Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Нарцисс Ко" - К. и Е., от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Мираж", в отсутствие ответчика - администрации Хостинского района г. Сочи, третьего лица - администрации г. Сочи, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нарцисс Ко" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2008 по делу N А32-17563/2007-9/460, установил следующее.
ООО "Нарцисс Ко" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Хостинского района г. Сочи о признании права собственности на строение общей площадью 24,6 кв. м, пристроенное к помещению N 1 первого этажа (литеры А, А6) площадью 13,0 кв. м и к помещению N 7 первого этажа (литера А6) площадью 11,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. 50 лет СССР, д. 17.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Сочи и ООО "Мираж".
Решением от 24.01.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.04.2008, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество осуществило возведение пристроек на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей, без получения необходимых разрешений, что влечет признание их самовольными постройками. Отсутствие возражений по вопросу проведения реконструкции фасада со стороны собственников квартир в многоквартирном доме не может рассматриваться как доказательство правомерного осуществления строительства, поскольку истец не представил документы, свидетельствующие о наличии у собственников квартир права собственности на земельный участок; заключения органов санитарного и пожарного надзора суд признал недопустимыми доказательствами, так как они составлены до осуществления строительства объекта.
В кассационной жалобе общество просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель указывает, что совместно с ООО "Мираж" и ООО "ФК "Фарммедсервис"" по требованию главы администрации Хостинского р-на г. Сочи и во исполнение требований администрации г. Сочи в связи с возможным проведением Олимпиады 2014 года в г. Сочи, а также в целях наиболее эффективной экономический деятельности, своевременного и качественного обслуживания клиентов, придания зданию дома N 17 по ул. 50 лет СССР единого архитектурно-эстетического облика модернизировало фасад здания и реконструировало часть торговых площадей указанного жилого дома. Таким образом, работы по реконструкции модернизации фасада производились с ведома и разрешения органов власти. Перепланировка помещений с частичным занятием придомового земельного участка согласована с собственниками многоквартирного жилого дома N 17, все работы выполнены в соответствии с согласованным в установленным порядке проектом, отвечают санитарным, строительным нормам и правилам, не создают препятствия другим лицам в пользовании рядом расположенными строениями и помещениями, а также угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, решением от 30.11.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.05.2007 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-22825/2006-22/272, признано право собственности ООО "Фарммедсервис" на строение (литеры А, А6) общей площадью 49 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. 50 лет СССР, дом N 17. Общество привлекалось к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Нежилые помещения ООО "Фарммедсервис" расположены между помещениями истца и ООО "Мираж" и не могут быть отделены друг от друга, строительные работы осуществлены по единому проекту. Следовательно, по мнению общества, указанное решение имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
В отзыве на жалобу ООО "Мираж" просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить иск.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.
Как видно из материалов дела и установили суды, общество является собственником нежилых помещений (литера А) первого этажа N 1-10 общей площадью 113,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. 50 лет СССР, дом N 17, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 10.10.2000.
Вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-22825/2006-22/272, в котором участвовал те же лица, установлено, что в 2004 г. по заказу общества, ООО "Фарммедсервис" и ООО "Мираж" проектной мастерской "Алис" изготовлен эскизный проект модернизации главного фасада и реконструкции части торговых площадей в доме N 17 по ул. 50 лет СССР. Проект согласован с МУП "РЭП-16", главным художником и главным архитектором г. Сочи, архитектором и главным художником Хостинского района. Против модернизации не возражали жители дома N 17. Глава администрации Хостинского района г. Сочи в письме от 22.03.2005 также согласовал проведение модернизации фасада и реконструкции части торговых площадей в соответствии с проектом, указав, что данные работы необходимы для создания единого архитектурно-эстетического облика главного фасада жилого дома и специального разрешения на строительство не требуется.
Общество, ООО "Мираж" и ООО "ФК "Фарммедсервис"" модернизировало фасад жилого дома и реконструировали часть принадлежащих им торговых площадей в соответствии с проектом.
По настоящему делу установлено, что в ходе реконструкции истец возвел пристройку, включающую помещение N 1 площадью 13,0 кв. м и помещение N 7 площадью 11,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. 50 лет СССР, дом N 17. В результате проведенных строительных работ площадь недвижимого имущества, принадлежащего обществу, увеличилась за счет возведения пристройки, имеющей капитальный характер, с применением кровли, остекления по периметру; возведен новый объект недвижимого имущества с присвоением ему самостоятельной литеры.
Отсутствие надлежащим образом оформленного разрешения на строительство указанного объекта послужило основанием для обращения в суд с иском.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Признав спорный объект самовольной постройкой, суды отказали в иске о признании права собственности, посчитав, что постройка возведена на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей; отсутствуют доказательства соответствия ее пожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительным нормам и правилам.
Однако суд не учел следующего.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета. Поэтому дополнительного предоставления земельного участка истцу не требовалось. Суду для правильного разрешения спора следовало проверить доводы истца о том, что на момент рассмотрения спора земельный участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер 23:49:03 04 017:0057; возведение спорных помещений произведено без изменения целевого назначения земельного участка.
Разрешая спор, суды не исследовали и не оценили имеющийся в материалах дела отчет негосударственного образовательного учреждения "Институт оценки и управления собственностью" от 18.01.2006 N 001/3-Э о соответствии спорного объекта строительным нормам и правилам. Вывод суда о том, что представленное истцом санитарно-эпидемиологическое заключение составлено до начала строительства объекта, не соответствует материалам дела, поскольку датировано 02.11.2005 (т. 1, л. д. 87), а не 03.05.2004, как указал суд. Кроме того, реализуя полномочия, предусмотренные частью 3 статьи 9 и частью 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду следовало предложить истцу предоставить соответствующие доказательства (заключение органов пожарной безопасности).
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует также обсудить вопрос о надлежащем ответчике по делу, выяснить у истца основания привлечения в качестве ответчика администрацию Хостинского района г. Сочи.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2008 по делу N А32-17563/2007-9/460 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.07.2008 N Ф08-3398/2008 ПО ДЕЛУ N А32-17563/2007-9/460
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2008 г. N Ф08-3398/2008
Дело N А32-17563/2007-9/460
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Нарцисс Ко" - К. и Е., от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Мираж", в отсутствие ответчика - администрации Хостинского района г. Сочи, третьего лица - администрации г. Сочи, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нарцисс Ко" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2008 по делу N А32-17563/2007-9/460, установил следующее.
ООО "Нарцисс Ко" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Хостинского района г. Сочи о признании права собственности на строение общей площадью 24,6 кв. м, пристроенное к помещению N 1 первого этажа (литеры А, А6) площадью 13,0 кв. м и к помещению N 7 первого этажа (литера А6) площадью 11,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. 50 лет СССР, д. 17.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Сочи и ООО "Мираж".
Решением от 24.01.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.04.2008, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество осуществило возведение пристроек на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей, без получения необходимых разрешений, что влечет признание их самовольными постройками. Отсутствие возражений по вопросу проведения реконструкции фасада со стороны собственников квартир в многоквартирном доме не может рассматриваться как доказательство правомерного осуществления строительства, поскольку истец не представил документы, свидетельствующие о наличии у собственников квартир права собственности на земельный участок; заключения органов санитарного и пожарного надзора суд признал недопустимыми доказательствами, так как они составлены до осуществления строительства объекта.
В кассационной жалобе общество просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель указывает, что совместно с ООО "Мираж" и ООО "ФК "Фарммедсервис"" по требованию главы администрации Хостинского р-на г. Сочи и во исполнение требований администрации г. Сочи в связи с возможным проведением Олимпиады 2014 года в г. Сочи, а также в целях наиболее эффективной экономический деятельности, своевременного и качественного обслуживания клиентов, придания зданию дома N 17 по ул. 50 лет СССР единого архитектурно-эстетического облика модернизировало фасад здания и реконструировало часть торговых площадей указанного жилого дома. Таким образом, работы по реконструкции модернизации фасада производились с ведома и разрешения органов власти. Перепланировка помещений с частичным занятием придомового земельного участка согласована с собственниками многоквартирного жилого дома N 17, все работы выполнены в соответствии с согласованным в установленным порядке проектом, отвечают санитарным, строительным нормам и правилам, не создают препятствия другим лицам в пользовании рядом расположенными строениями и помещениями, а также угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, решением от 30.11.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.05.2007 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-22825/2006-22/272, признано право собственности ООО "Фарммедсервис" на строение (литеры А, А6) общей площадью 49 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. 50 лет СССР, дом N 17. Общество привлекалось к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Нежилые помещения ООО "Фарммедсервис" расположены между помещениями истца и ООО "Мираж" и не могут быть отделены друг от друга, строительные работы осуществлены по единому проекту. Следовательно, по мнению общества, указанное решение имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
В отзыве на жалобу ООО "Мираж" просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить иск.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.
Как видно из материалов дела и установили суды, общество является собственником нежилых помещений (литера А) первого этажа N 1-10 общей площадью 113,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. 50 лет СССР, дом N 17, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 10.10.2000.
Вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-22825/2006-22/272, в котором участвовал те же лица, установлено, что в 2004 г. по заказу общества, ООО "Фарммедсервис" и ООО "Мираж" проектной мастерской "Алис" изготовлен эскизный проект модернизации главного фасада и реконструкции части торговых площадей в доме N 17 по ул. 50 лет СССР. Проект согласован с МУП "РЭП-16", главным художником и главным архитектором г. Сочи, архитектором и главным художником Хостинского района. Против модернизации не возражали жители дома N 17. Глава администрации Хостинского района г. Сочи в письме от 22.03.2005 также согласовал проведение модернизации фасада и реконструкции части торговых площадей в соответствии с проектом, указав, что данные работы необходимы для создания единого архитектурно-эстетического облика главного фасада жилого дома и специального разрешения на строительство не требуется.
Общество, ООО "Мираж" и ООО "ФК "Фарммедсервис"" модернизировало фасад жилого дома и реконструировали часть принадлежащих им торговых площадей в соответствии с проектом.
По настоящему делу установлено, что в ходе реконструкции истец возвел пристройку, включающую помещение N 1 площадью 13,0 кв. м и помещение N 7 площадью 11,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. 50 лет СССР, дом N 17. В результате проведенных строительных работ площадь недвижимого имущества, принадлежащего обществу, увеличилась за счет возведения пристройки, имеющей капитальный характер, с применением кровли, остекления по периметру; возведен новый объект недвижимого имущества с присвоением ему самостоятельной литеры.
Отсутствие надлежащим образом оформленного разрешения на строительство указанного объекта послужило основанием для обращения в суд с иском.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Признав спорный объект самовольной постройкой, суды отказали в иске о признании права собственности, посчитав, что постройка возведена на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей; отсутствуют доказательства соответствия ее пожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительным нормам и правилам.
Однако суд не учел следующего.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета. Поэтому дополнительного предоставления земельного участка истцу не требовалось. Суду для правильного разрешения спора следовало проверить доводы истца о том, что на момент рассмотрения спора земельный участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер 23:49:03 04 017:0057; возведение спорных помещений произведено без изменения целевого назначения земельного участка.
Разрешая спор, суды не исследовали и не оценили имеющийся в материалах дела отчет негосударственного образовательного учреждения "Институт оценки и управления собственностью" от 18.01.2006 N 001/3-Э о соответствии спорного объекта строительным нормам и правилам. Вывод суда о том, что представленное истцом санитарно-эпидемиологическое заключение составлено до начала строительства объекта, не соответствует материалам дела, поскольку датировано 02.11.2005 (т. 1, л. д. 87), а не 03.05.2004, как указал суд. Кроме того, реализуя полномочия, предусмотренные частью 3 статьи 9 и частью 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду следовало предложить истцу предоставить соответствующие доказательства (заключение органов пожарной безопасности).
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует также обсудить вопрос о надлежащем ответчике по делу, выяснить у истца основания привлечения в качестве ответчика администрацию Хостинского района г. Сочи.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2008 по делу N А32-17563/2007-9/460 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)