Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Нефедовой О.Ю., Шпачевой Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района" Каботиной Е.В. (доверенность от 15.06.2012 N 39), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" Полудневой Л.В. (доверенность от 14.03.2012 N 303), от Жилищного комитета Санкт-Петербурга Борисова К.С. (доверенность от 14.12.2011 N 28-361/11), от Комитета финансов Санкт-Петербурга Рыжих Я.Н. (доверенность от 15.12.2011 N 01-02/3435), рассмотрев 23.10.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу N А56-4049/2012 (судьи Глазков Е.Г., Аносова Н.В., Жукова Т.В.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района", место нахождения: 195176, Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д. 37, корп. 2, ОГРН 1089847180763 (далее - ЖКС N 1), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, ОГРН 1037816003917 (далее - ГУЖА), о взыскании 261 882 руб. 98 коп. задолженности по договору от 30.06.2010 N 1946-200/1.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "ВЦКП Жилищное хозяйство", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 105 (далее - Предприятие), Жилищный комитет Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11, ОГРН 1047839009129 (далее - Жилищный комитет), Комитет финансов Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16, ОГРН 1027810256352 (далее - Комитет финансов).
Решением от 19.03.2012 (судья Ульянова М.Н.) в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 29.06.2012 решение от 19.03.2012 отменено, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ГУЖА, ссылаясь на нарушение апелляционным судом материального и процессуального права, просит постановление от 29.06.2012 отменить и оставить в силе решение от 19.03.2012.
По мнению подателя жалобы, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также платы за коммунальные услуги лежит на нанимателях жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется истцом. ГУЖА обязано перечислить платежи только в объеме, поступившем от нанимателей. Договор от 30.06.2010 N 1946-200/1 не содержит положений, обязывающих ГУЖА возместить неполученные платежи за счет собственных средств. Кроме того, апелляционным судом не учтено частичное погашение нанимателями взыскиваемой с ГУЖА задолженности, что, как полагает податель жалобы, может повлечь двойное взыскание.
В отзывах Комитет финансов и Жилищный комитет также просят отменить постановление от 29.06.2012, поскольку именно наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда являются их фактическими пользователями и на них лежит обязанность по оплате коммунальных услуг.
В судебном заседании представители ГУЖА и третьих лиц поддержали доводы жалобы, а представитель ЖКС N 1 возражал против ее удовлетворения, поддержал доводы своего отзыва.
Предприятие о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Из материалов дела следует, что между ГУЖА (собственником) и ЖКС N 1 (управляющей организацией) заключен договор от 30.06.2010 N 1946-200/1 управления многоквартирным домом (далее - договор), по условиям которого управляющая компания по заданию собственника обязалась обеспечивать управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Большеохтинский пр., д. 5/10-1 (далее - многоквартирный дом), оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме, обеспечивать предоставление коммунальных услуг в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, а собственник, в свою очередь, обязался обеспечить перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги. Перечень помещений приведен в приложении 1 к договору (пункт 1.2). Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в соответствии с действующим законодательством и указан в приложении 2 к договору (пункт 1.3). Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в приложении 3 к договору (пункт 1.4).
В соответствии с пунктом 3.1 договора наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного жилого фонда Санкт-Петербурга вносят плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту его общего имущества, а также за предоставление в помещения коммунальных услуг. Работы и услуги считаются выполненными при отсутствии у собственника претензий по качеству и объему работ и услуг.
По условиям пункта 3.3 договора собственник обеспечивает перечисление управляющей организации платежей нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт жилых помещений и за коммунальные услуги, а также пеней в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, поступивших на расчетный счет Предприятия на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов, формируемых ГУП "ВЦКП ЖХ" по договору с собственником.
В пункте 3.4.1 перечислены платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемые Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации. Пункт 3.4.2 договора содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с приложением N 4 к договору, и порядок их расчета.
Согласно пункту 2.3.1 договора в обязанности собственника в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций", входит в соответствии с условиями договора, Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2009 N 605-104 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов", перечисление исполнителю денежных средств, указанных в пункте 3.4.2.
С 01.01.2008 по 11.11.2011 ЖКС N 1 оказал услуги и выполнил работы в соответствии с условиями договора по управлению многоквартирным домом. Ссылаясь на наличие со стороны ГУЖА 261 882 руб. 98 коп. задолженности по их оплате, ЖКС N 1 направил ему претензию от 20.12.2011 N 72-д-о, а затем обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из того, что неисполнение нанимателями жилых помещений, принадлежащих городу, обязанности по внесению платы за данные помещения и коммунальные услуги не освобождает ГУЖА, являющееся собственником, от обязанности содержать эти помещения и не может служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда правильными.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В силу пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Материалами дела подтверждается, что ЖКС N 1 является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из материалов дела видно, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений по договорам, заключенным ими с ГУЖА, услуг по содержанию, ремонту жилья и предоставленных коммунальных услуг.
Расчет просроченной задолженности нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, переданных в управление истца, за спорных период в материалы дела представлен. Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ данного расчета не опроверг, доказательств того, что размер задолженности иной, нежели заявлен ко взысканию, не представил.
Пунктом 1 статьи 39 и пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В целях исполнения Санкт-Петербургом как собственником жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию таких жилых помещений, а также содержанию и сохранению общего имущества упомянутых домов (кондоминиумов) и иных обязательств губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р), в соответствии с пунктом 1.1 которого Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, оплачивает фактически потребляемые коммунальные услуги, несет расходы по содержанию жилого помещения, оплачивает содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Пунктами 1.2 и 1.4 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, предусмотрено, что расчеты Санкт-Петербурга по платежам за коммунальные услуги и содержание находящегося в его собственности жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, а также на содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) производятся через государственное учреждение "Районное жилищное агентство" по месту нахождения помещения.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Наниматели жилых помещений в спорном многоквартирном доме не являются стороной договора, у них отсутствуют какие-либо договорные отношения с управляющей организацией.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
При этом ГУЖА не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности с нанимателей.
Довод жалобы о частичном погашении нанимателями имеющейся задолженности не может быть принят кассационной инстанцией, но может быть учтен на стадии исполнительного производства.
При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции нормы материального права применены правильно и нормы процессуального права не нарушены, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу N А56-4049/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
О.Ю.НЕФЕДОВА
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 26.10.2012 ПО ДЕЛУ N А56-4049/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2012 г. по делу N А56-4049/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Нефедовой О.Ю., Шпачевой Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района" Каботиной Е.В. (доверенность от 15.06.2012 N 39), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" Полудневой Л.В. (доверенность от 14.03.2012 N 303), от Жилищного комитета Санкт-Петербурга Борисова К.С. (доверенность от 14.12.2011 N 28-361/11), от Комитета финансов Санкт-Петербурга Рыжих Я.Н. (доверенность от 15.12.2011 N 01-02/3435), рассмотрев 23.10.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу N А56-4049/2012 (судьи Глазков Е.Г., Аносова Н.В., Жукова Т.В.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района", место нахождения: 195176, Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д. 37, корп. 2, ОГРН 1089847180763 (далее - ЖКС N 1), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, ОГРН 1037816003917 (далее - ГУЖА), о взыскании 261 882 руб. 98 коп. задолженности по договору от 30.06.2010 N 1946-200/1.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "ВЦКП Жилищное хозяйство", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 105 (далее - Предприятие), Жилищный комитет Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11, ОГРН 1047839009129 (далее - Жилищный комитет), Комитет финансов Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16, ОГРН 1027810256352 (далее - Комитет финансов).
Решением от 19.03.2012 (судья Ульянова М.Н.) в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 29.06.2012 решение от 19.03.2012 отменено, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ГУЖА, ссылаясь на нарушение апелляционным судом материального и процессуального права, просит постановление от 29.06.2012 отменить и оставить в силе решение от 19.03.2012.
По мнению подателя жалобы, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также платы за коммунальные услуги лежит на нанимателях жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется истцом. ГУЖА обязано перечислить платежи только в объеме, поступившем от нанимателей. Договор от 30.06.2010 N 1946-200/1 не содержит положений, обязывающих ГУЖА возместить неполученные платежи за счет собственных средств. Кроме того, апелляционным судом не учтено частичное погашение нанимателями взыскиваемой с ГУЖА задолженности, что, как полагает податель жалобы, может повлечь двойное взыскание.
В отзывах Комитет финансов и Жилищный комитет также просят отменить постановление от 29.06.2012, поскольку именно наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда являются их фактическими пользователями и на них лежит обязанность по оплате коммунальных услуг.
В судебном заседании представители ГУЖА и третьих лиц поддержали доводы жалобы, а представитель ЖКС N 1 возражал против ее удовлетворения, поддержал доводы своего отзыва.
Предприятие о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Из материалов дела следует, что между ГУЖА (собственником) и ЖКС N 1 (управляющей организацией) заключен договор от 30.06.2010 N 1946-200/1 управления многоквартирным домом (далее - договор), по условиям которого управляющая компания по заданию собственника обязалась обеспечивать управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Большеохтинский пр., д. 5/10-1 (далее - многоквартирный дом), оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме, обеспечивать предоставление коммунальных услуг в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, а собственник, в свою очередь, обязался обеспечить перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги. Перечень помещений приведен в приложении 1 к договору (пункт 1.2). Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в соответствии с действующим законодательством и указан в приложении 2 к договору (пункт 1.3). Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в приложении 3 к договору (пункт 1.4).
В соответствии с пунктом 3.1 договора наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного жилого фонда Санкт-Петербурга вносят плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту его общего имущества, а также за предоставление в помещения коммунальных услуг. Работы и услуги считаются выполненными при отсутствии у собственника претензий по качеству и объему работ и услуг.
По условиям пункта 3.3 договора собственник обеспечивает перечисление управляющей организации платежей нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт жилых помещений и за коммунальные услуги, а также пеней в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, поступивших на расчетный счет Предприятия на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов, формируемых ГУП "ВЦКП ЖХ" по договору с собственником.
В пункте 3.4.1 перечислены платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемые Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации. Пункт 3.4.2 договора содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с приложением N 4 к договору, и порядок их расчета.
Согласно пункту 2.3.1 договора в обязанности собственника в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций", входит в соответствии с условиями договора, Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2009 N 605-104 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов", перечисление исполнителю денежных средств, указанных в пункте 3.4.2.
С 01.01.2008 по 11.11.2011 ЖКС N 1 оказал услуги и выполнил работы в соответствии с условиями договора по управлению многоквартирным домом. Ссылаясь на наличие со стороны ГУЖА 261 882 руб. 98 коп. задолженности по их оплате, ЖКС N 1 направил ему претензию от 20.12.2011 N 72-д-о, а затем обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из того, что неисполнение нанимателями жилых помещений, принадлежащих городу, обязанности по внесению платы за данные помещения и коммунальные услуги не освобождает ГУЖА, являющееся собственником, от обязанности содержать эти помещения и не может служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда правильными.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В силу пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Материалами дела подтверждается, что ЖКС N 1 является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из материалов дела видно, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений по договорам, заключенным ими с ГУЖА, услуг по содержанию, ремонту жилья и предоставленных коммунальных услуг.
Расчет просроченной задолженности нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, переданных в управление истца, за спорных период в материалы дела представлен. Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ данного расчета не опроверг, доказательств того, что размер задолженности иной, нежели заявлен ко взысканию, не представил.
Пунктом 1 статьи 39 и пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В целях исполнения Санкт-Петербургом как собственником жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию таких жилых помещений, а также содержанию и сохранению общего имущества упомянутых домов (кондоминиумов) и иных обязательств губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р), в соответствии с пунктом 1.1 которого Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, оплачивает фактически потребляемые коммунальные услуги, несет расходы по содержанию жилого помещения, оплачивает содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Пунктами 1.2 и 1.4 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, предусмотрено, что расчеты Санкт-Петербурга по платежам за коммунальные услуги и содержание находящегося в его собственности жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, а также на содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) производятся через государственное учреждение "Районное жилищное агентство" по месту нахождения помещения.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Наниматели жилых помещений в спорном многоквартирном доме не являются стороной договора, у них отсутствуют какие-либо договорные отношения с управляющей организацией.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
При этом ГУЖА не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности с нанимателей.
Довод жалобы о частичном погашении нанимателями имеющейся задолженности не может быть принят кассационной инстанцией, но может быть учтен на стадии исполнительного производства.
При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции нормы материального права применены правильно и нормы процессуального права не нарушены, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу N А56-4049/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
О.Ю.НЕФЕДОВА
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)