Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от ООО "Элита-Сервис": Ким Ю.Ю. по доверенности от 01.01.2012;
- от ТСЖ "Горького, 123": Потапова Ю.М. по доверенности от 22.11.2011
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Элита-Сервис" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2012 по делу N А53-14518/2011 по иску ООО "Элита-Сервис"
к ответчику ТСЖ "Горького, 123"
об обязании совершить сделку,
и по встречному иску о нечинении препятствий в осуществлении действий по управлению домом и обязании передать документацию,
принятое судьей Бирюковой В.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Элита-Сервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Товариществу собственников жилья "Горького, 123" (далее - товарищество) об обязании устранить существующие препятствия, в том числе обеспечить свободный доступ в многоквартирный дом по ул. Горького, 123/67, позволить сотрудникам общества исполнять обязанности по договорам управления многоквартирным домом, а также не чинить препятствий обществу в осуществлении обязанностей по договорам управления многоквартирным домом с собственниками, вплоть до прекращения договоров управления с собственниками помещений.
Товариществом в рамках рассмотрения настоящего дела заявлены встречные исковые требования к обществу об обязании не чинить препятствия товариществу в осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 123/67, а также обязании общества подготовить и передать товариществу по акту приема-передачи техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 123/67.
Решением от 25.01.2012 в удовлетворении первоначального иска отказано.
Суд обязал общество подготовить и передать товариществу по акту приема-передачи следующую техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 123/67 (именуемый далее - Дом): технический паспорт на Дом, в том числе: экспликации, поэтажные планы; чертежи и схемы инженерных коммуникаций Дома, в том числе: схемы механического оборудования, схемы электрического оборудования, схемы газового оборудования, схемы санитарно-технического оборудования, схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, исполнительные чертежи контуров заземления; схемы и акты установки, приемки в эксплуатацию и осмотра общедомовых приборов учета ресурсов Дома; акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов Дома; паспорта на инженерное оборудование Дома: электротехническое, механическое, санитарно-техническое, на лифтовое хозяйство, газовое хозяйство; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; протоколы измерения сопротивления электросетей, измерения вентиляции, отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль; акты приемки скрытых работ, испытаний и наладки инженерного оборудования Дома; акты осмотров отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, других частей общего имущества Дома), а также акты осмотров инженерных систем (коммуникаций) Дома; акты подготовки Дома к сезонной эксплуатации; акт технического состояния Дома; акты приемки Дома от строительной организации; разрешение на ввод Дома в эксплуатацию; исполнительную и проектную документацию на Дом и инженерные сети, в соответствии с которой осуществлено строительство Дома; заверенную уполномоченным органом копию градостроительного плана земельного участка, на котором расположен Дом; кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен Дом; выписку из ЕГРП, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг актуальные на дату передачи; выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в Доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи; копии договоров с ресурсоснабжающими организациями, связанные с эксплуатацией Дома в период работы ООО "Элита-Сервис"; копии договоров подряда и договоров оказания услуг, заключенных в период работы ООО "Элита-Сервис" с целью поддержания Дома в надлежащем состоянии; копии "истории начислений" по лицевым счетам собственников жилых и нежилых помещений; копии актов сверок с ресурсоснабжающими организациями; копии счетов на оплату коммунальных услуг, копии счетов-фактур, актов выполненных работ (оказанных услуг) по предоставлению коммунальных услуг за период работы ООО "Элита-Сервис", копии платежных документов об уплате ООО "Элита-Сервис" ресурсоснабжающим организациям платы за коммунальные услуги; справка о состоянии расчетов с жильцами за коммунальные услуги; карточки регистрации граждан (собственников жилых помещений Дома) и поквартирные карточки.
В остальной части встречного иска отказано.
Распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с данным судебным актом, общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что суд не учел, что протокол N 3 от 15.08.2011 не может быть принят в качестве доказательства расторжения договорных отношений общества с собственниками, поскольку протокол N 3 датирован датой позже возникновения обстоятельств по чинению препятствий обществу в управлении многоквартирным домом.
По мнению заявителя, отсутствуют доказательства самого факта проведения собрания в августе 2011 года, отсутствуют доказательства надлежащего уведомления собственников помещений о собрании, отсутствует реестр собственников присутствующих на очном собрании, наличие кворума в собрании вызывает сомнение.
Общество указывает на отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения обязательств обществом по управлению домом Горького, 123/67.
При названных обстоятельствах порядок расторжения договоров управления, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Товарищество неправомерно чинит препятствия обществу в исполнении своих обязательств по договорам с собственниками помещений.
Заявитель ссылается на то, что до 01.05.2010 управление многоквартирным домом Горького, 123/67 осуществляло товарищество, которое принимало дом от застройщика, техническую и иную документацию в отношении многоквартирного дома Горького, 123/67 товарищество обществу не передавало, ввиду чего в удовлетворении встречных исковых требований надлежало отказать.
Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель товарищества в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, с 01.05.2010 по 01.08.2011 управление имуществом собственников помещений в жилом доме по ул. М. Горького, 123/67 осуществляло общество на основании принятого собственниками решения, отраженного в протоколе внеочередного общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома от 26.03.2010, которым общество было выбрано управляющей компаний.
В период с апреля по май 2010 года заключены договоры на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома между истцом и гражданами-собственниками 27 квартир и 3 офисных помещений. Общество фактически осуществляло управление домом, что подтверждено материалами дела, в том числе платежными поручениями на оплату коммунальных услуг и технического обслуживания.
27.06.2011 общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по результатам заочного голосования, отраженным в протоколе от 27.06.2011, приняты следующие решения: о выборе способа управления многоквартирным домом, об избрании ревизионной комиссии (с указанием кандидатур при принятии решений).
Согласно протоколу участие в голосовании приняло 42 собственника (площадь принадлежащих им помещений 4270,9 кв. м, общая площадь помещений собственников - 7305,6 кв. м), то есть при наличии кворума. Положительные решения приняты по всем вопросам, в подтверждение чего в материалы дела представлены бюллетени для голосования (решения собственников).
По смыслу положений пункта 1 части 1 статьи 137 и части 9 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации избрание собственниками помещений многоквартирного дома способа управления путем создания товарищества собственников жилья не исключает возможности управления домом по договору с управляющей компанией, поэтому воля на прекращение ранее заключенных договоров должна быть выражена собственниками прямо. Таким образом, вопрос об отказе от договоров управления должен обсуждаться в ходе проведения собрания и быть решен путем проведения голосования по указанному вопросу.
15.08.2011 общим внеочередным собранием собственников помещений многоквартирного дома по результатам голосования, отраженным в протоколе N 3 от 15.08.2011, приняты следующие решения: о принятии тарифа на техническое обслуживание дома; об утверждении Устава ТСЖ "Горького, 123" и проведении регистрации изменений в учредительные документы; об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом с 01.08.2011 в порядке пп. 8.2 п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с невыполнением обществом условий договора; об уведомлении общества о данном обстоятельстве; об определении текущих и планируемых расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и определении источников покрытия таких расходов.
Согласно протоколу участие в голосовании приняло 54% от общего числа собственников дома, т.е. при наличии кворума. Положительные решения приняты по всем вопросам.
22.08.2011 обществу направлены уведомления о расторжении заключенных договоров на управление общим имуществом в многоквартирном доме с 01.08.2011.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с иском.
Осуществление товариществом функций управляющей организации по управлению многоквартирным жилым домом подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе договорами, заключенными с обслуживающими энергоснабжающими.
В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Суд первой инстанции, учитывая, что собраниями собственников помещений многоквартирного дома по адресу ул. М. Горького, 123/67 в г. Ростове н/Д, проведенными 27.06.2011 и 15.08.2011 принято решение о расторжении договора управления с обществом и выборе в качестве управляющей организации - товарищества, обществу направлено уведомление о расторжении договоров управления многоквартирным жилым домом, в настоящее время деятельность по управлению имуществом дома осуществляется товариществом, пришел к правильному выводу о том, что требования истца об обязании товарищества не чинить препятствий в управлении многоквартирным жилым домом, удовлетворению не подлежат.
Суд также считает необходимым указать, что в части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Расторжение договора управления многоквартирным домом возможно в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, либо последняя выбрана на открытом конкурсе (пункты 8.1 - 8.2 части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По смыслу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом может быть прекращен именно в порядке, установленном пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем направления отказа в одностороннем порядке. При этом отказ должен быть направлен не каждым лицом, заключившим договор, а путем принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный специальный порядок означает в том числе, что соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в порядке, предусмотренном статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации) при условии наличия кворума, определенного в соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Поскольку из материалов дела видно, что большинством голосов собственников многоквартирного дома исполнение договорного обязательства истцом признано неудовлетворительным, собственниками реализован механизм прекращения договорных отношений, указанный в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Обязательства истца по управлению многоквартирным домом прекращены общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, истец уведомлен собственниками о расторжении договора управления.
Доводы истца об осуществлении управления имуществом надлежащим образом, а также о соблюдении существенных условий договора, о нерасторжении договоров управления многоквартирным жилым домом с собственниками помещений до настоящего времени не могут свидетельствовать о незаконности осуществления товариществом фактического управления имуществом, так как договоры управления имуществом заключены с гражданами, которые не являются участниками процесса.
В деле отсутствуют доказательства того, что истец путем обращения с иском к собственникам оспорил поданное собственниками уведомление как влекущее прекращение договора, заявлял к ним требования об исполнении обязанностей по договору.
Встречные исковые требования признаны судом подлежащими удовлетворению в части ввиду следующего.
Устанавливая в пункте 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации, законодатель указывает на то, что такая передача должна состояться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом, то есть фактически осуществление передачи документации происходит еще в период действия прежнего договора, когда договор с вновь выбранной управляющей организацией еще не заключен.
Следовательно, для передачи документации достаточно, чтобы организация прошла стадию избрания в качестве управляющей; иных же требований к возможности такой передачи закон не предъявляет.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Комплект указанной выше документации должен храниться у потребителя и при изменении собственника передаваться в полном объеме новому владельцу.
В этой связи истребование у общества актов разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, разрешения на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации является правомерным.
При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией последняя на основании подпунктов 2 и 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса и пунктов 3, 6 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307, должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом ТСЖ (ЖСК) последние должны заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома (Письмо Министерства регионального развития России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07).
В этой связи требование товарищества о предоставлении обществом бухгалтерской документации дома (копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям), копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям и списков льготников и субсидиантов, а также копий документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий, является правильным.
Как следует из акта приема-передачи технической документации жилого дома, застройщиком - ЗАО "Дон-Строй" обществу переданы копии следующих документов: технический паспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии, паспорт счетчика холодной и горячей воды СКБ 32 заводской N 71192-03, технические условия N 07-4.04.95 "А" от 13.01.2006 г. "ДонЭнерго", акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон "ДонЭнерго", справка о выполнении технических условий от 25.01.2006 г. N 07/132 "ДонЭнерго".
Истребуемые товариществом документы являются принадлежностью многоквартирного жилого дома и необходимы для его эксплуатации.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В связи с изложенным, суд с учетом вывода о фактическом осуществлении управления домом товариществом, основанном на волеизъявлении собственников помещений, удовлетворил встречные исковые требования в части обязания общества передать необходимую документацию ТСЖ "Горького, 123",
В удовлетворении встречных исковых требований об обязании не чинить препятствий товариществу судом отказано, поскольку товарищество не указало конкретных действий, которые совершило общество, нарушая права ответчика, и которые должен совершить, в данном случае товарищество в соответствии со ст. 65 АПК РФ не представило доказательств невозможности осуществления им функций управляющей организации, при том, что в судебном заседании представители товарищества пояснили, что функции по управлению многоквартирным жилым домом в течение более чем 4 месяцев осуществляются ответчиком.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательства, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2012 по делу N А53-14518/2011 оставить без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.04.2012 N 15АП-2530/2012 ПО ДЕЛУ N А53-14518/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2012 г. N 15АП-2530/2012
Дело N А53-14518/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от ООО "Элита-Сервис": Ким Ю.Ю. по доверенности от 01.01.2012;
- от ТСЖ "Горького, 123": Потапова Ю.М. по доверенности от 22.11.2011
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Элита-Сервис" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2012 по делу N А53-14518/2011 по иску ООО "Элита-Сервис"
к ответчику ТСЖ "Горького, 123"
об обязании совершить сделку,
и по встречному иску о нечинении препятствий в осуществлении действий по управлению домом и обязании передать документацию,
принятое судьей Бирюковой В.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Элита-Сервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Товариществу собственников жилья "Горького, 123" (далее - товарищество) об обязании устранить существующие препятствия, в том числе обеспечить свободный доступ в многоквартирный дом по ул. Горького, 123/67, позволить сотрудникам общества исполнять обязанности по договорам управления многоквартирным домом, а также не чинить препятствий обществу в осуществлении обязанностей по договорам управления многоквартирным домом с собственниками, вплоть до прекращения договоров управления с собственниками помещений.
Товариществом в рамках рассмотрения настоящего дела заявлены встречные исковые требования к обществу об обязании не чинить препятствия товариществу в осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 123/67, а также обязании общества подготовить и передать товариществу по акту приема-передачи техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 123/67.
Решением от 25.01.2012 в удовлетворении первоначального иска отказано.
Суд обязал общество подготовить и передать товариществу по акту приема-передачи следующую техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 123/67 (именуемый далее - Дом): технический паспорт на Дом, в том числе: экспликации, поэтажные планы; чертежи и схемы инженерных коммуникаций Дома, в том числе: схемы механического оборудования, схемы электрического оборудования, схемы газового оборудования, схемы санитарно-технического оборудования, схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, исполнительные чертежи контуров заземления; схемы и акты установки, приемки в эксплуатацию и осмотра общедомовых приборов учета ресурсов Дома; акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов Дома; паспорта на инженерное оборудование Дома: электротехническое, механическое, санитарно-техническое, на лифтовое хозяйство, газовое хозяйство; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; протоколы измерения сопротивления электросетей, измерения вентиляции, отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль; акты приемки скрытых работ, испытаний и наладки инженерного оборудования Дома; акты осмотров отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, других частей общего имущества Дома), а также акты осмотров инженерных систем (коммуникаций) Дома; акты подготовки Дома к сезонной эксплуатации; акт технического состояния Дома; акты приемки Дома от строительной организации; разрешение на ввод Дома в эксплуатацию; исполнительную и проектную документацию на Дом и инженерные сети, в соответствии с которой осуществлено строительство Дома; заверенную уполномоченным органом копию градостроительного плана земельного участка, на котором расположен Дом; кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен Дом; выписку из ЕГРП, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг актуальные на дату передачи; выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в Доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи; копии договоров с ресурсоснабжающими организациями, связанные с эксплуатацией Дома в период работы ООО "Элита-Сервис"; копии договоров подряда и договоров оказания услуг, заключенных в период работы ООО "Элита-Сервис" с целью поддержания Дома в надлежащем состоянии; копии "истории начислений" по лицевым счетам собственников жилых и нежилых помещений; копии актов сверок с ресурсоснабжающими организациями; копии счетов на оплату коммунальных услуг, копии счетов-фактур, актов выполненных работ (оказанных услуг) по предоставлению коммунальных услуг за период работы ООО "Элита-Сервис", копии платежных документов об уплате ООО "Элита-Сервис" ресурсоснабжающим организациям платы за коммунальные услуги; справка о состоянии расчетов с жильцами за коммунальные услуги; карточки регистрации граждан (собственников жилых помещений Дома) и поквартирные карточки.
В остальной части встречного иска отказано.
Распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с данным судебным актом, общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что суд не учел, что протокол N 3 от 15.08.2011 не может быть принят в качестве доказательства расторжения договорных отношений общества с собственниками, поскольку протокол N 3 датирован датой позже возникновения обстоятельств по чинению препятствий обществу в управлении многоквартирным домом.
По мнению заявителя, отсутствуют доказательства самого факта проведения собрания в августе 2011 года, отсутствуют доказательства надлежащего уведомления собственников помещений о собрании, отсутствует реестр собственников присутствующих на очном собрании, наличие кворума в собрании вызывает сомнение.
Общество указывает на отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения обязательств обществом по управлению домом Горького, 123/67.
При названных обстоятельствах порядок расторжения договоров управления, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Товарищество неправомерно чинит препятствия обществу в исполнении своих обязательств по договорам с собственниками помещений.
Заявитель ссылается на то, что до 01.05.2010 управление многоквартирным домом Горького, 123/67 осуществляло товарищество, которое принимало дом от застройщика, техническую и иную документацию в отношении многоквартирного дома Горького, 123/67 товарищество обществу не передавало, ввиду чего в удовлетворении встречных исковых требований надлежало отказать.
Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель товарищества в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, с 01.05.2010 по 01.08.2011 управление имуществом собственников помещений в жилом доме по ул. М. Горького, 123/67 осуществляло общество на основании принятого собственниками решения, отраженного в протоколе внеочередного общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома от 26.03.2010, которым общество было выбрано управляющей компаний.
В период с апреля по май 2010 года заключены договоры на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома между истцом и гражданами-собственниками 27 квартир и 3 офисных помещений. Общество фактически осуществляло управление домом, что подтверждено материалами дела, в том числе платежными поручениями на оплату коммунальных услуг и технического обслуживания.
27.06.2011 общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по результатам заочного голосования, отраженным в протоколе от 27.06.2011, приняты следующие решения: о выборе способа управления многоквартирным домом, об избрании ревизионной комиссии (с указанием кандидатур при принятии решений).
Согласно протоколу участие в голосовании приняло 42 собственника (площадь принадлежащих им помещений 4270,9 кв. м, общая площадь помещений собственников - 7305,6 кв. м), то есть при наличии кворума. Положительные решения приняты по всем вопросам, в подтверждение чего в материалы дела представлены бюллетени для голосования (решения собственников).
По смыслу положений пункта 1 части 1 статьи 137 и части 9 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации избрание собственниками помещений многоквартирного дома способа управления путем создания товарищества собственников жилья не исключает возможности управления домом по договору с управляющей компанией, поэтому воля на прекращение ранее заключенных договоров должна быть выражена собственниками прямо. Таким образом, вопрос об отказе от договоров управления должен обсуждаться в ходе проведения собрания и быть решен путем проведения голосования по указанному вопросу.
15.08.2011 общим внеочередным собранием собственников помещений многоквартирного дома по результатам голосования, отраженным в протоколе N 3 от 15.08.2011, приняты следующие решения: о принятии тарифа на техническое обслуживание дома; об утверждении Устава ТСЖ "Горького, 123" и проведении регистрации изменений в учредительные документы; об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом с 01.08.2011 в порядке пп. 8.2 п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с невыполнением обществом условий договора; об уведомлении общества о данном обстоятельстве; об определении текущих и планируемых расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и определении источников покрытия таких расходов.
Согласно протоколу участие в голосовании приняло 54% от общего числа собственников дома, т.е. при наличии кворума. Положительные решения приняты по всем вопросам.
22.08.2011 обществу направлены уведомления о расторжении заключенных договоров на управление общим имуществом в многоквартирном доме с 01.08.2011.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с иском.
Осуществление товариществом функций управляющей организации по управлению многоквартирным жилым домом подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе договорами, заключенными с обслуживающими энергоснабжающими.
В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Суд первой инстанции, учитывая, что собраниями собственников помещений многоквартирного дома по адресу ул. М. Горького, 123/67 в г. Ростове н/Д, проведенными 27.06.2011 и 15.08.2011 принято решение о расторжении договора управления с обществом и выборе в качестве управляющей организации - товарищества, обществу направлено уведомление о расторжении договоров управления многоквартирным жилым домом, в настоящее время деятельность по управлению имуществом дома осуществляется товариществом, пришел к правильному выводу о том, что требования истца об обязании товарищества не чинить препятствий в управлении многоквартирным жилым домом, удовлетворению не подлежат.
Суд также считает необходимым указать, что в части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Расторжение договора управления многоквартирным домом возможно в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, либо последняя выбрана на открытом конкурсе (пункты 8.1 - 8.2 части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По смыслу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом может быть прекращен именно в порядке, установленном пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем направления отказа в одностороннем порядке. При этом отказ должен быть направлен не каждым лицом, заключившим договор, а путем принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный специальный порядок означает в том числе, что соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в порядке, предусмотренном статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации) при условии наличия кворума, определенного в соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Поскольку из материалов дела видно, что большинством голосов собственников многоквартирного дома исполнение договорного обязательства истцом признано неудовлетворительным, собственниками реализован механизм прекращения договорных отношений, указанный в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Обязательства истца по управлению многоквартирным домом прекращены общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, истец уведомлен собственниками о расторжении договора управления.
Доводы истца об осуществлении управления имуществом надлежащим образом, а также о соблюдении существенных условий договора, о нерасторжении договоров управления многоквартирным жилым домом с собственниками помещений до настоящего времени не могут свидетельствовать о незаконности осуществления товариществом фактического управления имуществом, так как договоры управления имуществом заключены с гражданами, которые не являются участниками процесса.
В деле отсутствуют доказательства того, что истец путем обращения с иском к собственникам оспорил поданное собственниками уведомление как влекущее прекращение договора, заявлял к ним требования об исполнении обязанностей по договору.
Встречные исковые требования признаны судом подлежащими удовлетворению в части ввиду следующего.
Устанавливая в пункте 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации, законодатель указывает на то, что такая передача должна состояться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом, то есть фактически осуществление передачи документации происходит еще в период действия прежнего договора, когда договор с вновь выбранной управляющей организацией еще не заключен.
Следовательно, для передачи документации достаточно, чтобы организация прошла стадию избрания в качестве управляющей; иных же требований к возможности такой передачи закон не предъявляет.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Комплект указанной выше документации должен храниться у потребителя и при изменении собственника передаваться в полном объеме новому владельцу.
В этой связи истребование у общества актов разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, разрешения на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации является правомерным.
При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией последняя на основании подпунктов 2 и 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса и пунктов 3, 6 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307, должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом ТСЖ (ЖСК) последние должны заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома (Письмо Министерства регионального развития России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07).
В этой связи требование товарищества о предоставлении обществом бухгалтерской документации дома (копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям), копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям и списков льготников и субсидиантов, а также копий документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий, является правильным.
Как следует из акта приема-передачи технической документации жилого дома, застройщиком - ЗАО "Дон-Строй" обществу переданы копии следующих документов: технический паспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии, паспорт счетчика холодной и горячей воды СКБ 32 заводской N 71192-03, технические условия N 07-4.04.95 "А" от 13.01.2006 г. "ДонЭнерго", акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон "ДонЭнерго", справка о выполнении технических условий от 25.01.2006 г. N 07/132 "ДонЭнерго".
Истребуемые товариществом документы являются принадлежностью многоквартирного жилого дома и необходимы для его эксплуатации.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В связи с изложенным, суд с учетом вывода о фактическом осуществлении управления домом товариществом, основанном на волеизъявлении собственников помещений, удовлетворил встречные исковые требования в части обязания общества передать необходимую документацию ТСЖ "Горького, 123",
В удовлетворении встречных исковых требований об обязании не чинить препятствий товариществу судом отказано, поскольку товарищество не указало конкретных действий, которые совершило общество, нарушая права ответчика, и которые должен совершить, в данном случае товарищество в соответствии со ст. 65 АПК РФ не представило доказательств невозможности осуществления им функций управляющей организации, при том, что в судебном заседании представители товарищества пояснили, что функции по управлению многоквартирным жилым домом в течение более чем 4 месяцев осуществляются ответчиком.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательства, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2012 по делу N А53-14518/2011 оставить без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)