Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2011 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ключ", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2011 по делу N А79-10275/2010, принятое судьей Новожениной О.А.
по иску товарищества собственников жилья "Ключ" (ИНН 2129028648, ОГРН 1022101283357), г. Чебоксары,
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" (ИНН 2129014959), г. Чебоксары,
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
при участии представителей: от заявителя жалобы (истца) - директора Губанькова В.П. (протокол от 21.06.2011 N 4), Шумиловой М.В. по доверенности от 30.09.2011 (сроком до 30.09.2012); от ответчика - не явился, извещен,
Товарищество собственников жилья "Ключ" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко":
- об обязании ООО "Фирма "Старко" восстановить технические подполья, предназначенные для обслуживания общих домовых коммуникаций и оборудования, предусмотренные проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди" 004.97-АС1, лист 3; ОВ - отопление и вентиляция блок-секции Г, Д, заказ N 862, инв. N 13248/97, лист 2, и техническим паспортом жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, инв. N 1633, реестр N 9807, поэтажный план подвального этажа, литера А, гаражи и подвал магазина, для чего в помещении N 3а, расположенном в подвале (литеры А2, а3) дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, в помещениях N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13 (по экспликации плана подвала литеры А2, а3) произвести работы: разборка перегородок, разборка подвесных потолков, кирпичная кладка стен толщиной 250 мм, отделочные работы выполнить в соответствии с проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди";
- об обязании ООО "Фирма "Старко" исключить из незаконного владения нежилые подвальные помещения - техническое подполье N 2 частично, 3, 4, 5, 6 частично, 7 частично, 10 частично, 13 частично (по экспликации плана подвала литеры А2, а3), предназначенные для технического обслуживания общих домовых коммуникаций и оборудования, многоквартирного жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, предусмотренные проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди" 004.97-АС1, лист 3; ОВ - отопление и вентиляция блок-секции Г, Д, заказ N 862, инв. N 13248/97, лист 2, и техническим паспортом жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, инв. N 1633 реестр N 9807, поэтажный план подвального этажа, литера А, гаражи и подвал магазина;
- о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений многоквартирного дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары на нежилые подвальные помещения - техническое подполье N 2 частично, 3, 4, 5, 6 частично, 7 частично, 10 частично, 13 частично (по экспликации плана подвала литеры А2, а3), предназначенные для технического обслуживания общих домовых коммуникаций и оборудования многоквартирного жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, предусмотренные проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди" 004.97-АС1, лист 3; ОВ - отопление и вентиляция блок-секции Г, Д, заказ N 862, инв. N 13248/97, лист 2, и техническим паспортов жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, инв. N 1633 реестр N 9807, поэтажный план подвального этажа, литера А, гаражи и подвал магазина.
Исковые требования основаны на статьях 290, 291, 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36, 40, 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что после ввода жилого дома в эксплуатацию ответчик произвел реконструкцию принадлежащих ему помещений в виде расширения подвальных офисных помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме - технического подполья, предусмотренного проектом и техническим паспортом для обслуживания общедомовых коммуникаций и оборудования. Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию не обеспечен. Указанное переоборудование было проведено без согласия собственников помещений жилого дома.
Решением от 03.08.2011 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ТСЖ "Ключ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой с учетом уточнений просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что ответчик, проведя реконструкцию подвальных помещений с присоединением технического подполья, зарегистрировал право индивидуальной собственности на спорные помещения, чем лишил других собственников доступа в эти помещения. В нарушение пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик не получал согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что у ТСЖ "Ключ" отсутствует право на предъявление иска об истребовании имущества, признании права общей долевой собственности и восстановлении помещения в первоначальное положение. Заявитель считает, что ТСЖ уполномочено выступать от имени собственников на основании решения, принятого 31.03.2005 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Полагает, что суд ошибочно счел названное собрание собранием членов ТСЖ, а не собранием собственников помещений.
Заявитель жалобы полагает, что принятое по делу решение затрагивает права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле (собственников помещений в спорном доме).
Представители заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддерживают в полном объеме, обжалуемое решение считают незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании и в отзыве с позицией заявителя не согласен, обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит его оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает на истечение срока исковой давности для защиты нарушенного права.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 8 час. 45 мин., 14 час. 30 мин. 18.11.2011 (протокол судебного заседания от 16 - 18 ноября 2011 года).
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2011 в подлежит отмене в части, апелляционная жалоба - удовлетворению в части.
Судом установлено.
Распоряжением администрации г. Чебоксары N 200-р от 04.02.1999 утвержден акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию 38 квартир первой очереди строительства многоквартирного жилого дома (блок-секции Г, Д) по ул. Водопроводная, д. 22 г. Чебоксары (т. 1 л. д. 8 - 10).
Распоряжением администрации г. Чебоксары N 2433-р от 30.12.1999 утвержден акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию второй очереди строительства 102-квартирного жилого дома по ул. Водопроводная, 22 г. Чебоксары (т. 1 л. д. 11).
Распоряжением администрации г. Чебоксары N 1704-р от 24.05.2000 утвержден акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию 37 квартир в 109-квартирном жилом доме по ул. Водопроводная, 22 г. Чебоксары (т. 1 л. д. 12).
На основании распоряжения администрации г. Чебоксары N 2433-р от 30.12.1999 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.04.2000 внесены записи N 21-01.00-10.2000-155.1 и N 21-0100-10.2000-154.1 о государственной регистрации права собственности ООО "Фирма "Старко", соответственно, на нежилое помещение N 3, общей площадью 270,3 кв. м, в том числе основной - 92,1 кв. м (литера А), расположенное в подвале и на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома с подвалом, и на нежилое помещение N 4 общей площадью 225, 5 кв. м, в том числе основной - 95,7 кв. м (литера А), расположенное в подвале и на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, находящиеся по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 22.
05.09.2005 обществу "Фирма "Старко" администрацией г. Чебоксары выдано разрешение на реконструкцию офиса, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, 22.
31.10.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике на основании утвержденного распоряжением администрации г. Чебоксары N 2590-р от 10.08.2007 акта приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства "встроенно-пристроенного нежилого помещения N 3 под офис" по ул. Водопроводная, д. 22 в г. Чебоксары зарегистрировано право собственности ООО "Фирма "Старко" на помещение N 3 с тамбуром (литера а3), расположенное в подвале (литера А2), одноэтажном кирпичном надстрое (литера А5) и на первом этаже жилого десятиэтажного кирпичного дома переменной этажности (литера А) с подвалом (литера А1), пристроями (литеры А3, А4), назначение: нежилое, общая площадь 711,7 кв. м, этаж 1, подвал, надстрой, адрес объекта: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 22 (т. 1 л. д. 91 - 95).
Согласно техническому паспорту на помещение N 3 с тамбуром (литера а3), расположенное в подвале (литера А2), одноэтажном кирпичном надстрое (литера А5) и на первом этаже жилого десятиэтажного кирпичного дома переменной этажности (литера А) с подвалом (литера А1), пристроями (литеры А3, А4) (т. 1 л. д. 83 - 89), составленному 02.10.2006 по данным технической инвентаризации 29.09.2006, площадь помещений N 1-17, расположенных в подвале (литеры А2, а3), составила 290,2 кв. м, площадь помещений N 1-26, расположенных на первом этаже (литера А) составила 347,4 кв. м, площадь надстроя (литера А5) - 74,1 кв. м
12.03.2010 Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике зарегистрировано право собственности ООО "Фирма "Старко" на нежилые помещения: N 3 общей площадью 393,1 кв. м, этаж 1, 2, и N 3а общей площадью 318,3 кв. м, этаж 1, подвал, расположенные по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, 22 (т. 1 л. д. 96, 97).
Согласно техническим паспортам на нежилые помещения N 3 и 3а (т. 1 л. д. 79 - 81, 98 - 100) помещения (их части), являющиеся предметом спора, расположены в подвале и вошли в состав нежилого помещения N 3а.
Определением суда первой инстанции от 09.03.2011 по делу назначалась судебная экспертиза, на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
- - расположены ли в помещениях N 3 (литеры А, А5) и N 3а (литеры А, А2, а3), находящихся по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 22, инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в жилом доме оборудование;
- - являются ли по своему назначению помещения N 3 и N 3а техническими; если да, то с какого момента;
- - каково назначение помещений N 3 и N 3а по документам МУП "БТИ и ПЖФ": являются ли они обособленными, могут ли быть использованы самостоятельно от всего дома, входят ли в состав подвальных (технических) помещений домовладения;
- - требуется ли постоянный открытый доступ к расположенному в названном помещении оборудованию (при его наличии) для его эксплуатации и контроля;
- - возможно ли бесперебойное снабжение коммунальными услугами граждан, проживающих в квартирах дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, ликвидация аварий, ремонт и обслуживание общих инженерных систем дома без постоянного беспрепятственного доступа к размещенному в помещениях N 3 и N 3а оборудованию и коммуникациям (при их наличии);
- - произведены ли ООО "Фирма "Старко" действия по переоборудованию подвальных (технических) помещений (если произведены, то какие);
- - определить виды и сроки выполнения работ по восстановлению подвальных (технических) помещений (в случае их переоборудования).
Согласно экспертному заключению (т. 2 л. д. 8 - 14) в помещении N 3а (литеры А2, а3), находящемся в подвальной части дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, расположены инженерные коммуникации и оборудование для обслуживания более одного помещения в доме.
В соответствии с техническими паспортами в настоящее время помещения N 3 и 3а техническими не являются. Согласно техническим паспортам ГУП "Чуваштехинвентаризация" Минстроя Чувашии (инв. N 01-572/1608:11 от 19.02.2010, инв. N 01-572/1607:11 от 19.02.2010) помещения N 3 и 3а - нежилые, обособленные помещения, имеющие отдельный вход (выход), могут использоваться самостоятельно от всего дома. Помещение N 3а, находящееся в подвале дома, N 3 - на первом этаже дома, как техническое подполье не зарегистрировано.
Для эксплуатации и ремонта инженерных коммуникаций и оборудования в жилом доме необходим беспрепятственный доступ, что было предусмотрено проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в 4 микрорайоне центра г. Чебоксары. АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди (ООО "Компания "Астикс")".
Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию не обеспечен, бесперебойное снабжение коммунальными услугами невозможно.
По переоборудованию (реконструкции) подвала ООО "Фирма "Старко" были произведены следующие виды работ: разборка кирпичной кладки стен толщиной 250 мм; устройство перегородок; отделочные работы помещений офиса (пол, потолок, стены).
Для восстановления подвальных помещений (технического подполья) в состояние до проведения реконструкции необходимо провести следующие виды работ: разборка перегородок; разборка подвесных потолков; кирпичная кладка стен толщиной 250 мм; отделочные работы выполнить в соответствии с проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в 4 микрорайоне центра г. Чебоксары. АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди". Ориентировочный срок выполнения работ - 3 месяца.
Указывая на то, что нежилые помещения, входящие в состав помещения N 3а, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в них имеются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения, доступ к которым ответчиком не обеспечен, товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что товарищество собственников жилья уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу; собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. Право требования собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
При этом суд пришел к выводу о том, что решение общего собрания от 31.03.2005 не свидетельствует о поручении собственниками помещений многоквартирного дома от их имени и в их интересах обращаться в суд с предъявленным иском.
Кроме того, сославшись на пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд отметил, что поскольку ООО "Фирма "Старко" является собственником нежилых помещений N 3 и N 3а, следовательно, имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество, то в таком случае спор о праве общей долевой собственности между лицами, являющимися собственниками жилья, должен рассматриваться с участием самих собственников.
С учетом отсутствия у ТСЖ "Ключ" права на предъявление настоящего иска, суд первой инстанции счел, что исковые требования об истребовании имущества, признании права общей долевой собственности и восстановлении помещения в первоначальное положение удовлетворению не подлежат.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции ошибочными.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
При предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, у товарищества не признается наличие самостоятельного экономического интереса, отличного от интереса его членов, поскольку товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 по делу N 12537/09).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях от 27.06.2006 N 1821/06, от 15.12.2009 N 12537/09, товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
В соответствии с уставом ТСЖ "Ключ", утвержденным решением учредительного собрания собственников жилья в едином комплексе недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, 22, оформленным протоколом N 1 от 16.09.1997, товарищество является некоммерческой организацией собственников жилых и/или нежилых помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере. Предметом деятельности товарищества являются: обеспечение согласия домовладельцев о порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью; обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния недвижимого имущества в жилищной сфере, обеспечение коммунальными услугами домовладельцев, обеспечение выполнения домовладельцами в границах недвижимого имущества в жилищной сфере правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, содержания домов и придомовых территорий (т. 1 л. д. 31 - 39).
Истец в обоснование своего права представил выписку из протокола общего годового собрания собственников помещений, расположенных в домах N 20 и 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, от 31.03.2005, которым принято решение уполномочить ТСЖ "Ключ" на подачу судебных исков в арбитражный суд и представление законных интересов собственников помещений домов NN 20 и 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, по вопросам установления условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (т. 1 л. д. 68 - 70).
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома.
Пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, ТСЖ "Ключ" участвует в деле в качестве законного представителя собственников помещений, находящихся в доме, расположенных по упомянутому адресу.
В силу статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Материалы дела свидетельствуют, что реконструкция спорного помещения в подвале дома с собственниками жилых и нежилых помещений не согласовывалась.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
С учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилом доме, должен определяться на дату регистрации права собственности участника долевого строительства на первую квартиру в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В силу прямого указания пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом результаты строительной экспертизы относительно назначения подвальных помещений подлежат правовой оценке исходя из нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в постановлении от 13.08.2006 N 491 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
В силу пунктов 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации признание спорных нежилых помещений техническим подпольем означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона.
Статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации для общего имущества многоквартирного жилого дома установлен специальный правовой режим. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
По смыслу названных норм недопустимы сделки, а также иные действия, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц.
Как следует из материалов дела, в том числе заключения эксперта помещения общей площадью 113, 6 кв. м, расположенные в подвале дома (оси 9с-13с - помещения N 3а) при строительстве многоквартирного жилого дома проектировались как техническое подполье. Для эксплуатации и ремонта инженерных коммуникаций и оборудования в жилом доме необходим беспрепятственный доступ, что было предусмотрено проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в 4 микрорайоне центра г. Чебоксары. АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди (ООО "Компания "Астикс")". Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию не обеспечен, бесперебойное снабжение коммунальными услугами невозможно.
Таким образом, названные помещения предназначались для использования всеми совладельцами помещений в жилом доме как общее имущество, и единственным их назначением может быть использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома.
В этой связи служебная роль спорных помещений заведомо исключает их принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Согласно заключению эксперта по переоборудованию (реконструкции) подвала ООО "Фирма "Старко" были произведены следующие виды работ: разборка кирпичной кладки стен толщиной 250 мм, устройство перегородок, отделочные работы помещений офиса (пол, потолок, стены). Для восстановления подвальных помещений (технического подполья) в состояние до проведения реконструкции необходимо провести следующие виды работ: разборка перегородок, разборка подвесных потолков, кирпичная кладка стен толщиной 250 мм, отделочные работы выполнить в соответствии с проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в 4 микрорайоне центра г. Чебоксары. АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди". Ориентировочный срок выполнения работ - 3 месяца.
Перечень вышеназванных работ позволяет суду прийти к выводу о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до их проведения.
Исковые требования заявлены на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в силу прямого указания закона (статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае удовлетворение требований истца об обязании ответчика привести подвальную часть помещения в первоначальное состояние приведет к полному восстановлению нарушенных прав собственников жилого дома, суд считает излишними иные требования ТСЖ "Ключ".
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2011 подлежит отмене в части на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба - удовлетворению в части.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по делу и по экспертизе относятся на ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко".
В силу части 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании судебного акта, принятого арбитражным судом апелляционной инстанции, выдается соответствующим арбитражным судом, рассматривавшим дело в первой инстанции, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2011 по делу N А79-10275/2010 отменить в части, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ключ" (ИНН 2129028648, ОГРН 1022101283357), г. Чебоксары, удовлетворить в части.
2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" (ИНН 2129014959), г. Чебоксары, в течение четырех месяцев со дня принятия постановления привести подвальные помещения N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13 помещения N 3а (литеры А2, а3), расположенные по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 22, в состояние, соответствующее проекту "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди", в том числе выполнить следующие работы:
- - разборку перегородок;
- - разборку подвесных потолков;
- - кирпичную кладку стен толщиной 250 мм;
- - отделочные работы в соответствии с проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди".
3. В остальной части иска отказать.
4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" (ИНН 2129014959), г. Чебоксары, в пользу товарищества собственников жилья "Ключ" (ИНН 2129028648, ОГРН 1022101283357), г. Чебоксары, расходы по уплате государственной пошлины по делу в сумме 8000 (восемь тысяч) рублей, а также расходы по экспертизе в сумме 28 500 (двадцать восемь тысяч пятьсот) рублей.
5. Возвратить товариществу собственников жилья "Ключ" (ИНН 2129028648, ОГРН 1022101283357), г. Чебоксары, из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 22.08.2011 N 286.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.11.2011 ПО ДЕЛУ N А79-10275/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2011 г. по делу N А79-10275/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2011 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ключ", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2011 по делу N А79-10275/2010, принятое судьей Новожениной О.А.
по иску товарищества собственников жилья "Ключ" (ИНН 2129028648, ОГРН 1022101283357), г. Чебоксары,
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" (ИНН 2129014959), г. Чебоксары,
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
при участии представителей: от заявителя жалобы (истца) - директора Губанькова В.П. (протокол от 21.06.2011 N 4), Шумиловой М.В. по доверенности от 30.09.2011 (сроком до 30.09.2012); от ответчика - не явился, извещен,
установил:
Товарищество собственников жилья "Ключ" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко":
- об обязании ООО "Фирма "Старко" восстановить технические подполья, предназначенные для обслуживания общих домовых коммуникаций и оборудования, предусмотренные проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди" 004.97-АС1, лист 3; ОВ - отопление и вентиляция блок-секции Г, Д, заказ N 862, инв. N 13248/97, лист 2, и техническим паспортом жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, инв. N 1633, реестр N 9807, поэтажный план подвального этажа, литера А, гаражи и подвал магазина, для чего в помещении N 3а, расположенном в подвале (литеры А2, а3) дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, в помещениях N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13 (по экспликации плана подвала литеры А2, а3) произвести работы: разборка перегородок, разборка подвесных потолков, кирпичная кладка стен толщиной 250 мм, отделочные работы выполнить в соответствии с проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди";
- об обязании ООО "Фирма "Старко" исключить из незаконного владения нежилые подвальные помещения - техническое подполье N 2 частично, 3, 4, 5, 6 частично, 7 частично, 10 частично, 13 частично (по экспликации плана подвала литеры А2, а3), предназначенные для технического обслуживания общих домовых коммуникаций и оборудования, многоквартирного жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, предусмотренные проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди" 004.97-АС1, лист 3; ОВ - отопление и вентиляция блок-секции Г, Д, заказ N 862, инв. N 13248/97, лист 2, и техническим паспортом жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, инв. N 1633 реестр N 9807, поэтажный план подвального этажа, литера А, гаражи и подвал магазина;
- о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений многоквартирного дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары на нежилые подвальные помещения - техническое подполье N 2 частично, 3, 4, 5, 6 частично, 7 частично, 10 частично, 13 частично (по экспликации плана подвала литеры А2, а3), предназначенные для технического обслуживания общих домовых коммуникаций и оборудования многоквартирного жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, предусмотренные проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди" 004.97-АС1, лист 3; ОВ - отопление и вентиляция блок-секции Г, Д, заказ N 862, инв. N 13248/97, лист 2, и техническим паспортов жилого дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, инв. N 1633 реестр N 9807, поэтажный план подвального этажа, литера А, гаражи и подвал магазина.
Исковые требования основаны на статьях 290, 291, 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36, 40, 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что после ввода жилого дома в эксплуатацию ответчик произвел реконструкцию принадлежащих ему помещений в виде расширения подвальных офисных помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме - технического подполья, предусмотренного проектом и техническим паспортом для обслуживания общедомовых коммуникаций и оборудования. Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию не обеспечен. Указанное переоборудование было проведено без согласия собственников помещений жилого дома.
Решением от 03.08.2011 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ТСЖ "Ключ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой с учетом уточнений просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что ответчик, проведя реконструкцию подвальных помещений с присоединением технического подполья, зарегистрировал право индивидуальной собственности на спорные помещения, чем лишил других собственников доступа в эти помещения. В нарушение пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик не получал согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что у ТСЖ "Ключ" отсутствует право на предъявление иска об истребовании имущества, признании права общей долевой собственности и восстановлении помещения в первоначальное положение. Заявитель считает, что ТСЖ уполномочено выступать от имени собственников на основании решения, принятого 31.03.2005 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Полагает, что суд ошибочно счел названное собрание собранием членов ТСЖ, а не собранием собственников помещений.
Заявитель жалобы полагает, что принятое по делу решение затрагивает права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле (собственников помещений в спорном доме).
Представители заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддерживают в полном объеме, обжалуемое решение считают незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании и в отзыве с позицией заявителя не согласен, обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит его оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает на истечение срока исковой давности для защиты нарушенного права.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 8 час. 45 мин., 14 час. 30 мин. 18.11.2011 (протокол судебного заседания от 16 - 18 ноября 2011 года).
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2011 в подлежит отмене в части, апелляционная жалоба - удовлетворению в части.
Судом установлено.
Распоряжением администрации г. Чебоксары N 200-р от 04.02.1999 утвержден акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию 38 квартир первой очереди строительства многоквартирного жилого дома (блок-секции Г, Д) по ул. Водопроводная, д. 22 г. Чебоксары (т. 1 л. д. 8 - 10).
Распоряжением администрации г. Чебоксары N 2433-р от 30.12.1999 утвержден акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию второй очереди строительства 102-квартирного жилого дома по ул. Водопроводная, 22 г. Чебоксары (т. 1 л. д. 11).
Распоряжением администрации г. Чебоксары N 1704-р от 24.05.2000 утвержден акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию 37 квартир в 109-квартирном жилом доме по ул. Водопроводная, 22 г. Чебоксары (т. 1 л. д. 12).
На основании распоряжения администрации г. Чебоксары N 2433-р от 30.12.1999 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.04.2000 внесены записи N 21-01.00-10.2000-155.1 и N 21-0100-10.2000-154.1 о государственной регистрации права собственности ООО "Фирма "Старко", соответственно, на нежилое помещение N 3, общей площадью 270,3 кв. м, в том числе основной - 92,1 кв. м (литера А), расположенное в подвале и на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома с подвалом, и на нежилое помещение N 4 общей площадью 225, 5 кв. м, в том числе основной - 95,7 кв. м (литера А), расположенное в подвале и на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, находящиеся по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 22.
05.09.2005 обществу "Фирма "Старко" администрацией г. Чебоксары выдано разрешение на реконструкцию офиса, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, 22.
31.10.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике на основании утвержденного распоряжением администрации г. Чебоксары N 2590-р от 10.08.2007 акта приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства "встроенно-пристроенного нежилого помещения N 3 под офис" по ул. Водопроводная, д. 22 в г. Чебоксары зарегистрировано право собственности ООО "Фирма "Старко" на помещение N 3 с тамбуром (литера а3), расположенное в подвале (литера А2), одноэтажном кирпичном надстрое (литера А5) и на первом этаже жилого десятиэтажного кирпичного дома переменной этажности (литера А) с подвалом (литера А1), пристроями (литеры А3, А4), назначение: нежилое, общая площадь 711,7 кв. м, этаж 1, подвал, надстрой, адрес объекта: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 22 (т. 1 л. д. 91 - 95).
Согласно техническому паспорту на помещение N 3 с тамбуром (литера а3), расположенное в подвале (литера А2), одноэтажном кирпичном надстрое (литера А5) и на первом этаже жилого десятиэтажного кирпичного дома переменной этажности (литера А) с подвалом (литера А1), пристроями (литеры А3, А4) (т. 1 л. д. 83 - 89), составленному 02.10.2006 по данным технической инвентаризации 29.09.2006, площадь помещений N 1-17, расположенных в подвале (литеры А2, а3), составила 290,2 кв. м, площадь помещений N 1-26, расположенных на первом этаже (литера А) составила 347,4 кв. м, площадь надстроя (литера А5) - 74,1 кв. м
12.03.2010 Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике зарегистрировано право собственности ООО "Фирма "Старко" на нежилые помещения: N 3 общей площадью 393,1 кв. м, этаж 1, 2, и N 3а общей площадью 318,3 кв. м, этаж 1, подвал, расположенные по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, 22 (т. 1 л. д. 96, 97).
Согласно техническим паспортам на нежилые помещения N 3 и 3а (т. 1 л. д. 79 - 81, 98 - 100) помещения (их части), являющиеся предметом спора, расположены в подвале и вошли в состав нежилого помещения N 3а.
Определением суда первой инстанции от 09.03.2011 по делу назначалась судебная экспертиза, на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
- - расположены ли в помещениях N 3 (литеры А, А5) и N 3а (литеры А, А2, а3), находящихся по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 22, инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в жилом доме оборудование;
- - являются ли по своему назначению помещения N 3 и N 3а техническими; если да, то с какого момента;
- - каково назначение помещений N 3 и N 3а по документам МУП "БТИ и ПЖФ": являются ли они обособленными, могут ли быть использованы самостоятельно от всего дома, входят ли в состав подвальных (технических) помещений домовладения;
- - требуется ли постоянный открытый доступ к расположенному в названном помещении оборудованию (при его наличии) для его эксплуатации и контроля;
- - возможно ли бесперебойное снабжение коммунальными услугами граждан, проживающих в квартирах дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, ликвидация аварий, ремонт и обслуживание общих инженерных систем дома без постоянного беспрепятственного доступа к размещенному в помещениях N 3 и N 3а оборудованию и коммуникациям (при их наличии);
- - произведены ли ООО "Фирма "Старко" действия по переоборудованию подвальных (технических) помещений (если произведены, то какие);
- - определить виды и сроки выполнения работ по восстановлению подвальных (технических) помещений (в случае их переоборудования).
Согласно экспертному заключению (т. 2 л. д. 8 - 14) в помещении N 3а (литеры А2, а3), находящемся в подвальной части дома N 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, расположены инженерные коммуникации и оборудование для обслуживания более одного помещения в доме.
В соответствии с техническими паспортами в настоящее время помещения N 3 и 3а техническими не являются. Согласно техническим паспортам ГУП "Чуваштехинвентаризация" Минстроя Чувашии (инв. N 01-572/1608:11 от 19.02.2010, инв. N 01-572/1607:11 от 19.02.2010) помещения N 3 и 3а - нежилые, обособленные помещения, имеющие отдельный вход (выход), могут использоваться самостоятельно от всего дома. Помещение N 3а, находящееся в подвале дома, N 3 - на первом этаже дома, как техническое подполье не зарегистрировано.
Для эксплуатации и ремонта инженерных коммуникаций и оборудования в жилом доме необходим беспрепятственный доступ, что было предусмотрено проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в 4 микрорайоне центра г. Чебоксары. АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди (ООО "Компания "Астикс")".
Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию не обеспечен, бесперебойное снабжение коммунальными услугами невозможно.
По переоборудованию (реконструкции) подвала ООО "Фирма "Старко" были произведены следующие виды работ: разборка кирпичной кладки стен толщиной 250 мм; устройство перегородок; отделочные работы помещений офиса (пол, потолок, стены).
Для восстановления подвальных помещений (технического подполья) в состояние до проведения реконструкции необходимо провести следующие виды работ: разборка перегородок; разборка подвесных потолков; кирпичная кладка стен толщиной 250 мм; отделочные работы выполнить в соответствии с проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в 4 микрорайоне центра г. Чебоксары. АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди". Ориентировочный срок выполнения работ - 3 месяца.
Указывая на то, что нежилые помещения, входящие в состав помещения N 3а, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в них имеются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения, доступ к которым ответчиком не обеспечен, товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что товарищество собственников жилья уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу; собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. Право требования собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
При этом суд пришел к выводу о том, что решение общего собрания от 31.03.2005 не свидетельствует о поручении собственниками помещений многоквартирного дома от их имени и в их интересах обращаться в суд с предъявленным иском.
Кроме того, сославшись на пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд отметил, что поскольку ООО "Фирма "Старко" является собственником нежилых помещений N 3 и N 3а, следовательно, имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество, то в таком случае спор о праве общей долевой собственности между лицами, являющимися собственниками жилья, должен рассматриваться с участием самих собственников.
С учетом отсутствия у ТСЖ "Ключ" права на предъявление настоящего иска, суд первой инстанции счел, что исковые требования об истребовании имущества, признании права общей долевой собственности и восстановлении помещения в первоначальное положение удовлетворению не подлежат.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции ошибочными.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
При предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, у товарищества не признается наличие самостоятельного экономического интереса, отличного от интереса его членов, поскольку товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 по делу N 12537/09).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях от 27.06.2006 N 1821/06, от 15.12.2009 N 12537/09, товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
В соответствии с уставом ТСЖ "Ключ", утвержденным решением учредительного собрания собственников жилья в едином комплексе недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, 22, оформленным протоколом N 1 от 16.09.1997, товарищество является некоммерческой организацией собственников жилых и/или нежилых помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере. Предметом деятельности товарищества являются: обеспечение согласия домовладельцев о порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью; обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния недвижимого имущества в жилищной сфере, обеспечение коммунальными услугами домовладельцев, обеспечение выполнения домовладельцами в границах недвижимого имущества в жилищной сфере правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, содержания домов и придомовых территорий (т. 1 л. д. 31 - 39).
Истец в обоснование своего права представил выписку из протокола общего годового собрания собственников помещений, расположенных в домах N 20 и 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, от 31.03.2005, которым принято решение уполномочить ТСЖ "Ключ" на подачу судебных исков в арбитражный суд и представление законных интересов собственников помещений домов NN 20 и 22 по ул. Водопроводная г. Чебоксары, по вопросам установления условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (т. 1 л. д. 68 - 70).
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома.
Пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, ТСЖ "Ключ" участвует в деле в качестве законного представителя собственников помещений, находящихся в доме, расположенных по упомянутому адресу.
В силу статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Материалы дела свидетельствуют, что реконструкция спорного помещения в подвале дома с собственниками жилых и нежилых помещений не согласовывалась.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
С учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилом доме, должен определяться на дату регистрации права собственности участника долевого строительства на первую квартиру в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В силу прямого указания пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом результаты строительной экспертизы относительно назначения подвальных помещений подлежат правовой оценке исходя из нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в постановлении от 13.08.2006 N 491 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
В силу пунктов 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации признание спорных нежилых помещений техническим подпольем означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона.
Статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации для общего имущества многоквартирного жилого дома установлен специальный правовой режим. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
По смыслу названных норм недопустимы сделки, а также иные действия, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц.
Как следует из материалов дела, в том числе заключения эксперта помещения общей площадью 113, 6 кв. м, расположенные в подвале дома (оси 9с-13с - помещения N 3а) при строительстве многоквартирного жилого дома проектировались как техническое подполье. Для эксплуатации и ремонта инженерных коммуникаций и оборудования в жилом доме необходим беспрепятственный доступ, что было предусмотрено проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в 4 микрорайоне центра г. Чебоксары. АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди (ООО "Компания "Астикс")". Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию не обеспечен, бесперебойное снабжение коммунальными услугами невозможно.
Таким образом, названные помещения предназначались для использования всеми совладельцами помещений в жилом доме как общее имущество, и единственным их назначением может быть использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома.
В этой связи служебная роль спорных помещений заведомо исключает их принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Согласно заключению эксперта по переоборудованию (реконструкции) подвала ООО "Фирма "Старко" были произведены следующие виды работ: разборка кирпичной кладки стен толщиной 250 мм, устройство перегородок, отделочные работы помещений офиса (пол, потолок, стены). Для восстановления подвальных помещений (технического подполья) в состояние до проведения реконструкции необходимо провести следующие виды работ: разборка перегородок, разборка подвесных потолков, кирпичная кладка стен толщиной 250 мм, отделочные работы выполнить в соответствии с проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в 4 микрорайоне центра г. Чебоксары. АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди". Ориентировочный срок выполнения работ - 3 месяца.
Перечень вышеназванных работ позволяет суду прийти к выводу о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до их проведения.
Исковые требования заявлены на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в силу прямого указания закона (статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае удовлетворение требований истца об обязании ответчика привести подвальную часть помещения в первоначальное состояние приведет к полному восстановлению нарушенных прав собственников жилого дома, суд считает излишними иные требования ТСЖ "Ключ".
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2011 подлежит отмене в части на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба - удовлетворению в части.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по делу и по экспертизе относятся на ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко".
В силу части 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании судебного акта, принятого арбитражным судом апелляционной инстанции, выдается соответствующим арбитражным судом, рассматривавшим дело в первой инстанции, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2011 по делу N А79-10275/2010 отменить в части, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ключ" (ИНН 2129028648, ОГРН 1022101283357), г. Чебоксары, удовлетворить в части.
2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" (ИНН 2129014959), г. Чебоксары, в течение четырех месяцев со дня принятия постановления привести подвальные помещения N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13 помещения N 3а (литеры А2, а3), расположенные по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 22, в состояние, соответствующее проекту "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди", в том числе выполнить следующие работы:
- - разборку перегородок;
- - разборку подвесных потолков;
- - кирпичную кладку стен толщиной 250 мм;
- - отделочные работы в соответствии с проектом "Корректировка проекта жилого дома с предприятиями обслуживания поз. 7 в IV микрорайоне центра г. Чебоксары: АС1 - Архитектурно-строительные решения по первой очереди".
3. В остальной части иска отказать.
4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" (ИНН 2129014959), г. Чебоксары, в пользу товарищества собственников жилья "Ключ" (ИНН 2129028648, ОГРН 1022101283357), г. Чебоксары, расходы по уплате государственной пошлины по делу в сумме 8000 (восемь тысяч) рублей, а также расходы по экспертизе в сумме 28 500 (двадцать восемь тысяч пятьсот) рублей.
5. Возвратить товариществу собственников жилья "Ключ" (ИНН 2129028648, ОГРН 1022101283357), г. Чебоксары, из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 22.08.2011 N 286.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
М.А.МАКСИМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)