Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 августа 2009 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Кирилловой Н.А., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,
при участии:
- индивидуального предпринимателя Жуковой Е.А. и ее представителя по доверенности от 05.08.2009 Кудрявцевой Е.А.;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - муниципального унитарного предприятия "Городское жилищно-коммунальное управление" города Зеленогорска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 28 мая 2009 года по делу N А33-15702/2008, принятое судьей Ермаковой И.И.,
муниципальное унитарное предприятие "Городское жилищно-коммунальное управление" г. Зеленогорска (далее - истец, МУП ГЖКУ г. Зеленогорска) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Жуковой Елене Алексеевне об обязании ответчика освободить нежилые подвальные помещения N 1 - 10, расположенные в здании многоквартирного жилого дома N 8А по ул. Советская г. Зеленогорска Красноярского края, по отдельному двухстороннему акту управляющей организации - МУП ГЖКУ г. Зеленогорска.
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Зеленогорска.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 мая 2009 года в иске отказано.
Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой. Как указал истец, собственники многоквартирного жилого дома выбрали истца в качестве управляющей организации, как один из способов управления многоквартирным домом. Возложение на Тагирова А.А. полномочий по распоряжению подвальными помещениями дома является незаконным, поэтому Тагиров А.А. не вправе заключать договоры временного безвозмездного пользования имуществом от имени собственников многоквартирных домов. По мнению истца, управляющая организация управляет (владеет) общим имуществом дома, в том числе подвальными помещениями, в связи с чем имеет право обращения с настоящим иском об истребовании имущества. Независимо от даты подписания договора на использование подвального помещения, истец как управляющая организация, вправе в судебном порядке защищать общее имущество многоквартирного дома.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик с обжалуемым решением согласился, просит оставить его без изменения.
В судебное заседание апелляционной инстанции представители истца, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, не явились. Дело рассматривается в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика поддержал доводы отзыва, просит оставить обжалуемое решение без изменения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено.
07.02.2007 на основании решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. Советская, 8 "а" г. Зеленогорска (далее - многоквартирный жилой дом), между собственниками жилых и нежилых помещений указанного многоквартирного дома и МУП ГЖКУ г. Зеленогорска (Управляющая организация) заключен договор N 2 управления многоквартирного дома.
Предметом настоящего договора является выполнение Управляющей организацией работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, доставка коммунальных услуг на возмездной основе. Осуществление иной направленной на достижение целей управления домом деятельности (п. 2.1 договора).
Права сторон настоящего договора определены в разделе 4 договора, и предусматривают право Управляющей организации самостоятельно определять способы исполнения обязательств по договору, требовать исполнения "Собственником" своих обязательств, требовать оплаты своих услуг, требовать в установленном порядке возмещения убытков, понесенных по вине "Собственника" или пользователей помещений. Управляющая организация имеет право прекращать предоставление услуг в случае просрочки оплаты предоставленных услуг "Собственнику".
В период с 1999 года по 2007 года Жукова Е.А. являлась арендатором нежилых подвальных помещений N 1 - 10, расположенных в указанном здании многоквартирного жилого дома (договоры от 06.11.1999 N 31-А, 16.01.2001 N 50-А, от 29.12.2001 N 124-А, от 24.12.2002 N 80-А, от 25.12.2003 N 74-А, 20.12.2005 N 40-А, 20.12.2006 N 49-А).
В период с 23 по 29 февраля 2008 года проведено общее внеочередное собрание собственников помещений в форме заочного голосования путем принятия персональных решений в письменной форме, в том числе по вопросам о передаче во временное пользование нежилых помещений N 1 - 8, общей площадью 218,4 кв.м. индивидуальному предпринимателю Жуквой Е.А. для использования под магазин; о выборе доверенным лицом (представителем собственников) Тагирова А.А. кв. N 54 и передаче ему полномочий по заключению с индивидуальным предпринимателем Жуковой Е.А. договора временного безвозмездного пользования нежилыми подвальными помещениями N 1 - 8 срокам на 5 лет с условиями пролонгации.
29.02.2008 Тагиров А.А., действующий на основании протокола от 29.02.2008 N 1-в, (ссудодатель) и Жукова Е.А. (ссудополучатель) подписали договор временного безвозмездного пользования имуществом, предметом которого явилось имущество: нежилые помещения N 1 - 8, общей площадью 218,4 кв.м. Срок действия установлен с 01.01.2008 на пять лет.
Актом приема-передачи от 29.02.2008 нежилые помещения, фактически находящиеся в пользовании ссудополучателя, переданы Жуковой Е.А.
Согласно протоколу от 21.04.2008 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 8а по ул. Советская, г. Зеленогорск Красноярского края решение общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования по всем вопросам, поставленным на голосовании, отраженным в протоколе общего собрания от 29.02.2008, отменено и принято единогласное решение поручить Управляющей организации использовать подвальные помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе передавать в аренду прочим лицам.
Дополнением от 21.04.2008 к договору от 21.04.2008 N 2 управления многоквартирным домом N 8а по ул. Советская, г. Зеленогорск Красноярского края, раздел 4.2 договора дополнен пунктом 4.2.5 следующего содержания: использовать подвальные помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе, передавать в аренду прочим лицам, на условиях, утвержденных органами местного самоуправления при сдаче в аренду муниципального недвижимого имущества.
Порядок расторжения договора от 29.02.2008 временного безвозмездного пользования имуществом, предусмотренный разделом 6 договора "Порядок расторжения договора" собственниками жилого дома не соблюден.
Письмом от 28.04.2008 N 36-07/571 Управляющая компания МУП ГЖКУ уведомила Жукову Е.А. об отмене решения общего собрания собственников, отраженного в протоколе от 29.02.2008, предложило в течение 10 дней после получения настоящего письма явиться в управление МУП ГЖКУ для заключения договора аренды.
Письмом от 21.10.2008 N 61-01-32/1498 Комитет по управлению имуществом г. Зеленогорска уведомил Жукову Е.А. об окончании срока действия договора аренды от 20.12.2006 N 49-А -29.12.2007; предложил на период с 01.01.2009 по 29.12.2009 заключить договор аренды с управляющей организацией МУП ГЖКУ.
Управляющей компанией МУП ГЖКУ в адрес Жуковой Е.А. неоднократно направлялись предупреждения (от 21.05.2008 N 36-05/704, от 26.06.2008 N 36-05/909, от 20.10.2008 исх. N 36-05/1484) о немедленном заключении договора аренды с управляющей компанией дома либо освобождении подвальных помещений.
До настоящего времени нежилые подвальные помещения N 1 - 10, расположенные в здании многоквартирного жилого дома N 8 А по ул. Советская г. Зеленогорска Красноярского края, ответчиком не возвращены, договор аренды не заключен.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, просит обязать ответчика освободить нежилые подвальные помещения N 1 - 10, расположенные в здании многоквартирного жилого дома N 8 А по ул. Советская г. Зеленогорска.
По результатам проведенной проверки относительно правомочий МУП ГЖКУ требовать от Жуковой Е.А. заключения договора аренды нежилых помещений Прокуратурой ЗАТО г. Зеленогорск внесено предостережение на имя руководителя МУП ГЖКУ Горовенко Н.Г. (письмо от 14.04.2008 N 106ж-08).
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается, что спорные нежилые помещения находятся в подвале многоквартирного дома и являются общим имуществом всех собственников жилых квартир.
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По акту приема-передачи спорные нежилые помещения переданы ответчику во временное безвозмездное пользование сроком на 5 лет. Основанием для передачи помещений явились решение собрание собственников, договор от 29.02.2008 временного безвозмездного пользования имуществом, заключенный между Тагировым А.А., действующим от имени собственников дома на основании протокола от 29.02.2008 N 1-в, (ссудодатель) и Жуковой Е.А. (ссудополучатель).
Способом управления многоквартирного дома является управляющая компания - МУП ГЖКУ г. Зеленогорска.
Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право лица на обращение в арбитражный суд в защиту своих интересов.
Из буквального толкования положений договора от 07.02.2007 N 2 об управлении многоквартирного дома следует, что Управляющей организации принадлежит право самостоятельно определять способы исполнения обязательств по договору, требовать исполнения собственниками жилых помещений своих обязательств, требовать оплаты своих услуг, требовать в установленном порядке возмещения убытков, понесенных по вине собственников или пользователей помещений, а также прекращать предоставление услуг в случае просрочки оплаты предоставленных услуг собственниками и пользователями помещений.
Дополнительным соглашением от 21.04.2008 к договору от 07.02.2007 N 2 собственниками дома управляющей компании предоставлено право также использовать нежилые помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе, передавать в аренду прочим лицам, на условиях, утвержденных органами местного самоуправления при сдаче в аренду муниципального недвижимого имущества.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что правовые основания для обращения истца в суд с настоящим иском отсутствуют.
Дополнительное соглашение к договору управления многоквартирным домом предусматривает право управляющей организации использовать подвальные помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе, передавать в аренду прочим лицам, тогда как вопросы, связанные с истребованием имущества собственников дома из чужого незаконного владения, ни данным соглашением, ни действующим законодательством не урегулированы.
Довод истца о том, что договор от 29.02.2008 временного безвозмездного пользования имуществом является недействительной сделкой в силу ничтожности, поскольку нарушает право управляющей организации на непосредственное управление домом, что противоречит части 3 статьи 164, частям 2, 3 статьи 161 и части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, отклоняется в связи со следующим.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). Цель управления многоквартирным домом установлена частью 1 статьи 161 ЖК РФ: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Как указано выше, передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в жилом доме (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Право собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в пользование объектов общего имущества не зависит от того, какой способ управления домом выбран. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что на дату заключения договора от 29.02.2008 временного безвозмездного пользования имуществом правомочия на использования подвального помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе, передавать в аренду прочим лицам, у истца отсутствовали.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отказано в иске.
Новых доводов в апелляционной жалобе не заявлено.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 мая 2009 года по делу N А33-15702/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2009 N А33-15702/2008-03АП-2825/2009 ПО ДЕЛУ N А33-15702/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2009 г. N А33-15702/2008-03АП-2825/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 5 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 августа 2009 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Кирилловой Н.А., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,
при участии:
- индивидуального предпринимателя Жуковой Е.А. и ее представителя по доверенности от 05.08.2009 Кудрявцевой Е.А.;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - муниципального унитарного предприятия "Городское жилищно-коммунальное управление" города Зеленогорска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 28 мая 2009 года по делу N А33-15702/2008, принятое судьей Ермаковой И.И.,
установил:
муниципальное унитарное предприятие "Городское жилищно-коммунальное управление" г. Зеленогорска (далее - истец, МУП ГЖКУ г. Зеленогорска) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Жуковой Елене Алексеевне об обязании ответчика освободить нежилые подвальные помещения N 1 - 10, расположенные в здании многоквартирного жилого дома N 8А по ул. Советская г. Зеленогорска Красноярского края, по отдельному двухстороннему акту управляющей организации - МУП ГЖКУ г. Зеленогорска.
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Зеленогорска.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 мая 2009 года в иске отказано.
Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой. Как указал истец, собственники многоквартирного жилого дома выбрали истца в качестве управляющей организации, как один из способов управления многоквартирным домом. Возложение на Тагирова А.А. полномочий по распоряжению подвальными помещениями дома является незаконным, поэтому Тагиров А.А. не вправе заключать договоры временного безвозмездного пользования имуществом от имени собственников многоквартирных домов. По мнению истца, управляющая организация управляет (владеет) общим имуществом дома, в том числе подвальными помещениями, в связи с чем имеет право обращения с настоящим иском об истребовании имущества. Независимо от даты подписания договора на использование подвального помещения, истец как управляющая организация, вправе в судебном порядке защищать общее имущество многоквартирного дома.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик с обжалуемым решением согласился, просит оставить его без изменения.
В судебное заседание апелляционной инстанции представители истца, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, не явились. Дело рассматривается в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика поддержал доводы отзыва, просит оставить обжалуемое решение без изменения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено.
07.02.2007 на основании решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. Советская, 8 "а" г. Зеленогорска (далее - многоквартирный жилой дом), между собственниками жилых и нежилых помещений указанного многоквартирного дома и МУП ГЖКУ г. Зеленогорска (Управляющая организация) заключен договор N 2 управления многоквартирного дома.
Предметом настоящего договора является выполнение Управляющей организацией работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, доставка коммунальных услуг на возмездной основе. Осуществление иной направленной на достижение целей управления домом деятельности (п. 2.1 договора).
Права сторон настоящего договора определены в разделе 4 договора, и предусматривают право Управляющей организации самостоятельно определять способы исполнения обязательств по договору, требовать исполнения "Собственником" своих обязательств, требовать оплаты своих услуг, требовать в установленном порядке возмещения убытков, понесенных по вине "Собственника" или пользователей помещений. Управляющая организация имеет право прекращать предоставление услуг в случае просрочки оплаты предоставленных услуг "Собственнику".
В период с 1999 года по 2007 года Жукова Е.А. являлась арендатором нежилых подвальных помещений N 1 - 10, расположенных в указанном здании многоквартирного жилого дома (договоры от 06.11.1999 N 31-А, 16.01.2001 N 50-А, от 29.12.2001 N 124-А, от 24.12.2002 N 80-А, от 25.12.2003 N 74-А, 20.12.2005 N 40-А, 20.12.2006 N 49-А).
В период с 23 по 29 февраля 2008 года проведено общее внеочередное собрание собственников помещений в форме заочного голосования путем принятия персональных решений в письменной форме, в том числе по вопросам о передаче во временное пользование нежилых помещений N 1 - 8, общей площадью 218,4 кв.м. индивидуальному предпринимателю Жуквой Е.А. для использования под магазин; о выборе доверенным лицом (представителем собственников) Тагирова А.А. кв. N 54 и передаче ему полномочий по заключению с индивидуальным предпринимателем Жуковой Е.А. договора временного безвозмездного пользования нежилыми подвальными помещениями N 1 - 8 срокам на 5 лет с условиями пролонгации.
29.02.2008 Тагиров А.А., действующий на основании протокола от 29.02.2008 N 1-в, (ссудодатель) и Жукова Е.А. (ссудополучатель) подписали договор временного безвозмездного пользования имуществом, предметом которого явилось имущество: нежилые помещения N 1 - 8, общей площадью 218,4 кв.м. Срок действия установлен с 01.01.2008 на пять лет.
Актом приема-передачи от 29.02.2008 нежилые помещения, фактически находящиеся в пользовании ссудополучателя, переданы Жуковой Е.А.
Согласно протоколу от 21.04.2008 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 8а по ул. Советская, г. Зеленогорск Красноярского края решение общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования по всем вопросам, поставленным на голосовании, отраженным в протоколе общего собрания от 29.02.2008, отменено и принято единогласное решение поручить Управляющей организации использовать подвальные помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе передавать в аренду прочим лицам.
Дополнением от 21.04.2008 к договору от 21.04.2008 N 2 управления многоквартирным домом N 8а по ул. Советская, г. Зеленогорск Красноярского края, раздел 4.2 договора дополнен пунктом 4.2.5 следующего содержания: использовать подвальные помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе, передавать в аренду прочим лицам, на условиях, утвержденных органами местного самоуправления при сдаче в аренду муниципального недвижимого имущества.
Порядок расторжения договора от 29.02.2008 временного безвозмездного пользования имуществом, предусмотренный разделом 6 договора "Порядок расторжения договора" собственниками жилого дома не соблюден.
Письмом от 28.04.2008 N 36-07/571 Управляющая компания МУП ГЖКУ уведомила Жукову Е.А. об отмене решения общего собрания собственников, отраженного в протоколе от 29.02.2008, предложило в течение 10 дней после получения настоящего письма явиться в управление МУП ГЖКУ для заключения договора аренды.
Письмом от 21.10.2008 N 61-01-32/1498 Комитет по управлению имуществом г. Зеленогорска уведомил Жукову Е.А. об окончании срока действия договора аренды от 20.12.2006 N 49-А -29.12.2007; предложил на период с 01.01.2009 по 29.12.2009 заключить договор аренды с управляющей организацией МУП ГЖКУ.
Управляющей компанией МУП ГЖКУ в адрес Жуковой Е.А. неоднократно направлялись предупреждения (от 21.05.2008 N 36-05/704, от 26.06.2008 N 36-05/909, от 20.10.2008 исх. N 36-05/1484) о немедленном заключении договора аренды с управляющей компанией дома либо освобождении подвальных помещений.
До настоящего времени нежилые подвальные помещения N 1 - 10, расположенные в здании многоквартирного жилого дома N 8 А по ул. Советская г. Зеленогорска Красноярского края, ответчиком не возвращены, договор аренды не заключен.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, просит обязать ответчика освободить нежилые подвальные помещения N 1 - 10, расположенные в здании многоквартирного жилого дома N 8 А по ул. Советская г. Зеленогорска.
По результатам проведенной проверки относительно правомочий МУП ГЖКУ требовать от Жуковой Е.А. заключения договора аренды нежилых помещений Прокуратурой ЗАТО г. Зеленогорск внесено предостережение на имя руководителя МУП ГЖКУ Горовенко Н.Г. (письмо от 14.04.2008 N 106ж-08).
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается, что спорные нежилые помещения находятся в подвале многоквартирного дома и являются общим имуществом всех собственников жилых квартир.
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По акту приема-передачи спорные нежилые помещения переданы ответчику во временное безвозмездное пользование сроком на 5 лет. Основанием для передачи помещений явились решение собрание собственников, договор от 29.02.2008 временного безвозмездного пользования имуществом, заключенный между Тагировым А.А., действующим от имени собственников дома на основании протокола от 29.02.2008 N 1-в, (ссудодатель) и Жуковой Е.А. (ссудополучатель).
Способом управления многоквартирного дома является управляющая компания - МУП ГЖКУ г. Зеленогорска.
Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право лица на обращение в арбитражный суд в защиту своих интересов.
Из буквального толкования положений договора от 07.02.2007 N 2 об управлении многоквартирного дома следует, что Управляющей организации принадлежит право самостоятельно определять способы исполнения обязательств по договору, требовать исполнения собственниками жилых помещений своих обязательств, требовать оплаты своих услуг, требовать в установленном порядке возмещения убытков, понесенных по вине собственников или пользователей помещений, а также прекращать предоставление услуг в случае просрочки оплаты предоставленных услуг собственниками и пользователями помещений.
Дополнительным соглашением от 21.04.2008 к договору от 07.02.2007 N 2 собственниками дома управляющей компании предоставлено право также использовать нежилые помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе, передавать в аренду прочим лицам, на условиях, утвержденных органами местного самоуправления при сдаче в аренду муниципального недвижимого имущества.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что правовые основания для обращения истца в суд с настоящим иском отсутствуют.
Дополнительное соглашение к договору управления многоквартирным домом предусматривает право управляющей организации использовать подвальные помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе, передавать в аренду прочим лицам, тогда как вопросы, связанные с истребованием имущества собственников дома из чужого незаконного владения, ни данным соглашением, ни действующим законодательством не урегулированы.
Довод истца о том, что договор от 29.02.2008 временного безвозмездного пользования имуществом является недействительной сделкой в силу ничтожности, поскольку нарушает право управляющей организации на непосредственное управление домом, что противоречит части 3 статьи 164, частям 2, 3 статьи 161 и части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, отклоняется в связи со следующим.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). Цель управления многоквартирным домом установлена частью 1 статьи 161 ЖК РФ: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Как указано выше, передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в жилом доме (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Право собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в пользование объектов общего имущества не зависит от того, какой способ управления домом выбран. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что на дату заключения договора от 29.02.2008 временного безвозмездного пользования имуществом правомочия на использования подвального помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе, передавать в аренду прочим лицам, у истца отсутствовали.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отказано в иске.
Новых доводов в апелляционной жалобе не заявлено.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 мая 2009 года по делу N А33-15702/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи:
Н.А.КИРИЛЛОВА
О.В.МАГДА
А.Н.БАБЕНКО
Судьи:
Н.А.КИРИЛЛОВА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)