Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2012 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Смольниковой М.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8873/2012) общества с ограниченной ответственностью "Сибирская ковровая фабрика" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.08.2012 по делу N А70-4702/2012 (судья Бедерина М.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (ИНН 7204129911, ОГРН 1087232045670) к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская ковровая фабрика" (ИНН 7202101861, ОГРН 1027200785413) о взыскании задолженности в размере 254 224 рубля 17 копеек,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (далее по тексту - истец, УК "Стрела") обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Сибирская ковровая фабрика" (далее по тексту - ответчик, ООО "Сибирская ковровая фабрика") 244 766,32 руб., в том числе, суммы основного долга по договору управления многоквартирным домом по ул. Революции, 1-А от 20.07.2009 в размере 220 657,06 руб. за период с января 2010 по февраль 2012 года, пени в размере 24 109,36 руб.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность в размере 254 224 рубля 17 копеек, в том числе основная сумма долга за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 включительно в размере 203 683 рубля 40 копеек, основная сумма долга за период с 01.01.2012 года по июль 2012 года включительно в размере 41 850 рублей 27 копеек, пени за период с 14.03.2012 по 20.08.2012 в размере 8 690 рублей 50 копеек., за период с 21.08.2012 по день фактического исполнения обязательства по оплате.
Уточненные исковые требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением от 21.08.2012 по делу N А70-4702/2012 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил исковые требования в полном объеме, взыскал с ответчика в пользу истца: сумму основного долга за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 включительно в размере 203 683 рубля 40 копеек, сумму основного долга за период с 01.01.2012 по июль 2012 года включительно в размере 41 850 рублей 27 копеек, сумму пени за период с 14.03.2012 по 20.08.2012 в размере 8 690 рублей 50 копеек; а также указал взыскивать с ответчика в пользу истца пени начиная с 21.08.2012 года по дату фактической оплаты, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8% за каждый день просрочки оплаты, насчитанную на сумму задолженности в размере 245 533 рубля 70 копеек. Суд первой инстанции взыскал ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 189 рублей 16 копеек.
Признавая обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, являющийся собственником нежилого помещения в жилом доме, обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего этого дома в целом. Поскольку ответчиком допущена просрочка оплаты задолженности, суд пришел к вводу о правомерности начисления на сумму основного долга неустойки.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Сибирская ковровая фабрика" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции изменить в части взыскания задолженности с ответчика, снизить размер взыскания до 191 731 руб., уменьшить размер неустойки и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что взимание с ответчика платы за услуги по содержанию общего имущества в установленном договором управления многоквартирным домом от 20.07.2009 размере является не правомерным, поскольку данный договор является не заключенным. Считает, что между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно:
- - в договоре не указаны перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в приложении N 4 к договору указан перечень услуг, часть которых не могла быть оказана в силу конструктивных особенностей дома);
- - в договоре не указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги (в приложении к договору указана лишь общая стоимость услуг, оказываемых истцом).
Податель жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истец в полном объеме оказал услуги по содержанию общего имущества. Утверждает, что истец:
- - не оказывал услуги по сбору и вывозу отходов, в связи с чем ответчиком с обществом с ограниченной ответственностью "Спецавтохозяйство по уборке города" был заключен договор N 3063/03/09 об оказании услуг по вывозу отходов;
- - не оказывал услуги по уборке и санитарно-гигиенической очистке земельного участка, входящего в состав общего имущества, в части территории, прилегающей к нежилому помещению ответчика (уборкой названной территории занималось ООО "ДСО+" по договору с ответчиком.
По мнению подателя жалобы, стоимость услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должна составлять 9,78 руб. /кв. м. В апелляционной жалобе ответчик признает задолженность за период с 01.01.2010 по 31.07.2012 в размере 191 731 руб.
В представленном до начала судебного заседания отзыве истец просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
В тексте апелляционной жалобе ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии письма от 31.08.2012 N 86.
В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора и оценки представленных документов в совокупности с другими имеющимися доказательствами, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009, суд апелляционной инстанции приобщил обозначенные выше документы к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности (согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/352/2010-080 от 22.12.2010, т. 1 л.д. 38) принадлежит нежилое помещение площадью 254,4 кв. м, находящееся в доме N 1а/1 по улице Революции в городе Тюмени на первом этаже (литер А3).
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/343/2010-310 от 22.12.2010, находящиеся в доме N 1а/2 по улице Революции в городе Тюмени нежилое помещение на первом этаже (литер А3) площадью 378 кв. м принадлежит ответчику на праве собственности (т. 1 л.д. 39). Ответчик на основании договора купли-продажи от 15.12.2011 продал нежилое помещение площадью 186,9 кв. м. Мамедову Замину Джаббар Оглы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НМ N 147983 от 28.02.2012. Таким образом, ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 191,1 к. м., находящиеся в доме N 1а/2 по улице Революции в городе Тюмени.
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1 А, проведенном в форме заочного голосования от 20.07.2009 выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве которой выбрано ООО УК "Стрела" (т. 1 л.д. 35-37).
20.07.2009 между собственниками жилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 1 к договору) (собственники жилых помещений), а также собственниками нежилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 2 к договору) (владельцы нежилых помещений) и ООО УК "Стрела" (управляющая организация, истец) был заключен договор управления многоквартирным домом по ул. Революции, 1-А, согласно которому управляющая организация по заданию заказчиков в течение согласованного срока за плату обязуется: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (т. 1 л.д. 9-22).
Согласно пункту 1.17 договора, управляющая организация обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений, а также оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно перечню обязательных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и перечню дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, путем оказания услуг согласно перечням, приведенным в приложениях N 3, N 4, N 5, N 6, N 7 к договору.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,75 рублей; стоимость работ по текущему ремонту - 3,54 рублей; стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 рублей (т. 1 л.д. 34).
Указанные тарифы утверждены общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А, в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений N 1 от 20.07.2009.
В соответствии с пунктом 2.2 договора, владельцы нежилых помещений обязуются в установленные договором сроки оплачивать потребляемые коммунальные услуги, нести возникающие в связи с эксплуатацией помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.
Пунктом 4.6 договора установлено, что расчетным периодом для внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальные услуги устанавливается календарный месяц с 1-го по последнее число. Плата вносится ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов представляемых собственнику не позднее 01 числа месяца, следующего за расчетным.
В период с января 2010 года по июль 2012 года включительно оказывал услуги по содержанию дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А.
Поскольку ответчиком не была внесена плата за оказанные услуги, истец направил 05.03.2012 ответчику претензию N 5П/2012, с просьбой в течение трех дней с момента получения претензии произвести оплату за оказанные услуги (т. 1 л.д. 40, 41).
Ответчик сумму долга не оплатил. Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требования явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на незаключенность договора управления, в связи с несогласованностью всех существенных условий договора. Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным доводом в силу следующего.
При толковании условий договора судом в силу статьи 431 ГК РФ принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).
Из самого договора управления многоквартирным домом от 20.07.2009 усматривается, что стороны согласовали объект, в отношении которого осуществляется управление, конкретные виды работ и услуг оказываемых истцом (приложение N 3, 4, 5).
В Приложении N 8 к договору установлена цена договора, которая составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения (т. 1 л.д. 34).
Указанные в приложении тарифы утверждены общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А (протокол общего собрания собственников помещений N 1 от 20.07.2009).
Таким образом, из указанного договора видно, что сторонами согласованы все существенные условия в соответствии с требованиями статьи 162 ЖК РФ.
Кроме того, из картотеки арбитражных дел, размещенной на официальном сайте ВАС РФ, следует, что в рамках дела N А70-5604/2011 был рассмотрен иск ООО "Стрела" к ООО "Сибирская ковровая фабрика" о взыскании задолженности по договору управления от 20.07.2009 за оказанные услуги по обслуживанию многоквартирного дома за период с 1 августа 2009 года по 31 декабря 2009 года.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.
Преюдициальное значение судебного акта состоит в отсутствии необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, а также запрете их опровержения в отсутствие к тому правовых оснований. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном в законе.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
В рамках рассматриваемого спора по делу N А70-5604/2011 судами первой, апелляционной и кассационной инстанций был оценен договор управления от 20.07.2009 и сделан вывод о его заключенности, при расчете взыскиваемой суммы были применены тарифы установленные данным договором.
Оснований для иной оценки договора управления от 20.07.2009 на предмет его заключенности и действительности в рамках настоящего дела ответчиком не приведено, из материалов дела не усматривается.
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.08.2011 N ВАС-7677/11).
Такой договор направлен на поддержание надлежащего состояния вверенного управляющей организации многоквартирного дома, что обуславливает цель данной сделки, неразрывно связанной с объектом управления - многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Из материалов дела следует, что ответчик является собственником нежилых помещений, находящихся в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А.
В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Изложенные положения конкретизированы в статье 39 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Нежилые помещения, принадлежащие ответчику, находятся в жилом доме, и не могут существовать отдельно от этого дома, а собственник таких помещений не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Ссылка подателя жалобы на то, что он не пользуется услугами по уборке прилегающей территории и услугами по сбору и вывозу ТБО и КГМ, в связи с чем не обязан оплачивать их стоимость, не основана на нормах действующего законодательства.
Податель жалобы утверждает, что сбор и вывоз мусора на прилегающей территории осуществляется им самостоятельно с привлечением специальных организаций.
Как следует из материалов дела, 11.11.2011 ответчик заключил с ОАО "Спецавтохозяйство по уборке города" договор, согласно которому последний принял на себя обязательства, по выполнению услуг, по вывозу твердых бытовых отходов, жидких нечистот и крупногабаритного мусора в соответствии со спецификацией к договору.
01.03.2011 ответчик заключил договор с обществом с ограниченной ответственностью "ДСО+", согласно которому последний принял на себя обязательства по содержанию прилегающей территории к магазину ответчика (очистка прилегающей территории от мусора и листьев, уборка и вывоз снега и наледи, содержание контейнерной площадки).
Также ответчиком представлены доказательства, свидетельствующие об исполнении указанными выше организациями принятых на себя обязательств и их оплаты ответчиком.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие договоров с обслуживающими организациями не доказывает, что управление и содержание общего имущества спорного многоквартирного дома осуществлялось в заявленный период не истцом, а привлеченными организациями.
Заявляя о неоказании управляющей организации услуг по уборке прилегающей территории и по сбору и вывозу ТБО и КГМ, ответчик в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающей доказывать обстоятельства, на которое ссылается лицо, не представил доказательств неисполнения истцом обязанности по содержанию и управлению домом. Также из материалов дела не следует, что ответчик обращался к истцу с претензией относительно качества и объема услуг.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что договор от 01.03.2011 и договор от 11.11.2011 заключены ответчиком с обслуживающими организациями значительно позже начала течения периода образования спорной задолженности перед истцом.
Представленные в материалы дела доказательства несения самостоятельных затрат по уборке прилегающей территории и вывозу отходов не могут безусловно свидетельствовать о возмещении ответчиком истцу бремени содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, а относятся к эксплуатации непосредственно нежилых помещений, принадлежащих ответчику.
Доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения истцом как управляющей организацией своих обязанностей в этой части ответчиком не представлено.
Ссылка ответчика на письмо ООО "ДСО+" от 31.08.2012 N 86, не является основанием для освобождения ответчика от обязанности несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Кроме того, нежилые помещения, принадлежащие ответчику, эксплуатируются им в коммерческих целях, в связи с чем ответчиком не исключена связь заключения договоров с другими организациями с особенностями такой эксплуатации (повышенная проходимость и подъезд транспорта, не связанные с обычной эксплуатацией многоквартирного дома, корпоративный стиль самого ответчика, санитарные требования к содержанию территории, обусловленных характером коммерческой деятельности, и иными причинами повышенных требований самого ответчика к состоянию прилегающей территории в части частоты и иных особенностей уборки).
При таких обстоятельствах требования истца являются правомерными, а документы, представленные ответчиком в обоснование довода о самостоятельном обслуживании, не опровергают факт содержания общего имущества дома именно в результате деятельности управляющей компании.
В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
При этом из пункта 1 статьи 37, пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Иное противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе обслуживания дома, то у него в силу приведенных выше норм права возникла обязанность по оплате управляющей компании оказанных ею услуг.
Возражения ответчика относительно неправомерности применения истцом в отношении собственника нежилого помещения тарифов, установленных для собственников жилых помещений являются несостоятельными и отклоняются судом.
При отсутствии установленного для собственников нежилых помещений уполномоченным органом тарифа (платежа) размер расходов на содержание общего имущества может быть исчислен исходя из тарифа (платежа), определенного уполномоченным органом для собственников жилых помещений в данном жилом доме, поскольку размер обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется исключительно долей собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч. 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что собственники помещений в многоквартирном доме утвердили на общем собрании тарифы оказываемых услуг.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,75 рублей; стоимость работ по текущему ремонту - 3,54 рублей; стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 рублей (т. 1 л.д. 34).
Из расчета задолженности, произведенного истцом, следует, что истец исходил из тарифов, утвержденных на общем собрании.
Ответчик не доказал, что для него был установлен индивидуальный тариф, отличный от установленного для иных собственников помещений.
Ответчик вправе ставить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вопрос о согласовании для него иного размера оплаты, обосновав факт несения самостоятельных расходов на содержание общего имущества дома, что должно будет, в свою очередь, влиять на уменьшение размера платы собственников жилого помещения в адрес управляющей компании. Однако, на момент рассмотрения настоящего спора таких оснований (в виде соответствующего решения собрания собственников и внесения изменений в договор с истцом как управляющей компанией) для дифференциации оплаты для собственников жилых и нежилых помещений не имеется.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности определения истцом размера расходов ответчика на содержание общего имущества путем умножения площади занимаемого им нежилого помещения на установленные тарифы, поскольку в таком случае как раз и реализуется принцип пропорциональности, установленный частью 2 статьи 39 ЖК РФ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявленный истцом тариф не увеличивался им в течение нескольких лет, соответствующее решение собрания собственников не оспорено, договор управления от 20.07.2009 недействительным не признан.
Кроме этого, истцом было заявлено требование о взыскании неустойки за период с 14.03.2012 по 20.08.2012 в размере 8 690 рублей 50 копеек., за период с 21.08.2012 по день фактического исполнения обязательства по оплате.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.7 договора в случае не внесения собственником платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в установленные сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, действующей на момент оплаты от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Факт просрочки оплаты долга подтверждается материалами дела.
Возражения по основной задолженности, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, отклонены, соответственно, не влияют на расчет неустойки.
Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет пени, признал требование истца о взыскании пени правомерным, расчет процентов - правильным.
Оснований для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 21.08.2012 по делу N А70-4702/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционная жалоба ООО "СКФ" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.08.2012 по делу N А70-4702/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2012 ПО ДЕЛУ N А70-4702/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2012 г. по делу N А70-4702/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2012 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Смольниковой М.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8873/2012) общества с ограниченной ответственностью "Сибирская ковровая фабрика" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.08.2012 по делу N А70-4702/2012 (судья Бедерина М.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (ИНН 7204129911, ОГРН 1087232045670) к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская ковровая фабрика" (ИНН 7202101861, ОГРН 1027200785413) о взыскании задолженности в размере 254 224 рубля 17 копеек,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (далее по тексту - истец, УК "Стрела") обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Сибирская ковровая фабрика" (далее по тексту - ответчик, ООО "Сибирская ковровая фабрика") 244 766,32 руб., в том числе, суммы основного долга по договору управления многоквартирным домом по ул. Революции, 1-А от 20.07.2009 в размере 220 657,06 руб. за период с января 2010 по февраль 2012 года, пени в размере 24 109,36 руб.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность в размере 254 224 рубля 17 копеек, в том числе основная сумма долга за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 включительно в размере 203 683 рубля 40 копеек, основная сумма долга за период с 01.01.2012 года по июль 2012 года включительно в размере 41 850 рублей 27 копеек, пени за период с 14.03.2012 по 20.08.2012 в размере 8 690 рублей 50 копеек., за период с 21.08.2012 по день фактического исполнения обязательства по оплате.
Уточненные исковые требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением от 21.08.2012 по делу N А70-4702/2012 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил исковые требования в полном объеме, взыскал с ответчика в пользу истца: сумму основного долга за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 включительно в размере 203 683 рубля 40 копеек, сумму основного долга за период с 01.01.2012 по июль 2012 года включительно в размере 41 850 рублей 27 копеек, сумму пени за период с 14.03.2012 по 20.08.2012 в размере 8 690 рублей 50 копеек; а также указал взыскивать с ответчика в пользу истца пени начиная с 21.08.2012 года по дату фактической оплаты, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8% за каждый день просрочки оплаты, насчитанную на сумму задолженности в размере 245 533 рубля 70 копеек. Суд первой инстанции взыскал ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 189 рублей 16 копеек.
Признавая обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, являющийся собственником нежилого помещения в жилом доме, обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего этого дома в целом. Поскольку ответчиком допущена просрочка оплаты задолженности, суд пришел к вводу о правомерности начисления на сумму основного долга неустойки.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Сибирская ковровая фабрика" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции изменить в части взыскания задолженности с ответчика, снизить размер взыскания до 191 731 руб., уменьшить размер неустойки и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что взимание с ответчика платы за услуги по содержанию общего имущества в установленном договором управления многоквартирным домом от 20.07.2009 размере является не правомерным, поскольку данный договор является не заключенным. Считает, что между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно:
- - в договоре не указаны перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в приложении N 4 к договору указан перечень услуг, часть которых не могла быть оказана в силу конструктивных особенностей дома);
- - в договоре не указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги (в приложении к договору указана лишь общая стоимость услуг, оказываемых истцом).
Податель жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истец в полном объеме оказал услуги по содержанию общего имущества. Утверждает, что истец:
- - не оказывал услуги по сбору и вывозу отходов, в связи с чем ответчиком с обществом с ограниченной ответственностью "Спецавтохозяйство по уборке города" был заключен договор N 3063/03/09 об оказании услуг по вывозу отходов;
- - не оказывал услуги по уборке и санитарно-гигиенической очистке земельного участка, входящего в состав общего имущества, в части территории, прилегающей к нежилому помещению ответчика (уборкой названной территории занималось ООО "ДСО+" по договору с ответчиком.
По мнению подателя жалобы, стоимость услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должна составлять 9,78 руб. /кв. м. В апелляционной жалобе ответчик признает задолженность за период с 01.01.2010 по 31.07.2012 в размере 191 731 руб.
В представленном до начала судебного заседания отзыве истец просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
В тексте апелляционной жалобе ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии письма от 31.08.2012 N 86.
В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора и оценки представленных документов в совокупности с другими имеющимися доказательствами, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009, суд апелляционной инстанции приобщил обозначенные выше документы к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности (согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/352/2010-080 от 22.12.2010, т. 1 л.д. 38) принадлежит нежилое помещение площадью 254,4 кв. м, находящееся в доме N 1а/1 по улице Революции в городе Тюмени на первом этаже (литер А3).
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/343/2010-310 от 22.12.2010, находящиеся в доме N 1а/2 по улице Революции в городе Тюмени нежилое помещение на первом этаже (литер А3) площадью 378 кв. м принадлежит ответчику на праве собственности (т. 1 л.д. 39). Ответчик на основании договора купли-продажи от 15.12.2011 продал нежилое помещение площадью 186,9 кв. м. Мамедову Замину Джаббар Оглы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НМ N 147983 от 28.02.2012. Таким образом, ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 191,1 к. м., находящиеся в доме N 1а/2 по улице Революции в городе Тюмени.
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1 А, проведенном в форме заочного голосования от 20.07.2009 выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве которой выбрано ООО УК "Стрела" (т. 1 л.д. 35-37).
20.07.2009 между собственниками жилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 1 к договору) (собственники жилых помещений), а также собственниками нежилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 2 к договору) (владельцы нежилых помещений) и ООО УК "Стрела" (управляющая организация, истец) был заключен договор управления многоквартирным домом по ул. Революции, 1-А, согласно которому управляющая организация по заданию заказчиков в течение согласованного срока за плату обязуется: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (т. 1 л.д. 9-22).
Согласно пункту 1.17 договора, управляющая организация обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений, а также оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно перечню обязательных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и перечню дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, путем оказания услуг согласно перечням, приведенным в приложениях N 3, N 4, N 5, N 6, N 7 к договору.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,75 рублей; стоимость работ по текущему ремонту - 3,54 рублей; стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 рублей (т. 1 л.д. 34).
Указанные тарифы утверждены общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А, в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений N 1 от 20.07.2009.
В соответствии с пунктом 2.2 договора, владельцы нежилых помещений обязуются в установленные договором сроки оплачивать потребляемые коммунальные услуги, нести возникающие в связи с эксплуатацией помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.
Пунктом 4.6 договора установлено, что расчетным периодом для внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальные услуги устанавливается календарный месяц с 1-го по последнее число. Плата вносится ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов представляемых собственнику не позднее 01 числа месяца, следующего за расчетным.
В период с января 2010 года по июль 2012 года включительно оказывал услуги по содержанию дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А.
Поскольку ответчиком не была внесена плата за оказанные услуги, истец направил 05.03.2012 ответчику претензию N 5П/2012, с просьбой в течение трех дней с момента получения претензии произвести оплату за оказанные услуги (т. 1 л.д. 40, 41).
Ответчик сумму долга не оплатил. Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требования явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на незаключенность договора управления, в связи с несогласованностью всех существенных условий договора. Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным доводом в силу следующего.
При толковании условий договора судом в силу статьи 431 ГК РФ принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).
Из самого договора управления многоквартирным домом от 20.07.2009 усматривается, что стороны согласовали объект, в отношении которого осуществляется управление, конкретные виды работ и услуг оказываемых истцом (приложение N 3, 4, 5).
В Приложении N 8 к договору установлена цена договора, которая составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения (т. 1 л.д. 34).
Указанные в приложении тарифы утверждены общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А (протокол общего собрания собственников помещений N 1 от 20.07.2009).
Таким образом, из указанного договора видно, что сторонами согласованы все существенные условия в соответствии с требованиями статьи 162 ЖК РФ.
Кроме того, из картотеки арбитражных дел, размещенной на официальном сайте ВАС РФ, следует, что в рамках дела N А70-5604/2011 был рассмотрен иск ООО "Стрела" к ООО "Сибирская ковровая фабрика" о взыскании задолженности по договору управления от 20.07.2009 за оказанные услуги по обслуживанию многоквартирного дома за период с 1 августа 2009 года по 31 декабря 2009 года.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.
Преюдициальное значение судебного акта состоит в отсутствии необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, а также запрете их опровержения в отсутствие к тому правовых оснований. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном в законе.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
В рамках рассматриваемого спора по делу N А70-5604/2011 судами первой, апелляционной и кассационной инстанций был оценен договор управления от 20.07.2009 и сделан вывод о его заключенности, при расчете взыскиваемой суммы были применены тарифы установленные данным договором.
Оснований для иной оценки договора управления от 20.07.2009 на предмет его заключенности и действительности в рамках настоящего дела ответчиком не приведено, из материалов дела не усматривается.
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.08.2011 N ВАС-7677/11).
Такой договор направлен на поддержание надлежащего состояния вверенного управляющей организации многоквартирного дома, что обуславливает цель данной сделки, неразрывно связанной с объектом управления - многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Из материалов дела следует, что ответчик является собственником нежилых помещений, находящихся в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Революции, 1-А.
В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Изложенные положения конкретизированы в статье 39 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Нежилые помещения, принадлежащие ответчику, находятся в жилом доме, и не могут существовать отдельно от этого дома, а собственник таких помещений не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Ссылка подателя жалобы на то, что он не пользуется услугами по уборке прилегающей территории и услугами по сбору и вывозу ТБО и КГМ, в связи с чем не обязан оплачивать их стоимость, не основана на нормах действующего законодательства.
Податель жалобы утверждает, что сбор и вывоз мусора на прилегающей территории осуществляется им самостоятельно с привлечением специальных организаций.
Как следует из материалов дела, 11.11.2011 ответчик заключил с ОАО "Спецавтохозяйство по уборке города" договор, согласно которому последний принял на себя обязательства, по выполнению услуг, по вывозу твердых бытовых отходов, жидких нечистот и крупногабаритного мусора в соответствии со спецификацией к договору.
01.03.2011 ответчик заключил договор с обществом с ограниченной ответственностью "ДСО+", согласно которому последний принял на себя обязательства по содержанию прилегающей территории к магазину ответчика (очистка прилегающей территории от мусора и листьев, уборка и вывоз снега и наледи, содержание контейнерной площадки).
Также ответчиком представлены доказательства, свидетельствующие об исполнении указанными выше организациями принятых на себя обязательств и их оплаты ответчиком.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие договоров с обслуживающими организациями не доказывает, что управление и содержание общего имущества спорного многоквартирного дома осуществлялось в заявленный период не истцом, а привлеченными организациями.
Заявляя о неоказании управляющей организации услуг по уборке прилегающей территории и по сбору и вывозу ТБО и КГМ, ответчик в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающей доказывать обстоятельства, на которое ссылается лицо, не представил доказательств неисполнения истцом обязанности по содержанию и управлению домом. Также из материалов дела не следует, что ответчик обращался к истцу с претензией относительно качества и объема услуг.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что договор от 01.03.2011 и договор от 11.11.2011 заключены ответчиком с обслуживающими организациями значительно позже начала течения периода образования спорной задолженности перед истцом.
Представленные в материалы дела доказательства несения самостоятельных затрат по уборке прилегающей территории и вывозу отходов не могут безусловно свидетельствовать о возмещении ответчиком истцу бремени содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, а относятся к эксплуатации непосредственно нежилых помещений, принадлежащих ответчику.
Доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения истцом как управляющей организацией своих обязанностей в этой части ответчиком не представлено.
Ссылка ответчика на письмо ООО "ДСО+" от 31.08.2012 N 86, не является основанием для освобождения ответчика от обязанности несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Кроме того, нежилые помещения, принадлежащие ответчику, эксплуатируются им в коммерческих целях, в связи с чем ответчиком не исключена связь заключения договоров с другими организациями с особенностями такой эксплуатации (повышенная проходимость и подъезд транспорта, не связанные с обычной эксплуатацией многоквартирного дома, корпоративный стиль самого ответчика, санитарные требования к содержанию территории, обусловленных характером коммерческой деятельности, и иными причинами повышенных требований самого ответчика к состоянию прилегающей территории в части частоты и иных особенностей уборки).
При таких обстоятельствах требования истца являются правомерными, а документы, представленные ответчиком в обоснование довода о самостоятельном обслуживании, не опровергают факт содержания общего имущества дома именно в результате деятельности управляющей компании.
В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
При этом из пункта 1 статьи 37, пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Иное противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе обслуживания дома, то у него в силу приведенных выше норм права возникла обязанность по оплате управляющей компании оказанных ею услуг.
Возражения ответчика относительно неправомерности применения истцом в отношении собственника нежилого помещения тарифов, установленных для собственников жилых помещений являются несостоятельными и отклоняются судом.
При отсутствии установленного для собственников нежилых помещений уполномоченным органом тарифа (платежа) размер расходов на содержание общего имущества может быть исчислен исходя из тарифа (платежа), определенного уполномоченным органом для собственников жилых помещений в данном жилом доме, поскольку размер обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется исключительно долей собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч. 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что собственники помещений в многоквартирном доме утвердили на общем собрании тарифы оказываемых услуг.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,75 рублей; стоимость работ по текущему ремонту - 3,54 рублей; стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 рублей (т. 1 л.д. 34).
Из расчета задолженности, произведенного истцом, следует, что истец исходил из тарифов, утвержденных на общем собрании.
Ответчик не доказал, что для него был установлен индивидуальный тариф, отличный от установленного для иных собственников помещений.
Ответчик вправе ставить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вопрос о согласовании для него иного размера оплаты, обосновав факт несения самостоятельных расходов на содержание общего имущества дома, что должно будет, в свою очередь, влиять на уменьшение размера платы собственников жилого помещения в адрес управляющей компании. Однако, на момент рассмотрения настоящего спора таких оснований (в виде соответствующего решения собрания собственников и внесения изменений в договор с истцом как управляющей компанией) для дифференциации оплаты для собственников жилых и нежилых помещений не имеется.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности определения истцом размера расходов ответчика на содержание общего имущества путем умножения площади занимаемого им нежилого помещения на установленные тарифы, поскольку в таком случае как раз и реализуется принцип пропорциональности, установленный частью 2 статьи 39 ЖК РФ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявленный истцом тариф не увеличивался им в течение нескольких лет, соответствующее решение собрания собственников не оспорено, договор управления от 20.07.2009 недействительным не признан.
Кроме этого, истцом было заявлено требование о взыскании неустойки за период с 14.03.2012 по 20.08.2012 в размере 8 690 рублей 50 копеек., за период с 21.08.2012 по день фактического исполнения обязательства по оплате.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.7 договора в случае не внесения собственником платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в установленные сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, действующей на момент оплаты от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Факт просрочки оплаты долга подтверждается материалами дела.
Возражения по основной задолженности, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, отклонены, соответственно, не влияют на расчет неустойки.
Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет пени, признал требование истца о взыскании пени правомерным, расчет процентов - правильным.
Оснований для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 21.08.2012 по делу N А70-4702/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционная жалоба ООО "СКФ" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.08.2012 по делу N А70-4702/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)