Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2011 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Глазкова Е.Г., Слобожаниной В.Б.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.
при участии:
от истца: адвоката Кружевникова А.П. (удостоверение адвоката N 5716 от 25.11.2010 г., доверенность б/н от 01.12.2010 г.)
от 1, 2, 3 ответчиков: не явились (извещены), от 4-го ответчика: Мичкова И.Б. (доверенность N 18 от 16.06.2011 г., паспорт)
от 3-х лиц: не явились (извещены)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14889/2011) ООО "Альянс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2011 г. по делу N А56-25809/2009 (судья Савина Е.В.), принятое по иску ТСЖ "Белый Дом"
к 1. ООО "Викинг", 2. ЗАО "Визмар", 3. ООО "Альянс", 4. Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу
3-и лица: 1. ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2. ООО "КИТ"
о признании права общей долевой собственности
установил:
Товарищество собственников жилья "Белый Дом" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Викинг" (далее - ООО "Викинг"), закрытому акционерному обществу "Визмар" (далее - ЗАО "Визмар") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании за собственниками помещений многоквартирного дома права общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 125,6 кв. м, состоящие из лестниц 1-го и 2-го этажей и надстройки, лифтовых холлов и тамбуров, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7; о признании недействительной государственную регистрацию права собственности ООО "Викинг" на данные помещения и истребовании у последнего спорных объектов (с учетом принятого судом изменения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") и общество с ограниченной ответственностью "КИТ".
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2010 г. в иске отказано.
В апелляционном порядке дело не пересматривалось.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.07.2010 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2010 по делу N А56-25809/2009 отменено, дело передано на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела Товарищество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования, просило признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7, на следующие места общего пользования общей площадью 125,6 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7: - лестница 1 этаж 1 (N I тамбур площадью 3,6 кв. м, N II коридор площадью 3,5 кв. м, N III площадью 8,2 кв. м, N IV коридор площадью 2 кв. м, N V коридор 13, 2 кв. м, N VI мусоросборник площадью 1,6 кв. м, N VII лестница площадью 12,2 кв. м) общей площадью 44,3 кв. м; - лестница 1 этаж 2 (N VIII тамбур площадью 3,5 кв. м, N IX лифтовой холл площадью 8,2 кв. м, N X лестница площадью 12,2 кв. м, лоджия) общей площадью 23,9 кв. м; - лестница 1 надстройка (N LXXXVII тамбур площадью 3,8 кв. м) общей площадью 3,8 кв. м; - лестница 2 этаж 1 (N I тамбур 3,6 кв. м, N II лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, N III коридор 2,2 кв. м, N IV лестница площадью 12, 2 кв. м), общей площадью 29, 7 кв. м; лестница 2 этаж 2 (N V лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, N VI лестница, площадью 12,2 кв. м), общей площадью 23,9 кв. м; признать недействительной государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на нежилое помещение 1Н площадью 1 161,8 кв. м, кадастровый номер 78:4124Б:0:3:3, условный номер 102357187, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7.
Определением суда от 07.10.2010 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - ООО "Альянс").
Определением от 11.11.2010 УФРС заменено на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Определением суда от 17.03.2011 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2011 г. по делу N А56-25809/2009 признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7, на следующие места общего пользования общей площадью 125,6 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7: - лестница 1 этаж 1 (N I тамбур площадью 3,6 кв. м, N II коридор площадью 3,5 кв. м, N III площадью 8,2 кв. м, N IV коридор площадью 2 кв. м, N V коридор 13, 2 кв. м, N VI мусоросборник площадью 1,6 кв. м, N VII лестница площадью 12,2 кв. м) общей площадью 44,3 кв. м; - лестница 1 этаж 2 (N VIII тамбур площадью 3,5 кв. м, N IX лифтовой холл площадью 8,2 кв. м, N X лестница площадью 12,2 кв. м, лоджия) общей площадью 23,9 кв. м; - лестница 1 надстройка (N LXXXVII тамбур площадью 3,8 кв. м) общей площадью 3,8 кв. м; - лестница 2 этаж 1 (N I тамбур 3,6 кв. м, N II лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, N III коридор 2,2 кв. м, N IV лестница площадью 12, 2 кв. м), общей площадью 29, 7 кв. м; - лестница 2 этаж 2 (N V лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, N VI лестница, площадью 12,2 кв. м), общей площадью 23,9 кв. м. Признана недействительной государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на нежилое помещение 1Н площадью 1 161,8 кв. м, кадастровый номер 78:4124Б:0:3:3, условный номер 102357187, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7.
На указанное решение ООО "Альянс" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что суд не исследовал вопрос о добросовестности приобретения имущества по возмездным сделкам. ООО "Альянс" является добросовестным приобретателем спорных помещений. В материалы дела не представлено доказательств того, что ООО "Альянс" создает Товариществу препятствия в эксплуатации дома. Право собственности Общества на спорные помещения зарегистрировано в установленном порядке. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что договор купли-продажи спорных помещений, послуживший основанием для государственной регистрации перехода права собственности не оспорен. Решение ГУП "ГУИОН" о включении спорных помещений в состав нежилого помещения 1Н до настоящего времени не признано незаконным и не оспорено. Кроме того, податель жалобы ссылается на пропуск истцом срока исковой давности. Товарищество не обладает полномочиями на представление интересов всех собственников в многоквартирном доме.
Товарищество с доводами апелляционной жалобы не согласилось, указав, что принятый по делу судебный акт является законным и обоснованным.
Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как явствует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, был построен и введен в эксплуатацию в 1991 году, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии от 27.12.1991.
Согласно свидетельству о государственной регистрации Товарищество создано 06.02.2006.
По акту приема-передачи от 19.04.2006 Санкт-Петербургское государственное учреждение "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" передало указанный жилой дом для управления и эксплуатационного обеспечения Товариществу.
На основании договора купли-продажи от 22.02.2001 ООО "Викинг" приобрело у ЗАО "Визмар" нежилое помещение площадью 1161,8 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, лит. А, пом. 1Н; право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 29.03.2001, что подтверждается свидетельством УФРС о регистрации права серии 78-ВЛ N 226133.
Считая, что в состав указанного помещения неправомерно включены места общего пользования - лестницы, лифтовые холлы общей площадью 125,6 кв. м, которые относятся к общему имуществу дома - Товарищество обратилось в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Аналогичные положения содержатся и в пунктах 2.1, 1.2, 2.2 Товарищества.
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательства может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В качестве доказательства передачи Товариществу полномочий на защиту их интересов истец представил протокол от 24.11.2008 N 2 общего собрания членов Товарищества, в соответствии с которым на собрании присутствовали собственники и представители собственников помещений общей площадью 5207 кв. м, что составляет 61,4% от общей площади дома, составляющей 8481,7 кв. м; при подведении итогов голосования по вопросу о признании за собственниками права общей долевой собственности на спорные помещения за передачу Товариществу права на обращение в суд за защитой прав собственников проголосовало 77,8% присутствовавших на собрании, против проголосовало и воздержались от голосования 22,3% присутствовавших.
В силу пункта 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Из содержания указанных норм следует, что наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников, а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
Таким образом, материалами дела подтверждается право Товарищества представлять интересы всех собственников в спорном многоквартирном доме.
В связи с изложенным отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что Товарищество не обладает соответствующими полномочиями на представление интересов собственников многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами квартиры или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Таким образом, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит от назначения данного помещения - возможности его самостоятельного использования или только в качестве вспомогательного.
Из материалов дела усматривается, что ответчики не вступили в фактическое владение спорными помещениями. Помещения находятся во владении и пользовании собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права" (далее - Постановление Пленумов N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Определением суда от 17.03.2011 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза.
В поступившем в суд экспертном заключении от 21.04.2011 N 1-33/16 содержатся выводы о том, что указанные помещения 1-го и 2-го этажей, расположенные в левом крыле дома, примыкающие к входу ЛК-2, являются местами общего пользования межквартирные лестничные площадки, лестница N 2, лифты и лифтовые холлы, лифтовые шахты лестницы N 2, тамбур, коридоры) многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, дом N 7, и предназначены для обслуживания помещений всех 17-ти этажей указанного многоквартирного дома, расположенных по лестничной клетке N 2, то есть, предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Помещения 1-го и 2-го этажей: межквартирные лестничные площадки, лестницы N 1 и 2, лифты и лифтовые холлы каждой лестницы, лифтовые шахты лестниц N 1 и 2, шахты мусоросборников, тамбуры, коридоры, примыкающие к входам ЛК-1 и ЛК-2, являются местами общего пользования многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, дом N 7, и предназначены для обслуживания помещений всех 17-ти этажей указанного многоквартирного дома, расположенных по лестничным клеткам N 1 (ЛК-1) и 2 (ЛК-2), то есть, предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. От нежилого помещения 1-Н (9-Н, 10-Н, 26-Н, 27-Н) все указанные помещения 1-го и 2-го этажей, примыкающие к лестницам N 1 (ЛК-1) и 2 (ЛК-2), отделены глухими, капитальными противопожарными стенами, без дверных проемов и никакого сообщения с нежилым помещением 1-Н не имеют. Доступ к указанным помещениям имеют только собственники помещений, расположенных на 17-ти этажах рассматриваемого дома и обслуживающий персонал, осуществляющий эксплуатацию многоквартирного дома.
Исследовав представленные в материалы дела документы, а также экспертное заключение от 21.04.2011 N 1-33/16, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома.
Довод ответчика о применении срока исковой давности к требованию о признании права общей долевой собственности обоснованно отклонены судом первой инстанции на основании статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 57 Постановления Пленумов N 10/22.
При таких обстоятельствах, исковые требования обоснованно удовлетворены судом.
В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2011 г. по делу N А56-25809/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.А.МЕЛЬНИКОВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.12.2011 ПО ДЕЛУ N А56-25809/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 декабря 2011 г. по делу N А56-25809/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2011 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Глазкова Е.Г., Слобожаниной В.Б.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.
при участии:
от истца: адвоката Кружевникова А.П. (удостоверение адвоката N 5716 от 25.11.2010 г., доверенность б/н от 01.12.2010 г.)
от 1, 2, 3 ответчиков: не явились (извещены), от 4-го ответчика: Мичкова И.Б. (доверенность N 18 от 16.06.2011 г., паспорт)
от 3-х лиц: не явились (извещены)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14889/2011) ООО "Альянс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2011 г. по делу N А56-25809/2009 (судья Савина Е.В.), принятое по иску ТСЖ "Белый Дом"
к 1. ООО "Викинг", 2. ЗАО "Визмар", 3. ООО "Альянс", 4. Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу
3-и лица: 1. ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2. ООО "КИТ"
о признании права общей долевой собственности
установил:
Товарищество собственников жилья "Белый Дом" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Викинг" (далее - ООО "Викинг"), закрытому акционерному обществу "Визмар" (далее - ЗАО "Визмар") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании за собственниками помещений многоквартирного дома права общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 125,6 кв. м, состоящие из лестниц 1-го и 2-го этажей и надстройки, лифтовых холлов и тамбуров, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7; о признании недействительной государственную регистрацию права собственности ООО "Викинг" на данные помещения и истребовании у последнего спорных объектов (с учетом принятого судом изменения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") и общество с ограниченной ответственностью "КИТ".
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2010 г. в иске отказано.
В апелляционном порядке дело не пересматривалось.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.07.2010 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2010 по делу N А56-25809/2009 отменено, дело передано на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела Товарищество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования, просило признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7, на следующие места общего пользования общей площадью 125,6 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7: - лестница 1 этаж 1 (N I тамбур площадью 3,6 кв. м, N II коридор площадью 3,5 кв. м, N III площадью 8,2 кв. м, N IV коридор площадью 2 кв. м, N V коридор 13, 2 кв. м, N VI мусоросборник площадью 1,6 кв. м, N VII лестница площадью 12,2 кв. м) общей площадью 44,3 кв. м; - лестница 1 этаж 2 (N VIII тамбур площадью 3,5 кв. м, N IX лифтовой холл площадью 8,2 кв. м, N X лестница площадью 12,2 кв. м, лоджия) общей площадью 23,9 кв. м; - лестница 1 надстройка (N LXXXVII тамбур площадью 3,8 кв. м) общей площадью 3,8 кв. м; - лестница 2 этаж 1 (N I тамбур 3,6 кв. м, N II лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, N III коридор 2,2 кв. м, N IV лестница площадью 12, 2 кв. м), общей площадью 29, 7 кв. м; лестница 2 этаж 2 (N V лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, N VI лестница, площадью 12,2 кв. м), общей площадью 23,9 кв. м; признать недействительной государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на нежилое помещение 1Н площадью 1 161,8 кв. м, кадастровый номер 78:4124Б:0:3:3, условный номер 102357187, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7.
Определением суда от 07.10.2010 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - ООО "Альянс").
Определением от 11.11.2010 УФРС заменено на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Определением суда от 17.03.2011 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2011 г. по делу N А56-25809/2009 признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7, на следующие места общего пользования общей площадью 125,6 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7: - лестница 1 этаж 1 (N I тамбур площадью 3,6 кв. м, N II коридор площадью 3,5 кв. м, N III площадью 8,2 кв. м, N IV коридор площадью 2 кв. м, N V коридор 13, 2 кв. м, N VI мусоросборник площадью 1,6 кв. м, N VII лестница площадью 12,2 кв. м) общей площадью 44,3 кв. м; - лестница 1 этаж 2 (N VIII тамбур площадью 3,5 кв. м, N IX лифтовой холл площадью 8,2 кв. м, N X лестница площадью 12,2 кв. м, лоджия) общей площадью 23,9 кв. м; - лестница 1 надстройка (N LXXXVII тамбур площадью 3,8 кв. м) общей площадью 3,8 кв. м; - лестница 2 этаж 1 (N I тамбур 3,6 кв. м, N II лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, N III коридор 2,2 кв. м, N IV лестница площадью 12, 2 кв. м), общей площадью 29, 7 кв. м; - лестница 2 этаж 2 (N V лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, N VI лестница, площадью 12,2 кв. м), общей площадью 23,9 кв. м. Признана недействительной государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на нежилое помещение 1Н площадью 1 161,8 кв. м, кадастровый номер 78:4124Б:0:3:3, условный номер 102357187, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7.
На указанное решение ООО "Альянс" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что суд не исследовал вопрос о добросовестности приобретения имущества по возмездным сделкам. ООО "Альянс" является добросовестным приобретателем спорных помещений. В материалы дела не представлено доказательств того, что ООО "Альянс" создает Товариществу препятствия в эксплуатации дома. Право собственности Общества на спорные помещения зарегистрировано в установленном порядке. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что договор купли-продажи спорных помещений, послуживший основанием для государственной регистрации перехода права собственности не оспорен. Решение ГУП "ГУИОН" о включении спорных помещений в состав нежилого помещения 1Н до настоящего времени не признано незаконным и не оспорено. Кроме того, податель жалобы ссылается на пропуск истцом срока исковой давности. Товарищество не обладает полномочиями на представление интересов всех собственников в многоквартирном доме.
Товарищество с доводами апелляционной жалобы не согласилось, указав, что принятый по делу судебный акт является законным и обоснованным.
Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как явствует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, был построен и введен в эксплуатацию в 1991 году, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии от 27.12.1991.
Согласно свидетельству о государственной регистрации Товарищество создано 06.02.2006.
По акту приема-передачи от 19.04.2006 Санкт-Петербургское государственное учреждение "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" передало указанный жилой дом для управления и эксплуатационного обеспечения Товариществу.
На основании договора купли-продажи от 22.02.2001 ООО "Викинг" приобрело у ЗАО "Визмар" нежилое помещение площадью 1161,8 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, лит. А, пом. 1Н; право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 29.03.2001, что подтверждается свидетельством УФРС о регистрации права серии 78-ВЛ N 226133.
Считая, что в состав указанного помещения неправомерно включены места общего пользования - лестницы, лифтовые холлы общей площадью 125,6 кв. м, которые относятся к общему имуществу дома - Товарищество обратилось в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Аналогичные положения содержатся и в пунктах 2.1, 1.2, 2.2 Товарищества.
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательства может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В качестве доказательства передачи Товариществу полномочий на защиту их интересов истец представил протокол от 24.11.2008 N 2 общего собрания членов Товарищества, в соответствии с которым на собрании присутствовали собственники и представители собственников помещений общей площадью 5207 кв. м, что составляет 61,4% от общей площади дома, составляющей 8481,7 кв. м; при подведении итогов голосования по вопросу о признании за собственниками права общей долевой собственности на спорные помещения за передачу Товариществу права на обращение в суд за защитой прав собственников проголосовало 77,8% присутствовавших на собрании, против проголосовало и воздержались от голосования 22,3% присутствовавших.
В силу пункта 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Из содержания указанных норм следует, что наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников, а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
Таким образом, материалами дела подтверждается право Товарищества представлять интересы всех собственников в спорном многоквартирном доме.
В связи с изложенным отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что Товарищество не обладает соответствующими полномочиями на представление интересов собственников многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами квартиры или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Таким образом, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит от назначения данного помещения - возможности его самостоятельного использования или только в качестве вспомогательного.
Из материалов дела усматривается, что ответчики не вступили в фактическое владение спорными помещениями. Помещения находятся во владении и пользовании собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права" (далее - Постановление Пленумов N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Определением суда от 17.03.2011 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза.
В поступившем в суд экспертном заключении от 21.04.2011 N 1-33/16 содержатся выводы о том, что указанные помещения 1-го и 2-го этажей, расположенные в левом крыле дома, примыкающие к входу ЛК-2, являются местами общего пользования межквартирные лестничные площадки, лестница N 2, лифты и лифтовые холлы, лифтовые шахты лестницы N 2, тамбур, коридоры) многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, дом N 7, и предназначены для обслуживания помещений всех 17-ти этажей указанного многоквартирного дома, расположенных по лестничной клетке N 2, то есть, предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Помещения 1-го и 2-го этажей: межквартирные лестничные площадки, лестницы N 1 и 2, лифты и лифтовые холлы каждой лестницы, лифтовые шахты лестниц N 1 и 2, шахты мусоросборников, тамбуры, коридоры, примыкающие к входам ЛК-1 и ЛК-2, являются местами общего пользования многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, дом N 7, и предназначены для обслуживания помещений всех 17-ти этажей указанного многоквартирного дома, расположенных по лестничным клеткам N 1 (ЛК-1) и 2 (ЛК-2), то есть, предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. От нежилого помещения 1-Н (9-Н, 10-Н, 26-Н, 27-Н) все указанные помещения 1-го и 2-го этажей, примыкающие к лестницам N 1 (ЛК-1) и 2 (ЛК-2), отделены глухими, капитальными противопожарными стенами, без дверных проемов и никакого сообщения с нежилым помещением 1-Н не имеют. Доступ к указанным помещениям имеют только собственники помещений, расположенных на 17-ти этажах рассматриваемого дома и обслуживающий персонал, осуществляющий эксплуатацию многоквартирного дома.
Исследовав представленные в материалы дела документы, а также экспертное заключение от 21.04.2011 N 1-33/16, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома.
Довод ответчика о применении срока исковой давности к требованию о признании права общей долевой собственности обоснованно отклонены судом первой инстанции на основании статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 57 Постановления Пленумов N 10/22.
При таких обстоятельствах, исковые требования обоснованно удовлетворены судом.
В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2011 г. по делу N А56-25809/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.А.МЕЛЬНИКОВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)