Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шаровой Н.А.,
судей Зиновьевой Т.А., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1001/2011) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 27 декабря 2010 года по делу N А46-11159/2010 (судья Штаненко П.Т.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" (ИНН 5501220768, ОГРН 1095543029977) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, при участии третьего лица: Товарищества собственников жилья "Сибиряк-3" (ОГРН 1095543031781, ИНН 5501221056), о взыскании 358 532 руб. 09 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - Усько М.П. по доверенности N 2-Д от 11.01.2011 действительной по 31.12.2011 (личность удостоверена удостоверением);
- от ООО "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" - Демченко О.Н. по доверенности б/н от 20.08.2010 действительной в течение 3 лет (личность удостоверена паспортом), директор Шамраев С.В. по протоколу N 2 от 21.09.2010 (личность удостоверена паспортом);
- от Товарищества собственников жилья "Сибиряк-3" - представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" (далее по тексту - ООО "УК Сибирь-Комфорт", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее по тексту - ТУ Росимущества в Омской области, ответчик) о взыскании 347 327 руб. 09 коп. задолженности по уплате расходов по управлению, содержанию, ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме и 11 205 рублей пени.
Определением от 11.10.2010 по делу N А46-11159/2010 Арбитражный суд Омской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Товарищество собственников жилья "Сибиряк-3" (далее по тексту - ТСЖ "Сибиряк-3", третье лицо).
Решением от 27.12.2010 по делу N А46-11159/2010 Арбитражный суд Омской области исковые требования ООО "УК Сибирь-Комфорт" удовлетворил; взыскал с ТУ Росимущества в Омской области в пользу ООО "УК Сибирь-Комфорт" 347 327 руб. 09 коп. задолженности, 11 205 рублей пени и 10 170 руб. 64 коп. расходов по уплате госпошлины.
Решение мотивировано тем, что истцом в материалы дела предоставлены доказательства, подтверждающие факт оказания ООО "УК Сибирь-Комфорт" услуг и выполнения работ, связанных с содержанием мест общего пользования в многоквартирном жилом доме; ответчиком доказательств оплаты суммы долга истцу и контррасчета в обоснование своих возражений не представлено.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ Росимущества в Омской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Омской области от 27.12.2010 по делу N А46-11159/2010 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на нарушение арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которое привело к принятию обжалуемого решения, не соответствующего фактическим обстоятельствам и материалам дела.
ТУ Росимущества в Омской области указывает, что нежилое помещение 1П, общей площадью 1 198,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также нежилое помещение 1П, общей площадью 386,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, находящиеся в федеральной собственности, закреплены на праве оперативного управления, а также находятся в долгосрочной аренде. Полагает, что производить оплату за содержание и ремонт общедомового имущества в период с 01.10.2009 по 01.09.2010 обязаны пользователи означенных объектов недвижимости.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" в письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчика указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ "Сибиряк-3", надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось.
Суд апелляционной инстанции, заслушав мнение явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы на основании статей 156, 163, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) без участия третьего лица.
Представитель ТУ Росимущества в Омской области в заседании суда апелляционной инстанции высказался согласно доводам апелляционной жалобы, пояснил, что возражений по расчету и его составляющим не имеет.
Представитель ООО "УК Сибирь-Комфорт" поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела, на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, проведенного в форме заочного голосования, (протокол N 1 от 30.10.2009) ООО "УК Сибирь-Комфорт" приступило к управлению общим имуществом в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 19 - 21).
По результатам внеочередного общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, проведенного в форме заочного голосования, (протокол N 2 от 01.11.2009) собственниками был выбран способ управления общим имуществом многоквартирного дома - управляющая организация, выбрана управляющая организация - ООО "УК Сибирь-Комфорт" (т. 1 л.д. 37 - 39).
Означенными решениями собственники помещений многоквартирного жилого дома утвердили проект договора управления с управляющей организацией, заключили договоры от 30.10.2009 и 01.11.2009 соответственно.
В соответствии с пунктом 1.2 означенных договоров, условия настоящих договоров являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" (управляющая организация) в течение согласованного с собственниками помещений многоквартирного жилого дома (заказчиками) срока за плату обязуется выполнять услуги по управлению, услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласованные с заказчиками, а также осуществлять иную направленную на достижение целей по управлению многоквартирным домом деятельности (пункт 2.2 договоров от 30.10.2009 и 01.11.2009).
Согласно выпискам из реестра федерального имущества от 19.10.2009 N 226/1471, N 226/1470 в федеральной собственности находится нежилое помещение 1П, общей площадью 1 198,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также нежилое помещение 1П, общей площадью 386,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, собственниками которых является Российская Федерация в лице ТУ Росимущества в Омской области (т. 1 л.д. 18, 36).
Срок действия означенных договоров определен с 01.10.2009 по 01.10.2010 (пункт 10.1 договоров от 30.10.2009 и 01.11.2009).
Согласно пункту 3.3.8 договоров, собственник помещений многоквартирного дома обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников, принятые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.1. договоров, цена договора и размер платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально занимаемому собственником помещению.
Пунктом 4.2 договоров, приложением N 5 к ним стороны согласовали цену договора управления, согласно которым собственники нежилых помещений ежемесячно уплачивают расходы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме в размере 19 руб. 92 коп. за один кв. м общей нежилой площади.
По мнению истца, сумма указанных расходов с учетом площади принадлежащих ответчику нежилых помещений по договорам от 30.10.2009 и 01.11.2009 составляет 23 876 руб. 11 коп. и 7 699 руб. 08 коп. соответственно.
Пунктом 4.2.1 договоров предусмотрено, что плата за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле занимаемого помещения и доли в общедомовой собственности вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
ТУ Росимущества в Омской области свою обязанность по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества указанных многоквартирных домов не исполнило, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 347 327 руб. 09 коп., в том числе 262 637 руб. 21 коп. задолженности по оплате оказанных услуг по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также 84 689 руб. 88 коп. задолженности по оплате оказанных услуг по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, за период с 01.10.2009 по 01.09.2010.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" неоднократно направляло в адрес ТУ Росимущества в Омской области письма N 10 от 01.12.2009, N 15 от 18.12.2009, N 16 от 21.12.2009, N 005 от 06.08.2010 с уведомлением о необходимости оплатить образовавшуюся задолженность, однако ответчик оплату указанных расходов не производило.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее по тексту - общее имущество в многоквартирном доме).
Положениями статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, включающий текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств. При этом участвовать в указанных расходах собственники помещений обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичные нормы содержатся в пунктах 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Исходя из положений указанных норм у собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. При этом не имеет значения, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Условия договоров управления с управляющей организацией от 30.10.2009 и 01.11.2009 являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1.2 означенных договоров).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции, что поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплатить.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 ГК РФ).
Материалами дела установлено, что приложением N 5 к договорам управления многоквартирным домом от 30.10.2009, 01.11.2009 стороны согласовали размер платы за содержание и ремонт помещений.
В порядке части 1 статьи 64, статьи 71 АПК РФ на основании представленных доказательств арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
Факт оказания истцом услуг и выполнения работ, связанных с содержанием мест общего пользования в многоквартирном жилом доме, подтверждается представленными в материалы дела срочными трудовыми договорами, табелями учета использования рабочего времени, авансовыми отчетами с приложением квитанций, подтверждающих приобретение необходимого инвентаря, а также выкопировками из журналов слесарно-технических работ, из содержания которых следует, что работниками истца выполняются работы по заявкам жильцов на выполнение работ электриком и слесарем.
ТУ Росимущества в Омской области, являясь собственником нежилых помещений в многоквартирных домах, обязано было оплатить ООО "УК Сибирь-Комфорт" понесенные им затраты на содержание и ремонт общего имущества.
В силу статьи 39 ЖК РФ ответчиком не обосновано наличие правовых оснований для возложения этой обязанности на лиц, фактически владеющих указанными помещениями.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации права оперативного управления, закрепленного за Советским УВД по Советскому АО г. Омска.
Таким образом, возложение ответчиком правовых обязанностей по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов на лиц, фактически владеющих указанными помещениями, а также доводы о корреспондирующих обязанностях означенных лиц, не обоснованны.
Арендаторы нежилых помещений связаны обязательственными правоотношениями с ТУ Росимущества в Омской области как их собственником и арендодателем.
Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
ООО "УК Сибирь-Комфорт" стороной договоров аренды не является.
Таким образом, ответчиком не обоснованы ни наличие взаимных прав, ни обязанностей у истца и арендаторов ответчика.
Какое-либо из оснований прекращения своих обязанностей перед истцом, из числа предусмотренных главой 26 ГК РФ, истец не привел и не доказал.
Согласно пункту 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" в период с 01.10.2009 по 11.09.2010 начислило ТУ Росимущества в Омской области пени в размере 11 205 рублей.
Проверив расчет неустойки за период с 01.10.2009 по 11.09.2010, арбитражный суд апелляционной инстанции находит его правильным.
Период просрочки определен истцом с 01.10.2009, то есть с даты начала действия договоров управления многоквартирным домом от 30.10.2009, 01.11.2009. Сумма расходов по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме для расчета неустойки определена истцом, исходя из 19 руб. 92 коп. за один кв. м общей нежилой площади, что не нарушает права ответчика.
Доказательств того, что ответчиком произведена оплата за содержание и ремонт помещений в материалы дела не представлено. Контррасчет стоимости подлежащих возмещению затрат на содержание общего имущества в указанных домах ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлен.
Доводы ТУ Росимущества в Омской области о том, что расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества подлежат отнесению на арендатора помещений - Фомину Л.А., и Советское УВД по Советскому АО г. Омска на праве оперативного управления, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 27.12.2010 по делу N А46-11159/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2011 ПО ДЕЛУ N А46-11159/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2011 г. по делу N А46-11159/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шаровой Н.А.,
судей Зиновьевой Т.А., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1001/2011) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 27 декабря 2010 года по делу N А46-11159/2010 (судья Штаненко П.Т.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" (ИНН 5501220768, ОГРН 1095543029977) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, при участии третьего лица: Товарищества собственников жилья "Сибиряк-3" (ОГРН 1095543031781, ИНН 5501221056), о взыскании 358 532 руб. 09 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - Усько М.П. по доверенности N 2-Д от 11.01.2011 действительной по 31.12.2011 (личность удостоверена удостоверением);
- от ООО "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" - Демченко О.Н. по доверенности б/н от 20.08.2010 действительной в течение 3 лет (личность удостоверена паспортом), директор Шамраев С.В. по протоколу N 2 от 21.09.2010 (личность удостоверена паспортом);
- от Товарищества собственников жилья "Сибиряк-3" - представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" (далее по тексту - ООО "УК Сибирь-Комфорт", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее по тексту - ТУ Росимущества в Омской области, ответчик) о взыскании 347 327 руб. 09 коп. задолженности по уплате расходов по управлению, содержанию, ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме и 11 205 рублей пени.
Определением от 11.10.2010 по делу N А46-11159/2010 Арбитражный суд Омской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Товарищество собственников жилья "Сибиряк-3" (далее по тексту - ТСЖ "Сибиряк-3", третье лицо).
Решением от 27.12.2010 по делу N А46-11159/2010 Арбитражный суд Омской области исковые требования ООО "УК Сибирь-Комфорт" удовлетворил; взыскал с ТУ Росимущества в Омской области в пользу ООО "УК Сибирь-Комфорт" 347 327 руб. 09 коп. задолженности, 11 205 рублей пени и 10 170 руб. 64 коп. расходов по уплате госпошлины.
Решение мотивировано тем, что истцом в материалы дела предоставлены доказательства, подтверждающие факт оказания ООО "УК Сибирь-Комфорт" услуг и выполнения работ, связанных с содержанием мест общего пользования в многоквартирном жилом доме; ответчиком доказательств оплаты суммы долга истцу и контррасчета в обоснование своих возражений не представлено.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ Росимущества в Омской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Омской области от 27.12.2010 по делу N А46-11159/2010 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на нарушение арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которое привело к принятию обжалуемого решения, не соответствующего фактическим обстоятельствам и материалам дела.
ТУ Росимущества в Омской области указывает, что нежилое помещение 1П, общей площадью 1 198,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также нежилое помещение 1П, общей площадью 386,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, находящиеся в федеральной собственности, закреплены на праве оперативного управления, а также находятся в долгосрочной аренде. Полагает, что производить оплату за содержание и ремонт общедомового имущества в период с 01.10.2009 по 01.09.2010 обязаны пользователи означенных объектов недвижимости.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" в письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчика указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ "Сибиряк-3", надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось.
Суд апелляционной инстанции, заслушав мнение явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы на основании статей 156, 163, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) без участия третьего лица.
Представитель ТУ Росимущества в Омской области в заседании суда апелляционной инстанции высказался согласно доводам апелляционной жалобы, пояснил, что возражений по расчету и его составляющим не имеет.
Представитель ООО "УК Сибирь-Комфорт" поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела, на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, проведенного в форме заочного голосования, (протокол N 1 от 30.10.2009) ООО "УК Сибирь-Комфорт" приступило к управлению общим имуществом в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 19 - 21).
По результатам внеочередного общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, проведенного в форме заочного голосования, (протокол N 2 от 01.11.2009) собственниками был выбран способ управления общим имуществом многоквартирного дома - управляющая организация, выбрана управляющая организация - ООО "УК Сибирь-Комфорт" (т. 1 л.д. 37 - 39).
Означенными решениями собственники помещений многоквартирного жилого дома утвердили проект договора управления с управляющей организацией, заключили договоры от 30.10.2009 и 01.11.2009 соответственно.
В соответствии с пунктом 1.2 означенных договоров, условия настоящих договоров являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" (управляющая организация) в течение согласованного с собственниками помещений многоквартирного жилого дома (заказчиками) срока за плату обязуется выполнять услуги по управлению, услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласованные с заказчиками, а также осуществлять иную направленную на достижение целей по управлению многоквартирным домом деятельности (пункт 2.2 договоров от 30.10.2009 и 01.11.2009).
Согласно выпискам из реестра федерального имущества от 19.10.2009 N 226/1471, N 226/1470 в федеральной собственности находится нежилое помещение 1П, общей площадью 1 198,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также нежилое помещение 1П, общей площадью 386,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, собственниками которых является Российская Федерация в лице ТУ Росимущества в Омской области (т. 1 л.д. 18, 36).
Срок действия означенных договоров определен с 01.10.2009 по 01.10.2010 (пункт 10.1 договоров от 30.10.2009 и 01.11.2009).
Согласно пункту 3.3.8 договоров, собственник помещений многоквартирного дома обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников, принятые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.1. договоров, цена договора и размер платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально занимаемому собственником помещению.
Пунктом 4.2 договоров, приложением N 5 к ним стороны согласовали цену договора управления, согласно которым собственники нежилых помещений ежемесячно уплачивают расходы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме в размере 19 руб. 92 коп. за один кв. м общей нежилой площади.
По мнению истца, сумма указанных расходов с учетом площади принадлежащих ответчику нежилых помещений по договорам от 30.10.2009 и 01.11.2009 составляет 23 876 руб. 11 коп. и 7 699 руб. 08 коп. соответственно.
Пунктом 4.2.1 договоров предусмотрено, что плата за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле занимаемого помещения и доли в общедомовой собственности вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
ТУ Росимущества в Омской области свою обязанность по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества указанных многоквартирных домов не исполнило, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 347 327 руб. 09 коп., в том числе 262 637 руб. 21 коп. задолженности по оплате оказанных услуг по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также 84 689 руб. 88 коп. задолженности по оплате оказанных услуг по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, за период с 01.10.2009 по 01.09.2010.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" неоднократно направляло в адрес ТУ Росимущества в Омской области письма N 10 от 01.12.2009, N 15 от 18.12.2009, N 16 от 21.12.2009, N 005 от 06.08.2010 с уведомлением о необходимости оплатить образовавшуюся задолженность, однако ответчик оплату указанных расходов не производило.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее по тексту - общее имущество в многоквартирном доме).
Положениями статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, включающий текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств. При этом участвовать в указанных расходах собственники помещений обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичные нормы содержатся в пунктах 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Исходя из положений указанных норм у собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. При этом не имеет значения, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Условия договоров управления с управляющей организацией от 30.10.2009 и 01.11.2009 являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1.2 означенных договоров).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции, что поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплатить.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 ГК РФ).
Материалами дела установлено, что приложением N 5 к договорам управления многоквартирным домом от 30.10.2009, 01.11.2009 стороны согласовали размер платы за содержание и ремонт помещений.
В порядке части 1 статьи 64, статьи 71 АПК РФ на основании представленных доказательств арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
Факт оказания истцом услуг и выполнения работ, связанных с содержанием мест общего пользования в многоквартирном жилом доме, подтверждается представленными в материалы дела срочными трудовыми договорами, табелями учета использования рабочего времени, авансовыми отчетами с приложением квитанций, подтверждающих приобретение необходимого инвентаря, а также выкопировками из журналов слесарно-технических работ, из содержания которых следует, что работниками истца выполняются работы по заявкам жильцов на выполнение работ электриком и слесарем.
ТУ Росимущества в Омской области, являясь собственником нежилых помещений в многоквартирных домах, обязано было оплатить ООО "УК Сибирь-Комфорт" понесенные им затраты на содержание и ремонт общего имущества.
В силу статьи 39 ЖК РФ ответчиком не обосновано наличие правовых оснований для возложения этой обязанности на лиц, фактически владеющих указанными помещениями.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации права оперативного управления, закрепленного за Советским УВД по Советскому АО г. Омска.
Таким образом, возложение ответчиком правовых обязанностей по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов на лиц, фактически владеющих указанными помещениями, а также доводы о корреспондирующих обязанностях означенных лиц, не обоснованны.
Арендаторы нежилых помещений связаны обязательственными правоотношениями с ТУ Росимущества в Омской области как их собственником и арендодателем.
Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
ООО "УК Сибирь-Комфорт" стороной договоров аренды не является.
Таким образом, ответчиком не обоснованы ни наличие взаимных прав, ни обязанностей у истца и арендаторов ответчика.
Какое-либо из оснований прекращения своих обязанностей перед истцом, из числа предусмотренных главой 26 ГК РФ, истец не привел и не доказал.
Согласно пункту 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" в период с 01.10.2009 по 11.09.2010 начислило ТУ Росимущества в Омской области пени в размере 11 205 рублей.
Проверив расчет неустойки за период с 01.10.2009 по 11.09.2010, арбитражный суд апелляционной инстанции находит его правильным.
Период просрочки определен истцом с 01.10.2009, то есть с даты начала действия договоров управления многоквартирным домом от 30.10.2009, 01.11.2009. Сумма расходов по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме для расчета неустойки определена истцом, исходя из 19 руб. 92 коп. за один кв. м общей нежилой площади, что не нарушает права ответчика.
Доказательств того, что ответчиком произведена оплата за содержание и ремонт помещений в материалы дела не представлено. Контррасчет стоимости подлежащих возмещению затрат на содержание общего имущества в указанных домах ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлен.
Доводы ТУ Росимущества в Омской области о том, что расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества подлежат отнесению на арендатора помещений - Фомину Л.А., и Советское УВД по Советскому АО г. Омска на праве оперативного управления, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 27.12.2010 по делу N А46-11159/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)