Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2011 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Юдкина А.А., Поповой Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания Кольберг Н.В., с участием:
от индивидуального предпринимателя Проскорякова Е.И. - представителя Гордеевой О.А. (доверенность от 07 октября 2010 года),
от индивидуального предпринимателя Ждановой О.В. - представителя Гордеевой О.А. (доверенность от 07 октября 2010 года),
от администрации города Пензы - представитель не явился, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 августа 2011 года апелляционную жалобу администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 июня 2011 года по делу N А49-8386/2010, судья Табаченков М.В., принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Проскорякова Евгения Ивановича, ОГРН 308583424100067, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Ждановой Олеси Вячеславовны, ОГРН 310583427700011, г. Пенза, к администрации города Пензы, г. Пенза,
о признании недействительным приказа от 01 июня 2009 года N 179п,
установил:
Индивидуальный предприниматель Проскоряков Евгений Иванович и индивидуальный предприниматель Жданова Олеся Вячеславовна (далее - предприниматели, заявители) обратились в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным приказа первого заместителя администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 01 июня 2009 года N 179п об отказе Проскорякову Евгению Ивановичу и Ждановой Олесе Вячеславовне в переводе помещений квартиры N 33 многоквартирного жилого дома N 184 по ул. Суворова в г. Пенза в нежилые с целью их использования в качестве офисных; обязать администрацию города Пензы принять решение о переводе помещений квартиры N 33 многоквартирного жилого дома N 184 по ул. Суворова в городе Пенза в нежилые с целью их использования в качестве офисных путем издания соответствующего приказа первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам с указанием перечня работ по перепланировке, включающих в себя разбор внутренних перегородок указанного помещения согласно данным проектам (т. 1, л.д. 46).
В обоснование заявленных требований предпринимателями приведены доводы о том, что согласно техническому заключению АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" и заключению ООО ППП "ЭСН" имеется техническая возможность обустройства отдельного входа в помещения квартиры заявителей; законные основания для отказа в переводе, предусмотренные ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), отсутствуют.
Определением арбитражного суда от 16 апреля 2011 года (т. 2, л.д. 116 - 119) по ходатайству заявителя по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза по следующим вопросам: соответствует ли рабочий проект перепланировки жилой квартиры под офисное помещение по адресу: г. Пенза, ул. Суворова, д. 184, кв. 33, выполненный ООО "Регионпроектсервис", требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил; обеспечивает ли рабочий проект сохранность существующих строительных конструкций, не окажет ли устройство дверного проема отрицательного влияния на слившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома; повлечет ли предусмотренное проектом устройство дверного проема угрозу жизни и здоровью граждан.
Этим же определением производство по делу было приостановлено до получения заключения эксперта по результатам строительно-технической экспертизы.
Определением суда от 19 мая 2011 года (т. 2, л.д. 147) производство по делу было возобновлено.
Решением суда от 20 июня 2011 года приказ N 179п от 01 июня 2009 года первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам об отказе Проскорякову Евгению Ивановичу и Ждановой Олесе Вячеславовне в переводе помещений квартиры N 33 многоквартирного жилого дома N 184 по улице Суворова в городе Пенза в нежилые с целью их использования в качестве офисных признан недействительным. На администрацию города Пензы возложена обязанность в течение месячного срока со дня вступления настоящего решения в законную силу принять решение в установленном порядке о переводе помещений квартиры N 33 многоквартирного жилого дома N 184 по улице Суворова в городе Пенза в нежилые с целью их использования в качестве офисных, в соответствии с перечнем работ по перепланировке, включающих в себя разбор внутренних перегородок, указанных помещений согласно данным проекта (т. 1 л.д. 46).
В апелляционной жалобе администрация города Пензы просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать полностью.
В отзыве на апелляционную жалобу заявители просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации города Пензы, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель заявителей возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, предприниматели Проскоряков Евгений Иванович, являясь собственником комнаты в квартире, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 15,3 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 184 по ул. Суворова в г. Пенза, и Жданова Олеся Вячеславовна, являясь собственником части квартиры, состоящей из трех жилых комнат общей площадью 29,9 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 184 по ул. Суворова в г. Пенза, обратились в администрацию города Пензы с заявлением о переводе указанной квартиры в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисных.
На основании данного заявления, а также свидетельств о государственной регистрации права от 16 декабря 2008 года серии 58 АА 492735 и серии 58АА 492736, технического паспорта ФГУП "Ростехинвентаризация" Пензенского филиала Пензенского городского отделения (инвентарный номер 56:401:002:006508850:0100:10033) на квартиру N 33 жилого дома 184 по улице Суворова, выкопировки поэтажного плана первого, второго и третьего этажей, рабочего проекта по переводу квартиры из жилого фонда в нежилой под размещение офисного помещения с устройством входной группы, выполненного ООО "РегионПроектСервис", справок ОАО по обслуживанию жилого фонда "Жилье-23" от 28 апреля 2009 года об отсутствии зарегистрированных граждан в указанной квартире, первым заместителем главы администрации города Пензы был издан приказ N 179п от 01 июня 2009 года "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 33 жилого дома N 184 по улице Суворова в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисных".
В соответствии с данным приказом администрацией г. Пенза было принято решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в связи с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ - несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения: ч. 1 ст. 22 ЖК РФ - несоблюдение требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ - доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 - далее Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда).
По ходатайству заявителя определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 февраля 2011 года срок на подачу указанного заявления был восстановлен.
Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится только в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое установлены статьями 22 - 23 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
В силу ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых.
Согласно статьям 19, 29, пункту 1.26 статьи 33 устава города Пензы, принятого решением Пензенской городской Думы N 130-12/4 от 30 июня 2005 года, администрация города Пензы является органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит осуществление перевода жилых помещений в нежилые. В этой связи предприниматели обратились с соответствующим заявлением в надлежащий орган в соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. К компетенции первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам относится издание приказов по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (подпункт 1 пункта 2 статьи 32.1 устава города Пензы).
В соответствии с ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В силу ч. 2 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Из оспариваемого приказа первого заместителя главы администрации города Пензы N 179п от 01 июня 2009 года (т. 1, л.д. 19) следует, что в качестве основания отказа предпринимателям в переводе жилого помещения в нежилое указано несоблюдение требований ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ - доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда).
В силу п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
Из технического паспорта на спорную квартиру (т. 1, л.д. 24 - 28) усматривается, что квартира находится на первом этаже пятиэтажного жилого дома 1968 года постройки, физический износ его основных строительных конструкций составляет 39%. Наружные стены жилого дома - панели из ячеистого железобетона, перекрытия - железобетонные плиты, фундаменты - железобетонные сваи и блоки, крыша - совмещенная рулонная.
Согласно проектной документации в ходе проектируемой перепланировки и реконструкции предполагается устройство проема в наружной стене для образования отдельного входа. При этом предполагается заполнение кирпичной кладкой дверного проема между офисным помещением и лестничной клеткой для исключения входа-выхода со стороны лестничной клетки (т. 1, л.д. 42).
Для оценки технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций переводимой квартиры и возможности ее перевода в нежилое помещение лицензированной организацией ООО ППП "ЭСН" проведено техническое обследование состояния несущих и ограждающих строительных конструкций помещений квартиры и возможности ее перепланировки с устройством отдельной входной группы (т. 1, л.д. 79 - 88).
При обследовании были сделаны выводы: общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций удовлетворительно; все несущие конструкции имеют достаточный запас прочности для восприятия существующих нагрузок; перепланировка помещений с целью создания офисного помещения с устройством отдельной входной группы со стороны главного фасада здания, по решениям проектного предложения разработанного проектной организацией имеющей лицензией на данный вид работ, не повлияет на техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания и обеспечит дальнейшую безопасную эксплуатацию.
Кроме того, согласно заключению эксперта научно-исследовательской лаборатории судебных экспертиз N 749/16 от 24 августа 2009 года также подтверждено, что реконструкция квартиры N 33 жилого дома N 184 по ул. Суворова в г. Пензе офисное помещение по имеющейся проектной документации с устройством дверного проема в наружной стене технически возможна и не противоречит требованиям действующих норм и правил. На момент экспертного осмотра все необходимые строительные работы по устройству дверного проема в наружной стене здания выполнены в полном объеме. Строительные работы по устройству дверного проема в наружной стене и по разборке перегородок в квартире N 33 дома N 184 по ул. Суворова в г. Пензе не затронули основные несущие элементы здания, не повлияли на их прочностные и эксплуатационные показатели, на несущую способность и условия работы в здании, не ухудшили характеристика надежности, долговечности и безопасности здании в целом.
По итогам проведенной судебной строительно-технической экспертизы в результате изучения проектной документации сделаны следующие выводы: рабочий проект перепланировки жилой квартиры под офисное помещение по адресу: г. Пенза, ул. Суворова, 184-33, выполненный "Регионпроектсервис", соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил. Рабочий проект обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций. Устройство дверного проема не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома.
Судом первой инстанции сделан вывод о том, что "фактически в рассматриваемом случае проект не предусматривает расширять и пробивать проемы в стене дома".
Между тем данный вывод не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Как видно из материалов дела, проект по переустройству квартиры предусматривает устройство дверного проема посредством разборки существующего оконного блока размерами 2,0 x 1,5 (h) м в наружной стене комнаты, выходящей на ул. Суворова и устройство дверного проема в наружной стене размерами 0,9 x 2,1 (h) м на месте существующего оконного проема за счет увеличения высоты в нижней части, путем выпиливания (без ударных нагрузок) подоконного участка стеновой панели размерами 0,9 x 0,75 (h) м.
Следовательно, без расширения существующих проемов от оконных конструкций невозможно устройство дверных проемов, а "увеличение высоты оконного проема за счет увеличения высоты в нижней части, путем выпиливания" есть не что иное как расширение проема для получения дверного проема соответствующих размеров, указанных в проектной документации.
Между тем, как указывалось выше, п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда не допускает в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. При этом установленный законодательством запрет не ставится в зависимость от влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома. В этой связи сделанные в экспертном заключении и техническом обследовании выводы о том, что строительные работы по устройству дверного проема в наружной стене и по разборке перегородок в квартире N 33 дома N 184 по ул. Суворова в г. Пензе не повлияли на их прочностные и эксплуатационные показатели, не могут быть приняты во внимание, поскольку эти выводы никоим образом не позволяют проигнорировать требования, установленные в п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
С учетом вышеприведенной процессуальной нормы заключение эксперта и результаты технического обследования подлежат критической оценке, поскольку их выводы не соответствуют требованиям законодательства, в частности п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Проектом переустройства принадлежащей предпринимателям квартиры предусматривается оборудование отдельного входа с улицы, что связано с изменением элементов общего имущества многоквартирного дома и режима использования земельного участка, на котором расположен жилой дом.
Данные обстоятельства влекут необходимость соблюдения при рассмотрении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое положений законодательства об осуществлении участниками общей долевой собственности полномочий в отношении принадлежащего им общего имущества.
В соответствии со статьями 146, 147 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Суд первой инстанции в решении указывает на то, что материалами дела подтверждается, что предпринимателями в порядке, установленном статьями 44 - 47 Жилищного кодекса Российской Федерации, получено согласие всех жильцов дома по ул. Суворова, 184 на переустройство квартиры N 33 под офисные помещения.
Между тем в материалах дела такие доказательства отсутствуют.
Так, в материалах дела имеются решение общего собрания жителей многоквартирного жилого дома по вопросу перевода квартиры N 33 в нежилое помещение и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно данным документам согласие выражено лишь только частью собственников помещений в многоквартирном доме, а не всеми собственниками. Данное обстоятельство заявители не опровергли.
Исходя из положений статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее жилой дом, так и несущие конструкции дома.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.
Поскольку перевод помещения из жилого в нежилое с устройством вышеозначенных дверных проемов для образования отдельного входа в помещение предполагает изменение порядка использования внешней стены дома, которая является несущей конструкцией и находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в данном жилом доме, для изменения режима использования общего имущества необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме N 184 по ул. Суворова в г. Пенза. Такое согласие отсутствует, в связи с чем отказ в переводе жилого помещения в нежилое является правомерным.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа от 25 января 2010 года по делу N А49-6489/2009, которое было оставлено без изменений Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 мая 2010 года N ВАС-6391/10.
Таким образом, поскольку отказ в переводе жилого помещения в нежилое, изложенный в оспариваемом приказе, является законным, заявление предпринимателей подлежит оставлению без удовлетворения.
На основании п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 20 июня 2011 года следует отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Проскорякова Евгения Ивановича, индивидуального предпринимателя Ждановой Олеси Вячеславовны отказать.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 июня 2011 года по делу N А49-8386/2010 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Проскорякова Евгения Ивановича, индивидуального предпринимателя Ждановой Олеси Вячеславовны отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
А.А.ЮДКИН
Е.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2011 ПО ДЕЛУ N А49-8386/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2011 г. по делу N А49-8386/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2011 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Юдкина А.А., Поповой Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания Кольберг Н.В., с участием:
от индивидуального предпринимателя Проскорякова Е.И. - представителя Гордеевой О.А. (доверенность от 07 октября 2010 года),
от индивидуального предпринимателя Ждановой О.В. - представителя Гордеевой О.А. (доверенность от 07 октября 2010 года),
от администрации города Пензы - представитель не явился, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 августа 2011 года апелляционную жалобу администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 июня 2011 года по делу N А49-8386/2010, судья Табаченков М.В., принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Проскорякова Евгения Ивановича, ОГРН 308583424100067, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Ждановой Олеси Вячеславовны, ОГРН 310583427700011, г. Пенза, к администрации города Пензы, г. Пенза,
о признании недействительным приказа от 01 июня 2009 года N 179п,
установил:
Индивидуальный предприниматель Проскоряков Евгений Иванович и индивидуальный предприниматель Жданова Олеся Вячеславовна (далее - предприниматели, заявители) обратились в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным приказа первого заместителя администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 01 июня 2009 года N 179п об отказе Проскорякову Евгению Ивановичу и Ждановой Олесе Вячеславовне в переводе помещений квартиры N 33 многоквартирного жилого дома N 184 по ул. Суворова в г. Пенза в нежилые с целью их использования в качестве офисных; обязать администрацию города Пензы принять решение о переводе помещений квартиры N 33 многоквартирного жилого дома N 184 по ул. Суворова в городе Пенза в нежилые с целью их использования в качестве офисных путем издания соответствующего приказа первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам с указанием перечня работ по перепланировке, включающих в себя разбор внутренних перегородок указанного помещения согласно данным проектам (т. 1, л.д. 46).
В обоснование заявленных требований предпринимателями приведены доводы о том, что согласно техническому заключению АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" и заключению ООО ППП "ЭСН" имеется техническая возможность обустройства отдельного входа в помещения квартиры заявителей; законные основания для отказа в переводе, предусмотренные ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), отсутствуют.
Определением арбитражного суда от 16 апреля 2011 года (т. 2, л.д. 116 - 119) по ходатайству заявителя по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза по следующим вопросам: соответствует ли рабочий проект перепланировки жилой квартиры под офисное помещение по адресу: г. Пенза, ул. Суворова, д. 184, кв. 33, выполненный ООО "Регионпроектсервис", требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил; обеспечивает ли рабочий проект сохранность существующих строительных конструкций, не окажет ли устройство дверного проема отрицательного влияния на слившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома; повлечет ли предусмотренное проектом устройство дверного проема угрозу жизни и здоровью граждан.
Этим же определением производство по делу было приостановлено до получения заключения эксперта по результатам строительно-технической экспертизы.
Определением суда от 19 мая 2011 года (т. 2, л.д. 147) производство по делу было возобновлено.
Решением суда от 20 июня 2011 года приказ N 179п от 01 июня 2009 года первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам об отказе Проскорякову Евгению Ивановичу и Ждановой Олесе Вячеславовне в переводе помещений квартиры N 33 многоквартирного жилого дома N 184 по улице Суворова в городе Пенза в нежилые с целью их использования в качестве офисных признан недействительным. На администрацию города Пензы возложена обязанность в течение месячного срока со дня вступления настоящего решения в законную силу принять решение в установленном порядке о переводе помещений квартиры N 33 многоквартирного жилого дома N 184 по улице Суворова в городе Пенза в нежилые с целью их использования в качестве офисных, в соответствии с перечнем работ по перепланировке, включающих в себя разбор внутренних перегородок, указанных помещений согласно данным проекта (т. 1 л.д. 46).
В апелляционной жалобе администрация города Пензы просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать полностью.
В отзыве на апелляционную жалобу заявители просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации города Пензы, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель заявителей возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, предприниматели Проскоряков Евгений Иванович, являясь собственником комнаты в квартире, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 15,3 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 184 по ул. Суворова в г. Пенза, и Жданова Олеся Вячеславовна, являясь собственником части квартиры, состоящей из трех жилых комнат общей площадью 29,9 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 184 по ул. Суворова в г. Пенза, обратились в администрацию города Пензы с заявлением о переводе указанной квартиры в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисных.
На основании данного заявления, а также свидетельств о государственной регистрации права от 16 декабря 2008 года серии 58 АА 492735 и серии 58АА 492736, технического паспорта ФГУП "Ростехинвентаризация" Пензенского филиала Пензенского городского отделения (инвентарный номер 56:401:002:006508850:0100:10033) на квартиру N 33 жилого дома 184 по улице Суворова, выкопировки поэтажного плана первого, второго и третьего этажей, рабочего проекта по переводу квартиры из жилого фонда в нежилой под размещение офисного помещения с устройством входной группы, выполненного ООО "РегионПроектСервис", справок ОАО по обслуживанию жилого фонда "Жилье-23" от 28 апреля 2009 года об отсутствии зарегистрированных граждан в указанной квартире, первым заместителем главы администрации города Пензы был издан приказ N 179п от 01 июня 2009 года "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 33 жилого дома N 184 по улице Суворова в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисных".
В соответствии с данным приказом администрацией г. Пенза было принято решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в связи с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ - несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения: ч. 1 ст. 22 ЖК РФ - несоблюдение требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ - доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 - далее Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда).
По ходатайству заявителя определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 февраля 2011 года срок на подачу указанного заявления был восстановлен.
Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится только в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое установлены статьями 22 - 23 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
В силу ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых.
Согласно статьям 19, 29, пункту 1.26 статьи 33 устава города Пензы, принятого решением Пензенской городской Думы N 130-12/4 от 30 июня 2005 года, администрация города Пензы является органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит осуществление перевода жилых помещений в нежилые. В этой связи предприниматели обратились с соответствующим заявлением в надлежащий орган в соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. К компетенции первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам относится издание приказов по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (подпункт 1 пункта 2 статьи 32.1 устава города Пензы).
В соответствии с ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В силу ч. 2 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Из оспариваемого приказа первого заместителя главы администрации города Пензы N 179п от 01 июня 2009 года (т. 1, л.д. 19) следует, что в качестве основания отказа предпринимателям в переводе жилого помещения в нежилое указано несоблюдение требований ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ - доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда).
В силу п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
Из технического паспорта на спорную квартиру (т. 1, л.д. 24 - 28) усматривается, что квартира находится на первом этаже пятиэтажного жилого дома 1968 года постройки, физический износ его основных строительных конструкций составляет 39%. Наружные стены жилого дома - панели из ячеистого железобетона, перекрытия - железобетонные плиты, фундаменты - железобетонные сваи и блоки, крыша - совмещенная рулонная.
Согласно проектной документации в ходе проектируемой перепланировки и реконструкции предполагается устройство проема в наружной стене для образования отдельного входа. При этом предполагается заполнение кирпичной кладкой дверного проема между офисным помещением и лестничной клеткой для исключения входа-выхода со стороны лестничной клетки (т. 1, л.д. 42).
Для оценки технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций переводимой квартиры и возможности ее перевода в нежилое помещение лицензированной организацией ООО ППП "ЭСН" проведено техническое обследование состояния несущих и ограждающих строительных конструкций помещений квартиры и возможности ее перепланировки с устройством отдельной входной группы (т. 1, л.д. 79 - 88).
При обследовании были сделаны выводы: общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций удовлетворительно; все несущие конструкции имеют достаточный запас прочности для восприятия существующих нагрузок; перепланировка помещений с целью создания офисного помещения с устройством отдельной входной группы со стороны главного фасада здания, по решениям проектного предложения разработанного проектной организацией имеющей лицензией на данный вид работ, не повлияет на техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания и обеспечит дальнейшую безопасную эксплуатацию.
Кроме того, согласно заключению эксперта научно-исследовательской лаборатории судебных экспертиз N 749/16 от 24 августа 2009 года также подтверждено, что реконструкция квартиры N 33 жилого дома N 184 по ул. Суворова в г. Пензе офисное помещение по имеющейся проектной документации с устройством дверного проема в наружной стене технически возможна и не противоречит требованиям действующих норм и правил. На момент экспертного осмотра все необходимые строительные работы по устройству дверного проема в наружной стене здания выполнены в полном объеме. Строительные работы по устройству дверного проема в наружной стене и по разборке перегородок в квартире N 33 дома N 184 по ул. Суворова в г. Пензе не затронули основные несущие элементы здания, не повлияли на их прочностные и эксплуатационные показатели, на несущую способность и условия работы в здании, не ухудшили характеристика надежности, долговечности и безопасности здании в целом.
По итогам проведенной судебной строительно-технической экспертизы в результате изучения проектной документации сделаны следующие выводы: рабочий проект перепланировки жилой квартиры под офисное помещение по адресу: г. Пенза, ул. Суворова, 184-33, выполненный "Регионпроектсервис", соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил. Рабочий проект обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций. Устройство дверного проема не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома.
Судом первой инстанции сделан вывод о том, что "фактически в рассматриваемом случае проект не предусматривает расширять и пробивать проемы в стене дома".
Между тем данный вывод не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Как видно из материалов дела, проект по переустройству квартиры предусматривает устройство дверного проема посредством разборки существующего оконного блока размерами 2,0 x 1,5 (h) м в наружной стене комнаты, выходящей на ул. Суворова и устройство дверного проема в наружной стене размерами 0,9 x 2,1 (h) м на месте существующего оконного проема за счет увеличения высоты в нижней части, путем выпиливания (без ударных нагрузок) подоконного участка стеновой панели размерами 0,9 x 0,75 (h) м.
Следовательно, без расширения существующих проемов от оконных конструкций невозможно устройство дверных проемов, а "увеличение высоты оконного проема за счет увеличения высоты в нижней части, путем выпиливания" есть не что иное как расширение проема для получения дверного проема соответствующих размеров, указанных в проектной документации.
Между тем, как указывалось выше, п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда не допускает в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. При этом установленный законодательством запрет не ставится в зависимость от влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома. В этой связи сделанные в экспертном заключении и техническом обследовании выводы о том, что строительные работы по устройству дверного проема в наружной стене и по разборке перегородок в квартире N 33 дома N 184 по ул. Суворова в г. Пензе не повлияли на их прочностные и эксплуатационные показатели, не могут быть приняты во внимание, поскольку эти выводы никоим образом не позволяют проигнорировать требования, установленные в п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
С учетом вышеприведенной процессуальной нормы заключение эксперта и результаты технического обследования подлежат критической оценке, поскольку их выводы не соответствуют требованиям законодательства, в частности п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Проектом переустройства принадлежащей предпринимателям квартиры предусматривается оборудование отдельного входа с улицы, что связано с изменением элементов общего имущества многоквартирного дома и режима использования земельного участка, на котором расположен жилой дом.
Данные обстоятельства влекут необходимость соблюдения при рассмотрении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое положений законодательства об осуществлении участниками общей долевой собственности полномочий в отношении принадлежащего им общего имущества.
В соответствии со статьями 146, 147 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Суд первой инстанции в решении указывает на то, что материалами дела подтверждается, что предпринимателями в порядке, установленном статьями 44 - 47 Жилищного кодекса Российской Федерации, получено согласие всех жильцов дома по ул. Суворова, 184 на переустройство квартиры N 33 под офисные помещения.
Между тем в материалах дела такие доказательства отсутствуют.
Так, в материалах дела имеются решение общего собрания жителей многоквартирного жилого дома по вопросу перевода квартиры N 33 в нежилое помещение и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно данным документам согласие выражено лишь только частью собственников помещений в многоквартирном доме, а не всеми собственниками. Данное обстоятельство заявители не опровергли.
Исходя из положений статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее жилой дом, так и несущие конструкции дома.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.
Поскольку перевод помещения из жилого в нежилое с устройством вышеозначенных дверных проемов для образования отдельного входа в помещение предполагает изменение порядка использования внешней стены дома, которая является несущей конструкцией и находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в данном жилом доме, для изменения режима использования общего имущества необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме N 184 по ул. Суворова в г. Пенза. Такое согласие отсутствует, в связи с чем отказ в переводе жилого помещения в нежилое является правомерным.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа от 25 января 2010 года по делу N А49-6489/2009, которое было оставлено без изменений Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 мая 2010 года N ВАС-6391/10.
Таким образом, поскольку отказ в переводе жилого помещения в нежилое, изложенный в оспариваемом приказе, является законным, заявление предпринимателей подлежит оставлению без удовлетворения.
На основании п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 20 июня 2011 года следует отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Проскорякова Евгения Ивановича, индивидуального предпринимателя Ждановой Олеси Вячеславовны отказать.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 июня 2011 года по делу N А49-8386/2010 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Проскорякова Евгения Ивановича, индивидуального предпринимателя Ждановой Олеси Вячеславовны отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
А.А.ЮДКИН
Е.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)