Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 08 августа 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено: 12 августа 2011 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,
судей Кувшинова В.Е., Семушкина В.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Степановой Ю.В.,
с участием:
от общества с ограниченной ответственностью "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" - Шнайдер Е.А., доверенность от 11 января 2011 года N 4,
от Государственной жилищной инспекции Самарской области - Псянина Г.В., доверенность от 21 марта 2011 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного", Самарская область, г. Отрадный,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2011 года по делу N А55-3559/2011 (судья Харламов А.Ю.),
принятое по заявлению ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного", Самарская область, г. Отрадный,
к Государственной жилищной инспекции Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" (далее - заявитель) обратилось в арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления Государственной жилищной инспекции Самарской области (далее - административный орган, ответчик) от 26 января 2011 года N П-233/Р/5 в связи с его малозначительностью.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами суда, ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
Представитель заявителя в судебном заседании просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст. ст. 266 - 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, при этом исходил из следующего.
21 января 2011 года на основании Распоряжения от 18 января 2011 года N П-233/Р "О проведении внеплановой выездной проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя" заинтересованным лицом проведена внеплановая выездная проверка деятельности ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного", в связи с возникновением аварийной ситуации на объектах коммунального хозяйства и жилищного фонда на территории городского округа Отрадный Самарской области.
В ходе проверки установлено, что заявителем допущена неисправность и разрушение тепловой изоляции трубопроводов отопления отдельными местами в подвальном помещении дома; неисправность заполнений оконных проемов в лестничных клетках; во 2 подъезде отсутствуют 2 наружных стекла, в 5 подъезде отсутствует 1 наружное стекло (3 места); нарушение герметичности системы отопления - наличие капельной течи вентиля на стояке отопления в подвальном помещении под 3 подъездом; захламленность подвального помещения, отсутствие доступа ко всем трубопроводам системы отопления", что, по мнению административного органа свидетельствует о допущенных заявителем нарушениях п. 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, п. 1.7.9, 4.1.15, 4.7.1, 4.7.2, 5.2.1, 5.2.22 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 (ТЭЖФ 2003)".
Выявленные в ходе проверки нарушения отражены в Акте от 21 января 2011 года N П-233/Р.
21 января 2011 года составлен протокол N 000390 "Об административном правонарушении" (л.д. 45 - 47) и 26 января 2011 года вынесено постановление N П-233/Р/5 о привлечении заявителя к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 40 000 руб.
Нарушений административным органом при производстве по делу об административном правонарушении процессуальных требований, установленных КоАП РФ, в отношении ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного", которые бы повлекли в соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" за собой признание оспариваемого постановления незаконным и его отмену, не допущено. У заявителя в этой части отсутствуют претензии к административному органу.
Как пояснил заявитель основаниями для признания оспариваемого Постановления незаконным являются, в том числе, отсутствие в действиях заявителя вины в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, поскольку ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" не имело возможности для соблюдения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 (ТЭЖФ 2003) в связи с тем, что неисправность системы отопления и теплоизоляции явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: в результате аварийной ситуации - 17 января 2011 года, в отношении неисправности оконного проема в лестничной клетки подъезда отсутствует событие административного правонарушения - остекление указанного проема было осуществлено при подготовке дома к сезонной эксплуатации (к зиме).
Доводы заявителя правомерно отклонены судом, статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет, в том числе, наложение административного штрафа на юридических лиц - от 40 000 руб. 00 коп. до 50 000 руб. 00 коп.
ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" является управляющей организацией, на которую возложены обязанности по предоставлению услуг по организации и ремонту общего имущества жилых домов в г. Отрадном Самарской области, в том числе, жилого дома N 16, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Отрадный, ул. Сабирзянова.
Указанное обстоятельство подтверждается Договором от 01 июля 2008 года "Управления многоквартирным домом", заключенным между ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" - "Управляющей организация" и собственниками жилых помещений (квартир) жилого дома N 16, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Отрадный, ул. Сабирзянова (л.д. 71 - 74).
Заявитель, как управляющая организация на возмездной основе принял на себя обязательства по надлежащему содержанию общего имущества собственников жилого дома и согласно пункту 42 Правил несет ответственность за поддержание помещений дома в надлежащем состоянии, с соблюдением нормативных требований.
Ссылка заявителя на приложение к Договору от 01 июля 2008 года "Управления многоквартирным домом", в котором предусмотрена периодичность визуальных осмотров - 2 раза в год, как на обстоятельство, освобождающее от более частых визуальных осмотров общего имущества многоквартирного дома и ограничивающее ответственность управляющей компании, является необоснованной в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами, в числе, прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 (ТЭЖФ 2003)", которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 октября 2003 года за номером 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23 октября 2003 года N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию, Положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Не подтвержден документально факт устранения аварийной ситуации на трубопроводе.
Таким образом, Государственной жилищной инспекцией Самарской области собраны достаточные доказательства того, что ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" своим бездействием нарушило права и законные интересы граждан и государства при предоставлении жилищных услуг, не обеспечило безопасность многоквартирного дома для жизни и здоровья граждан, предоставляло услуги, не соответствующие по объему и качеству, установленным требованиям закона.
У ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" имелась возможность и обязанность для надлежащего соблюдения установленных правил содержания указанного выше жилого дома, но своевременно им данные мероприятия проведены не были.
Оценивая характер и степень общественной опасности совершенного заявителем правонарушения, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном конкретном случае указанные критерии не являются малозначительными, поскольку совершенное ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" административное правонарушение посягает на правоотношения в области охраны собственности, на права граждан Российской Федерации на безопасное и комфортное проживание в принадлежащих им жилых помещениях.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2011 года по делу N А55-3559/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Судьи
В.Е.КУВШИНОВ
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2011 ПО ДЕЛУ N А55-3559/2011
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2011 г. по делу N А55-3559/2011
Резолютивная часть постановления объявлена: 08 августа 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено: 12 августа 2011 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,
судей Кувшинова В.Е., Семушкина В.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Степановой Ю.В.,
с участием:
от общества с ограниченной ответственностью "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" - Шнайдер Е.А., доверенность от 11 января 2011 года N 4,
от Государственной жилищной инспекции Самарской области - Псянина Г.В., доверенность от 21 марта 2011 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного", Самарская область, г. Отрадный,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2011 года по делу N А55-3559/2011 (судья Харламов А.Ю.),
принятое по заявлению ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного", Самарская область, г. Отрадный,
к Государственной жилищной инспекции Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" (далее - заявитель) обратилось в арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления Государственной жилищной инспекции Самарской области (далее - административный орган, ответчик) от 26 января 2011 года N П-233/Р/5 в связи с его малозначительностью.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами суда, ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
Представитель заявителя в судебном заседании просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст. ст. 266 - 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, при этом исходил из следующего.
21 января 2011 года на основании Распоряжения от 18 января 2011 года N П-233/Р "О проведении внеплановой выездной проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя" заинтересованным лицом проведена внеплановая выездная проверка деятельности ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного", в связи с возникновением аварийной ситуации на объектах коммунального хозяйства и жилищного фонда на территории городского округа Отрадный Самарской области.
В ходе проверки установлено, что заявителем допущена неисправность и разрушение тепловой изоляции трубопроводов отопления отдельными местами в подвальном помещении дома; неисправность заполнений оконных проемов в лестничных клетках; во 2 подъезде отсутствуют 2 наружных стекла, в 5 подъезде отсутствует 1 наружное стекло (3 места); нарушение герметичности системы отопления - наличие капельной течи вентиля на стояке отопления в подвальном помещении под 3 подъездом; захламленность подвального помещения, отсутствие доступа ко всем трубопроводам системы отопления", что, по мнению административного органа свидетельствует о допущенных заявителем нарушениях п. 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, п. 1.7.9, 4.1.15, 4.7.1, 4.7.2, 5.2.1, 5.2.22 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 (ТЭЖФ 2003)".
Выявленные в ходе проверки нарушения отражены в Акте от 21 января 2011 года N П-233/Р.
21 января 2011 года составлен протокол N 000390 "Об административном правонарушении" (л.д. 45 - 47) и 26 января 2011 года вынесено постановление N П-233/Р/5 о привлечении заявителя к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 40 000 руб.
Нарушений административным органом при производстве по делу об административном правонарушении процессуальных требований, установленных КоАП РФ, в отношении ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного", которые бы повлекли в соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" за собой признание оспариваемого постановления незаконным и его отмену, не допущено. У заявителя в этой части отсутствуют претензии к административному органу.
Как пояснил заявитель основаниями для признания оспариваемого Постановления незаконным являются, в том числе, отсутствие в действиях заявителя вины в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, поскольку ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" не имело возможности для соблюдения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 (ТЭЖФ 2003) в связи с тем, что неисправность системы отопления и теплоизоляции явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: в результате аварийной ситуации - 17 января 2011 года, в отношении неисправности оконного проема в лестничной клетки подъезда отсутствует событие административного правонарушения - остекление указанного проема было осуществлено при подготовке дома к сезонной эксплуатации (к зиме).
Доводы заявителя правомерно отклонены судом, статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет, в том числе, наложение административного штрафа на юридических лиц - от 40 000 руб. 00 коп. до 50 000 руб. 00 коп.
ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" является управляющей организацией, на которую возложены обязанности по предоставлению услуг по организации и ремонту общего имущества жилых домов в г. Отрадном Самарской области, в том числе, жилого дома N 16, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Отрадный, ул. Сабирзянова.
Указанное обстоятельство подтверждается Договором от 01 июля 2008 года "Управления многоквартирным домом", заключенным между ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" - "Управляющей организация" и собственниками жилых помещений (квартир) жилого дома N 16, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Отрадный, ул. Сабирзянова (л.д. 71 - 74).
Заявитель, как управляющая организация на возмездной основе принял на себя обязательства по надлежащему содержанию общего имущества собственников жилого дома и согласно пункту 42 Правил несет ответственность за поддержание помещений дома в надлежащем состоянии, с соблюдением нормативных требований.
Ссылка заявителя на приложение к Договору от 01 июля 2008 года "Управления многоквартирным домом", в котором предусмотрена периодичность визуальных осмотров - 2 раза в год, как на обстоятельство, освобождающее от более частых визуальных осмотров общего имущества многоквартирного дома и ограничивающее ответственность управляющей компании, является необоснованной в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами, в числе, прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 (ТЭЖФ 2003)", которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 октября 2003 года за номером 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23 октября 2003 года N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию, Положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Не подтвержден документально факт устранения аварийной ситуации на трубопроводе.
Таким образом, Государственной жилищной инспекцией Самарской области собраны достаточные доказательства того, что ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" своим бездействием нарушило права и законные интересы граждан и государства при предоставлении жилищных услуг, не обеспечило безопасность многоквартирного дома для жизни и здоровья граждан, предоставляло услуги, не соответствующие по объему и качеству, установленным требованиям закона.
У ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" имелась возможность и обязанность для надлежащего соблюдения установленных правил содержания указанного выше жилого дома, но своевременно им данные мероприятия проведены не были.
Оценивая характер и степень общественной опасности совершенного заявителем правонарушения, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном конкретном случае указанные критерии не являются малозначительными, поскольку совершенное ООО "Коммунальная сервисная компания г. Отрадного" административное правонарушение посягает на правоотношения в области охраны собственности, на права граждан Российской Федерации на безопасное и комфортное проживание в принадлежащих им жилых помещениях.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2011 года по делу N А55-3559/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Судьи
В.Е.КУВШИНОВ
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)