту 5.3.2 договора аренды арендодатель может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке на основании решения суда в случае, если арендатор не внесет арендную плату в течение 2 месяцев подряд.
Собственниками помещений данного многоквартирного дома в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48, 161 - 162 ЖК РФ выбран способ управления - управление Управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано общество с ограниченной ответственностью "Юбилейный 2007" (далее - ООО "Юбилейный 2007").
03.09.2008 между ООО "Юбилейный 2007" (исполнитель) и ООО "Сердолик" (потребитель) подписан договор управления многоквартирным домом (л.д. - 15-20), согласно условиям которого исполнитель по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать ей услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, заключать договора на предоставление коммунальных услуг потребителям, с поставщиками таких услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 3.2. договора).
В соответствии с пунктом 8.1. договора договор управления вступает в силу с 01.05.2008.
По условиям договора размер ежемесячной платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставляемых исполнителем, определяется договорной ценой с учетом нормативно-правовых актов органов местного самоуправления.
Размер обязательных платежей включает в себя плату за содержание и текущий ремонт, обслуживание общего имущества и устанавливается по настоящему договору на один календарный год в размере 6 руб. 20 коп. за 1 кв. м общей площади нежилого помещения многоквартирного дома (включая НДС 18%), что составляет 3468 руб. 90 коп. в месяц (включая НДС 18%), также за капитальный ремонт дома 1 руб. 50 коп. за 1 кв. м общей площади нежилого помещения многоквартирного дома в месяц (включая НДС 18%), что составляет 839 руб. 25 коп. в месяц (включая НДС 18%). Последующие изменения размера платы за содержание и текущий ремонт устанавливаются (согласовываются) сторонами с учетом экономически обоснованного предложения Управляющей компании (пункт 4.3. договора).
В договоре определено понятие общего имущества.
Истец указывает, что ООО "Сердолик" ежемесячно выставляло ООО "Универсам N 2" счета-фактуры к оплате.
Согласно представленным счетам-фактурам плата за содержание и текущий ремонт общедомового имущества составляет 3468 руб. 90 коп. в месяц. Период задолженности на 01.02.2010 составляет 21 месяц: за 2008 год - 8 месяцев (с мая по декабрь 2008 года), за 2009 год - 12 месяцев, за 2010 год - 1 месяц (январь 2010 год), всего 640 дней. По сведениям истца задолженность по оплате переменной части арендной платы по состоянию на 01.02.2010 составляет 72 846 руб. 90 коп.
Оплату переменной части арендной платы арендатор не произвел, что, как полагает истец, является нарушением условий договора аренды от 17.05.2008.
Кроме того, на основании статьи 395 ГК РФ истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 13 600 руб. за период с 01.05.2008 по 01.02.2010.
Поскольку ответчик не возместил расходы истца по оплате услуг по содержанию общего имущества дома, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Костромской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В статьях 606 и 614 названного Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Суд первой инстанции установил, что ООО "Сердолик" является собственником помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Кострома, Детский проезд, д. 6.
Данные помещения 27.05.2008 на основании договора от 17.05.2008 переданы в аренду ответчику.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В статьях 244 и 249 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (части 1 статьи 158 ЖК РФ).
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
Состав общего имущества установлен Правилами содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
В соответствии с требованиями статей 36, 39 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долей собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
Из приведенных норм права следует, что собственник помещений в многоквартирном жилом доме несет бремя по содержанию общего имущества в жилом доме.
Оценив подписанный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 17.05.2008, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что условия договора, свидетельствующие о принятии ответчиком бремени по содержанию арендованного помещения, ограничены необходимостью нести текущие расходы по содержанию и эксплуатации имущества, в том числе по проведению необходимого текущего ремонта инженерных систем в пределах арендуемых помещений.
Договорные отношения по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме между истцом и ответчиком отсутствуют, включение в переменную часть арендной платы таких расходов договором аренды не предусмотрено.
Доказательств, свидетельствующих о неправомерности указанного вывода, суда материалы дела не содержат и заявителем жалобы не представлены.
В соответствии со статьями 65 и 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно посчитал, что на стороне ответчика отсутствует обусловленная законом или договором обязанность нести бремя расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества (предусмотренная договором управления многоквартирным домом), в связи с чем обоснованно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика 72 846 руб. 90 коп. как переменной части арендной платы и 13 600 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения, к тому же являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
На основании изложенного, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 24.06.2010 по делу N А31-564/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сердолик" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2010 ПО ДЕЛУ N А31-564/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2010 г. по делу N А31-564/2010
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей: Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовым А.И.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Новожилова Б.И., действующего на основании протокола от 01.01.2009,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сердолик"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 24.06.2010 по делу N А31-564/2010, принятое судом в составе судьи Сергушовой Т.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Сердолик"
к обществу с ограниченной ответственностью "Универсам N 2"
о взыскании 72 846 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате, 13 600 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и расторжении договора аренды нежилого помещения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сердолик" (далее - ООО "Сердолик", истец, заявитель жалобы) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью "Универсам N 2" (далее - ООО "Универсам N 2", ответчик) о взыскании 72 846 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17.05.2008, 13 600 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2008 по 01.02.2010 и расторжении договора аренды от 17.05.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кострома, Детский пр-д, д. 6.
Исковые требования основаны на положениях статей 307, 309, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неисполнением арендатором обязательств по возмещению арендодателю расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме.
Определением Арбитражного суда Костромской области требования истца в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 24.06.2010 в удовлетворении исковых требований ООО "Сердолик" отказано.
При этом суд исходил из того, что условия договора, свидетельствующие о принятии ответчиком бремени по содержанию арендованного помещения ограничены необходимостью нести текущие расходы по содержанию и эксплуатации имущества, в том числе по проведению необходимого текущего ремонта инженерных систем в пределах арендуемых помещений. Включение в переменную часть арендной платы расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме договором аренды не предусмотрено.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда от 24.05.2010 и вынести по делу новое решение.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Заявитель считает, что в соответствии с пунктом 2.1.3. договора аренды от 17.05.2008 арендодатель принял на себя обязательства по обслуживанию и профилактике инженерных сетей здания, а арендатор на основании пункта 2.2.5. названного договора принял на себя обязательства возмещать затраты, понесенные арендодателем, связанные с выполнением обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.3. договора.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласен в полном объеме, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Полагает, что в условиях договора аренды стороны не согласовали, что расходы на содержание и текущий ремонт общедомового имущества обязан нести арендатор, при этом согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) именно собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества.
По утверждению ответчика, требования истца о расторжении договора аренды также являются незаконными и необоснованными в силу того, что арендодатель вправе в одностороннем судебном порядке требовать расторжения договора аренды после направления арендатору письменного уведомления о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, однако предоставленные в судебное заседание письма не являются доказательством досудебного порядка урегулирования спора.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Сердолик" владеет на праве собственности нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Кострома, Детский проезд, д. 6, площадью 558,3 кв. м (свидетельство 44 АБ N 219132 от 17.07.2008, л.д. - 10).
17.05.2008 между ООО "Сердолик" (арендодатель) и ООО "Универсам N 2" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (л.д. - 11-13), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 25 (комн. NN 10-14, 16-21, 26, 27 в подвале; комн. NN 1-4, 6-9, 28, 29 на 1-ом этаже) общей площадью 558,3 кв. м, лит. А, расположенное по адресу: г. Кострома, пр. Детский, д. 6, принадлежащее арендодателю на праве собственности, на условиях, содержащихся в настоящем договоре. Помещение будет использоваться для розничной торговли (пункты 1.1., 1.2 договора).
Срок аренды согласован сторонами в пункте 5.1. договора с 27.05.2008 по 27.05.2013.
Договор зарегистрирован в УФРС по Костромской области 17.05.2008, регистрация N 44-44-01/114/2008-65.
27.05.2008 по акту приема-передачи (л.д. - 14) нежилое помещение передано арендатору.
Права и обязанности сторон установлены в разделе 2 договора.
Подпунктом 2.1.3. договора предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить сдаваемое помещение электроэнергией, отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, телефонной связью. В связи с чем от своего имени, но в интересах и за счет Арендатора выступать в роли покупателя коммунальных услуг (по эксплуатационному обслуживанию нежилого помещения) путем заключения соответствующих договоров с организациями, осуществляющими поставки тепловой и электрической энергии, услуг водоснабжения, газоснабжения, телефонной связи, междугородной телефонной связи, услуг по обслуживанию и профилактике инженерных систем здания.
В подпункте 2.1.4. договора арендодатель обязался также ежемесячно выставлять арендатору счета, в которых отражаются показатели счетов-фактур, полученных арендодателем от продавцов коммунальных услуг с обязательным приложением копий счетов-фактур, полученных арендодателем от продавцов коммунальных услуг.
В соответствии с пунктом 2.2.3. договора арендатор обязался нести текущие расходы по содержанию и эксплуатации имущества, в том числе по проведению необходимого текущего ремонта инженерных систем в пределах арендуемых помещений.
Кроме того, арендатор обязался возмещать затраты, произведенные арендодателем, связанные с исполнением обязательств по пункту 2.1.3. договора, путем внесения их в кассу или перечисления на расчетный счет арендодателя на основании счетов (пункт 2.2.5. договора).
Расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.
В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за предоставленное в аренду недвижимое имущество состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы за недвижимое имущество, переданное в аренду, составляет 20 000 руб. в месяц (подпункт 3.1.1. договора). Переменная часть арендной платы представляет собой возмещение арендодателю расходов на коммунальные услуги и электроэнергии, расходов на услуги связи, проведение текущих ремонтов всех инженерных систем (приборов учета и оборудования, включая теплоузел, эл. щитовую, водомерный узел и др.) и определяется на основании расчетных документов, выставленных арендодателю по соответствующим расходам (подпункт 3.1.2. договора).
Согласно пункту 5.3.2 договора аренды арендодатель может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке на основании решения суда в случае, если арендатор не внесет арендную плату в течение 2 месяцев подряд.
Собственниками помещений данного многоквартирного дома в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48, 161 - 162 ЖК РФ выбран способ управления - управление Управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано общество с ограниченной ответственностью "Юбилейный 2007" (далее - ООО "Юбилейный 2007").
03.09.2008 между ООО "Юбилейный 2007" (исполнитель) и ООО "Сердолик" (потребитель) подписан договор управления многоквартирным домом (л.д. - 15-20), согласно условиям которого исполнитель по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать ей услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, заключать договора на предоставление коммунальных услуг потребителям, с поставщиками таких услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 3.2. договора).
В соответствии с пунктом 8.1. договора договор управления вступает в силу с 01.05.2008.
По условиям договора размер ежемесячной платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставляемых исполнителем, определяется договорной ценой с учетом нормативно-правовых актов органов местного самоуправления.
Размер обязательных платежей включает в себя плату за содержание и текущий ремонт, обслуживание общего имущества и устанавливается по настоящему договору на один календарный год в размере 6 руб. 20 коп. за 1 кв. м общей площади нежилого помещения многоквартирного дома (включая НДС 18%), что составляет 3468 руб. 90 коп. в месяц (включая НДС 18%), также за капитальный ремонт дома 1 руб. 50 коп. за 1 кв. м общей площади нежилого помещения многоквартирного дома в месяц (включая НДС 18%), что составляет 839 руб. 25 коп. в месяц (включая НДС 18%). Последующие изменения размера платы за содержание и текущий ремонт устанавливаются (согласовываются) сторонами с учетом экономически обоснованного предложения Управляющей компании (пункт 4.3. договора).
В договоре определено понятие общего имущества.
Истец указывает, что ООО "Сердолик" ежемесячно выставляло ООО "Универсам N 2" счета-фактуры к оплате.
Согласно представленным счетам-фактурам плата за содержание и текущий ремонт общедомового имущества составляет 3468 руб. 90 коп. в месяц. Период задолженности на 01.02.2010 составляет 21 месяц: за 2008 год - 8 месяцев (с мая по декабрь 2008 года), за 2009 год - 12 месяцев, за 2010 год - 1 месяц (январь 2010 год), всего 640 дней. По сведениям истца задолженность по оплате переменной части арендной платы по состоянию на 01.02.2010 составляет 72 846 руб. 90 коп.
Оплату переменной части арендной платы арендатор не произвел, что, как полагает истец, является нарушением условий договора аренды от 17.05.2008.
Кроме того, на основании статьи 395 ГК РФ истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 13 600 руб. за период с 01.05.2008 по 01.02.2010.
Поскольку ответчик не возместил расходы истца по оплате услуг по содержанию общего имущества дома, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Костромской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В статьях 606 и 614 названного Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Суд первой инстанции установил, что ООО "Сердолик" является собственником помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Кострома, Детский проезд, д. 6.
Данные помещения 27.05.2008 на основании договора от 17.05.2008 переданы в аренду ответчику.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В статьях 244 и 249 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (части 1 статьи 158 ЖК РФ).
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
Состав общего имущества установлен Правилами содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
В соответствии с требованиями статей 36, 39 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долей собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
Из приведенных норм права следует, что собственник помещений в многоквартирном жилом доме несет бремя по содержанию общего имущества в жилом доме.
Оценив подписанный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 17.05.2008, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что условия договора, свидетельствующие о принятии ответчиком бремени по содержанию арендованного помещения, ограничены необходимостью нести текущие расходы по содержанию и эксплуатации имущества, в том числе по проведению необходимого текущего ремонта инженерных систем в пределах арендуемых помещений.
Договорные отношения по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме между истцом и ответчиком отсутствуют, включение в переменную часть арендной платы таких расходов договором аренды не предусмотрено.
Доказательств, свидетельствующих о неправомерности указанного вывода, суда материалы дела не содержат и заявителем жалобы не представлены.
В соответствии со статьями 65 и 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно посчитал, что на стороне ответчика отсутствует обусловленная законом или договором обязанность нести бремя расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества (предусмотренная договором управления многоквартирным домом), в связи с чем обоснованно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика 72 846 руб. 90 коп. как переменной части арендной платы и 13 600 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения, к тому же являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
На основании изложенного, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 24.06.2010 по делу N А31-564/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сердолик" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
Т.Е.ПУРТОВА
Т.М.ДЬЯКОНОВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)