Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "09" августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "15" августа 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Радзиховской В.В., Шошина П.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Водоканал" - Стрельникова Н.А., представителя по доверенности от 20.06.2011, Сухорукова И.С., представителя по доверенности от 26.10.2010,
от общества с ограниченной ответственностью "ТРЭЖ" - Красиковой Н.А., представителя по доверенности от 22.07.2011, Малаховой Л.В., представителя по доверенности от 07.10.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТРЭЖ"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "25" мая 2011 года по делу N А33-12247/2010, принятое судьей Шуваевой Е.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Водоканал" (далее - ООО "Водоканал", ОГРН 1052456002257, ИНН 2456009765) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском обществу с ограниченной ответственностью "ТРЭЖ" (далее - ООО "ТРЭЖ", ОГРН 1052456001795, ИНН 2456009701) об обязании передать документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. N 85.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 мая 2011 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением, ООО "ТРЭЖ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - решение Назаровского городского суда о признании незаконным решения внеочередного общего собрания собственников жилого дома от 01.02.2011, не имеет преюдициального значения для настоящего дела, поскольку в нем не установлен факт расторжения договора управления многоквартирным домом и даты, с которой указанный договор считается расторгнутым;
- - собственниками помещений в многоквартирном доме N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ заключен с ответчиком договор управления многоквартирным домом N 35 от 23.12.2007, фактически ответчик предоставляет коммунальные услуги жителям дома;
- - собственники помещений не имели права заключать договор управления с другой управляющей организацией, не расторгнув договор с ответчиком;
- - в решении имеется несоответствие в датах направления письма Голубевым Н.М. и датой требования о предоставлении документов, в письме от 28.07.2010 Голубев Н.М. требует представить документы в срок до 15.07.2011, то есть раньше, чем было направлено письмо;
- - принятие внеочередным общим собранием решения не заменяет собой соглашения о расторжении договора управления;
- - собственниками помещений не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Водоканал" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:
- - вступившим в законную силу решением Назаровского городского суда Красноярского края от 01.02.2011 установлено, что большинством голосов собственники выбрали в качестве способа управления - управление ООО "Водоканал";
- - письмом от 30.06.2010 N 1711 истец известил ответчика о смене по инициативе жильцов дома управляющей организации, а также предложил в срок до 10.07.2010 передать всю документацию, необходимую для управления домом;
- - письмами от 13.07.2010 и от 28.07.2010, Голубев Н.М. также предлагал ответчику передать документацию по дому истцу.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
23.12.2007 между ООО "ТРЭЖ" (управляющая компания) и собственниками жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово заключен договор управления многоквартирным домом N 35, по условиям которого управляющая компания приняла на себя обязательства осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, регулирующем данные отношения.
Срок действия указанного договора установлен в течение 5 лет с момента его подписания (пункт 8.1 договора).
Пунктом 6.1 указанного договора установлено, что данный договор может быть расторгнут, в том числе, по инициативе общего собрания собственников помещений в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей или принятия решения об изменения формы управления многоквартирным домом.
10.06.2010 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, 85, на котором были приняты следующие решения:
1. Об утверждении состава счетной комиссии общего собрания.
2. О расторжении договора управления с ООО "ТРЭЖ".
3. О выборе управляющей организации ООО "Водоканал".
4. Об утверждении проекта договора с ООО "Водоканал" (ул. Борисенко, 23).
5. Об утверждении порядка уведомления собственников о принятых решениях на общих собраниях собственников путем размещения соответствующей информации на информационных досках в подъездных домах.
01.07.2010 между ООО "Водоканал" (управляющая компания) и собственниками жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово подписан договор управления многоквартирным домом N 1, предметом которого является выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, 85.
13.07.2010 Голубев Н.М., как представитель собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово, избранный 26.05.2009 общим собранием собственников дома N 85, обратился в ООО "ТРЭЖ" с заявлением о предоставлении в срок до 15.07.2010 документов в отношении дома N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово (технического паспорта, поквартальной карточки, карточки регистрации, иных документов, предусмотренных действующим законодательством).
28.07.2010 Голубев Н.М., как представитель собственников жилых (не жилых) помещений в многоквартирном доме N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово, обратился в ООО "ТРЭЖ" с заявлением о расторжении договора управления и предоставлении в срок до 15.07.2010 документов в отношении дома N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово (технического паспорта, поквартальной карточки, карточки регистрации, иных документов, предусмотренных действующим законодательством).
Письмом от 10.08.2010 N 1146 ООО "ТРЭЖ" сообщило Голубеву Н.М. о том, что Голубевым Н.М. не представлены доказательства проведения общего собрания собственников жилых помещений, договор управления многоквартирным домом от 23.12.2007 N 35 не расторгнут и др.
Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение действующего законодательства удерживает техническую и иную документацию в отношении дома N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ООО "ТРЭЖ" передать ООО "Водоканал" следующие документы:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества - технический паспорт жилого дома N 85, ул. 30 лет ВЛКСМ, г. Назарово;
б) акты выполненных работ по текущему и капитальному ремонту жилого многоквартирного дома N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ, г. Назарово за период с 01.01.2008 по 30.06.2010;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, жилого многоквартирного дома N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ, г. Назарово за период с 01.01.2008 по 30.06.2010;
г) учетно-регистрационные документы квартир номер 2-115 дома N 85, ул. 30 лет ВЛКСМ, г. Назарово, в том числе: поквартирные карточки (действующие и архивные), карточки регистрации, информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Как усматривается из материалов дела, истец обратился в суд с требованием об обязании ответчика передать ему техническую документацию на жилой дом в связи с принятием собственниками помещений решения о расторжении с ответчиком договора управления многоквартирным домом и избрании истца в качестве новой управляющей организации.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу решением Назаровского городского суда Красноярского края от 01 февраля 2011 года по иску Саенко Натальи Петровны к Голубеву Николаю Михайловичу, Голубевой Любови Евгеньевне, Березюк Наталье Васильевне, Горжий Валентине Васильевне, ООО "Водоканал" о признании незаконным решения внеочередного общего собрания собственников жилого дома N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово установлен факт принятия большинством голосов собственников помещений решения о выборе управляющей организации ООО "Водоканал". Кроме того, суд указал на то, что в пункте 6.1 договора управления многоквартирным домом стороны предусмотрели самостоятельное основание для расторжения договора - изменение формы управления, под которым судом признано изменение управляющей организации.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу пункта 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с пунктом 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Как следует из материалов дела, 23.12.2007 между собственниками помещений жилого дома N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ и ООО "ТРЭЖ" заключен договор управления многоквартирным домом N 35 сроком на пять лет.
Согласно протоколу от 10.06.2010 собственниками помещений многоквартирного дома принято решение о расторжении договора управления с ООО "ТРЭЖ" и выборе в качестве управляющей организации ООО "Водоканал". Вместе с тем основания для отказа от договора управления от 23.12.2007 N 35 в протоколе внеочередного общего собрания собственников от 10.06.2010 не указаны.
Истцом не доказано, что у собственников помещений имелись основания для отказа от договора управления многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Доказательства неисполнения либо ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по управлению многоквартирным домом в материалы дела не представлены. Письмо Голубева Н.М. от 28.07.2010 со ссылкой на ненадлежащее исполнение ООО "ТРЭЖ" своих обязанностей не может быть признано безусловным доказательством. Так, из ответа ООО "ТРЭЖ" Голубеву Н.М. от 10.08.2010 следует, что все работы и услуги выполнялись надлежащим образом (т. 1, л.д. 61).
Решение Назаровского городского суда Красноярского края от 01 февраля 2011 года не может быть признано имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку вопрос о неисполнении либо ненадлежащем исполнении ООО "ТРЭЖ" своих обязательств, судом не исследовался. Исходя из заявленных оснований иска, судом общей юрисдикции осуществлялась проверка соблюдения порядка созыва и проведения собрания, наличия кворума для принятия решений.
При таких обстоятельствах, отказ суда общей юрисдикции в признании незаконными решений собрания собственников помещений от 10.06.2010, безусловно не свидетельствует о наличии у собственников помещений права на отказ от договора управления многоквартирным домом.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает и то, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи общим собранием полномочий Голубеву Н.М. на заявление отказа от договора управления многоквартирным домом.
Вывод суда первой инстанции о том, что в пункте 6.1 договора управления многоквартирным домом стороны предусмотрели самостоятельное основание для расторжения договора - изменение формы управления, к которому относится изменение управляющей организации, признается необоснованным.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие у собственников помещений права на расторжение договора управления многоквартирным домом, договор с ООО "ТРЭЖ" не может быть признан расторгнутым. При таких обстоятельствах, основания для передачи ООО "ТРЭЖ" технической документации истцу отсутствуют.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "25" мая 2011 года по делу N А33-12247/2010 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Водоканал" а пользу общества с ограниченной ответственностью "ТРЭЖ" судебные расходы в сумме 2 000 рублей.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2011 ПО ДЕЛУ N А33-12247/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2011 г. по делу N А33-12247/2010
Резолютивная часть постановления объявлена "09" августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "15" августа 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Радзиховской В.В., Шошина П.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Водоканал" - Стрельникова Н.А., представителя по доверенности от 20.06.2011, Сухорукова И.С., представителя по доверенности от 26.10.2010,
от общества с ограниченной ответственностью "ТРЭЖ" - Красиковой Н.А., представителя по доверенности от 22.07.2011, Малаховой Л.В., представителя по доверенности от 07.10.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТРЭЖ"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "25" мая 2011 года по делу N А33-12247/2010, принятое судьей Шуваевой Е.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Водоканал" (далее - ООО "Водоканал", ОГРН 1052456002257, ИНН 2456009765) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском обществу с ограниченной ответственностью "ТРЭЖ" (далее - ООО "ТРЭЖ", ОГРН 1052456001795, ИНН 2456009701) об обязании передать документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. N 85.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 мая 2011 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением, ООО "ТРЭЖ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - решение Назаровского городского суда о признании незаконным решения внеочередного общего собрания собственников жилого дома от 01.02.2011, не имеет преюдициального значения для настоящего дела, поскольку в нем не установлен факт расторжения договора управления многоквартирным домом и даты, с которой указанный договор считается расторгнутым;
- - собственниками помещений в многоквартирном доме N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ заключен с ответчиком договор управления многоквартирным домом N 35 от 23.12.2007, фактически ответчик предоставляет коммунальные услуги жителям дома;
- - собственники помещений не имели права заключать договор управления с другой управляющей организацией, не расторгнув договор с ответчиком;
- - в решении имеется несоответствие в датах направления письма Голубевым Н.М. и датой требования о предоставлении документов, в письме от 28.07.2010 Голубев Н.М. требует представить документы в срок до 15.07.2011, то есть раньше, чем было направлено письмо;
- - принятие внеочередным общим собранием решения не заменяет собой соглашения о расторжении договора управления;
- - собственниками помещений не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Водоканал" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:
- - вступившим в законную силу решением Назаровского городского суда Красноярского края от 01.02.2011 установлено, что большинством голосов собственники выбрали в качестве способа управления - управление ООО "Водоканал";
- - письмом от 30.06.2010 N 1711 истец известил ответчика о смене по инициативе жильцов дома управляющей организации, а также предложил в срок до 10.07.2010 передать всю документацию, необходимую для управления домом;
- - письмами от 13.07.2010 и от 28.07.2010, Голубев Н.М. также предлагал ответчику передать документацию по дому истцу.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
23.12.2007 между ООО "ТРЭЖ" (управляющая компания) и собственниками жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово заключен договор управления многоквартирным домом N 35, по условиям которого управляющая компания приняла на себя обязательства осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, регулирующем данные отношения.
Срок действия указанного договора установлен в течение 5 лет с момента его подписания (пункт 8.1 договора).
Пунктом 6.1 указанного договора установлено, что данный договор может быть расторгнут, в том числе, по инициативе общего собрания собственников помещений в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей или принятия решения об изменения формы управления многоквартирным домом.
10.06.2010 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, 85, на котором были приняты следующие решения:
1. Об утверждении состава счетной комиссии общего собрания.
2. О расторжении договора управления с ООО "ТРЭЖ".
3. О выборе управляющей организации ООО "Водоканал".
4. Об утверждении проекта договора с ООО "Водоканал" (ул. Борисенко, 23).
5. Об утверждении порядка уведомления собственников о принятых решениях на общих собраниях собственников путем размещения соответствующей информации на информационных досках в подъездных домах.
01.07.2010 между ООО "Водоканал" (управляющая компания) и собственниками жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово подписан договор управления многоквартирным домом N 1, предметом которого является выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, 85.
13.07.2010 Голубев Н.М., как представитель собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово, избранный 26.05.2009 общим собранием собственников дома N 85, обратился в ООО "ТРЭЖ" с заявлением о предоставлении в срок до 15.07.2010 документов в отношении дома N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово (технического паспорта, поквартальной карточки, карточки регистрации, иных документов, предусмотренных действующим законодательством).
28.07.2010 Голубев Н.М., как представитель собственников жилых (не жилых) помещений в многоквартирном доме N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово, обратился в ООО "ТРЭЖ" с заявлением о расторжении договора управления и предоставлении в срок до 15.07.2010 документов в отношении дома N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово (технического паспорта, поквартальной карточки, карточки регистрации, иных документов, предусмотренных действующим законодательством).
Письмом от 10.08.2010 N 1146 ООО "ТРЭЖ" сообщило Голубеву Н.М. о том, что Голубевым Н.М. не представлены доказательства проведения общего собрания собственников жилых помещений, договор управления многоквартирным домом от 23.12.2007 N 35 не расторгнут и др.
Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение действующего законодательства удерживает техническую и иную документацию в отношении дома N 85 на ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ООО "ТРЭЖ" передать ООО "Водоканал" следующие документы:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества - технический паспорт жилого дома N 85, ул. 30 лет ВЛКСМ, г. Назарово;
б) акты выполненных работ по текущему и капитальному ремонту жилого многоквартирного дома N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ, г. Назарово за период с 01.01.2008 по 30.06.2010;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, жилого многоквартирного дома N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ, г. Назарово за период с 01.01.2008 по 30.06.2010;
г) учетно-регистрационные документы квартир номер 2-115 дома N 85, ул. 30 лет ВЛКСМ, г. Назарово, в том числе: поквартирные карточки (действующие и архивные), карточки регистрации, информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Как усматривается из материалов дела, истец обратился в суд с требованием об обязании ответчика передать ему техническую документацию на жилой дом в связи с принятием собственниками помещений решения о расторжении с ответчиком договора управления многоквартирным домом и избрании истца в качестве новой управляющей организации.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу решением Назаровского городского суда Красноярского края от 01 февраля 2011 года по иску Саенко Натальи Петровны к Голубеву Николаю Михайловичу, Голубевой Любови Евгеньевне, Березюк Наталье Васильевне, Горжий Валентине Васильевне, ООО "Водоканал" о признании незаконным решения внеочередного общего собрания собственников жилого дома N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ г. Назарово установлен факт принятия большинством голосов собственников помещений решения о выборе управляющей организации ООО "Водоканал". Кроме того, суд указал на то, что в пункте 6.1 договора управления многоквартирным домом стороны предусмотрели самостоятельное основание для расторжения договора - изменение формы управления, под которым судом признано изменение управляющей организации.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу пункта 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с пунктом 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Как следует из материалов дела, 23.12.2007 между собственниками помещений жилого дома N 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ и ООО "ТРЭЖ" заключен договор управления многоквартирным домом N 35 сроком на пять лет.
Согласно протоколу от 10.06.2010 собственниками помещений многоквартирного дома принято решение о расторжении договора управления с ООО "ТРЭЖ" и выборе в качестве управляющей организации ООО "Водоканал". Вместе с тем основания для отказа от договора управления от 23.12.2007 N 35 в протоколе внеочередного общего собрания собственников от 10.06.2010 не указаны.
Истцом не доказано, что у собственников помещений имелись основания для отказа от договора управления многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Доказательства неисполнения либо ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по управлению многоквартирным домом в материалы дела не представлены. Письмо Голубева Н.М. от 28.07.2010 со ссылкой на ненадлежащее исполнение ООО "ТРЭЖ" своих обязанностей не может быть признано безусловным доказательством. Так, из ответа ООО "ТРЭЖ" Голубеву Н.М. от 10.08.2010 следует, что все работы и услуги выполнялись надлежащим образом (т. 1, л.д. 61).
Решение Назаровского городского суда Красноярского края от 01 февраля 2011 года не может быть признано имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку вопрос о неисполнении либо ненадлежащем исполнении ООО "ТРЭЖ" своих обязательств, судом не исследовался. Исходя из заявленных оснований иска, судом общей юрисдикции осуществлялась проверка соблюдения порядка созыва и проведения собрания, наличия кворума для принятия решений.
При таких обстоятельствах, отказ суда общей юрисдикции в признании незаконными решений собрания собственников помещений от 10.06.2010, безусловно не свидетельствует о наличии у собственников помещений права на отказ от договора управления многоквартирным домом.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает и то, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи общим собранием полномочий Голубеву Н.М. на заявление отказа от договора управления многоквартирным домом.
Вывод суда первой инстанции о том, что в пункте 6.1 договора управления многоквартирным домом стороны предусмотрели самостоятельное основание для расторжения договора - изменение формы управления, к которому относится изменение управляющей организации, признается необоснованным.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие у собственников помещений права на расторжение договора управления многоквартирным домом, договор с ООО "ТРЭЖ" не может быть признан расторгнутым. При таких обстоятельствах, основания для передачи ООО "ТРЭЖ" технической документации истцу отсутствуют.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "25" мая 2011 года по делу N А33-12247/2010 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Водоканал" а пользу общества с ограниченной ответственностью "ТРЭЖ" судебные расходы в сумме 2 000 рублей.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.КИРИЛЛОВА
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи:
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
П.В.ШОШИН
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
П.В.ШОШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)