Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании истца - товарищества собственников жилья "Дружба" (ИНН 0721057469, ОГРН 1080721002284), ответчиков: Местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711037382, ОГРН 1020700751169), Департамента по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик, индивидуального предпринимателя Мальбаховой Мадины Билявны (ИНН 071400011980, ОГРНИП 305072106200160), индивидуального предпринимателя Чистяковой Татьяны Александровны (ИНН 071508232463, ОГРНИП 305072113900137), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Дружба" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.09.2011 (судья Байзулаев Р.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 (судьи Марченко О.В., Джамбулатов С.И., Егорченко И.Н.) по делу N А20-1047/2011, установил следующее.
ТСЖ "Дружба" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к Местной администрации городского округа Нальчик (далее - администрация), Департаменту по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик (далее - департамент), индивидуальному предпринимателю Чистяковой Т.А. и индивидуальному предпринимателю Мальбаховой М.Б. со следующими требованиями:
- - признать недействительной государственную регистрацию права собственности предпринимателя Чистяковой Т.А. на подвальное помещение площадью 105 кв. м (кадастровый номер 07-07-01/025/2009-580), расположенное по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 18;
- - признать недействительной государственную регистрацию права собственности предпринимателя Мальбаховой М.Б. на подвальное помещение 13846-"а" площадью 131,5 кв. м (кадастровый номер 07:09:01:04862:001:0031), расположенное по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 18;
- - признать право общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев) в многоквартирном жилом доме N 18 по улице Шогенцукова в городе Нальчик на подвальное помещение площадью 666 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 18;
- - обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании подвальным помещением площадью 666 кв. м, путем истребования имущество из чужого незаконного владения (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования; т. 1, л.д. 14; т. 4, л.д. 18).
Требование мотивировано тем, что в спорных помещениях цокольного этажа находятся коммуникации (водопровод, отопление) для обслуживания всего многоквартирного дома. В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации такое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме как общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.09.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что нежилые помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Подвальные помещения до создания товарищества и приватизации первой квартиры использовались как самостоятельные объекты недвижимости. Действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты права как признание недействительной государственной регистрации права либо зарегистрированного права. Товарищество не представило в арбитражный суд надлежащих доказательств наделения его полномочиями на обращение в суд (т. 4, л.д. 79, 156).
В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение от 12.09.2011 и постановление от 14.12.2011, требования удовлетворить и взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате государственной пошлине. По мнению заявителя, у администрации отсутствовали основания для отнесения подвальных помещений к муниципальной собственности. Администрация не представила надлежащих доказательств соблюдения порядка передачи подвальных помещений в муниципальную собственность. Спорные помещения являются техническим подвалом жилого дома, в котором расположены инженерные и санитарно-технические коммуникации. В материалах дела имеются схема расположения коммуникаций, обозначенная в техническом паспорте на инженерные сети от 19.11.2009, и технический паспорт на многоквартирный жилой дом от 29.06.1984, в соответствии с которыми через подвальные помещения проходят коммунальные системы общего пользования, требующие периодического обслуживания и доступа. Выводы судов о непредставлении товариществом надлежащих доказательств наделения товарищества полномочиями на обращение в арбитражный суд противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.
В отзыве на жалобу администрация ссылается на несостоятельность ее доводов.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 96-ти квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 18, введен в эксплуатацию в 1984 году. Согласно техническому паспорту от 29.06.1984 жилой дом имеет подвальное помещение площадью 666 кв. м (т. 1, л.д. 108).
Постановлением Кабинета Министров Кабардино-Балкарской Республики от 20.10.1994 N 245 объекты жилья переданы в муниципальную собственность по месту их расположения (т. 3, л.д. 67).
29 марта 2002 департамент (арендодатель) и предприниматель Чистякова Т.А. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика N 472, по которому арендатору в аренду передано подвальное помещение площадью 41 кв. м (т. 2, л.д. 74).
Договором аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика от 26.01.2003 N 472 стороны увеличили площадь переданного в аренду подвального помещения до 100 кв. м. Договорами аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика от 26.07.2003 N 472, от 07.01.2005 N 472, от 07.01.2006 N 472, от 17.01.2007 N 472 и от 13.02.2008 N 472 стороны продлевали срок действия договора аренды подвального помещения площадью 100 кв. м (т. 2, л.д. 83, 92, 101, 110, 119, 128).
На основании договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика от 10.04.2003 N 127 департамент (арендодатель) предоставил предпринимателю Мальбаховой М.Б. в аренду подвальное помещение площадью 135,5 кв. м (т. 3, л.д. 71).
Постановлением администрации от 03.07.2007 N 919 принято решение о приватизации нежилого муниципального помещения (подвала) по пр. Шогенцукова, 18 (т. 3, л.д. 107).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в доме от 07.04.2008 собственники квартир в спором жилом доме приняли решение об избрании способа управления многоквартирным жилым домом и о создании товарищества. Товарищество 29.04.2008 зарегистрировано в качестве юридического лица, созданного для управления жилым домом по пр. Шогенцукова, в г. Нальчике (т. 1, л.д. 98, 124).
Постановлением администрации от 03.06.2008 N 994 принято решение о списании с баланса основных средств МУ "Объединение жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства - Служба заказчика" и передать товариществу жилой дом по пр. Щогенцукова, 18 в части 89 приватизированных квартир общей площадью 5368 кв. м, жилой - 3394,1 кв. м (т. 1, л.д. 127).
Приказом МУ "Объединение жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства - Служба заказчика" от 05.06.2008 N 05-92 произведены списание и передача товариществу указанных квартир и технической документации по акту от 12.06.2008. При этом подвальное нежилое помещение передано не было (т. 1, л.д. 128).
По договору купли-продажи от 05.09.2007 N 795 предприниматель Мальбахова М.Б. приобрела в собственность муниципальное нежилое подвальное помещение, встроенное в жилой дом, площадью 131,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, пр. Щогенцукова, 18. Право собственности предпринимателя Мальбаховой М.Б. зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено свидетельством о праве собственности от 29.11.2017 серии 07-АД N 083791 (т. 4, л.д. 53, 54).
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2011 N 1 предприниматель Чистякова Т.А. приобрела в собственность нежилое подвальное помещение площадью 105 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Щогенцукова, 18. Имущество передано по акту приема-передачи от 16.02.2011. Право собственности предпринимателя Чистяковой Т.А. зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено свидетельством о праве собственности от 22.03.2011 серии 07-АВ N 178030 (т. 2, л.д. 73, 135, 139).
Полагая, что спорные подвальные помещения в силу закона являются общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды установили, что спорные помещения использовались как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. Данные подвальные помещения с 1984 года, то есть до создания товарищества и приватизации первой квартиры, использовались для целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений в многоквартирном доме. В настоящее время помещения также используется в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома.
С учетом изложенного, суды сделали обоснованный вывод о том, что нахождение в спорных помещениях общедомовых коммуникаций (сетей) не является достаточным основанием для отнесения помещений к техническим. Истец не представил доказательств необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в спорном помещении, для нужд других помещений дома. Такой подход соответствует судебной практике (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 и от 15.12.2009 N 12537/09).
При таких обстоятельствах суды правомерно сослались на отсутствие оснований для распространения на данные помещения режима общего имущества многоквартирного дома и отказали в удовлетворении иска.
Отказывая в удовлетворении требований в части признания недействительной государственной регистрации права собственности ответчиков на подвальные помещения, суды обоснованно исходили из избрания товариществом ненадлежащего способа защиты права.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
По смыслу приведенной нормы в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не запись о регистрации. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Указанный подход соответствует сложившейся арбитражной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/08).
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами. Пределы компетенции суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которых кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, нарушения статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены, поэтому основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на товарищество.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.09.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу N А20-1047/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.03.2012 ПО ДЕЛУ N А20-1047/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2012 г. по делу N А20-1047/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании истца - товарищества собственников жилья "Дружба" (ИНН 0721057469, ОГРН 1080721002284), ответчиков: Местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711037382, ОГРН 1020700751169), Департамента по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик, индивидуального предпринимателя Мальбаховой Мадины Билявны (ИНН 071400011980, ОГРНИП 305072106200160), индивидуального предпринимателя Чистяковой Татьяны Александровны (ИНН 071508232463, ОГРНИП 305072113900137), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Дружба" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.09.2011 (судья Байзулаев Р.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 (судьи Марченко О.В., Джамбулатов С.И., Егорченко И.Н.) по делу N А20-1047/2011, установил следующее.
ТСЖ "Дружба" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к Местной администрации городского округа Нальчик (далее - администрация), Департаменту по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик (далее - департамент), индивидуальному предпринимателю Чистяковой Т.А. и индивидуальному предпринимателю Мальбаховой М.Б. со следующими требованиями:
- - признать недействительной государственную регистрацию права собственности предпринимателя Чистяковой Т.А. на подвальное помещение площадью 105 кв. м (кадастровый номер 07-07-01/025/2009-580), расположенное по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 18;
- - признать недействительной государственную регистрацию права собственности предпринимателя Мальбаховой М.Б. на подвальное помещение 13846-"а" площадью 131,5 кв. м (кадастровый номер 07:09:01:04862:001:0031), расположенное по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 18;
- - признать право общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев) в многоквартирном жилом доме N 18 по улице Шогенцукова в городе Нальчик на подвальное помещение площадью 666 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 18;
- - обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании подвальным помещением площадью 666 кв. м, путем истребования имущество из чужого незаконного владения (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования; т. 1, л.д. 14; т. 4, л.д. 18).
Требование мотивировано тем, что в спорных помещениях цокольного этажа находятся коммуникации (водопровод, отопление) для обслуживания всего многоквартирного дома. В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации такое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме как общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.09.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что нежилые помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Подвальные помещения до создания товарищества и приватизации первой квартиры использовались как самостоятельные объекты недвижимости. Действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты права как признание недействительной государственной регистрации права либо зарегистрированного права. Товарищество не представило в арбитражный суд надлежащих доказательств наделения его полномочиями на обращение в суд (т. 4, л.д. 79, 156).
В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение от 12.09.2011 и постановление от 14.12.2011, требования удовлетворить и взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате государственной пошлине. По мнению заявителя, у администрации отсутствовали основания для отнесения подвальных помещений к муниципальной собственности. Администрация не представила надлежащих доказательств соблюдения порядка передачи подвальных помещений в муниципальную собственность. Спорные помещения являются техническим подвалом жилого дома, в котором расположены инженерные и санитарно-технические коммуникации. В материалах дела имеются схема расположения коммуникаций, обозначенная в техническом паспорте на инженерные сети от 19.11.2009, и технический паспорт на многоквартирный жилой дом от 29.06.1984, в соответствии с которыми через подвальные помещения проходят коммунальные системы общего пользования, требующие периодического обслуживания и доступа. Выводы судов о непредставлении товариществом надлежащих доказательств наделения товарищества полномочиями на обращение в арбитражный суд противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.
В отзыве на жалобу администрация ссылается на несостоятельность ее доводов.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 96-ти квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 18, введен в эксплуатацию в 1984 году. Согласно техническому паспорту от 29.06.1984 жилой дом имеет подвальное помещение площадью 666 кв. м (т. 1, л.д. 108).
Постановлением Кабинета Министров Кабардино-Балкарской Республики от 20.10.1994 N 245 объекты жилья переданы в муниципальную собственность по месту их расположения (т. 3, л.д. 67).
29 марта 2002 департамент (арендодатель) и предприниматель Чистякова Т.А. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика N 472, по которому арендатору в аренду передано подвальное помещение площадью 41 кв. м (т. 2, л.д. 74).
Договором аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика от 26.01.2003 N 472 стороны увеличили площадь переданного в аренду подвального помещения до 100 кв. м. Договорами аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика от 26.07.2003 N 472, от 07.01.2005 N 472, от 07.01.2006 N 472, от 17.01.2007 N 472 и от 13.02.2008 N 472 стороны продлевали срок действия договора аренды подвального помещения площадью 100 кв. м (т. 2, л.д. 83, 92, 101, 110, 119, 128).
На основании договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика от 10.04.2003 N 127 департамент (арендодатель) предоставил предпринимателю Мальбаховой М.Б. в аренду подвальное помещение площадью 135,5 кв. м (т. 3, л.д. 71).
Постановлением администрации от 03.07.2007 N 919 принято решение о приватизации нежилого муниципального помещения (подвала) по пр. Шогенцукова, 18 (т. 3, л.д. 107).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в доме от 07.04.2008 собственники квартир в спором жилом доме приняли решение об избрании способа управления многоквартирным жилым домом и о создании товарищества. Товарищество 29.04.2008 зарегистрировано в качестве юридического лица, созданного для управления жилым домом по пр. Шогенцукова, в г. Нальчике (т. 1, л.д. 98, 124).
Постановлением администрации от 03.06.2008 N 994 принято решение о списании с баланса основных средств МУ "Объединение жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства - Служба заказчика" и передать товариществу жилой дом по пр. Щогенцукова, 18 в части 89 приватизированных квартир общей площадью 5368 кв. м, жилой - 3394,1 кв. м (т. 1, л.д. 127).
Приказом МУ "Объединение жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства - Служба заказчика" от 05.06.2008 N 05-92 произведены списание и передача товариществу указанных квартир и технической документации по акту от 12.06.2008. При этом подвальное нежилое помещение передано не было (т. 1, л.д. 128).
По договору купли-продажи от 05.09.2007 N 795 предприниматель Мальбахова М.Б. приобрела в собственность муниципальное нежилое подвальное помещение, встроенное в жилой дом, площадью 131,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, пр. Щогенцукова, 18. Право собственности предпринимателя Мальбаховой М.Б. зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено свидетельством о праве собственности от 29.11.2017 серии 07-АД N 083791 (т. 4, л.д. 53, 54).
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2011 N 1 предприниматель Чистякова Т.А. приобрела в собственность нежилое подвальное помещение площадью 105 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Щогенцукова, 18. Имущество передано по акту приема-передачи от 16.02.2011. Право собственности предпринимателя Чистяковой Т.А. зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено свидетельством о праве собственности от 22.03.2011 серии 07-АВ N 178030 (т. 2, л.д. 73, 135, 139).
Полагая, что спорные подвальные помещения в силу закона являются общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды установили, что спорные помещения использовались как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. Данные подвальные помещения с 1984 года, то есть до создания товарищества и приватизации первой квартиры, использовались для целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений в многоквартирном доме. В настоящее время помещения также используется в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома.
С учетом изложенного, суды сделали обоснованный вывод о том, что нахождение в спорных помещениях общедомовых коммуникаций (сетей) не является достаточным основанием для отнесения помещений к техническим. Истец не представил доказательств необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в спорном помещении, для нужд других помещений дома. Такой подход соответствует судебной практике (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 и от 15.12.2009 N 12537/09).
При таких обстоятельствах суды правомерно сослались на отсутствие оснований для распространения на данные помещения режима общего имущества многоквартирного дома и отказали в удовлетворении иска.
Отказывая в удовлетворении требований в части признания недействительной государственной регистрации права собственности ответчиков на подвальные помещения, суды обоснованно исходили из избрания товариществом ненадлежащего способа защиты права.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
По смыслу приведенной нормы в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не запись о регистрации. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Указанный подход соответствует сложившейся арбитражной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/08).
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами. Пределы компетенции суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которых кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, нарушения статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены, поэтому основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на товарищество.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.09.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу N А20-1047/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.АРТАМКИНА
Е.В.АРТАМКИНА
Судьи
Е.И.АФОНИНА
А.В.САДОВНИКОВ
Е.И.АФОНИНА
А.В.САДОВНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)