Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Грошева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе:
председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.
судей Алибердовой Н.А., Меншутиной Е.Л.
при секретаре Х.
рассмотрев 09 декабря 2010 года в открытом судебном заседании кассационные жалобы ответчиков Р. и Н. на решение Шатурского городского суда Московской области от 28 октября 2010 г. по делу по иску Е., С., Ф., М. к Н., Р., администрации Шатурского муниципального района о признании договоров аренды земельных участков недействительными, признании недействительными постановлений об утверждении схем земельных участков, признании недействительными постановки земельных участков на кадастровый учет,
заслушав доклад судьи Алибердовой Н.А.,
объяснения представителя Р. Р.Д.; представителя Н. Н.А.; С., Ф.,
истцы обратились в суд с иском к ответчикам Н., Р., администрации Шатурского муниципального района о признании договоров аренды земельных участков недействительными, признании недействительными постановлений об утверждении схем земельных участков, признании недействительными постановки земельных участков на кадастровый учет.
В обоснование требований указано, что истцы Е., С. являются собственниками жилого помещения N 3, Ф., М. нанимателями жилого помещения N 2 по договору социального найма, расположенного по адресу: <...>. Собственниками <...> указанного дома является Н., <...> Р. Дом одноэтажный, все квартиры расположены на 1 этаже. 01.09.2009 г. заключены договоры аренды на земельный участки между администрацией Шатурского муниципального района и Н. - площадью 750 кв. м, с Р. - площадью 667,2 кв. м, по указанному выше адресу. Договоры аренды земельных участков заключены без согласования их границ с собственниками квартир многоквартирного дома, несмотря на то, что уже на протяжении нескольких лет ведется спор между истцами и ответчиками по пользованию придомовой территории, поскольку истцам не обеспечивается подход к их квартирам. Для урегулирования данного спора истцы неоднократно обращались в различные инстанции с устными и письменными заявлениями. 09.06.2009 г. на совместном совещании у Главы Шатурского муниципального района между сторонами были достигнуты договоренности о том, что с целью разрешения конфликтных ситуаций между жильцами дома по вопросу пользования придомовой территорией, при каждой квартире данного дома будет выделен земельный участок и к каждому участку будет обустроена дорога. После выполнения этих условий земельные участки предполагалось сдать в аренду.
Однако Администрация обещание не выполнила, ответчикам предоставлены земельные участки в аренду. Ответчики перегородили проходы к квартирам истцов, других проходов к дому не имеется. Письмом от 15.05.2008 г. администрация Шатурского муниципального района заверила истцов о том, что вопрос о размерах и границах земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, будет решен положительно, дорожка вокруг дома, в аренду никому из жильцов предоставляться не будет, администрация Шатурского муниципального района не выполнила взятые на себя обязательства, предоставив ответчикам в аренду спорные земельные участки, нарушив тем самым права истцов. Истцы просили признать недействительными постановления Главы Шатурского муниципального района Московской области от 13.07.2009 г. "Об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 667,2 и земельного площадью 750 кв. м в границах города Шатуры, микрорайон Керва", постановку на кадастровый учет земельного участка, этих земельных участков. Также просили признать недействительными договоры аренды земельных участков N <...> от <...> и N <...> от <...>, заключенные администрацией Шатурского муниципального района с Р. и Н.
В судебном заседании представитель истцов настаивал на удовлетворении требований. Представители ответчиков возражали против удовлетворения исковых требований.
Представитель администрации городского поселения Шатура поддержал заявленные требования.
Представитель администрации Шатурского муниципального района в судебное заседание не явился.
Решением Шатурского городского суда Московской области от 28 октября 2010 г. исковые требования удовлетворены.
В кассационных жалобах ответчики Н. и Р. просят решение суда отменить, поскольку М. и Ф. не вправе были оспаривать в судебном порядке договоры аренды в качестве истцов, поскольку не являются собственниками жилых помещений. Суд не определил границы и размер земельных участков, которые должны принадлежать собственникам квартир.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, проверив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены решения суда.
Судом на основании материалов дела установлено, что стороны являются собственниками и нанимателями многоквартирного дома по указанному выше адресу. Квартиры сторонам предоставлены в 1993 году. Подход к дому и каждой из квартиры осуществлялся со стороны <...>.
Ввиду заключения договоров аренды земельных участков с собственниками квартир N <...> и N <...>, правообладатели квартир N <...> и N <...> лишены возможности пользоваться существовавшим ранее подходом к квартирам. Это обстоятельство судом выяснено с выездом на место.
Также установлено, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, что свидетельствует об отсутствии данных о границах земельного участка.
Между тем, в аренду переданы земельные участки, граница которых с земельным участком под многоквартирным домом является смежной.
По смыслу ч. 3 ст. 607 ГК РФ при аренде земельных участков указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п. Если в договоре не дана индивидуально-определенная характеристика объекта, это свидетельствует об отсутствии соглашения по предмету договора как существенному условию.
Из анализа положений п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 и п. 3 ст. 607 ГК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ следует, что установление границ земельного участка (межевание) является одним из средств его индивидуализации как объекта прав землепользования, поэтому в договоре аренды должны были быть указаны границы земельного участка с указанием координат поворотных точек и соседних землепользователей.
При изложенных данных нельзя признать, что договор аренды содержит сведения, позволяющие определенно установить индивидуальные признаки передаваемого в аренду имущества, земельный участок, не включенный в единую систему учета в государственном земельном кадастре, не мог быть объектом договора аренды.
Кроме того, согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ при разработке проекта межевания должны быть уточнены публичные сервитуты, в соответствии с которыми по данному делу договоры аренды обеспечили бы безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.
Публичный сервитут может устанавливаться в том числе нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов и местного населения, а именно для прохода или проезда через земельный участок.
Указанные требования закона при заключении оспариваемых договоров аренды не выполнены, что явилось основанием нарушения прав истцов в пользовании земельными участками для прохода к своему жилищу.
Такие договоры аренды нельзя считать законными.
Суд правильно указал, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Согласно ст. 305 ГК РФ собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Оспариваемые постановления об утверждении схем расположения земельных участков, переданных в аренду, также нельзя признать правильными в силу изложенных выше обстоятельств.
Выводы суда основаны на анализе доказательств, мотивированы, соответствуют требованиям закона, оснований считать решение неправильным у судебной коллегии не имеется.
Доводы кассационных жалоб направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и толкование норм права, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к его отмене.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Шатурского городского суда Московской области от 28 октября 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.12.2010 ПО ДЕЛУ N 33-23749
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 декабря 2010 г. по делу N 33-23749
Судья: Грошева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе:
председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.
судей Алибердовой Н.А., Меншутиной Е.Л.
при секретаре Х.
рассмотрев 09 декабря 2010 года в открытом судебном заседании кассационные жалобы ответчиков Р. и Н. на решение Шатурского городского суда Московской области от 28 октября 2010 г. по делу по иску Е., С., Ф., М. к Н., Р., администрации Шатурского муниципального района о признании договоров аренды земельных участков недействительными, признании недействительными постановлений об утверждении схем земельных участков, признании недействительными постановки земельных участков на кадастровый учет,
заслушав доклад судьи Алибердовой Н.А.,
объяснения представителя Р. Р.Д.; представителя Н. Н.А.; С., Ф.,
установила:
истцы обратились в суд с иском к ответчикам Н., Р., администрации Шатурского муниципального района о признании договоров аренды земельных участков недействительными, признании недействительными постановлений об утверждении схем земельных участков, признании недействительными постановки земельных участков на кадастровый учет.
В обоснование требований указано, что истцы Е., С. являются собственниками жилого помещения N 3, Ф., М. нанимателями жилого помещения N 2 по договору социального найма, расположенного по адресу: <...>. Собственниками <...> указанного дома является Н., <...> Р. Дом одноэтажный, все квартиры расположены на 1 этаже. 01.09.2009 г. заключены договоры аренды на земельный участки между администрацией Шатурского муниципального района и Н. - площадью 750 кв. м, с Р. - площадью 667,2 кв. м, по указанному выше адресу. Договоры аренды земельных участков заключены без согласования их границ с собственниками квартир многоквартирного дома, несмотря на то, что уже на протяжении нескольких лет ведется спор между истцами и ответчиками по пользованию придомовой территории, поскольку истцам не обеспечивается подход к их квартирам. Для урегулирования данного спора истцы неоднократно обращались в различные инстанции с устными и письменными заявлениями. 09.06.2009 г. на совместном совещании у Главы Шатурского муниципального района между сторонами были достигнуты договоренности о том, что с целью разрешения конфликтных ситуаций между жильцами дома по вопросу пользования придомовой территорией, при каждой квартире данного дома будет выделен земельный участок и к каждому участку будет обустроена дорога. После выполнения этих условий земельные участки предполагалось сдать в аренду.
Однако Администрация обещание не выполнила, ответчикам предоставлены земельные участки в аренду. Ответчики перегородили проходы к квартирам истцов, других проходов к дому не имеется. Письмом от 15.05.2008 г. администрация Шатурского муниципального района заверила истцов о том, что вопрос о размерах и границах земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, будет решен положительно, дорожка вокруг дома, в аренду никому из жильцов предоставляться не будет, администрация Шатурского муниципального района не выполнила взятые на себя обязательства, предоставив ответчикам в аренду спорные земельные участки, нарушив тем самым права истцов. Истцы просили признать недействительными постановления Главы Шатурского муниципального района Московской области от 13.07.2009 г. "Об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 667,2 и земельного площадью 750 кв. м в границах города Шатуры, микрорайон Керва", постановку на кадастровый учет земельного участка, этих земельных участков. Также просили признать недействительными договоры аренды земельных участков N <...> от <...> и N <...> от <...>, заключенные администрацией Шатурского муниципального района с Р. и Н.
В судебном заседании представитель истцов настаивал на удовлетворении требований. Представители ответчиков возражали против удовлетворения исковых требований.
Представитель администрации городского поселения Шатура поддержал заявленные требования.
Представитель администрации Шатурского муниципального района в судебное заседание не явился.
Решением Шатурского городского суда Московской области от 28 октября 2010 г. исковые требования удовлетворены.
В кассационных жалобах ответчики Н. и Р. просят решение суда отменить, поскольку М. и Ф. не вправе были оспаривать в судебном порядке договоры аренды в качестве истцов, поскольку не являются собственниками жилых помещений. Суд не определил границы и размер земельных участков, которые должны принадлежать собственникам квартир.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, проверив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены решения суда.
Судом на основании материалов дела установлено, что стороны являются собственниками и нанимателями многоквартирного дома по указанному выше адресу. Квартиры сторонам предоставлены в 1993 году. Подход к дому и каждой из квартиры осуществлялся со стороны <...>.
Ввиду заключения договоров аренды земельных участков с собственниками квартир N <...> и N <...>, правообладатели квартир N <...> и N <...> лишены возможности пользоваться существовавшим ранее подходом к квартирам. Это обстоятельство судом выяснено с выездом на место.
Также установлено, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, что свидетельствует об отсутствии данных о границах земельного участка.
Между тем, в аренду переданы земельные участки, граница которых с земельным участком под многоквартирным домом является смежной.
По смыслу ч. 3 ст. 607 ГК РФ при аренде земельных участков указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п. Если в договоре не дана индивидуально-определенная характеристика объекта, это свидетельствует об отсутствии соглашения по предмету договора как существенному условию.
Из анализа положений п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 и п. 3 ст. 607 ГК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ следует, что установление границ земельного участка (межевание) является одним из средств его индивидуализации как объекта прав землепользования, поэтому в договоре аренды должны были быть указаны границы земельного участка с указанием координат поворотных точек и соседних землепользователей.
При изложенных данных нельзя признать, что договор аренды содержит сведения, позволяющие определенно установить индивидуальные признаки передаваемого в аренду имущества, земельный участок, не включенный в единую систему учета в государственном земельном кадастре, не мог быть объектом договора аренды.
Кроме того, согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ при разработке проекта межевания должны быть уточнены публичные сервитуты, в соответствии с которыми по данному делу договоры аренды обеспечили бы безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.
Публичный сервитут может устанавливаться в том числе нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов и местного населения, а именно для прохода или проезда через земельный участок.
Указанные требования закона при заключении оспариваемых договоров аренды не выполнены, что явилось основанием нарушения прав истцов в пользовании земельными участками для прохода к своему жилищу.
Такие договоры аренды нельзя считать законными.
Суд правильно указал, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Согласно ст. 305 ГК РФ собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Оспариваемые постановления об утверждении схем расположения земельных участков, переданных в аренду, также нельзя признать правильными в силу изложенных выше обстоятельств.
Выводы суда основаны на анализе доказательств, мотивированы, соответствуют требованиям закона, оснований считать решение неправильным у судебной коллегии не имеется.
Доводы кассационных жалоб направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и толкование норм права, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к его отмене.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Шатурского городского суда Московской области от 28 октября 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)